Термин и его определение
Заказчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которому инвесторы дали полномочия на реализацию проекта. Заказчик в строительстве – это субъект, управляющий порученным ему строительством.
Деятельность подрядчиков и отношения между всеми заинтересованными сторонами организовывает заказчик. Он может действовать и от имени инвестора, и от имени застройщика. Работа направлена на выполнение всех пунктов проектной документации, регулирование хода строительства, а также инженерных взысканий.
Отношения инвестора и заказчика
Функции заказчика в строительстве может выполнять и тот, кто вкладывает финансы в строительство, и тот, кто выступает в роли заказчика. Эти два определения могут отождествляться или разделяться. Инвесторы – это люди, которые привлекают в проект собственные или чужие денежные средства. Именно данный фактор является ключевым отличием понятий заказчика и инвестора. Те, что выступают в роли нанимаемого лица и в процессе реализации проекта получают полномочия заниматься управлением строительства. Одновременно они наделяются правами владения капитальными вложениями и использования их во время действия полномочий, что прописывается в договоре. Когда пункты соглашения нарушаются со стороны инвестора, заказчик имеет право приостановить выполнение возложенных обязательств.
Полномочия от застройщика
На период реализации строительного проекта на застройщика возлагается определенная ответственность со стороны заказчика. Все обязанности прописаны в договоре. Роль заказчика и застройщика может выполнять один человек. Чтобы совмещенные функции заказчика в строительстве были документально подтверждены, заказчику необходимо являться юридическим лицом, иметь право собственности или быть арендатором земельного участка. А также иметь полномочия принимать решения по реализации программы строительства. Только так можно получить разрешение на:
Деловые отношения с проектировщиком
Заказчик является лицом, которое намеревается осуществить строительные или восстановительные работы определенного архитектурного объекта. В данном случае ему необходимо иметь проект, исполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектором, имеющим лицензию. Заказчик может обратиться к конкретному специалисту или объявить отбор проектировщиков с определением технического задания. Он должен заключить договор с генпроектировщиком, задача которого впоследствии привлечь субподрядчиков. Примечательно, что вопросы получения согласования и других сопутствующих разрешений на проведение изысканий и проектных работ входят в обязанности заказчика.
Заказчик и подрядчик в строительстве
Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.
На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.
Происходить это может:
При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.
Приглашение субподрядчика напрямую
Заказчик в строительстве – это лицо, имеющее право на привлечение субподрядчика в обход генподрядчика. Соглашения могут быть подписаны на выполнение конкретных работ. При таком развитии отношений стороны несут ответственность друг перед другом за соблюдение всех пунктов договора, в том числе по оплате напрямую. Но не каждое строительство может проходить таким образом. Некоторые проекты имеют свою специфику, которая не позволяет отходить от общепринятого «классического» формата взаимоотношений между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.
Роль заказчика в поставках оборудования
Работа заказчиком в строительстве – это построение правильных и взаимовыгодных отношений с поставщиками. Ранее прибегали к стандартным схемам взаимоотношений, теперь, с развитием технологий, возрастанием определенных потребностей и уровня требований, распространены 2 модели:
В обеих ситуациях Гражданский кодекс дает право частному и государственному заказчику строительства контролировать качество приобретаемых подрядчиком материалов. Такой процесс требует сложного координирования действий, но в результате постоянный надзор и подписанные договора купли-продажи с поставщиками, где прописаны все возможные нюансы взаимоотношений, поспособствуют выполнению строительных работ в установленный срок.
Обязанности заказчика
Чтобы все стадии строительного процесса проходили без сбоев, необходимо иметь представление о функциях технического заказчика в строительстве, которые формируются в зависимости от стадий проводимых работ:
Заказчик в строительстве – это уполномоченное лицо, несущее ответственность перед инвестором не только за соблюдение всей документации, но и за своевременную сдачу сооружения в эксплуатацию.
Учет финансов
В строительном процессе нельзя забывать про бухгалтерскую сторону, которая представляет собой открытие банковского счета, анализ инвестируемых средств, контроль над сроками оплаты (промежуточные, компенсационные, премиальные, авансовые и другие формы расчета), ведение оперативного и статистического учетов, сравнение вложенных средств и затрат, организацию аудиторской проверки и предоставление отчетности инвесторам.
В данном процессе обязанности управления заказчиком капитальным строительством определяются конкретным проектом и отображаются документально в соглашениях.
В работе заказчика важно разделять роли исполнителя и контролера, а также соблюдать все гласные и негласные права и функции.
Перечень полномочий
Заказчик имеет право на:
Контроль качества
Заказчик в строительстве – это человек, который преследует в своей работе 2 задачи:
Заказчик должен следить за возможными ошибками подрядчика и указывать ему на обнаруженные недостатки. В противном случае в будущем он лишается права в спорных вопросах ссылаться на данные недостатки.
Заказчик – это распорядитель строительного процесса. Он может выступать одновременно в качестве инвестора, а также в качестве подрядчика. Чтобы не возникало вопросов по соблюдению всех прав и обязанностей, рекомендуется документально все прописывать в договорах и соглашениях.
Составляющие службы технического заказчика.
Функции службы технического заказчика неспециалист в области строительства может легко спутать, и посчитать, что его задача заключается в выполнении строительного контроля. Это не совсем так. В чем основная функция этой службы будет описано в данной статье.
Вначале о законодательстве.
Положение о службе технического заказчика приводится в статье 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Оно было введено в него Федеральным законом №337 от 28 ноября 2011года.
Согласно действующему законодательству основная задача служба технического заказчика заключается в выполнении всей необходимой для начала строительства документальной работы застройщика.
Всевозможных согласований, разрешений, допусков, ордеров и, т. д. В общей сложности этот необходимый пакет документов состоит из 200-т пунктов. Которые необходимо собрать инвестору перед началом строительства. В этом заключается 90% всей его работы, которая носит больше юридический, чем строительный характер. Во время самого строительства технический заказчик уже занимается производством строительного контроля. Для этого в штате данной службы находиться не только юрист, но и инженер ПТО. Также в ней может быть и руководитель службы технического заказчика, но не всегда. Размер её штата зависит от сложности и вылечены объекта, капитального строительства, ремонта или реконструкции. По завершению строительных работ функция данной службы заключается в проведении процедуры сдачи готового объекта в эксплуатацию.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Необходимо отметить, согласно статьям № 51 и № 55 ГрК РФ получить разрешение на строительство и в последующем на ввод его в эксплуатацию является прерогативой застройщика. Но он может или заниматься всеми этими процедурами самостоятельно, или путем заключения соответствующего договора доверить эту работу, специализирующийся по данному вопросу организации. Как поступить каждый застройщик решает самостоятельно.
Но далеко не у всех застройщиков существует собственный штат таких специалистов, и не каждый застройщик этим специалистом является. Поэтому в большинстве случаях застройщики прибегают к помощи профессионалов.
Услуги, которых хоть и стоят определенного количества денег, зато избавляют от необходимости собирать документы самостоятельно и дают гарантии, что каких-либо ошибок или срыва сроков начала работ не произойдет.
Не сложно понять, возможные издержки могут обойтись значительно дороже, чем услуги привлеченных профессионалов, по вопросу сбора и согласованиях всей необходимой документации.
Основные составляющие такой службы можно перечислить в 9 пунктах:
1. Получение и согласование всей исходно-разрешительной для начала ведения строительных работ документации.
2. Получения разрешений и технических условий на присоединение готового объекта строительства к центральному водоснабжению, электросетям и т.д.
3. Работы, направленные на утверждение службой «госэкспертизы» составленной проектно-сметной документации.
4. В некоторых случаях представители службы заказчика проводят тендеры, направленные на выбор подрядчика.
5. Собственно получение разрешение на начала строительных работ.
7. Ведение исполнительной документации.
8. Взаимодействия с надзорными государственными органами.
9. Сдача-приемка и ввод в эксплуатацию готового объекта строительства
Как видно из представленного перечня, без специального опыта и знаний такую работу не выполнить. Или как минимум без консультации специалистов не обойтись. Поэтому стоит учитывать факт, что служба технического заказчика всегда стоит на стороне застройщика и отстаивает его интересы. Т.к. она несет полную материальную ответственность перед ним. Величина и особенности, которой регламентируются составленным между сторонами договором.
Если в процессе сдачи объекта в эксплуатацию или при получении разрешения на строительства будут возникать проблемы, они будут полностью ложиться на данных специалистов.
Понимая свою работу, и степень ответственности такие сотрудники будут всеми силами стараться, не допустить, возникновения каких либо сложностей в вышеназванных вопросах. Доверяйте профессионалам!
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Конкуренция рынка
Поиск заказчика на строительство или надёжной компании-подрядчика порой заставляет соискателей терять много времени, превращая всё в бег по замкнутому кругу. Отчего складывается такая ситуация? Подобное происходит из-за большой конкуренции в сфере строительства, которая изо дня в день становится ещё больше. Свои услуги рекламируют очень многие фирмы, но должного качества обеспечить в реальности могут не все.
Чем занимается служба заказчика в строительстве
В первую очередь в функционал этого сервиса входит подбор надёжного и выгодного партнёра. После этого данная служба будет вести постоянную и продуктивную работу со всеми органами, осуществляющими государственный надзор, с подрядчиками и инвесторами. И конечно, с организациями, в обязанности которых входит составление проектно-сметной документации.
Что позволяет обеспечить качество сотрудничества
Как можно видеть, служба заказчика – это обеспечение полного сопровождающего контроля над процессом строительства, где права каждой стороны защищены. Такое выгодное и высокоэффективное сотрудничество осуществляется благодаря тому, что все условия изначально открыто оговариваются, а затем происходит контроль и выдвигаются жесткие требования к выполнению к обеспечению качества производимых работ.
Документация о допуске
Понятно, что работать в столь серьёзной организации могут только профессионалы. Ведь ведение технического надзора подразумевает полное владение необходимыми знаниями и наличие наработанного опыта. Таким образом, служба заказчика – это организация, сотрудники которой обладают такими характеристиками, как ответственность и наличие специализированного образования. Чтобы осуществлять строительный контроль, подобная структура должна иметь действующее свидетельство, выданное СРО о допуске к работам.
Что осуществляет и гарантирует организация
1. Изучение земельного участка (предполагаемой строительной площадки).
2. Определение возможности для получения главных разрешительных документов.
3. Проведение консультаций с инвестором, а также с прочими специалистами городских служб.
4. Ещё до начала проектирования подготовить ряд необходимых документов по исходным данным, список которых включает в себя:
5. Согласование пакета исходно-решающей документации для рассмотрения всех возможных вариантов, направленных на минимизацию затрат заказчика.
Кроме того, служба заказчика:
Для кого целесообразно обращение
Выгода очевидна для всех. Например, заказчик избавлен от необходимости заниматься волокитой с исходной документацией, а также урегулированием своих вопросов с государственными структурами. Всё это обустроит, проведёт и проконтролирует правильность оформления нанятая служба. Что касается строительных организаций, то им это также на руку, так как они получают интересный проект и серьёзного заказчика. К тому же выполнение работ в соответствии с заявленным качеством станет рекламным проектом, выделяющим фирму среди конкурентов. Можно сказать, тут все стороны остаются в выигрыше.
Стадия строительства объекта
На этапе возведения объекта служба технического заказчика осуществляет постоянные проверки качества выполняемых работ. И в обязательном порядке прием намеченных физических объемов выполненных этапов в ходе деятельности согласно актам. Кроме того, ведёт ревизию и приём монтажных ответственных элементов с проверкой качества монтажа. Контролирует их испытания и оформляет исполнительную документацию. А также занимается организацией и проведением (с собственным оценочным участием в работе) государственной приемочной комиссии касательно завершенного строительством объекта.
Бюджет на содержание службы
Средства, предусмотренные на содержание заказчиков-застройщиков, должны быть внесены в состав сметной документации, а конкретно в гл. № 10 сводного расчета стоимости строительства (п. 4.87 Методики МДС № 81-35.2004).
Если работы осуществляются за счет средств федерального бюджета, то размер указанного финансирования определяется соответственно нормативам, утверждённым в 2005 году Госстроем РФ. Как это подсчитывается? Затраты на содержание службы заказчика технического надзора, в случае использования средств федерального бюджета, рассчитываются в процентах: от 1,1-1,5 % от годового объема капитальных вложений (согласно Приложению № 2 к приказу Росстроя № 36). Зависит это от суммы капиталозатрат и количества населённых пунктов в регионе, где ведётся строительство.
Если финансы не от Госбюджета
Если же строительство финансируется за счёт частных инвесторов, то размер средств они устанавливают самостоятельно. Это может быть уже решено и прописано в договоре на организацию строительства. Например, содержание заказчика-застройщика может быть оговорено и определено в виде некой отдельной суммы денежных средств. Или же, как в случае с госбюджетными средствами, оплата за работу службы может составлять определённый процент по отношению к величине согласованного сторонами какого-то конкретного показателя (к примеру, относительно объема капитальных затрат или другой величины экономически обоснованного показателя).
Перечисление на содержание
В итоге, если размер суммы указан изначально, то денежные средства будут перечислены застройщиком отдельно от капитального бюджета, выделенного на строительство. Например, в виде вознаграждения за выполненную работу.
Служба заказчика может финансироваться из включённых в инвентарную стоимость уже построенных объектов недвижимости, если средства возмещаются за счет сметных ассигнований и считаются капитальными затратами на строительство. В целях подобного учета расходов эта норма указана в п. 1.4 положения по бухучету долгосрочных инвестиций.
По договорённости
Самостоятельно или нет – дело выбора
Технический заказчик – это официальная служебная компания, которая в прямом смысле организовывает и контролирует весь проходящий процесс возведения объекта – от разработки проектной документации и до ввода его в эксплуатацию. Функции подобной организации застройщик может осуществлять и самостоятельно. Однако привлечение специализированных фирм очень быстро получило широкое распространение. Значит, дело того стоит.