Быстрое строительство коммерческой недвижимости

Инвестирование в коммерческую недвижимость: плюсы и минусы, инструкция по ее строительству и поиск арендаторов

Наличие свободных денежных средств невольно заставляет задумываться о том, как их сохранить в полном объеме. Вложение в банковские структуры – довольно рискованное занятие. Да и не покрывают проценты даже инфляцию. Биржевая деятельность требует вдумчивого подхода, иначе можно остаться без последнего рубля. Инвестирование в коммерческую недвижимость считается разумным и относительно безопасным способом сохранения денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-71 . Это быстро и бесплатно !

Плюсы и минусы такого способа инвестирования

Востребованность объектов нежилого фонда чрезвычайно велика. Посредством инвестирования денежных средств в строительство коммерческой недвижимости бизнесмен предполагает обрести прибыль, полученную в результате разницы цен в процессе покупки и продажи доходного объекта.

Плюсы инвестирования:

• возможность пролонгированного сохранения финансовых ресурсов;
• эффективное средство против борьбы с инфляцией;
• расширение и наращивание материальных ценностей;
• обеспечение существенного дохода;
• полный контроль над вложенными средствами и приобретенным объектом.

Минусы строительства:

• Вложение значительных сумм. Среди всех объектов недвижимости коммерческая – самая затратная.
• Неясный вопрос ликвидности, то есть нестабильность рынка спроса и предложений.
• Окупаемость, исчисляемая годами (для объектов коммерческой недвижимости срок окупаемости составляет не менее пяти лет).
• Необходимость разбираться в процессе управления (что такое доверительное управление коммерческой недвижимостью?).
• Техническая эксплуатация здания требует ответственного и грамотного подхода.
• Высокие риски.

Пошаговая инструкция по строительству

Строительство коммерческой недвижимости – это не просто банальное вложение денежных средств. Это еще и:

• умение налаживать коммуникативные связи с органами местной власти, подрядчиками, собственниками промышленных и культурно-массовых объектов, жителями жилых микрорайонов;
• знание муниципальных правил районирования;
• способность разбираться в управлении проектом.

Выбор объекта недвижимого имущества

Существуют следующие категории объектов недвижимого имущества:

• офисные: нежилые здания и помещения;
• индустриальные: производственные цеха и мастерские, промышленные фабрики и заводы, складские сооружения;
• розничной торговли: магазины;
• свободного назначения: спортивные и культурно-массовые объекты, гостиничные комплексы и отели, заведения общественного питания;
• апартаменты: суточная аренда помещений, жилые здания;
• социальные: объекты медицинского характера, бассейны, гольф-клубы, кегельбаны, аэродромы и т.д.

Подробно о том, как проводится классификация коммерческой недвижимости, каковы ее виды и другие характеристики, читайте тут.

Подробно о том, как выбрать коммерческую недвижимость и на что обратить внимание при поиске, мы рассказывали в этой статье.

Планирование и анализ рынка

Грамотное планирование доходов и расходов является фундаментом успеха коммерческого бизнес-проекта. Оно необходимо для определения ожидаемых результатов и сведения к минимуму возможных рисков.

В идеале, владелец коммерческих апартаментов должен обзавестись бизнес-планом, который сформулирует долговременные и краткосрочные цели, стратегию и тактику их достижения. Помимо этого, огромную пользу принесет бюджет проекта, отражающий затраты на реализацию и оценочные результаты, а также технико-экономическое обоснование инвестиций, проектная документация.

Что касается прибыли, то она складывается из:

• арендной платы;
• размещения наружной и внутренней рекламы;
• амортизации (снижения налогооблагаемой стоимости в случае потенциального износа);
• удорожания недвижимости при перепродаже.

Расходы осуществляются на:

• услуги специалистов: архитекторов, проектировщиков, прорабов, юристов, бухгалтеров;
• все виды экспертиз: бухгалтерскую, юридическую, техническую;
• банковские услуги;
• оплату страховки;
• выплаты по ипотеке, если собственник купил объект в кредит.

Приоритетное направление получила посуточная аренда недвижимости. Она не требует вложения капитальных средств и проста в реализации.

Потенциальные сложности могут возникнуть на стадии выбора способа инвестирования. В России принято выделять индивидуальное и коллективное инвестирования:

• Первый вариант считается наиболее безопасным с юридической точки зрения, так как договор подлежит обязательной государственной регистрации. А такой вид соглашений защищает одного из контрагентов от многих рисков.
• Коллективным инвестированием можно считать строительные кооперативы, ПИФы и фонды прямых инвестиций. В таких случаях в процесс вмешиваются профессиональные управляющие, в честности и грамотности которых нужно убедиться.

Как выбрать и построить бизнес на инвестициях в коммерческую недвижимость, можно узнать здесь.

Ну, и выбор застройщика – немаловажный этап при организации строительства. При рассмотрении того или иного лица (компании) необходимо обратить внимание на:

• репутацию;
• время пребывания на рынке;
• отзывы иных инвесторов;
• наличие разрешительной документации и пр.

Выбор и покупка земельного участка

Категория наделов значится в:

• актах федеральных органов, органов субъектов исполнительной власти РФ, актах органов местного самоуправления;
• договорах, где объектом выступают земельные участки;
• государственном кадастре недвижимости.

Разрешение на эксплуатацию предоставляется, если имеется генеральный план земель населенного пункта. Оно регламентируется Земельным, Градостроительным кодексами и другими нормативно-правовыми документами.

Если возникла необходимость перевода земель из одной категории в другую, участники проекта обращаются в органы местного самоуправления.

Нужно ли проводить геодезическую экспертизу и зачем?

Геодезическая экспертиза при строительстве коммерческой недвижимости является обязательным этапом проводимых работ. В процессе проведения обследования земельного участка специалисты проводят:

• изыскательные работы;
• топографические исследования;
• разбивочные действия;
• исполнительную съемку.

Специфика всех этапов проводимых работ позволяет сделать выводы о почвенном составе, выборе фундамента, определении его параметров и иные сведения профильного толка.

Кроме того, геодезическую съемку проводят при межевании земельных участков, когда необходимо уточнить его границы или разделить (объединить, перераспределить) площадь.

Стоимость зависит от:

• вида деятельности;
• объема работ;
• сроков выполнения.

Но инженерно-геодезические изыскания и аэрофотосъемка обойдутся дороже всего.

Сбор разрешений

С нее начинается реализация бизнес-проекта. В пакет документов включены:

• заявление о выдаче разрешения на строительство;
• правоустанавливающие документы;
• градостроительный план земли;
• проектная документация;
• результаты топографических исследований;
• техусловия, разъясняющие возможность подключения здания к коммунальным сетям.

Содержание ИРД невозможно представить без:

• технических и экономических показателей здания (сооружения);
• обозначения границ земельного участка;
• рекомендаций и требований согласующих учреждений;
• определений границ участка;
• условий для инженерного обеспечения объекта.

Получением ИРД занимается застройщик. Он же дает задание техническому заказчику собрать весь комплект документов. В дальнейшем, техзаказчик создает проектную документацию для согласования в Госэкспертизе.

В случае организации придомовой парковки или стоянки для автомобилей рассматриваются:

• права собственности на придомовую территорию;
• данные о кадастровом учете, в том числе сведения о фиксации границ земельного участка;
• информация о размежевании участка.

Решение об использовании земли возле многоквартирного дома рассматривается на общем собрании собственников. Вопрос об обустройстве парковки без согласия 2/3 жильцов нерешаем.

В том случае, если бизнес-проект ориентирован на удаление отходов, то оформлением, регистрацией и выдачей разрешения на данный вид деятельности занимается специально уполномоченный орган. Разрешение на обращение с опасными отходами допускается лишь в том случае, если имеется лицензия на выполнение определенного вида работ. Объем отходов лимитируется уполномоченным государственным органом в области обращения с отходами.

Для оформления разрешения необходимо предоставить данные:

• по объему и виду утилизирующихся отходов;
• об объекте для размещения отходов;
• в виде общих и технических требований, а также требований по охране и мониторингу окружающей среды;
• меры безопасности по обращению с отходами.

Разработка архитектурного дизайна и утверждение плана

Разработка архитектурного дизайна может выполняться кустарным способом с привлечением доморощенных специалистов или собственноручно, а может выполняться силами архитекторов. Существует возможность приобретения готового проекта.

План строительства – это документ, определяющий планировку, застройку, реконструкцию и другие виды работ. Он представляет собой масштабное изображение проектируемого объекта и прилегающей территории.

План включает аналитическую часть и проектное предложение, состоящие из текстового и графического контента. Его визирует главный инженер проекта. Далее следует процесс:

1. согласования в комитете по архитектуре органов местного самоуправления и эксплуатирующих организациях;
2. процедура утверждения у заказчика, застройщика или генподрядчика;
3. экспертиза.

Наем бригады рабочих и подготовка к посещению строительной инспекции

В качестве строителей и подрядчиков могут выступать:

1. вольнонаемные работники или так называемые частники;
2. небольшие строительные компании и бригады-застройщики;
3. крупные компании.

Каждая из этих категорий имеет свои плюсы и минусы. Крупная компания всегда обойдется заказчику дороже, чем бригада и тем более частник. В тоже время бригада не сможет справится со сложными заказами или большим объемом работ. Тем более квалификация частников находится под большим вопросом.

Выбор строительной компании влечет изучение отзывов прежних заказчиков, ознакомление с рекомендациями знакомых, поиск информации о качестве работ в интернете, изучение рейтингов.

К посещению строительной инспекции нужно быть готовым всегда, это значит:

• неукоснительно соблюдать охрану труда;
• соблюсти законные требования, выдвигаемые к конкретному виду недвижимости;
• следовать требованиям промышленной, пожарной безопасности, электробезопасности на объекте;
• иметь допуски, разрешения и лицензии;
• грамотно производить действия с грузоподъемными машинами и иными сложными механизмами;
• правильно оформлять наряды-допуски;
• обеспечить работников спецодеждой и спецобувью, касками, монтажными поясами;
• устанавливать ограждения траншей, котлованов и т.д.

Что делать после?

Окончание строительства знаменуется поиском арендаторов. Для чего запускается рекламная компания:

1. публикуются объявления;
2. размещаются фотографии на виртуальных досках объявлений, форумах, в социальных сетях и сообществах.

Поиск арендаторов

В качестве арендаторов выступают:

• сетевые компании;
• банки;
• салоны связи;
• аптеки;
• небольшие магазинчики;
• прочие коммерческие структуры.

Несмотря на то, что сетевые компании считаются вроде бы выгодными компаньонами, на самом деле практика аренды говорит обратное. Очень часто они требуют скидку на оплату аренды, а это уменьшает величину прибыли. В качестве договора они предлагают только свой шаблон, лишая арендодателя рычагов влияния.

Занимаясь поиском арендатора, стоит обратить внимание на распродажников. Они, как правило, занимают помещение один день, но организуют рекламную компанию так, что к новому объекту строительства тянутся многочисленные покупатели.

Тяжело иметь дело с организациями, торгующими продуктами со специфическим запахом, или зоомагазином. Амбре распространяется очень быстро и избавится от него трудно. Если магазин продуктов к тому же организует в своих стенах кафе или организацию пекарни, то объект коммерческой недвижимости неминуемо понесет внутренние разрушения.

Больше об особенностях сделок с коммерческой недвижимостью мы рассказывали в отдельной статье.

Управление

Управление недвижимостью состоит в поддержании и улучшения состояния здания в надлежащем качестве. Кроме того:

• взимается плата за арендное жилье;
• проводится анализ развития;
• улаживаются конфликты со всеми сторонами;
• рассматриваются варианты сокращения затрат на содержание объекта и увеличение прибыли от использования.

Управлением недвижимостью занимается либо сам собственник, либо нанятый работник. В качестве последнего рассматривается и физическое, и юридическое лицо. С нанятым гражданином (компанией) заключается договор на управление недвижимостью. Подробно о плюсах, минусах и других моментах доверительного управления коммерческой недвижимостью читайте тут.

Строительство коммерческой недвижимости – выгодное и перспективное коммерческое предприятие. Чтобы оно приносило доход, нужно грамотно расставить акценты и приоритеты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-90-71 (Москва)
+7 (812) 467-37-59 (Санкт-Петербург)

Источник