Быховская 16 как вступить в долевое строительство

Договор участия в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье?

Краткое содержание:

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о преимуществах и недостатках приобретения строящегося жилья путем заключения договоров участия в долевом строительстве и участия в жилищно-строительном кооперативе.

В чем основные отличия договоров долевого участия с застройщиком и с ЖСК?

Приобретение строящегося жилья — одно из самых распространенных направлений для инвестирования средств гражданами. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовых квартир, однако такие сделки влекут множество рисков для покупателей. В настоящее время строящееся жилье может быть приобретено двумя способами: посредством заключения договора долевого участия в строительстве либо договора участия в жилищно-строительном кооперативе. Все отличия между этими двумя договорами проистекают из того, что ДДУ заключается в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Также к ДДУ применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». К договорам участия в ЖСК не предъявляются требования о соответствии указанным законам.

Основные особенности ДДУ заключаются в следующем:

• подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ-214);
• содержит определенные требования к застройщику, способы обеспечения им своих обязательств (ст. ст. 3, 12.1, 19–21 ФЗ-214);
• предусматривает ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение требований к качеству работ (ст. 5, 7 ФЗ-214);
• подробно регулирует порядок передачи объекта долевого участия в строительстве (ст. 8 ФЗ-214).

Какими правами обладает участник ЖСК?

Несмотря на то, что договор об участии в ЖСК защищает права и интересы граждан хуже, чем ДДУ, многие заключают такие договоры из-за выгодной цены жилья, которая существенно ниже, чем по ДДУ. Содержание договора с ЖСК определяется соглашением сторон в соответствии со ст. 421 ГК РФ. Такой договор включает в себя положения о строительстве и передаче жилого помещения и положения о членстве в кооперативе (оплата паевого и иных взносов и др.). Договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, что может привести к продаже строящейся квартиры нескольким покупателям. ЖСК, с которым гражданин заключает договор, нередко привлекает для строительства застройщика по договору об инвестировании строительства, при этом требования ФЗ-214 к застройщику не применяются. Также известны случаи, когда ЖСК возглавляет лицо, аффилированное с застройщиком, тем самым сводя на нет контролирующие функции кооператива. При этом риски за нарушение сроков передачи объекта строительства несут члены ЖСК и не предусмотрено взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ с ЖСК при нарушении сроков строительства (п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).

В последнее время жилищное законодательство претерпело ряд изменений, улучшающих положение граждан, которые являются стороной договора участия в ЖСК. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ предусмотрено, что ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного МКД с количеством этажей, превышающим три. Это правило не распространяется на ЖСК, созданных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Еще ряд изменений вступил в силу с 1 июля 2016 года. ЖСК, строящие дома за счет своих членов, обязаны размещать следующие документы и информацию:

• о количестве членов ЖСК (также установлена обязанность ведения реестра членов кооператива);
• разрешение на строительство МКД;
• документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
• местоположение строящегося МКД и его описание;
• количество жилых помещений в строящемся МКД, описание их технических характеристик;
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По требованию члена кооператива ЖСК обязан предоставить для ознакомления:

• заключение экспертизы проектной документации (если ее проведение установлено законом);
• проектную документацию, в том числе с изменениями;
• протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
• документы, подтверждающие итоги голосования;
• заключения ревизионной комиссии (ревизора);
• иные документы, предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания.

Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, FACEBOOK, ОДНОКЛАССНИКИ.

Источник

Порядок вступления в долевое строительство

Покупке жилья на вторичном рынке многие семьи предпочитают строящиеся квартиры. Для этого они заключают договор участия в долевом строительстве, становясь тем самым инвесторами, а не покупателями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Такое приобретение недвижимости существенно отличается от привычной многим схемы.

Порядок вступления в долевое строительство довольно прост, но имеет свою специфику.

Что это такое?

Долевое строительство – это привлечение денег граждан и юрлиц, желающих получить свои квадратные метры в строящемся доме (Федеральный Закон № 214). Покупка невозможна, потому как квартиры еще не существует.

Заключить договор строительного подряда в многоквартирном доме также невозможно, потому как строится не одна квартира, а сразу все здание.

Но если вступить в долевое строительство, то есть вложить средства в постройку здания, то потом можно будет получить в нем квартиру в собственность.

Но для этого потребуется:

• заключить договор;
• внести указанную в нем сумму;
• дождаться окончания возведения дома и получения нужных разрешений;
• подписать передаточный акт;
• зарегистрировать свое право собственности на уже готовую квартиру.

Условия договора

По договору застройщик обязан построить многоквартирный дом к указанному сроку (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 214). А затем передать жилье участникам строительства, внесшим свой финансовый вклад в строительство.

Поскольку речь идет о крупных суммах и недвижимом имуществе, закон устанавливает ряд требований к условиям и форме договора (статья 4 ФЗ № 214).

Форма только письменная с последующей госрегистрацией.

Пять условий должны быть обязательно включены, иначе сделка не состоится:

• об объекте (с указанием его типа, площади и местонахождения);
• о цене и сроках уплаты;
• о сроке передачи жилья;
• о гарантийных сроках (статья 7 ФЗ № 214);
• о способах обеспечения исполнения договора.

Достоинства и недостатки

К плюсам такого способа приобретения недвижимости можно отнести следующие:

1. Относительно низкая стоимость. Вторичное жилье той же площади может стоить почти вдвое дороже.
2. Квартира абсолютно новая. У нее нет «истории» и призраки прошлых жильцов не будут тревожить новых владельцев. Как, впрочем, и их родственники, коллекторы, судебные приставы и т. д.
3. Дома, построенные из современных материалов, обладают лучшими потребительскими свойствами. Они теплее, в них меньше проникает шум с улицы и из соседних квартир.

Минусы, конечно же, тоже имеются. Главный из них – время.

До завершения постройки и тем более передачи квартир дольщикам пройдет немало времени после заключения договора. Особенно если стройка только начата.

А если учесть, что многие новые квартиры сдаются без отделки, то время ожидания удлинится и на проведение благоустройства.

Как вступить в долевое строительство?

Если же перспектива ожидания заветной жилплощади не пугает, то стать участником строительства можно в любой момент. Как вступить в долевое строительство? Очень просто.

Необходимо:

• найти подходящий строящийся дом;
• заключить договор с компанией, которая этим занимается, то есть является застройщиком.

Жилья

Чаще всего долевое строительство, как способ привлечь деньги населения, используется в возведении многоквартирных домов. Но таким способом можно получить в собственность не только жилье. Гараж, магазин, офис – список обширен.

В него не входят только здания, предназначенные для производственных цехов.

Соответственно и участниками могут быть не только граждане, но и юридические лица.

От застройщика

Заключать договор долевого строительства может только застройщик – то есть юрлицо, ведущее строительство на принадлежащем ему или арендованном участке земли.

Неважно, строительная это организация или только организует проведение работ, она все равно является застройщиком. И по окончании строительства передаст квартиры участникам, внесшим плату.

От имени застройщика может выступать и агент. В этом случае у него должен быть заключен соответствующий договор на представление интересов застройщика.

При этом стороной договора все равно будет производящая строительство компания.

Как купить квартиру в долевом строительстве согласно ФЗ 214? Подробная информация тут.

С сертификатом

Главная обязанность участника долевого строительства – внести необходимые денежные средства. Это могут быть как наличные, так и безналичные деньги.

Или же в качестве средства оплаты могут быть представлены различные жилищные сертификаты.

Однако на сегодняшний день не все застройщики готовы работать в такой формой оплаты.

Жилищный сертификат – это не ценная бумага. Он:

• выдается только определенным категориям граждан и является именным;
• подтверждает право конкретного лица однократно получить от государства определенную сумму для покупки недвижимости.

Сертификат, в зависимости от того, какую сумму он дает право получить, можно использовать для полной или частичной оплаты участия в долевом строительстве.

При этом деньги нельзя обналичить. Они будут переведены на специальный счет, а оттуда – застройщику.

Это гарантирует их целевое использование. Для подтверждения намерения купить жилье потребуется договор с застройщиком.

С материнским капиталом

Материнский капитал также можно использовать для покупки квартиры в строящемся доме. Поскольку одна из целей этой меры господдержки семей – улучшение жилищных условий. Но опять же придется найти застройщика, который принимает в качестве платы такой сертификат.

Вряд ли суммы, положенной за рождение второго ребенка, хватит на приобретение квартиры, но на первый взнос вполне хватит.

Все операции будут проведены безналичным способом после представления договора.

Порядок действий

Приобретение жилья в новостройке стоит начать не только с выбора объекта. Для собственного спокойствия лучше ознакомиться с текстом закона о долевом строительстве или заручиться поддержкой юриста.

Необходимо проверить разрешительные документы застройщика. Они должны включать в себя:

• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• документы на участок.

Если все необходимые сведения имеются, можно заключать договор. При этом необходимо помнить о пяти обязательных условиях. А также о необходимости регистрации договора в Росреестре.

В договоре прописан порядок внесения платежей. Его нужно соблюдать:

1. Во-первых, за нарушение сроков оплаты набежит пеня.
2. Во-вторых, у застройщика есть право расторгнуть договор с нерадивыми участниками.

После извещения об окончании строительства потребуется подписать передаточный акт на полагающуюся квартиру. Ну и отметить в нем все найденные недоделки или брак. В дальнейшем можно требовать их устранения за счет застройщика.

Важно не забыть зарегистрировать свое право собственности на полученную квартиру. На этом участие в долевом строительстве может считаться оконченным.

Защита государства

Участие в долевом строительстве предполагает определенную степень риска. Ведь деньги платятся здесь и сейчас, а результат будет в отдаленном будущем.

Защищая интересы граждан-дольщиков, государство включило в закон ряд положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение своих обязательств (статья 10 ФЗ № 214):

• пеня (неустойка) за нарушение сроков;
• процент за пользование деньгами дольщика при расторжении договора по его инициативе;
• меры обеспечения обязательств застройщика (страхование ответственности, залог, поручительство);
• судебная защита прав участников.

Риски

К самым распространенным рискам долевого строительства можно отнести повреждение или разрушение дома до окончания строительства, а также недобросовестность застройщика:

• С первым все просто – закон возлагает этот риск на экономически более сильную сторону – застройщика. Пока не подписан передаточный акт все возможные повреждения будут его риском.
• Со вторым сложнее. Форм недобросовестности существует множество. От банального несоблюдения сроков до сложных схем двойных продаж. И здесь необходимо убедиться в том, что деньги не будут вложены в заведомо провальный проект.

Как избежать обмана?

Что необходимо:

1. Во-первых, проверить документы застройщика. Он обязан их предъявить по первому требованию. Если их нет – сделку заключать нельзя. Она, конечно, потом может быть признана недействительной, но деньги и время будут потрачены.
2. Во-вторых, обязательно зарегистрировать договор (в соответствии со статьей 17 ФЗ № 214). Единственный орган, проводящий госрегистрацию – это Росреестр. Регистрация гарантирует, что данная квартира продается единственному покупателю.
3. В-третьих, не верить отсутствию гарантийного срока и не подписывать передаточный акт квартиры с явно видимыми недостатками. Гарантии установлены законом, договор их отменить не может.

Интересует новый закон о долевом строительстве 2020 года? Читайте здесь.

Какими могут быть последствия отмены долевого строительства? Смотрите в этой статье.

Страхование

Даже самый добросовестный застройщик не может предусмотреть всех обстоятельств. Чтобы не стать «злодеем поневоле» он страхует свою ответственность перед участниками (статья 15.2 ФЗ № 214).

Такое требование устанавливает закон.

Выгодополучателем по такому договору становится участник (участники) долевого строительства. Это дает обеим сторонам уверенность в том, что сделка будет произведена в соответствии с законодательством.

На видео об участии в долевом строительстве

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник