Ура! Дом построен! А что дальше: уведомление об окончании и регистрация.
Итак, у вас построен дом. Что дальше?
А дальше можно немного выдохнуть и передать инициативу в руки кадастрового инженера. То есть обратиться в кадастровую компанию и заказать технический план.
Мы возьмем за основу идеальный вариант развития событий, когда вы :
-проверили перед строительством границы своего участка, исправили их, если была необходимость;
— получили уведомление о начале строительства, а также все необходимые согласования.
То есть все у вас хорошо!
Вы вызываете кадастрового инженера для замеров. Естественно, кадастровый инженер должен состоять в списке СРО, иметь квалификационный аттестат.
Вызвать специалиста для проведения съемки можно уже на этапе, когда стоит «коробка». Т.е. есть стены, проемы, перегородки, крыша. Наличие окон, дверей и отделки совсем не обязательно.
Далее кадастровый инженер в течение какого-то времени (зависит от загруженности, как правило, до 7-12 раб дней) формирует технический план . Он обязательно подкрепляет туда уведомление о начале и полученные согласования с ведомствами. Причем сейчас достаточно часто местная архитектура просит не только сам ответ (то есть уведомление о соответствии планируемого строительства), но и само заявление застройщика, которое вы отправляли при подаче. Его отсутствие даже может стать причиной отказа в получении уведомления об окончании. Поэтому можете сэкономить ваше время и время вашего инженера и предоставить его сразу.
Следующее что вам нужно сделать – подать заявление на уведомление об окончании строительства – то есть рассказать администрации, что ваш дом готов. Заявление заполняется по аналогии с уведомлением о начале (см. статью) на сайте uslugi.mosreg.ru или в МФЦ. В Москве это Мосгорстройнадзор.
Если вы сами подавали на уведомление о начале, то со вторым уведомлением никаких вопросов у вас возникнуть не должно: вносите сведения о себе как собственнике (если это делает представитель по доверенности, значит еще данные представителя), об участке, о характеристиках дома и прикрепляете схему (уже с реальными отступами и площадью застройки – узнаете у кадастрового инженера).
Архитектура проверяет представленные данные
и по идее – «по идее», на этом ваши действия с беготней и подачей должны бы быть завершены. Вроде как по законодательству администрация передает ваш техплан вместе со вторым уведомлением в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на государственный кадастровый учет. НО! В данный момент это не работает. То есть такой план действий возможен только если ваш участок находится в Москве или в Новой Москве, и вы подавали уведомление в Мосгорстройнадзоре. Тогда вы помимо заявления на второе уведомление заполняете заявление на постановку на КУ, и уже ждете выписки из ЕГРН.
На самом деле на местном уровне происходит так: вы получаете ответ от архитектуры района – то есть уведомление о соответствии построенного объекта (в электронном виде, и обязательно заверенный ЭЦП).
Даже если вы подавали заявление через МФЦ, и получили на руки бумажный вариант, нужно обратить внимание, какая печать на нем стоит. Если стоит печать о том, что документ заверен ЭЦП, то к такому уведомлению обязательно должен прилагаться файл формата sig содержащий эту самую подпись. Вы можете попросить в МФЦ прислать вам ее на электронную почту.
Этот ответ вы направляете своему кадастровому инженеру в электронном виде, он подгружает его в технический план, вновь выдает вам архив на диске или по электронной почте, этот архив уже готов для подачи в Росреестр.
И вуаля! Можно поздравить вас и ваших «сособственников», если таковые имеются с успешным оформлением дома! Потом новоселье, но это вы уже сами 
Если серьезно, то на практике еще бывают случаи, когда Росреестр выдает вам вместо желанной выписки из ЕГРН приостановку. То есть документ со списком недочетов, из-за которых дом не может быть зарегистрирован. Это устраняется в большинстве случаев достаточно быстро, для консультации вы обращаетесь к своему кадастровому инженеру.
Если будет интересно, про приостановки и причины еще напишу.
Подписывайтесь, читайте, лайкайте, задавайте вопросы!
Перечень документов, подтверждающих фактическое окончание строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, устранение всех нарушений, допущенных при строительстве (реконструкции) объекта капитального строительства, оформление исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства, а также применением строительных материалов (изделий) (рекомендательный)
подтверждающих фактическое окончание строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, устранение всех нарушений, допущенных при строительстве (реконструкции) объекта капитального строительства, оформление исполнительной документации, связанной с выполнением всех работ по строительству (реконструкции) объекта капитального строительства, а также применением строительных материалов (изделий).
1.Оригинал выписки из ЕГРЮЛ (сроком не ранее чем за месяц до даты подачи заявления о выдаче заключения).
2 Акт приемки законченного строительством объекта (форма № КС-11, утверждена постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а), в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора.
3.Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, техническим регламентам и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора, с приложением договоров). Свидетельство СРО на осуществление контроля за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства.
4. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, подписанный генеральным проектировщиком (в случае осуществления авторского надзора на основании договора, с приложением договора). Свидетельство СРО о допуске к проектным работам.
5.Справки аккредитованной организации технического учета и технической инвентаризации: о технико-экономических показателях и площадях объекта, о присвоении адреса. Свидетельство об аккредитации, выданное Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.
6.Протоколы аккредитованных испытательных лабораторных центров по радиационному обследованию, измерению параметров шума, лабораторным исследованиям холодной и горячей воды. Документы, удостоверяющие аккредитацию органов в качестве испытательных лабораторий (центров).
7. Документы по лифтам:
Акт полного технического освидетельствования, подписанный застройщиком (генеральным подрядчиком), монтажной организацией и органом по сертификации, аккредитованным в установленном порядке.
Декларация о соответствии лифта требованиям технического регламента. Документ, удостоверяющий аккредитацию юридического лица или индивидуального предпринимателя в качестве органа по сертификации и испытательной лаборатории (центра).
9.Сведения об оснащенности объекта приборами учета используемых энергетических ресурсов (акт, монтажные карты).
10.Заключение по результатам проведения инструментальных замеров естественной вентиляции.
11.Разрешение органа государственного энергетического надзора на допуск в эксплуатацию тепловой энергоустановки. Акт осмотра (выдается Енисейским управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору).
Технические условия по электроснабжению, выданные энергоснабжающей организацией.
Справка о выполнении технических условий по электроснабжению, выданные энергоснабжающей организацией.
Акт о технологическом присоединении к энергетическим сетям, выданные энергоснабжающей организацией.
Разрешение органа государственного энергетического надзора на допуск в эксплуатацию электроустановки. Акт осмотра (выдаются Енисейским управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору).
13.Документы по пожаробезопасности.
· Справка об исправности наружного противопожарного водопровода (пожарный гидрант).
· Справка о возможности установки специальных пожарных автомобилей (для зданий выше 28 метров).
· Справка (акт) об испытании на водоотдачу внутреннего противопожарного водопровода (пожарные краны).
· Акт выполненных работ по огнезащитной обработке (несущих металлических конструкций здания и (или) деревянных конструкций чердачных и мансардных помещений).
· Протокол испытания огнезащиты деревянных (металлических) конструкций.
· Акт о приёмке технических средств сигнализации в эксплуатацию.
· Акт комплексного опробования (всех инженерных систем).
· Акт испытания ограждений балконов, лестниц, террас.
· Специальные технические условия по противопожарной защите. Предоставляются при отступлении от требований национальных стандартов и сводов правил, или если такие требования не установлены.
· Сертификаты пожарной безопасности, сертификаты соответствия, паспорта на применяемое оборудование и материалы.
14. Исполнительная документация в полном объеме.
· Рабочая документация должна соответствовать Национальным стандартом РФ ГОСТ Р 21. «Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации» (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 01.01.01 г. N 525-ст). На первых листах каждого основного комплекта рабочих чертежей приводят общие данные по рабочим чертежам, в которые включают перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность здания или сооружения и для которых необходимо составлять акты освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Каждый раздел проектной документации должен содержать:
— записи – в производство работ. Документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика (технического заказчика) утверждать проектную документацию.
— записи о соответствии выполненных в натуре работ рабочей документации, сделанных лицом, осуществляющим строительство. От имени лица, осуществляющего строительство, такие записи вносит представитель указанного лица на основании документа, подтверждающего представительство.
На подписи ставятся печати (застройщика, лица осуществляющего строительство).
Составляется реестр рабочей документации.
· Перечень исполнительных съемок и схем, акты освидетельствования скрытых работ, паспортов и сертификатов на применяемые материалы, изделия и конструкции, паспорта на оборудование и механизмы, общий и специальный журналы работ (РД «Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения»). Составляются реестры. Вся документация прошивается.
Службой могут быть запрошены иные документы, подтверждающие соответствие объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Не подлежат приему документы, имеющие подчистки, либо приписки, зачеркнутые слова или иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Копии документов сличаются с оригиналами сотрудниками Службы.
