Как оформить недостроенный загородный дом?
Строительство загородного дома — дело затратное. В кризис многие останавливают работы на полпути. Но с точки зрения закона недостроенный объект — не более чем набор стройматериалов. Как сделать недострой объектом недвижимости и зачем это нужно?
В КАКОМ СОСТОЯНИИ ДОЛЖЕН БЫТЬ ДОМ?
С 2004 года законодательство позволяет зарегистрировать не только готовую недвижимость, но и так называемый «объект незавершенного строительства». При этом неважно, на каком конкретно этапе произошла «заморозка»: коттедж может быть возведен на 90%, а может все ограничилось фундаментом. Главное условие — прочная связь дома с землей. Постройка обязательно должна иметь капитальный фундамент.
Если на участке расположен сборный домик на блочном основании, оформить его не получится. Также «незавершенку» нельзя узаконить, пока она является предметом действующего договора подряда — контракт придется сначала расторгнуть.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ?
Для самой регистрации владельцу понадобятся правоустанавливающие документы на участок, где велись работы, а также разрешение на строительство. Без этих бумаг заявление в Росреестре не примут, а незаконченный дом признают самостроем, подлежащим сносу.
Впрочем, при наличии нужных документов тоже есть риск получить отказ.
ПОЧЕМУ МОГУТ ОТКАЗАТЬ?
Потому что не оформлены надлежащим образом права на землю. Она должна находиться в собственности, в бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, либо в аренде.
Если участок в аренде, и капстроительство на нем запрещено, постройка считается незаконной, и зарегистрировать ее не удастся даже через суд. Более того, арендодатель сможет досрочно расторгнуть договор и настоять на сносе объекта.
Поэтому надо изучить документ заранее и согласовать стройку с хозяином территории. А когда «полуфабрикат» внесут в ЕГРП, нужно приватизировать участок. Право собственности не только на дом, но и на землю под ним позволит избежать проблем в будущем.
ГДЕ НЕЛЬЗЯ СТРОИТЬ?
Нередко граждане совершают ошибку: начинают строить загородное жилье там, где по закону этого делать нельзя, и автоматически превращаются в нарушителей. Поэтому перед обращением в Росреестр, надо убедиться, что территория под недостроем имеет соответствующую категорию и вид разрешенного использования.
В идеале коттедж должен располагаться в черте поселения на землях для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство). Садовые и дачные наделы с правом возведения жилого строения тоже не вызовут проблем. А на участках, отведенных под огородничество и сельхозпроизводство, о капитальной застройке не может быть и речи.
ЧТО МОЖНО ОФОРМИТЬ?
Многие владельцы загородной недвижимости не утруждают себя формальностями и первым делом строят жилье, а уже потом узаконивают постройку по «дачной амнистии». При такой схеме предварительно согласовывать работы с местной администрацией не нужно. Но упрощенный порядок распространяется только на готовые объекты, да и то не на все.
Для регистрации «коробки» коттеджа или садового домика нужно разрешение на строительство. Если документа нет, стоит попытаться оформить его задним числом. Это непросто, но возможно. Нужно написать заявление в райотдел архитектуры и передать туда свидетельство на землю или договор аренды, градостроительный план участка, а также схему планировки надела. Хорошо также, если у вас есть проект дома, идентичный имеющейся «незавершенке».
Если чиновники откажут, дачник вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Исход разбирательства будет зависеть от того, удастся ли истцу доказать, что «полуфабрикат» возведен по всем нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если документы на землю и незавершенный коттедж в порядке, останется заказать технический план недостроя в БТИ, поставить объект на кадастровый учет и оформить право в едином госреестре. Кстати, с 1 января 2017 года две последние процедуры можно будет заказать одновременно через любое отделение Росреестра или МФЦ.
НАЛОГОВЫЕ ТОНКОСТИ
Пока россияне не спешат узаконивать «замороженное» загородное жилье. Это логично: бюрократические сложности, дороговизна процедуры и потенциальные судебные тяжбы способны отпугнуть кого угодно. А теперь, когда объекты незавершенного строительства обложили налогом по кадастру, желающих стало еще меньше. В Москве и области ставка для «полуфабрикатов» равна 0,3%. Например, за официально пустующий участок ИЖС в Одинцовском районе Подмосковья (10 соток, 6,8 млн рублей) владелец должен платить государству 20,4 тыс. рублей в год. Но как только на земле появилась «коробка» кадастровой стоимостью 5 млн рублей, к затратам прибавилось ещё 15 тысяч. Этих расходов вполне можно избежать. Все-таки оформлять недострои граждан никто пока не обязывает.
Однако иногда без визита в Росреестр не обойтись.
Если у владельца нет свидетельства о собственности, его незавершенный дом — всего лишь груда кирпичей, которую нельзя законно продать, подарить, завещать или заложить. Право на совершение таких сделок появится только с момента госрегистрации.
Уход от одних налогов может привести к повышению других. Так, если спустя 10 лет после покупки участка ИЖС хозяин так и не оформил на нем объект недвижимости, земельный налог ему начислят в двойном размере. При стоимости надела в 10 млн рублей ставка составит 0,6%, а это 60 тысяч в год. В скором времени власти хотят поднять коэффициент еще в 2,5 раза. Поэтому при консервации недостроя, следует просчитать все возможные риски и расходы. Порой законный путь оказывается самым простым.
Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома?
Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54
Что такое незаконченное строительство?
В нормативных актах РФ незавершенное строительство определяется как возведение жилого дома, который не может быть введен в эксплуатацию. В данной ситуации не играет роли, на какой стадии процесс возведения был прерван. Недостроем признается как почти полностью возведенный дом (например, без подключенных коммуникаций), так и заморозка строительства на начальном этапе (к примеру, после завершения монтажа фундамента).
При этом возводимый объект должен соответствовать следующим критериям:
Еще одно обязательное требование – наличие у владельца недостроя права на землю. Без правоустанавливающих документов неготовое здание не зарегистрируют
Порядок регистрации незавершенного строительства в 2020 году
Чтобы официально зарегистрировать дом, строительство которого не закончено, собственнику необходимо:
Обращение во все вышеуказанные органы возможно как лично, так и через МФЦ. Также землевладелец имеет право поручить весь процесс своему представителю, выписав на него нотариальную доверенность.
Процедура регистрации в Росреестре занимает на больше 10 рабочих дней. Перед визитом стоит еще раз проверить комплект документов, который должен выглядеть так:
Кроме того, сотрудники Регистрационной палаты запросят у заявителя правоустанавливающие документы. В зависимости от того, каким способом земля была приобретена, это может быть договор купли-продажи (ДКП), дарственная, свидетельство о праве на наследство, постановление местных органов власти. При этом документ необязательно должен находиться в собственности – допускается и аренда.
Оформление недостроя по дачной амнистии
Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2006 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2001 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).
Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2021 г.
Теперь можно заняться и домом. Кроме выписки из ЕГРН о правах на землю, в Росреестр дополнительно необходимо предоставить:
После этого остается дождаться установленного срока и забрать новую выписку из ЕГРН.
Причины отказа в регистрации
Иногда уполномоченные органы отклоняют заявление о регистрации незаконченного строительства. Причины бывают следующими:
В некоторых случаях бывает достаточно исправить ошибки и подать документы повторно. Если же землевладелец категорически не согласен с решением чиновников – он имеет право обратиться в суд.
Регистрация незавершенного строительства – процесс, который не представляет особых проблем. Если собраны все необходимые документы, риск отказа минимален. Но, конечно, их сбор требует времени и некоторых хлопот. Если заниматься этим некогда, можно обратиться за помощью к юристу или в проверенное риэлторское агентство.
Как оформить недостроенный загородный дом?
Приостановление строительства загородного дома зачастую затягивается на месяцы и даже годы. Насколько важно официально оформить недостроенный дом, и как превратить недострой из набора стройматериалов в объект недвижимости, который можно продать на законных основаниях? Об этом читайте в нашей статье.
Как известно, возведение загородного дома – дело, требующее немалых вложений средств и сил, в период кризиса большая часть недостроенной загородной недвижимости либо стоит «мертвым» капиталом, либо выставляется собственниками на продажу. Вместе с тем, сегодня на рынке загородной недвижимости довольно часто встречаются случаи мошенничества с продажей земельных участков, домов и дач, когда продавцы пытаются любыми путями реализовать свою недвижимое имущество, избавив себя от оплаты налогов и других обязательных ежегодных взносов. В нижеприведенной статье мы постараемся осветить основные схемы мошенничества в области продажи загородного имущества и как можно уберечься от опасных сделок.
Состояние объекта индивидуального жилищного строительства
Важно! Объект незавершенного строительства не получится узаконить, если он является предметом действующего договора подряда.
Документы для регистрации объекта незавершенного строительства
Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС
Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:
Важно! Капитальное строительство объектов жилой недвижимости на земельных участках, предназначенных для ведения огородничества и с/х производства, не допускается.
Многие владельцы загородной недвижимости имеют ошибочное мнение об оформлении права собственности, считая, что в первую очередь необходимо возвести на участке жилой дом, а уже позже узаконить этот объект на основании закона о дачной амнистии. Примечательно, что упрощенная схема работает без предварительного согласования проведения работ с органами местной администрации, однако такой порядок оформления возможен не со всеми объектами строительства. Соответственно, если необходимо зарегистрировать «коробку» загородного или садового дома, скорее всего, потребуется разрешение на строительство, получить которое можно на основании свидетельства о праве собственности на землю (или договора аренды), кадастрового паспорта и градостроительного плана земельного надела (с августа 2018 г. при начале строительства получать разрешение на строительство не обязательно при строительстве объектов ИЖС).
В случае получения отказа в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по дачной амнистии, владелец может добиться разрешения через суд, предоставив доказательства о том, что объект возведен с соблюдением всех норм строительства и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Стоит отметить, что сегодня большинство россиян, владельцев загородной недвижимости, в том числе недостроенных объектов, не торопятся делать регистрацию строительства на земельном участке, тем более, что объекты незавершенного строительства сегодня также облагаются налогом на недвижимость по кадастру. Пример. В Москве и Московской области ставка для объектов незавершенного строительства составляет 0,3%. Так, к примеру, налог за земельный участок площадью в 10 соток в Одинцовском районе стоимостью по кадастру 6,8 млн рублей собственнику придется заплатить налог в государственную казну в размере 20,4 тысяч рублей в год, соответственно, если на участке возводится жилой объект, зарегистрированный в Едином реестре, сумма налога возрастает в процентном соотношении относительно кадастровой оценки объекта строительства.
Важно! Если в течение 10 лет после приобретения земельного участка категории ИЖС владелец не зарегистрировал на нем объект жилой недвижимости, земельный налог начисляется в двойном размере, то есть 0,6%.
В случае отсутствия свидетельства о государственной собственности на объект незавершенного строительства, он будет являться лишь набором материалов, который не может быть использован как предмет залога, продажи, передачи в дар или наследования. Право на совершение таких сделок на законных основаниях появляется только с момента государственной регистрации.