Бухучет в строительстве коттеджей

Бухгалтерский учет в строительстве

Обзоры КонсультантПлюс

Бухгалтерский учет в строительстве

Возведение зданий или сооружений имеет колоссальные отличия от других видов деятельности не только в этапах осуществления и реализации, но и в части бухгалтерского и налогового учетов.

Отличия ведения бухгалтерского учета в строительстве:

1. Документация. Участники используют иные документы для отражения этапов и результатов стройки. Например, акты выполненных работ по спецформе КС-2, а также спецсправка о стоимости строительства по форме КС-3.
2. Учет затрат по элементам. Иными словами, произведенные затраты подразделяются на несколько элементов, таких как: материалы, заработная плата специалистов, работа оборудования, машин и механизмов, а также накладные затраты.
3. Особенности принятия объекта. Объект завершенного строительства подлежит приемке по специальным правилам и специальными комиссиями, по итогам данного контрольного мероприятия составляется акт о приеме-передаче (форма № ОС-1а).
4. Необходимость в регистрации объекта. Построенное здание подлежит обязательной регистрации в соответствующих госорганах. Только после регистрации объект может быть включен в состав основных средств.

Причем бухучет в компании заказчика также отличается от учета в организации исполнителя. Рассмотрим подробнее особенности учета для каждой стороны.

Бухучет в строительстве у подрядчика

Ведение учета строительной деятельности организаций закреплено в ПБУ 9/99, ПБУ 10/99, ПБУ 2/94 , ПБУ по учету инвестиций. Все затраты в строительной компании подлежат дроблению на элементы, поименованные выше.

Для отражения строительных затрат в бухучете применяют счет бухучета 20 «Основное производство». По дебету счета 20 отражаются затраты:

• на материалы с одновременным отражением затрат по кредиту счета 10 «Материальные запасы»;
• на зарплату персонала стройфирмы по кредиту 70 «Расчеты по оплате труда»;
• по расчетам с поставщиками по кредиту счета 60.

При поэтапной приемке следует использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенному производству», формируя проводку Дт 46 Кт 90 — отражена незавершенная реализация производства.

Бухучет в строительной организации: пример

ООО «Весна» оказывает услуги по строительству. Был заключен договор на возведение здания офиса. Приемка осуществляется в два этапа: первый в сумме 2 миллиона рублей, второй — 2,4 миллиона.

По условиям договора предусмотрена предоплата — 90 % от стоимости этапа. Так, аванс за первый — 1,8 млн рублей, за второй — 2,16 млн руб.

Начало работ — февраль 2020 г., окончание первой части строительства — май, второй — июль.

Себестоимость для первого — 1,72 млн руб, для второго — 1,98 млн руб.

Источник

Бухгалтерский учет в строительстве

Строительная отрасль – одна из наиболее сложных с точки зрения бухучета. Компании, которые работают в этой сфере, могут быть инвесторами, заказчиками или подрядчиками. Для каждого варианта деятельности предусмотрены свои особенности отражения операций в учете. Рассмотрим основные вопросы, связанные с бухгалтерским учётом в строительстве.

Особенности строительства как вида бизнеса и их влияние на учет

Все предприятия РФ используют единые бухгалтерские стандарты, но с учетом отраслевых особенностей. Основной нормативный акт, который отражает особенности ведения бухгалтерии в строительстве – это ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда».

Дата начала и окончания строительных работ часто приходятся на разные периоды. Поэтому отражение результатов в учете производится «по мере готовности».

Учет в общем случае нужно вести обособленно по каждому объекту, на который есть отдельная смета или проект. Даже если заключен единый договор на весь комплекс, состоящий из нескольких объектов, бухгалтерию часто ведут раздельно по каждому из них. Для этого должны выполняться следующие условия:

• по объекту можно выделить доходы и расходы;
• на объект имеется отдельная техдокументация

Но возможна и обратная ситуация, когда для строительства одного сложного объекта заключены несколько договоров. Их можно с точки зрения учета рассматривать как единый контракт, если:

• они относятся к одному объекту, по которому согласно учетной политике установлены единые нормы;
• работы по договорам исполняются одновременно или в рамках последовательного цикла.

Особенность строительной отрасли заключается еще и в том, что объекты, принадлежащие одной компании, могут находиться в разных регионах. Поэтому по месту нахождения стройплощадок часто открывают филиалы. Головное предприятие обязано сообщить об открытии филиала в налоговые органы по месту своего нахождения в течение месяца, а о закрытии – в течение трех дней (п. 2 ст. 23 НК РФ).

Если в структуре организации созданы филиалы, следует решить ряд вопросов, связанных с организацией учета:

• определить особенности бухучета в обособленных подразделениях;
• определить перечень лиц, ответственных за своевременное составление «первички» по утверждённому графику документооборота;
• определить сроки передачи документации в головное предприятие для своевременного отражения в учете.

Расходы подрядчика до начала строительства

Еще до подписания договора строительная компания несёт предварительные затраты, которые нужно отразить на счете 97 «Расходы будущих периодов» (РБП). Это могут быть, например, расходы на участие в тендере или оплату банковской гарантии.

ДТ 97 – КТ 76 – произведенные затраты учтены в качестве РБП

ДТ 20 – КТ 97 – РБП отнесены на себестоимость после начала основных работ

Расходы на страхование также можно отражать в качестве РБП, как это было показано выше. Однако допускается и другой вариант. Сумму, выплаченную страховщику, можно учесть, как аванс, а затем списывать затраты на страхование постепенно, по мере истечения периода. Чаще всего страховые суммы распределяются равными долями на весь период строительства.

ДТ 76 – КТ 51 – перечислен аванс страховой компании

ДТ 20 – КТ 76 – страховые платежи отнесены на затраты

Договор страхования может быть заключен на несколько объектов, строительство которых ведется в рамках одного контракта. В этом случае методику деления затрат между объектами нужно отразить в учетной политике. Например – пропорционально стоимости работ по каждому объекту, но возможно использовать и иные критерии.

Бухгалтерский учет основных строительных работ у подрядчика

Отражение операций в учете подрядной организации производят на основании следующих основных документов (постановление Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100):

• КС-2 – «Акт о приёмке выполненных работ»;
• КС-3 – «Справка о стоимости выполненных работ», на основании которой производятся расчёты между заказчиком и подрядной организацией;
• КС-6 – «Журнал работ».

Большинство утвержденных форм первичной документации (кроме кассовых и банковских) с 2013 года не обязательны к применению. Но строительные компании, как правило, продолжают пользоваться проверенными бланками.

Всех затраты подрядчика по работе над объектом, аккумулируются по дебету счета 20 в корреспонденции со счетами:

• 10 — списание материалов;
• 69,70 – зарплата основного персонала с начислениями;
• 23 — отражение услуг, полученных от вспомогательных производств;
• 25, 26 — общепроизводственные и общехозяйственные расходы;
• 60, 76 расчеты за услуги.

Если подрядная организация привлекает для отдельных работ субподрядчика, затраты на его услуги нужно учитывать на отдельном субсчете счета 20.

ДТ 20 – КТ 10 (69, 70, 23…) – учтены затраты на строительство

ДТ 62 – КТ 90.1 – объект сдан заказчику

ДТ 90.3 – КТ 68.2 – начислен НДС

ДТ 90.2 – КТ 20 – списаны затраты на сданный объект

ДТ 51 – КТ 62 – получена оплата от заказчика

Если договором предусмотрена поэтапная приёмка объекта, используют счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам»:

ДТ 46 – КТ 90.1 – сдан заказчику завершенный этап работ

ДТ 90.2 – КТ 20 – списаны затраты, относящиеся к данному этапу

ДТ 62 – КТ 46 – учтена выручка по окончании всех работ

Особенности учета материалов в строительстве

В договоре между заказчиком и подрядчиком обязательно должен быть отражён способ приобретения материалов. Возможны следующие варианты:

1. Возмездная передача материалов от заказчика подрядчику

В данном случае речь идет об обычной купле-продаже материальных ценностей. Для заказчика это – реализация:

ДТ 90.3 – КТ 68.2 – если заказчик работает с НДС

У подрядчика – приобретение ТМЦ с отнесением на 10 счет:

ДТ 19.3 – КТ 60 – если и подрядчик использует общую налоговую систему

Подрядчик включает цену приобретенных материалов в стоимость выполненных работ и отражает её в формах КС-2 и КС-3.

ДТ 20 – КТ 10 – материалы списаны на затраты

Подрядчик может оплатить заказчику стоимость приобретенных материалов.

Но чаще эти расчеты по завершению работ подрядчиком «закрывают» с помощью взаимозачета, в счет стоимости строительства.

1. Передача подрядчику давальческих материалов

Главная особенность передачи давальческих материалов – подрядчик не платит за них и не включает в цену выполненных работ. В учете у заказчика данная операция не является реализацией. Стоимость переданных ТМЦ не списывается с баланса заказчика, а отражается на счете 10, субсчёт «Материалы, переданные в переработку».

Подрядчик ведёт учёт материалов, переданных в качестве давальческого сырья, на забалансовом счете 003 «Материалы, принятые в переработку», выделяя два субсчета:

• давальческие сырьевые материалы (ДСМ) на складе;
• ДСМ в производстве.

Подрядчик должен передать заказчику отчёт об использованных материалах, На основании этого отчета заказчик спишет их стоимость.

Если после завершения строительства остались неиспользованные давальческие материалы, их нужно вернуть заказчику. Данная операция не является для подрядчика реализацией.

1. Самостоятельное приобретение материалов подрядчиком

Подрядчик может приобретать необходимые материалы у «третьих» организаций, которые никак не связаны с заказчиком. Для этого он может использовать как собственные средства, так и аванс, полученный от заказчика.

В этом случае цена приобретенных материалов включается в стоимость строительных работ, отраженную в формах КС-2 и КС-3. Приобретение материалов у сторонних организаций и их списание отражается в учете так же, как и при покупке у заказчика (вариант 1).

Во время передачи материалов при любом из способов необходимо заполнить накладную. Обычно для этого используют типовую форму М-15.

Бухгалтерский учёт в строительстве у заказчика

Если заказчик строит объект для себя, то это – вложение во внеоборотные активы, которое отражается на счете 08. Заказчик учитывает затраты на основании форм КС-2 и КС-3.

Заказчик может самостоятельно проводить часть необходимых работ. Например – разработать проектную документацию или заказать ее у сторонней организации. Также заказчик может сам купить материалы и отгрузить их подрядчику на давальческой основе. Все эти затраты тоже увеличивают стоимость возводимого объекта.

ДТ 08 – КТ 60 – отражена стоимость работ, выполненных подрядчиком

ДТ 08 – КТ 70 (69,76, 10…) – отражены затраты заказчика, связанные со строительством

ДТ 01 – КТ 08 – объект введен в эксплуатацию

В рамках строительства часто производится благоустройство территории. Данный вид работ нужно учитывать следующим образом:

• если работы по благоустройству выполняются до ввода строительного объекта в эксплуатацию, то затраты отражаются проводками:

ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)

• если работы переносятся на период после ввода объекта в эксплуатацию, нужно создать на счете 96 резерв расходов согласно сметной стоимости.

ДТ 08 – КТ 96 – создан резерв

ДТ 96 – КТ 60 (10,69,70…) – списаны фактические затраты на выполнение работ за счёт резерва.

1. Строительство для инвестора

Нередко заказчик нанимает подрядчика и организует строительные работы не для себя, а для другой организации – инвестора. В этом случае в учете используется счет 76, на котором следует открыть специальный субсчет «Расчеты с инвесторами».

ДТ 51 – КТ 76 – получен аванс от инвестора

ДТ 26 (25) – КТ 70 (69,60…) + ДТ 20 – КТ 26 (25) – затраты заказчика по организации строительства

ДТ 08 – КТ 60 (70, 69, 76, 10…) – затраты заказчика на постройку объекта

ДТ 76 – КТ 08 – передан инвестору объект (стоимость без НДС)

ДТ 76 – КТ 19 – передан инвестору НДС, входящий в стоимость объекта (по сводному счету-фактуре)

ДТ 76 – КТ 90.1 – отражено вознаграждение заказчика

ДТ 90.2 – КТ 20 – учтены собственные затраты заказчика.

Бухгалтерский учет в строительстве у инвестора

Инвестор только финансирует производимые строительные работы, не принимая в них непосредственного участия. Для этого можно использовать как собственные, так и заемные деньги.

ДТ 76 – КТ 51 – инвестор перечислил средства заказчику

ДТ 08 – КТ 76 – принят от заказчика готовый объект

ДТ 19 – КТ 76 – предъявлен заказчиком НДС, входящий в стоимость объекта

ДТ 01 – КТ 08 – объект введен в эксплуатацию

Вывод

При организации строительных работ бизнесмен может выступать в роли инвестора, заказчика или подрядчика. Для каждой из этих ситуаций учет имеет свою специфику.

Основные особенности строительного бизнеса, которые влияют на учет: длительный цикл работ, территориальная распределенность и ведение нескольких объектов одновременно. Поэтому необходимо обратить особое внимание на деление затрат по объектам и их списание по периодам.

При отражении затрат в бухгалтерии подрядчика важно учитывать вариант использования им материалов: собственные или давальческие.

Источник

Загородная недвижимость

Л. Кузьмичева, налоговый консультант

В последние годы одним из самых надежных и прибыльных способов вложения свободных денежных средств организации является инвестирование капитального строительства, например, строительство загородных коттеджей и коттеджных поселков. Как организации учесть расходы, связанные со строительством коттеджных поселков? Нужно ли включать построенные дома в состав основных средств? Как отразить продажу построенных коттеджей в бухгалтерском учете?

У собственников загородных земельных участков имеется возможность построить дом, отвечающий любым запросам и фантазиям.

Строительство обычно поручают специализированной фирме. Также довольно часто организации строят дома по имеющимся типовым проектам, а затем продают их.

Операции, связанные с инвестиционной деятельностью, таят в себе многочисленные трудности.

Субъекты инвестиционной деятельности

Для начала напомним основные термины. Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, установлены Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ об инвестиционной деятельности (далее — Закон № 39-ФЗ). Согласно статье 1 данного закона, под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Данный закон определяет и субъекты инвестиционной деятельности. В статье 4 Закона № 39-ФЗ указано, что к ним относятся инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Пункт 6 статьи 4 Закона № 39-ФЗ допускает совмещение функций двух и более субъектов инвестиционной деятельности, если иное не установлено договором или государственным контрактом, заключаемыми между ними.

Таким образом, если организация строит загородный коттедж на собственные или заемные средства, то она является инвестором, после завершения строительства приобретает право собственности на построенные коттеджи и соответственно может распоряжаться им по своему усмотрению.

Для правильного отражения в учете операций по строительству необходимо определить, для какой цели организация-инвестор строит загородные коттеджи.

Цели строительства

Для правильного отражения в учете операций по строительству необходимо определить, для какой цели организация-инвестор строит загородные коттеджи. Существуют два возможных варианта.

Первый — строительство для дальнейшего использования для собственных нужд предприятия, например для размещения собственных сотрудников или для извлечения прибыли, например сдачи в наем (аренду). На практике данный вариант практически не используется, так как затраты на строительство достаточно велики, а период их окупаемости при сдаче в наем длительный и, соответственно, мало выгоден.

Второй вариант — это строительство на продажу, наиболее часто используемый.

Строим на продажу

Рассмотрим подробно вариант строительства загородных коттеджей для дальнейшей их продажи.

Для того чтобы определиться, какой бухгалтерский счет использовать для отражения данного актива, обратимся к Положениям по бухгалтерскому учету.

В пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н, перечислены требования к активам, соблюдение которых позволяет отразить их в составе основных средств:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, если фирма строит загородные коттеджи для того, чтобы затем их продать, то их нельзя учитывать в качестве основных средств и соответственно затраты, связанные со строительством этих коттеджей, нельзя учитывать на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Активы, предназначенные для продажи, в соответствии с ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов», утвержденного приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. № 44н, должны учитываться в составе материально-производственных запасов.

Готовая продукция как конечный результат производственного цикла в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 также является частью материально-производственных запасов, предназначенных для продажи.

Пример 1

ООО «Строитель» построило три загородных коттеджа. Затраты на их строительство составили 11 635 283 руб., в том числе:

• материалы — 5 950 000 руб. (без учета НДС);
• зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве) — 2 677 385 руб.;
• расходы по услугам подрядчиков — 1 456 000 руб. (в том числе НДС — 222 102 руб.);
• амортизация оборудования — 985 000 руб.;
• общехозяйственные расходы — 789 000 руб.

В учете ООО «Строитель» отражаются следующие проводки:

Дебет 20 Кредит 10
— 5 950 000 руб. — списаны материалы на строительство;

Дебет 20 Кредит 70, 69
— 2 677 385 руб. — начислена зарплата рабочим (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве);

Дебет 20 Кредит 60
— 1 233 898 руб. (1 456 000 – 222 102) — отражены расходы по подрядным работам;

Дебет 19 Кредит 60
— 222 102 руб. — отражен НДС по подрядным работам;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 222 102 руб. — возмещен из бюджета НДС по подрядным работам;

Дебет 20 Кредит 02
— 985 000 руб. — начислена амортизация основных средств ;

Дебет 20 Кредит 26
— 789 000 руб. — списаны общехозяйственные расходы;

Дебет 43 Кредит 20
— 11 635 283 руб. — отражены в составе готовой продукции три построенных загородных коттеджа.

Строим на заказ

Часто бывает так, что организация выполняет строительные работы по конкретному заказу. В данном случае организация-строитель будет являться подрядчиком. В бухгалтерском учете такая деятельность отражается иначе.

Пример 2

ООО «Подрядчик» построило коттедж по заказу ООО «Заказчик». Стоимость коттеджа по договору — 3 800 000 руб. (в том числе НДС 578 661 руб.). Договором предусмотрено, что 50 процентов стоимости коттеджа должно быть оплачено авансом до начала его строительства.

Фактические расходы ООО «Подрядчик» по строительству коттеджа составили 2 717 369 руб., в том числе:

• материалы — 1 250 000 руб. (без учета НДС);
• зарплата рабочих (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве) — 927 369 руб.;
• амортизация основных средств — 90 000 руб.;
• общехозяйственные расходы — 450 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО «Подрядчик» данные операции отражает следующими проводками:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
— 1 900 000 руб. (3 800 000 руб. × 50%) — получен аванс на строительство коттеджа;

Дебет 76 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 289 831 руб. (1 900 000 руб. × 18% : 118%) — начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 20 Кредит 10
— 1 250 000 руб. — списаны материалы на строительство коттеджа;

Дебет 20 Кредит 70, 69
— 927 369 руб. — начислена зарплата рабочим (с учетом ЕСН, страховых взносов на обязательное пенсионное страхование и от несчастных случаев на производстве);

Дебет 20 Кредит 02
— 90 000 руб. — начислена амортизация основных средств;

Дебет 20 Кредит 26
— 450 000 руб. — списаны общехозяйственные расходы, приходящиеся на строительство коттеджа;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с заказчиком» Кредит 90 субсчет «Выручка»
— 3 800 000 руб. — отражена выручка за проданный коттедж;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 579 661 руб. — начислен НДС с операции по реализации коттеджа;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с заказчиком»
— 1 900 000 руб. — зачтен ранее полученный аванс;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76
— 289 831 руб. — восстановлен НДС с суммы зачтенного аванса;

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с заказчиком»
— 1 900 000 руб. (3 800 000 – 1 900 000) — получена оставшаяся часть стоимости коттеджа;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 2 717 369 руб. — списана себестоимость работ по строительству коттеджа;

Дебет 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— 502 970 руб. (3 800 000 – 579 661 – 2 717 369) — отражен финансовый результат от строительства и реализации коттеджа.

При этом сумма 502 970 руб. должна быть учтена при расчете налогооблагаемой прибыли (при условии, что величина расходов по строительству коттеджа в бухгалтерском и налоговом учете совпадает).

В некоторых случаях заказчик может передать подрядчику собственные материалы для строительно-монтажных работ.

Если построенные коттеджи предназначены для продажи, то они будут являться «конечным результатом производственного цикла» и подпадать под определение готовой продукции. Учитывать их нужно на счете 43 «Готовая продукция», а первоначальные расходы по строительству собирать на счете 20 «Основное производство».

В Гражданском кодексе договор на переработку давальческого сырья не выделен в самостоятельный вид договора. Данный договор следует рассматривать как разновидность договора подряда. Поэтому к нему должны применяться нормативные положения о договоре подряда. Согласно статье 704 Гражданского кодекса, если заказчик намерен предоставить свои материалы, в договоре это должно быть обязательно определено.

Он часто применяется в производстве и строительстве. В частности, это распространенная схема в договорах строительного подряда: заказчик передает подрядчику материалы, которые последний будет использовать в процессе выполнения договора.

Соответственно формы № КС-2, КС-3 и счет-фактуру подрядчик составляет только на стоимость выполненной работы без учета стоимости сырья.

При передаче материалов нужно оформить накладную на отпуск материалов на сторону по форме № М-15 (утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а). При этом в графе «Основание» следует сделать запись: «на давальческих условиях по договору №. ».

Источник