Как правильно выбрать участок для строительства дома
Что надо проверить, чтобы приобретение участка вместо радости не обернулось проблемами
Предположим, вы уже ответили на самые главные вопросы: где вы хотите купить земельный участок (хотя бы на уровне района или направления) и для чего (жить постоянно, приезжать иногда, жить летом). Все равно вы неминуемо попадаете в лабиринт сложных и взаимосвязанных вопросов, что нужно учесть при покупке участка?
Где и у кого покупать земельный участок?
Вы можете купить землю у другого владельца-физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). И наконец, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).
Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)
Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами). Что касается торгов, кто участие в них требует определенных навыков и… свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят.
Какая категория земель лучше для строительства загородного дома?
Новое в Земельном кодексе 2019
С 1 января в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об Ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Прежде всего, исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.
На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи, т.е. без деления на квартиры. Правда, теперь даже в СНТ для строительства дома надо получать разрешение (раньше это так надо было делать только на землях населенных пунктов с разрешенным использованием ИЖС).
На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.
Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию
Какой должна быть топография участка?
Совершенный участок для строительства дома должен быть плоским, расположенным на возвышенности, в крайнем случае, на верхней части склона. Форма – прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – с востока на запад. В реальности такие идеальные параметры почти не встречаются. Чем придется жертвовать – смотрите по ситуации. Например, овраг, пересекающий участок, однозначно считается бракующим фактором. Но, если сам земельный надел расположен в уединенном месте, участок большой, а цена низкая, возможно, это для кого-то окажется преимуществом, позволив реализовать интересный ландшафтный проект.
Что вас, однозначно, должно насторожить: так это угроза регулярного затопления. Такое случается в поймах рек и озер, которые весной могут разливаться очень сильно, и в местах с высоким уровнем грунтовых вод. Поэтому при прочих равных выбирайте участок, расположенный выше. Кстати, уровень грунтовых вод важен при проектировании будущего дома: если он выше 2-х метров, вам лучше отказаться от оборудованного подвала или цокольного этажа, т.к. гидроизоляция потребует больших затрат. Напротив, слишком глубокое залегание может сделать невозможным обустройство колодца. Бурение же скважины – это затраты другого порядка и необходимость получить разрешение. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вовсе запрещено.
Еще одна проблемная локация – на краю высокого обрыва. Такие участки очень живописны, позволяют построить дом с фантастическими видами. Но мягкие осадочные породы однажды могут обвалиться.
Сколько должен стоить земельный участок?
У профессиональных девелоперов соотношение затрат на земельный участок и строительство дома обычно засекречено. Но, говорят, что земля должна стоить около 30% от всего проекта. Ориентируйтесь на эти цифры, когда займетесь поиском.
На что обратить внимание при покупке участка?
Проверьте наличие коммуникаций
К ним относится электричество, газ, водопровод, канализация, ливневые стоки. Критично важны – первые две. Если они не подведены, то надо поинтересоваться удаленностью точек подключения и наличием свободных мощностей. Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп» напоминает, что «для граждан установлен упрощенный порядок подключения к электрической сети мощностью до 15 кВт, что вполне достаточно для частного домовладения. Стоимость такого подключения составит всего лишь 550 рублей, без учета сопутствующих расходов. С газом всё может быть гораздо сложнее и дороже, в каждом отдельном случае необходимо уточнять вопрос в газоснабжающей организации».
По словам других экспертов, в ближнем среднем Подмосковье наличие или отсутствие техусловий на газ меняет стоимость земельного участка примерно на треть. Ведь даже здесь еще газифицированы далеко не все населенные пункты.
Что с инфраструктурой?
Транспортная доступность. Какая есть дорога до участка, расчищают ли ее в зимнее время и за чей счет, заливается ли она во время паводков. Как меняется загруженность шоссе в будние дни и выходные? Есть ли доступный общественный транспорт?
Коммерческая и социальная инфраструктура. Где находятся и в каком режиме работают ближайшие магазины. Впрочем, этими вопросами задаются практически всегда. Гораздо реже интересуются, а где получить ближайшую медицинскую помощь? (Когда ищут участок для строительства летней дачи, об этом вообще не думают, а вопрос может быть актуальным, особенно если есть маленькие дети и пожилые родители).
То же касается школ и досуговой инфраструктуры (актуально при постоянном проживании). Конечно, каждый родитель убедится, что поблизости есть школа. Но пока дети совсем маленькие, еще не полностью осознается тот факт, что помимо школы нужны кружки, студии, секции, бассейн. Проверьте это до того, как купите земельный участок и начнете строить дом.
Что с границами участка?
Из-за неразберихи с собственностью, которая творилась последние десятилетия, сегодня встречаются участки с границами, пересекающимися по документам. Поэтому убедитесь, что со всеми соседями подписано согласие о признании границ участка, а сами границы реально размечены на местности.
Если вы покупаете участок на землях ИЖС, то посмотрите на местности, как проходит «красная линия», определяющая границу разрешенной застройки.
Оцените захламленность участка
Разрушенные (или просто старые) строения потребуют затрат на утилизацию.
Излишне говорить, что неподходящие соседи способны испортить любой участок мечты. Например, если вы собираетесь жить круглогодично, а соседи приезжают только летом, вряд ли они поддержат вашу инициативу зимней расчистки дорог. Проблемы могут быть с соседями, сдающими дома в аренду под организацию шумных вечеринок, с теми, кто занимается птице- и животноводством. Если разрешенное использование земель – ЛПХ (личное подсобное хозяйство), то никаких претензий к тем, кто содержит буренок, быть не может.
Это новая головная боль, возникшая у владельцев загородных домов. Узнайте, нет ли в окрестностях участка полигона твердых бытовых отходов и не планируют ли таковой организовывать в будущем. Если вы покупаете участок с СНТ или поселке – поинтересуйтесь, как обстоят дела с вывозом и утилизацией мусора.
Как купить землю у государства для ИЖС
Рассказывает Марина Денискина, руководитель компании «Вереск Групп»: «В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, куда стекаются сведения о торгах, проводимых государством по всей России».
Участвовать в торгах могут как юридические лица, так и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).
Обнаружив интересный участок на торгах, следует его внимательно изучить. Для начала можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.
Необходимо выехать на участок, найти границы участка на местности, убедиться в его транспортной доступности, в том числе зимой, оценить окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.
Также обязательно проверить наличие и содержание документов на участок: что участок состоит на кадастровом учете, отсутствует пересечение границ с соседними участками, отсутствуют обременения и аресты. Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.
Огромное значение имеет возможность подключения коммуникаций (в первую очередь, электричества и газа), т.к. стоимость участка с коммуникациями и без них может существенно различаться.
Как выбрать участок для строительства загородного дома?
Выбор участка для загородного дома зависит от того, как часто вы планируете проводить там время. Для дачи, на которую мы приезжаем исключительно в теплую погоду — критерии одни, а вот для загородного дома — на первый план выходят совершенно другие нюансы. Но есть вещи, на которые стоит обращать внимание в обоих случаях, вне зависимости от того, какой дом вы собираетесь строить.
Расположение и транспорт
Для начала просто посмотрите на карте, есть ли в выбранном районе нормальные дороги и остановки транспорта уже сейчас. Сервисы Яндекс и Google обновляют спутниковые снимки, фото дорог, позволяя в общем оценить местность. При покупке через агентство запросите снимки у риелторов.
Аналогично поступайте и при сотрудничестве с компанией, которая централизованно застраивает новый поселок. Если вариант вам понравился — посетите местность, чтобы оценить обстановку.
Характеристики участка
Когда вы приехали на место — оцените участок: форму и почву. Самые удобные для строительства – прямоугольные и квадратные участки. Чем ближе к квадрату, тем лучше, так как на слишком широком или узком участке могут возникнуть проблемы с размещением построек. Обращайте внимание на грунт. Заболоченный или зыбкий грунт повышает расходы на закладку фундамента. А для тех, кто мечтает о собственном садике, важно знать, что на каменистой, песчаной или глинистой почве садоводство из хобби превращается в нелегкий труд.
Местоположение и окружающая среда
Важен также рельеф местности и окружающая среда. Земли в долинах подвержены затоплениям, а на крутых склонах – эрозии почв. Предпочтение стоит отдавать равнинному участку или земле с небольшим уклоном. Здорово, когда рядом есть лес или водоем. Эти места станут дополнительным местом отдыха и являются гарантией хорошей экологии рядом с будущим домом.
Покупать под загородный дом или дачную усадьбу участок, расположенный недалеко от городской промзоны, в заболоченной местности или рядом со свалкой — совсем плохая идея. Узнайте, нет ли поблизости таких объектов, не планируется ли их возведение. Уточнить эту информацию можно по картам промышленных предприятий вашего региона или экологическим картам.
Ознакомьтесь, не планируется ли возведение новых объектов в местности в ближайшие годы. Эту информацию непросто найти в готовом виде, но сведения о планах по строительству дорог можно найти на сайте Росавтодора, а о предприятиях – поискать на новостных порталах региона.
Не приветствуется наличие поблизости объектов добывающей промышленности (таких как карьеры), потому что они могут влиять на окружающую среду, да и тяжелая техника будет быстро портить дороги.
Кадастровая документация
Рассматривая участок для покупки, важно проверить его юридическую чистоту. Убедитесь, что все границы с соседями согласованы, земля относится к категории поселений или имеет сельскохозяйственное назначение, а на ней разрешено индивидуальное строительство жилья. Проверьте, все ли в порядке с правами собственности у нынешнего владельца земли, не возникнет ли трудностей при переоформлении. Очень важно, чтобы участок не находился в залоге или аресте, так как в этом случае вам вряд ли удастся стать его полноценным собственником.
Для получения информации нужно узнать адрес или кадастровый номер участка. Сведения по земле можно запросить в местном офисе Росреестра или на портале ведомства , введя номер/адрес участка. Услуга платная, с физических лиц пошлина 150 (онлайн) или 200 (в офисе) рублей.
Инфраструктура и коммуникации
Уточните, имеются ли в загородном поселении газоснабжение, водопровод, как обстоят дела с электроэнергией. Если отсутствие газа можно компенсировать электрическим или твердотопливным обогревом, а водопровод заменить скважиной или колодцем с насосной станцией, то проблемы с электроснабжением самостоятельно не решить. Убедитесь, что мощностей сети хватит для стабильной подачи электроэнергии на весь поселок.
Старая инфраструктура электросетей дачных поселков часто не выдерживает высоких нагрузок летом. Двухэтажный дом летом, в пиковые часы, в среднем потребляет до 5-7 кВт. Максимум, который можно подвести к частному дому по закону, составляет 15 кВт. Уточните в компании, снабжающей поселок электроэнергией, может ли она предоставить нужную мощность. Ведь если мощностей недостаточно, возможны просадки напряжения и перебои питания, когда весь поселок активно нагружает сеть (кондиционеры, полив, электроплиты и т.д.).
Пообщайтесь с местными жителями
Уточните, есть ли в местности действующие магазины, аптеки, другие объекты социальной инфраструктуры. Дома, которые стоят в неохраняемых поселках, могут обворовать, особенно в холодное время года, когда все жители уезжают зимовать в город.
Полезную информацию из первых уст можно почерпнуть на форумах, посвященных новостройкам, а также в тематических группах или чатах жильцов в мессенджере. Узнайте у соседей, есть ли такие ресурсы, посвященные этому жилому комплексу или поселку, попросите у них контактные данные. Также информацию можно уточнить на сайте застройщика.
Внимательно изучите все нюансы перед тем, как выбрать участок для строительства загородного дома. Будет это дача или резиденция для постоянного проживания, перечисленные параметры упускать нельзя. Транспорт, условия окружающей среды или инфраструктура напрямую влияют на комфорт. Меняется лишь степень важности каждого из критериев.