Заключение ДДУ только через агентов. Агентский договор дольщику не предоставляют. Это нормально?
Подумываю купить квартиру в строящемся доме. Поехал в офис компании, взял договор – написано ДДУ. Но! Застройщик «БРиз» договоры с дольщиками напрямую не заключает. А заключаются договоры только через Агентов – компании «Мегалит» и «Охта Групп» (тоже застройщики, питерские). Эти фирмы, согласно проектной декларации, являются учредителями «Бриза», им принадлежит, соответственно, 40% и 60% голосов в органе управления этой компании. Собственно, «Бриз» и был создан упомянутыми компаниями для реализации ЖК, в котором я хотел бы купить квартиру.
Так вот. В договоре ДДУ указано, что Агент действует на основании Агентского договора номера такого-то и доверенности номер такой-то от имени и по поручению Застройщика. В офисах Агентов и Застройщика отказываются предоставить копии агентского договора и доверенности. Даже просто ксерокопии не дают, не говоря уже о заверенных копиях. Предлагают только почитать эти документы непосредственно в офисе. При чем они настолько не хотят их давать, что готовы по-моему письменному заявлению на имя гендиректора дать письменный отказ (по крайней мере, они так говорят). Не дают они копии, по их же словам, и при заключении ДДУ. Т.е. заверенные копии этих документов получить нельзя НИКАК.
Собственно, вопрос. А это вообще нормально? Меня такое поведение очень сильно настораживает.
Что такого может быть в агентском договоре (и доверенности), что они ни в какую не хотят предоставить его дольщику?
А это вообще нормально? Меня такое поведение очень сильно настораживает.
Максим
В общем-то настораживает правильно, поскольку только в агентском договоре Вы можете увидеть есть ли вообще у Агента те полномочия, которыми он поясняет свое право от имени Принципала заключать подобные сделки.
Отсутствие копии этого договора ии/и доверенности, в которых описываются полномочия на подписание не позволяют удостовериться в том, подпись на договоре с той стороны что-нибудь значит.
Эти агенты не явяляются риелторами. По сути, сам Застройщик создан этими агентами.
Максим
По большому счету Максим это роли не играет. У Вас один вопрос должен быть к лицу, которое подписывает договор ДДУ — покажите, где прописаны Ваши полномочия. Если не показывает — это может быть любой левый человек или организация с улицы. И то, что они создали там что-то и так далее никакой роли не играет — это разные юридические лица. И ответственность у них разная.
Кстати мне интересно, как они будут при таких обстоятельствах передавать договора на регистрацию. Или в Росреестр они агентский договор и доверенность принесут?
«Если не показывает — это может быть любой левый человек или организация с улицы.»
Ну, нельзя сказать, эти компании — «Мегалит» и «ОхтаГрупп» — левые. У них есть по несколько реализованных объектов, офисы в городе, и они предоставляют все данные о себе.
«И то, что они создали там что-то и так далее никакой роли не играет — это разные юридические лица. И ответственность у них разная.»
Вот этот пассаж не понял. Разъясните, пожалуйста. Кто такие «они» и «разные юр. лица»?
«Кстати мне интересно, как они будут при таких обстоятельствах передавать договора на регистрацию. Или в Росреестр они агентский договор и доверенность принесут?»
Продажи идут полным ходом. Один корпус из трех почти достроен. Как-то вот умудряются регистрировать.
Вообще, я не понимаю, к чему вся эта мутная схема с созданием агентов, причем Затройщик «БРиз» не самостоятелен, а входит в холдинг «ОхтаГрупп», а «ОхтаГрупп» по договору агент, хотя в других объектах выступает Застройщиком. Не понимаю.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. »
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
то есть… права и обязанности должны возникать у застройщика а не у его агента.
Статья 20. Информация о застройщике
1. Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
214-ФЗ И АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР. Объединенная тема
#1 Tower Tower —>
ОбратитьсяПубликации
По этому закону право на привлечение денежных средств имеет только застройщик. У нас действует схема с агентским договором. Я полагаю, что тут все нормально — агент от имени и за счет принципала-застройщика заключает ДДУ, права и обязанности возникают у застройщика. Все ОК.
Однако, коллега со мной не согласен, ссылается на мнение одной из судей нашего АСа, дескать раз в законе сказано, что привлекает бабки тока застройщик, то никакх агентских соглашений здесь быть не может!
Мой довод, что с принятием ФЗ-214 в ст. 1005 ГК никто изменений не вносил, так что да здравствует Агент!
Что скажете, господа? Можно ли работать по агентскому договору?
Сообщение отредактировал Jazzanova: 06 February 2012 — 18:41
#2 Schumm Schumm —>
ОбратитьсяПубликации
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве .
#3 AristoS AristoS —>
Пока присоединюсь к тому мнению. что привлекать денежные средства может только застройщик по ДДУ.
Добавлено @ 18:43
с учётом
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
#4 -Guest-
#5 Tower Tower —>
ОбратитьсяПубликации
#6 Pastic Pastic —>
Монстр Разума (c) Ивановский Перц
ОбратитьсяПубликации
#7 Lenin Lenin —>
ОбратитьсяПубликации
привлекать денежные средства во вклады
Сообщение отредактировал Lenin: 12 April 2005 — 13:48
#8 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
#9 Gavnukov Gavnukov —>
ИМХО, схема Tower с точки зрения 214-фз не может работать поскольку там же определено
застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
если только агент не отвечает вышеперечисленным признакам
#10 Налоговый Адвокат Налоговый Адвокат —>
#11 Schumm Schumm —>
ОбратитьсяПубликации
ИМХО речь идет не только и не столько о субъекте, который вправе привлекать деньги, сколько о форме отношений, в рамках которых они могут привлекаться. формой таких отношений является (по п. 2 ст. 3 ФЗ-214) только ДДУ. в свою очередь ДДУ может заключать только лицо, отвечающее признакам застройщика.
таким образом, логика может быть следующей:
1. денежные средства могут привлекаться только по ДДУ
2. ДДУ может заключать только застройщик
3. агент застройщиком не является
вывод: агент привлекать деньги не может
Поскольку лицензирование деятельности по привлечению средств в строительство не предусмотрено, деятельность эта доступна всем.
#12 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
только ДДУ. в свою очередь ДДУ может заключать только лицо, отвечающее признакам застройщика.
#13 Schumm Schumm —>
ОбратитьсяПубликации
хм. я бы не стал утверждать что 214 перечеркивает главу ГК и исключает использование агентского механизма
#14 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
хде.
у кого.
мама мия
залажу в пбд конс.
открываю гк
а там глава подряд не перечеркнута, даже красным не выделена..то есть действует. вроде не исключена.
вопросы возникают только с агентским?
#15 Schumm Schumm —>
ОбратитьсяПубликации
открываю гк
а там глава подряд не перечеркнута, даже красным не выделена..то есть действует. вроде не исключена.
#16 svebandy svebandy —>
#17 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
стало быть Вам ничто не мешает
и ваще запихните свой ФЗ-214 поглубже. мне и с ГК хорошо, ага
ага на дно
нашел еще одно преимущество ГК перед 214
он вступил в силу не первого апреля.
альтернативный вариант логики
1. 214 не содержит запрета на привлечение денежных средств и заключение дду через агента
2. ГК разрешает заключать договоры и принимать исполнение через агента
3. Агент действует от имени и за счет застройщика, деньги себе не оставляется, а передает их Застройщику.
Вывод:
можно.
#18 Schumm Schumm —>
ОбратитьсяПубликации
svebandy, Jazzanova, ну давайте я вам возражу в том духе, что сторонами такого ДДУ являются агент и дольщик. парируйте
нашел еще одно преимущество ГК перед 214
он вступил в силу не первого апреля.
Сообщение отредактировал Schumm: 12 April 2005 — 20:54
#19 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
сторонами такого ДДУ являются агент и дольщик.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
#20 Tower Tower —>
ОбратитьсяПубликации
1. денежные средства могут привлекаться только по ДДУ
2. ДДУ может заключать только застройщик
3. агент застройщиком не является
вывод: агент привлекать деньги не может
С п.1 согласен, не поспоришь. А вот почему агент не может заключать договор не пойму. Он же по доверенности действует. Права не у него возникают! Допустим, мы реализуем квартиры в Уфе, но покупатели-дольщики живут на Севере. Схема с агентским договором для этого идеальна, мы находим агента на Севере, а не открываем там представительство.
Касательно лицензий — все страховые компании работяют по агентским соглашениям. В любом автосалоне вам оформят страховку, но это будут, как правило не сотрудники страховщика, а агенты по соглашению и с доверенностью. Вот если страховой случай возникнет, тогда идем к страховщику, т.к. агент действовал от его имени.
Почему, если договор подписывается агентом по доверенности от застройщика, вы полагаете, что стороной будет агент?
#21 Makca Makca —>
ОбратитьсяПубликации
#22 Jazzanova Jazzanova —>
шерман или маншер — без разницы
ОбратитьсяПубликации
вознаграждение агента определяется не % от суммы договора, а разницей между стоимостью кв.м. «проданой» агенту застройщиком и стоимостью кв.м. полученной от ф.л.
вот это вот зачем это?
фишка же не в агенте, как я понял, а в займе который надо вернуть за счет привлеченных средств
Добавлено @ 11:04
а так рабочая схемка, чуть докорректировать..и вполне