Документальное оформление строительства
Владислав КАПЛАН
ООО «Файюм»
Реконструкция, расширение или возведение нового помещения давно престали быть уделом исключительно строительных фирм. Многие организации производят строительно-монтажные работы хозяйственным способом. Закон говорит по этому вопросу много и путано, а между тем несоблюдение его требований может вылиться в массу неприятностей.
Виды работ
Прежде всего: что следует понимать под строительно-монтажными работами? Перечень их содержится в Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству (утв. постановлением Госкомстата России от 03.10.96 № 123).
К строительным работам, в частности, относятся:
Подряд или хозспособ?
Сначала необходимо определить способ строительства:
Вопрос № 1: самостоятельно ли осуществляются строительно-монтажные работы? При хозяйственном способе строительно-монтажные работы осуществляются организацией самостоятельно без привлечения подрядчика. При подрядном способе строительно-монтажные работы производятся специализированной подрядной организацией.
Вопрос № 2: заключается ли договор? При хозяйственном способе договорные отношения между структурными подразделениями организации отсутствуют, при подрядном способе заключается договор строительного подряда.
Внимание: к работам, выполненным хозяйственным способом, не относятся отдельные объемы работ, выполненные подрядными организациями, при осуществлении стройки в целом хозяйственным способом.
Нужна ли лицензия?
Строительство хозспособом предваряет целый ряд мероприятий:
Лицензия нужна не только для осуществления функций заказчика-застройщика, но и для непосредственного выполнения строительно-монтажных работ. В законе о лицензировании вы не найдете этого вида деятельности.
Выполнение функций заказчика-застройщика отнесено к лицензируемой деятельности Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений (утв. постановлением Правительства РФ от 21.03.02 № 174). Однако при рассмотрении иска о признании незаконным указанного положения Верховный Суд РФ решением от 02.10.03 № ГКПИ 03-1073 отказал в признании недействующим данного положения в части включения в состав лицензируемого вида деятельности выполнение функций заказчика-застройщика. Кассационная инстанция оставила данное решение без изменения (определение от 25.12.03 № КАС 03-603).
Не забудьте разрешение
В соответствии со статьей 222 ГК РФ строительство объектов недвижимости:
При наличии хотя бы одного из трех вышеуказанных признаков строение, сооружение или иная недвижимость будут признаны возведенными самовольно, что влечет за собой ряд неблагоприятных последствий.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Постройка в любом случае будет подлежать сносу, если она нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
Есть два случая, когда возможно принятие судом решения о признании права собственности на самовольную постройку:
Выдача разрешения на строительство не требуется, если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется, но подлежит повторной регистрации на нового собственника.
Разрешение на выполнение работ
Кроме разрешения на строительство и лицензии на выполнение строительных работ необходимо получить также разрешение на выполнение строительно-монтажных работ.
Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ выдается заказчику на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве данного объекта (п. 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ; утв. приказом Минстроя России от 03.06.92 № 131)
Разрешение выдается органами архитектуры и градостроительства и подразделяются на два вида:
Разрешение подлежит продлению также в случае, если в течение одного года со дня выдачи разрешения выполнение строительно-монтажных работ по объекту не началось.
При передаче права на строительство объекта другому инвестору, изменении организационно-правовой формы предприятия-заказчика или передаче подряда на строительство другой строительной организации разрешение подлежит перерегистрации в инспекции в трехнедельный срок.
Для получения разрешения на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту заказчик представляет в инспекцию Госархстройнадзора следующие документы и материалы:
Проектно-сметная документация
Объем и содержание работ определяются технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ).
Цена выполняемых работ может состоять из двух частей:
С 9 марта 2004 года введена в действие Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (по заключению Минюста России не нуждается в государственной регистрации; письмо Минюста России от 10.03.04 № 07/2699-ЮД). Методика рекомендует для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составлять следующую документацию (п. 3.23):
(Следует отметить, что в соответствии с поручением Правительства РФ от 27.11.03 № ВЯ-П10-14161 положения, приведенные в этой методике, распространяются на все предприятия строительного комплекса РФ вне зависимости от источников финансирования)
Проектно-сметная документация утверждается руководителем организации, осуществляющей строительство.
Окончание строительства и незавершенка
По окончании строительства организация определяет инвентарную стоимость объекта в размере фактических затрат по его возведению. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты основных средств, приемка которых оформлена в установленном порядке.
Акт составляется и подписывается представителями исполнителя работ, руководителем организации, а также членами приемочной комиссии. В состав приемочной комиссии должны входить представители органов:
К акту приемки законченного строительством объекта должна быть приложена следующая документация: