Возобновите стройку!
Местная администрация лишила дольщиков ЖК «Брюсов парк» на получение квартир
Дольщики ЖК «Брюсов Парк» уже почти 5 лет не могут получить оплаченные квартиры. Надзорные органы бездействуют, а администрация прилагает все усилия к тому, чтобы лишить людей последней надежды на получение квартир и банкротит компанию, готовую завершить строительство…
История со строительством ЖК «Брюсов Парк» началась более 5-ти лет назад. Этот проект начинали строить еще когда главой городского округа Лосино-Петровский был Вячеслав Борисович Липатенков. Планы застройщика — ООО «Партнер-Развитие» — и местной администрации были действительно масштабными: на площади в 13,43 га планировалось возвести 8 монолитных 16-этажных домов и всю необходимую инфраструктуру. Расселить из ветхого жилья людей, построить детский сад проложить новые инженерные сети для всего центра города. Проект жилого комплекса прошел все согласования и получил необходимые разрешения, после чего начались строительные работы и стартовали продажи квартир… Из почти 700 квартир продано было около половины, но потом ситуация кардинально поменялась…
Осенью 2014 года на место руководителя городского округа Лосино-Петровский пришел Андрей Вихарев, бывший глава Волоколамского района, принявший решение не закрыть, а . расширить мусорный полигон «Ядрово» и нынешний мэр Истры. СМИ много раз писали о нем и о его «манере» правления: неизменно на его бывших землях остаются обманутые дольщики, черные дыры в бюджете и обязательно кто-то из свиты, чтобы заметать следы… Не удивительно, что после смены руководства у региональных застройщиков начались проблемы. В частности, ООО «Партнер-Развитие» столкнулись с тем, что Администрация города трижды в одностороннем порядке меняла техническую документацию на присоединение строящихся объектов к городским сетям…
В 2016 году первые корпуса ЖК «Брюсов парк» уже были возведены – застройщик приступил к выполнению отделочных работ, однако возникла другая проблема: выступавший соинвестором проекта банк был лишен лицензии, из-за чего прекратил финансирование строительства. Как результат – снижение темпов стройки и поиски нового инвестора.
Стоит отметить, что на этот момент готовность различных корпусов жилого комплекса составляла 40-80%, просрочки со сдачей домов в эксплуатацию еще не было, а разрешение на строительство – продолжало действовать. Тем не менее, новый глава администрации признал объект проблемным и, более того, инициировал возбуждение уголовного дела против руководства компании-застройщика… Зачем и почему? Возможно, ответ на этот вопрос кроется в биографии Андрея Вихарева, за которым уже тянется след «работы» с дольщиками в самых разных уголках Подмосковья. Взять, к примеру, недостроенный ЖК «Раменский», ранее принадлежавший ГК «Гарантия-строй». Без крова и в полном отчаянии осталось 3020 семей! Сейчас его медленно, со скрипом достраивает другой девелопер…
Схему, по которой работает команда Вихарева уже описали журналисты Life.ru: передавать проблемные объекты дружественным компаниям, а затем, в случае чего, банкротить свои же «дочки», чтобы обманутым дольщикам и спросить было не с кого. В период руководства Лосино-Петровским он уже пробовал договориться с обманутыми дольщиками долгостроя ЖК «Светлый». Вихарев предлагал им отказаться от уже имеющегося инвестора и довериться ООО «Лосино-Петровский ДСК». Руководитель — Павел Жемерев. Уставный капитал — 10 тысяч. Задолженность — 1,5 млрд. Похоже, дольщики спаслись чудом. И похоже, что ту же судьбу местная администрация готовила и дольщикам ЖК «Брюсов парк» — ведь дольщикам обещали, что власти сами найдут застройщика и все быстро будет достроено…
Прошло полтора года. Дома так и стоят недостроенными. Строительство заморожено, но дома не законсервированы и постепенно разрушаются. По оценкам специалистов, совокупная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного в результате вынужденного простоя, а так же хищений со строительной площадки, на сегодняшний день составляет более 60 000 000 рублей… Андрей Вихарев ушел на новую должность, а оставшийся после него приемник — Олег Фетюков – задержан за получение взяток на сумму 980 тысяч рублей… Что в этой ситуации делать дольщикам – не ясно.
А что же уголовное дело, которое было возбуждено в отношении собственника и руководителя компании-застройщика ООО «Партнер-Развитие» Юрия Шрамко? Оно рассыпается на глазах. Сначала следствие обвинило генерального директора ООО «Партнер-Развитие» в том, что он в ходе строительства, якобы, похитил без малого 700 000 000 рублей, что, мягко говоря, не соответствует действительности. Даже в рамках предварительного следствия было установлено, что общая сумма денежных средств, поступивших на расчетные счета ООО «Партнер-Развитие» от граждан по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов составила всего 366 302 946,71 рублей. При этом, стоимость фактически выполненных работ по строительству домов на сегодняшний день (в рамках проведенных следствием экспертиз) составляет 727 195 406 рублей. И это еще без учета других затрат застройщика и подрядных организаций. Сюда же стоит приплюсовать плату за землю и земельный налог в период строительства, плату за подключение к внешним инженерным сетям, компенсационные выплаты, связанные с подготовкой строительства (снос ранее существующих зданий, перенос инженерных сетей и т.д.). Одним словом, совокупные расходы, понесенные при строительстве первой очереди ЖК «Брюсов Парк» на данный момент составляют около 1 миллиарда рублей, что в три (!) раза больше, чем было собрано с дольщиков…
Выездная проверка застройщика, инициированная министерством строительства Московской области, так же не целевого использования денежных средств дольщиков не обнаружила. Так о каком хищении и нецелевом расходовании средств может идти речь? Кроме того, на балансе застройщика есть 248 не проданных квартир… Таким образом, несостоятельность предъявленных руководству ООО «Партнер-Развитие» обвинений очевидна.
Но есть и еще один момент: прежней администрацией было инициировано возбуждение дела о банкротстве ООО «Партнер-Развитие». Причем, причиной стала задолженность по аренде на землю, договор по которому уже расторгнут…
Не смотря на факт необоснованного уголовного преследования, застройщик продолжает настойчиво демонстрировать желание и готовность завершить стройку и даже готов выплатить долг, о котором идет речь. Мотивация застройщика понятна — в объект вложены собственные средства организации в разы превышающие средства дольщиков. И получить их обратно можно только достроив дома. В администрацию городского округа Лосино-Петровский в официальном порядке было передано предложение о мировом соглашении и предложение отказаться от банкротства застройщика, как не отвечающее интересам дольщиков и инвесторов. Более того, ООО «Партнер-Развитие» взял на себя обязательство привлечь для скорейшего завершения строительства, имеющего хорошую репутацию в регионе и заслуживающего уважение инвестора. С кем уже были проведены переговоры и получено предварительное согласие.
По этому поводу в Администрации городского округа Лосино-Петровский в начале июня состоялось совещание с участием Шрамко Юрия Владимировича, заместителя главы городской администрации Хтея Юрия Богдановича, а также начальника управления земельно-имущественными отношениями, строительства и архитектуры местной Администрации Визгерд Янины Аликовны. В ходе этой встречи был достигнут консенсус относительно того, что банкротство ООО «Партнер-Развитие» сделает невозможным скорейшее осуществление мероприятий по достройке долевого объекта строительства ЖК «Брюсов Парк» и очевидно ухудшит положение дольщиков, которые просят только одного: просто дать право компании, готовой достроить их дом, сделать это. В сложившейся ситуации затягивание строительства, введение новых обременений или, например, формулирование изначально невыполнимых условий по возобновлению стройки или подключению домов к техническим сетям можно рассматривать как нарушение интересов дольщиков. Сейчас все зависит от администрации городского округа Лосино-Петровский и Министерства строительства – остается надеяться, что они наконец позволят дольщикам ЖК «Брюсов парк» получить свои квартиры и будут действовать в их интересах, следуя принятому Президентом и правительством РФ вектору по защите интересов участников долевого строительства.
ЖК «Брюсов Парк» – от 41 800 р./м², садики, школы, лес, озеро. Но стройку бы побыстрей
Описание новостройки
ЖК «Брюсов Парк» – это проект реорганизации целого микрорайона подмосковного города Лосино-Петровский. Застройщику ООО «Партнёр-Развитие» предстоит снести почти три десятка старых двухэтажек, расселив их жильцов в новые квартиры. Параллельно с расчисткой территории будут строиться 8 монолитных 16-этажных корпусов.
Первые этажи займут магазины, аптеки, салоны, бытовые услуги. А со стороны улицы Горького новостройки будут соединяться между собой 2–4 уровневыми торгово-развлекательными комплексами с кинотеатром, гипермаркетом, коворкинг центром.
Дворы планируется сделать просторными и освободить их от машин. Парковочные карманы будут организованы по периметру комплекса. Плюс возведут многоярусный паркинг на 1 690 мест. На всей территории обещают организовать бесплатный Wi-Fi и видеонаблюдение, с трансляцией прямо на домашний телевизор.
В подъездах предусмотрены колясочные и комнаты консьержей. Подвальные уровни могут занять кладовки, если они будут пользоваться спросом у покупателей корпуса №8. Их продажа должна начаться со следующего года.
Инфраструктура и окружение
Лосино-Петровский – маленький город с населением 25,2 тыс. человек. Застройка преимущественно малоэтажная. Вся инфраструктура сосредоточена в центральной части города. Это буквально несколько кварталов, обойти которые пешком можно за 10–15 минут.
ЖК «Брюсов Парк» занимает западную часть этого условного «центра». В 5 минут ходьбы находятся поликлиника, центральная больница, 3 школы, 5 садиков. Причём местные уверяют, что дефицита мест и очередей здесь нет. Кроме того, девелопер построит новый садик, банный комплекс и упомянутые выше торгово-развлекательные центры.
В 500 м западнее строящегося корп. №8 – начинается лес. Рядом с ним озеро – Орловский карьер, с пляжами и рыбалкой (в том числе зимней).
Коммуникации
Коммуникации центральные. Первые новостройки № 1, 8 и баню подключат к существующей котельной. Но её мощности не хватит на все последующие этапы. Поэтому будет строиться новая. На неё же позже переведут первую очередь.
Транспортная доступность
Лосино-Петровский располагается между Щёлковским и Горьковским шоссе. Соответственно есть возможность выбора маршрута – через Балашиху или Щёлково. Мне навигатор предложил второй вариант и повёл через съезд на Аничково. В итоге я собрал 16 светофоров. А вот сверни я чуть раньше, на Большие Жеребцы, то светофоров было бы на 7 меньше. Любая возможность объехать потенциальные помехи многое значит, ведь движение здесь более чем плотное в любое время дня.
Кстати, Щелковское шоссе – дорога областного уровня, в отличие от Горьковского, которое переходит в М-7 – федеральную трассу с соответствующим трафиком. Более того, если ехать через Балашиху, то светофоров на пути 17 и объехать их нельзя.
Что бы ни говорила реклама, реальный маршрут от МКАД до «Брюсов Парка» – 30 км. У меня дорога заняла 42 минуты. Через Большие Жеребцы, думаю, уложился бы за 30-35 минут.
Возле строящегося дома №1 находится автобусная остановка «Магазин Уют». Отсюда маршруткой 10 минут до ж/д станции «Монино», с электричками до Ярославского вокзала. Если же прогуляться 700 м до остановки «Рынок», то можно без пересадок добраться до метро «Щёлковская» или «Новогиреево». Дорога без пробок займёт около часа.
Ход строительства
Первая очередь реализации – это корпуса № 1 и 8. Несмотря на практически возведённую «коробку» дома №1, а точнее его секций 4–6, все рабочие отсюда переброшены на соседний корпус – № 8.Дело в том, что на том месте, где должны строиться первые три секции, стоит старая городская баня. А чтобы её снести, администрация требует построить новую.
Кстати, на новой бане работа идёт. Застройщик говорит, что планирует завершить её до конца года. Правда, на мой взгляд, учитывая зиму и длительные праздники, раньше февраля открытия ждать не стоит.
Дом №8 уже пережил перенос сроков. Со II квартала 2016 на II квартал 2017. Беда в том, что сегодня это проблема всего рынка. В графики не укладываются две из трёх новостроек. Например, по данным «Метриум Групп» за 1 полугодие, в Москве не сдали вовремя 60% объектов. По Подмосковью ситуация ещё печальнее.
Объективности ради отмечу, что сейчас работы идут по графику. Дом стоит под крышей, лифты установлены, ведутся фасадные работы, вставляются окна. Продавцы говорят, что на стройке сегодня занято 50 человек. Во время съёмки я насчитал около 30.
Обсуждая риски «Брюсов Парка», менеджеры рассказали, что проект сильно зависит от объёма продаж. Особенно после того, как весной к кризису прибавилась процедура наблюдения ЦБ за банком «БФГ Кредит», в котором у девелопера была одобрена кредитная линия.
Параллельно с поиском нового финансирования, застройщик поменял команду продавцов и генподрядчика. Вместо «СМУ-9» за новостройку взялась НПО «Индустрия». Правда, обе структуры связаны с девелопером, и НПО «Индустрия», скорей всего, была создана в 2015 конкретно под объект.
Возможно, дело в том, что «СМУ-9» одновременно занималось многими проектами. В том числе муниципальными заказами. И накопила большой объём обязательств и претензий. Поэтому задачей такой рокировки может быть снижение рисков по «Брюсов Парку», через разделение связанных с проектом счетов и отчётности.
Кроме того, обязательства по расселению ветхого фонда обуславливают повышенную ответственность и внимание администрации.
Отделка квартир
Та часть квартир, которая рассчитана под расселение, идёт с чистовой отделкой. Остальные будут сдаваться с черновой отделкой. То есть с возведёнными стенами, выровненными потолками, стяжкой пола, разводкой электрики и коммуникаций. Это большой плюс, так как избавляет от длительных, грязных работ. Останется поклеить обои, положить ламинат, поставить сантехнику, навести лоск.
Кроме того, к весне планируется подготовить предложение по чистовому ремонту от застройщика. Предварительная цена – от 6 000 р./м², с учётом материалов.
Планировки и цены
Планировки ближе к классической компоновке (поэтажные планы см. видео). Балконы есть везде. Даже в студиях. В доме №8 кухни от 8 до 11 м². Но квартиры, на мой взгляд, маленькие. Хотя, возможно, это «заточка» под задачи расселения. А вот у корпуса №1 планировки интересней и просторней. Есть вариант с кухней-столовой почти 15 м². Трёхкомнатные представлены только в этом доме 77–89 м².
Примечательно, что проектировщикам на 99% удалось исключить соседство кухонь и жилых комнат, примыкающих друг к другу квартир. Поэтому здесь есть такие непривычные планировки «распашонок», когда кухня ориентирована на одну сторону, а все остальные комнаты – на другую.
Стандартная высота потолков 2,8 м. Но на последних этажах потолки 3,1 м. Здесь квартиры сдаются без межкомнатных стен иназываются «мастерскими», намекая на творческую аудиторию, которую заинтересует вид на город и окрестности.
Цены в ЖК «Брюсов Парк» довольно интересные: 41 800 – 55 200 р./ м². Впрочем, сравнить новостройки всегда можно на OMetre.ru. Стоимость без учёта акций, млн рублей:
- Студии (28,6 м²) = 1,57
- 1-комнатные (32,7–41 м²) = 1,62–2,08
- 2-комнатные (44,3–63,2 м²) = 2–2,5
- 3-комнатные (77–89 м²) = 3,26–3,77
Как купить
Продажи ведутся застройщиком по ДДУ, согласно 214-ФЗ. К оплате принимаются маткапитал и иные социальные сертификаты. Ипотеку на новостройку выдают шесть банков. С военной ипотекой работает Связь-Банк.
Весь ноябрь действует акция – субсидирование части стоимости покупки четырём категориям граждан. По сути, это скидка 3–7%. Её могут получить жители Лосино-Петровского, пенсионеры, бюджетники и семьи, со стажем от двух лет.
Другая ноябрьская акция – беспроцентная рассрочка с первым взносом от 50%. По корпусу №1 её можно взять на 15 месяцев, по №8 – на 9 месяцев.
Бесплатно забронировать понравившийся вариант можно на 2–3 дня. Договор брони на месяц стоит 30 тыс. р. вне зависимости от стоимости квартиры. Но эта сумма учитывается при сделке. Дополнительно с покупателя возьмут 30 тыс. р. за регистрацию ДДУ.
Резюме
ЖК «Брюсов Парк» в первую очередь ориентирован на местных и жителей соседних городов. Из минусов – история с переносом срока сдачи, гаражи под окнами и перспектива жизни в окружении стройки до завершения проекта.
Зато здесь интересные цены и вся городская инфраструктура в пешей доступности. Плюс рядом грибной лес и озеро с пляжами и рыбалкой, по которому зимой, наверное, здорово гонять на лыжах.