Как признать право собственности на объект незавершенного строительства?
Если Вы стали жертвой так называемого долгостроя, это не повод «опускать руки» и навсегда прощаться с уже уплаченными деньгами и мечтой отпраздновать новоселье. Законодательство допускает ряд определенных юридических процедур, благодаря которым Вы можете «отвоевать» все то, что возможно на данном этапе. А именно, речь в настоящей статье пойдет о том, как признать право собственности на объект незавершенного строительства.
Для лучшего понимания всей этой «кухни» разберём ситуацию от начала до конца. Итак, Вы некогда подписали договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома (сокращенно ДДУ). Как итог, в установленный этим договором срок застройщик берет на себя обязательство передать Вам полноценную квартиру, на которую Вы позже можете оформить право собственности. При этом, Ваши финансовые обязательства перед застройщиком также должны быть выполнены полностью (то есть, необходимая сумма за квартиру была уплачена в срок).
ВАЖНО! Договор долевого участия (ДДУ) должен обязательно содержать конкретные сроки введения дома в эксплуатацию (на это администрация города/района выдаёт застройщику специальное разрешение). И отдельно, сроки передачи квартиры владельцу по акту приема-передачи. Если не указана конкретная дата передачи объекта, то, как правило, прописывается следующая формулировка «…передать не позднее … месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома».
Естественно, строительство дома дело не быстрое. Как правило, дом средней этажности возводиться около 3х лет. И за это время могут произойти разные проблемные ситуации. А как результат – застройщик не имеет возможности больше продолжать строительство. А Вы, в свою очередь, видите «замороженный» дом, тогда как все сроки по ДДУ вышли. Отметим, что в группе повышенного риска приостановки именно точечные застройки (отельные дома) в черте города, нежели автономные жилые комплексы.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства можно исключительно через суд.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства через суд.
Иск подаем по месту нахождения ответчика. Лучше всего это сделать тогда, когда пройдет срок передачи квартиры «на руки», при этом, дом еще не будет введен в эксплуатацию. Последнее обстоятельство необходимо доказать в судебном заседании, представив справки и выписки из жилищной инспекции, которые самостоятельно бывает получить достаточно сложно. Кроме того, необходимо доказать то, действительно ли, и по какой причине застройщик прекратил строительство дома. Чем больше степень готовности именно Вашего недостроенного дома, тем больше вероятность того, что суд вынесет положительное решение. Таким образом, признать право собственности на объект незавершенного строительства в суде лучше тогда, когда степень готовности дома составляет как минимум, 60%. Это логично, ведь иметь собственность на стены в построенном этаже можно, а на воздух – нельзя.
В данной ситуации лучше реагировать быстро, не дожидаясь признания Вашего застройщика банкротом (в случае, когда речь идет о финансовых проблемах, повлекших за собой приостановку строительства).
А что потом?
Согласитесь, лучше признать право собственности на объект незавершенного строительства, чем многие годы, а то и десяток лет дожидаться, пока у застройщика «все наладиться» и он, наконец, возобновит строительство. Многие, получив положительное решение суда на руки, с отметкой о вступлении в законную силу задают вопрос: «что делать дальше?».
А дальше идти в Росреестр, с решением суда (как основание для совершения регистрационных действий) и другими необходимыми документами, чтобы оформить Ваше право собственности именно на долю в недостроенном доме, которая будет эквивалентна по площади Вашей квартире.
После получения свидетельства, как собственник, Вы можете уже свободно распоряжаться данным объектом. Возможно продать, обменять, или с привлечением дополнительных средств и ресурсов достроить наконец квартиру. Это возможно, если, скажем, строительство было заморожено на этапе отделочных работ. Как правило, новые собственники – соседи организуют кооператив, где и решается вопрос о привлечении средств и ресурсов (субсидий) для доведения до степени готовности своих квартир.
Право собственности на незавершенное строительство
Вопрос, как получить право собственности на незавершенное строительство интересует многих людей, которые на практике столкнулись с подобной проблемой. В современной России ситуация с «недостроями» имеет глобальные масштабы. У людей банально нет денег, чтобы закончить строительство. В зоне риска оказываются и застройщики, которые иногда не справляются с обязательствами перед дольщиками и «замораживают» недостроенный объект.
В случае с ИЖС «незавершенка» приносит убытки, ведь за нее приходится платить налог. Если в недостроенном здании нет необходимости, его лучше продать по договору купли-продажи с регистрацией сделки в Россреестре. Ниже рассмотрим, кому принадлежат права на незаконченный объект, как зарегистрировать сооружение, какие бумаги придется собрать, и что учесть при продаже недостроя. Знание этих нюансов позволяет избежать многих проблем и быстрее решить вопрос с недостроенной недвижимостью.
Кому принадлежит незавершенный строительный проект?
Главная проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах. По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике. Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.
В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.
Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.
Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре. В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.
Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы. Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить. В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.
Как оформить право собственности на незавершенное строительство?
Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.
Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:
Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.
Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.
Куда нужно обращаться?
Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.
Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.
Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Список необходимых документов
Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.
Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:
Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.
Некоторые нюансы по документации
Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:
Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.
Незавершенка в строительстве — основные особенности
Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.
Как происходит регистрация объекта незавершенного строительства? Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.
Что такое незавершенка в строительстве
В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».
Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.
Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.
Какое здание считается незавершенным?
Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:
Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.
Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.
Право собственности на незавершенное строительство
В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.
Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.
Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.
Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:
Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:
Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).
Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.
Регистрация незавершенного строительства
Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.
Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.
Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:
Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.
Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.
После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.
Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:
Продажа незавершенного строительства
На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.
Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.
Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:
Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание
Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.
Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно.
При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ или два.
Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:
Передача незавершенного строительства
Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.
Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства.
Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения.
Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.
Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:
В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.
Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.
Почему незавершенку не торопятся регистрировать
Можно ли зарегистрировать недостроенный дом? Как зарегистрировать недостроенный дом?
Как оформить недостроенный дом? Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности.
Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.
К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, что устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы.
ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).
Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.
Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога.
Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.
Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.
Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям.
Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.
Покупаем дом, незавершенный строительством: