Разрешение на строительство 2020. Пошаговая инструкция
Разрешение на строительство частного дома нужно получать до самого строительства дома, но поскольку я начал строить дом, когда еще была «дачная амнистия», я об этом не беспокоился. Это было зря. Потом узнал, что летом 2016 года вышел указ о том, что теперь всем нужно получать разрешение на строительство. Ну и тут понеслось…
Получение разрешения на строительство
Расскажу, как было у меня. Я нахожусь в Нижнем Новгороде и документы на разрешение у нас принимают в департаменте градостроительного развития в Кремле. Сначала нужно позвонить им и записаться на прием. Приемный день всего один — у нас это среда. Интересно, что в МФЦ отказались принимать бумаги, сказали, что они не выдают РнС.
Какие документы нужны для получения разрешения на строительство (РнС) в ИЖС в Нижнем Новгороде:
1. Документы на участок
У меня был старый документ, поэтому я принес «свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок». Сейчас вместо свидетельства выдают «выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Делаете копию любого из этих документов и заверяете ее у нотариуса (или можете отдать оригинал, а себе потом взять другой).
2. Ксерокопия паспортов всех собственников земли
Делаете на одном листе ксерокопию и страницы паспорта с фотографией, и страницы с пропиской. Это все стоит рублей 10 в любой конторе.
3. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
Документы на получение ГПЗУ:
Пришел в тот же департамент градостроительного развития и написал заявление прямо на месте. Приложил копию свидетельства на землю (из пункта 1)
4. Заявление на выдачу РнС
Этот документ лучше заполнять по месту, так как у них своя форма и то, что скачано в Интернете — не подошло. Плюс мне на месте подсказали, как правильно заполнять это заявление, там все не очевидно.
5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
Это самая сложная штука. СПОЗУ нужно нарисовать или начертить самому (ну или можно заплатить пару тысяч какой-то спец конторе) на основании ГПЗУ (3 пункт). Можно просто взять и сделать ксерокопию листа ГПЗУ с вашим участком и туда нарисовать черной ручкой свой дом с его размерами и с расстояниями до соседних зданий и границ участка. Вот пример ГПЗУ с форумхауса.
P.S. История получила разрешение. В итоге мне дали отказ в разрешении на строительство! Смотрим, что будет дальше
25.01.2016 — подал документы на регистрацию дома в кадастровую палату
14.02.2017 — получил приостановление регистрации дома, так как нет разрешения на строительства. Кажется, найти лазейку в законодательстве не удалось.Придется идти в суд против градостроительства
28.08.2017 — юрист решил, что в суд идти не стоит, так как практика сейчас негативная и дом не зарегистрируют — читайте подробный рассказ о суде и подготовке .
Сколько стоит проект дома для разрешения на строительство
Строительство дома – довольно дорогое удовольствие. Застройщик должен проработать мельчайшие детали, составить схему и получить разрешение на строительство. Учитывая, что дома еще нет, сделать это непросто. Многие не хотят «возиться с бумажками» и сразу заказывают проект у частных компаний. Другие, напротив, не хотят платить лишние деньги и оформляют проект своими руками. Как лучше поступить?
Грамотно составленный проект дома – это весомый шаг на пути к успешному согласованию. Но нужно разобраться в нюансах, изучить законы, походить по инстанциям и только потом разрабатывать проект. Обычному человеку сложно решить все вопросы сразу. Постараемся дать максимум информации о содержании проекта, его особенностях, цене и актуальности при возведении объектов.
Нужен ли проект для разрешения на строительство дома?
Сперва нужно выяснить, а нужно ли вообще готовить проект будущего дома? Чтобы не оказалось так, что он не нужен, а вы его сделали.
Проектная документация – это список документов от застройщика, которые он передает на согласование органу местного самоуправления (ОМС). Документация входит в состав проекта для получения разрешения на строительство (пп. 3 п. 7 ст. 51 ГрК РФ).
По закону, проектная документация не нужна, если:
Таким образом, при частной застройке никакие проекты не требуются. Зато они нужны в случае с коммерческой застройкой. Например, если строится магазин, торговый центр, мастерская, автозаправка. Многоквартирные дома (МКД) тоже попадают в данную категорию. Заказчик или застройщик объекта готовит проектную документацию, где определяет зону застройки, вид объекта, его назначение, площадь, отступы и прочие архитектурные решения. Такие проекты готовятся месяцами. Разумеется, своими руками их не сделать. Потребуется обращаться к профессионалам и платить немалые деньги.
Кто готовит?
Итак, мы разобрались какой проект нужен для частного дома, а какой во всех остальных случаях. Теперь предстоит выяснить, кто может подготовить проектную документацию и разные схемы.
Согласно п. 4-5 ст. 48 ГрК РФ, работы по оформлению проекта для разрешения осуществляются ИП или юридическими лицами. При условии, что у них есть членство в саморегулируемой организации (СРО). Обязательно заключается договор подряда на выполнение работ. Например, на архитектурно-строительное проектирование, инженерные изыскания и т.д.
Какие нужны разделы проектной документации?
Различают два типа проектов, в зависимости от характера строительства. Первый вариант стандартный. Проект используется для объектов капитального строительства (за исключением ИЖС).
Что входит в состав документации:
Указанный перечень обязателен для получения разрешения на строительство объектов. Состав может быть расширен за счет дополнительных документов: без экспертизы выйдет 5 разделов, а с экспертизой – 12 разделов. Застройщик должен получить одобрение Росатома, Росавиации, СЭС, пожарников, архитектуры и других служб.
Гораздо проще ситуация при строительстве частных домов на землях ИЖС и ЛПХ. Никаких проектов заказывать не нужно. Вместо них действует уведомительный порядок и план-схема – в силу ст. 51.1 ГрК РФ.
«Проектом» для ИЖС считается СПОЗУ – его можно заказать у кадастровых инженеров или сделать своими руками. Схема нужна не для «галочки», а по вполне понятным причинам.
Состав СПОЗУ:
Таким образом, СПОЗУ входит и в проектную документацию, и в состав документов для частной застройки. Далее, посмотрим, как выглядит схема.
Образец проекта дома
Схема планирования выполняется на чистом листе А4, а при масштабных чертежах – на листе А3. Также допустима электронная подача СПОЗУ.
Разметка наносится синими или фиолетовыми чернилами. Электронный вариант выполняется в цветном виде.
Центральная часть листа (слева) – чертеж планировочной организации. Поворотные точки отмечаются цифрами. Также нужно указать расстояние от дороги (от 5 метров) и забора соседей (не менее 3 метров). Объект отмечается в зоне застройки. Его нужно обозначить в схеме цветом. Если проверяющие не смогут идентифицировать будущий объект, они не примут схему.
Нижняя часть (справа) – технические сведения и примечания.
Посмотрите, как выглядит СПОЗУ для разрешения на строительство в разных вариациях:
Сколько стоит проект?
Финансовая сторона вопроса зависит от сложности проекта и скорости его изготовления. Чем сложнее схемы, чем больше согласований и работы при сжатых сроках – тем выше стоимость услуг.
Немалую роль играет специфика региона. Органы местного самоуправления разрабатывают свои регламенты, тарифы и пошлины. Следовательно, и расходы будут отличаться. Например, в Москве проектная документация дороже, чем в Сызрани.
Расценки для физических лиц:
Стоимость для юридических лиц доходит до 100 000 рублей за один проект. Сэкономить вряд ли получится – в документации нужна точность. Требования для коммерческих и многоквартирных домов в разы серьезнее, чем к частным домам.
Как сделать самостоятельно?
Строительство на землях ИЖС, ЛПХ или в СНТ ведется частными застройщиками. Обычные граждане могут не тратиться на дорогую проектную документацию.
Теоретически СПОЗУ можно составить своими руками. Для этого разработаны рекомендации к составлению от Минстроя России № 591/пр от 19.09.2018 года. Утвержденная форма уведомления о планируемом строительстве дома облегчила внесение данных и в схему застройки участка.
Пошаговая инструкция:
Очень важно не нарушать рекомендации по составлению СПОЗУ. Требования касаются оформления проекта и текстовой части:
Если вы ошиблись и нужно исправить написанное, придерживайтесь рекомендаций на такие случаи. Исправление производится путем зачеркивания и написания верной информации. Далее, пишется «Исправленному верить», а рядом ставится подпись застройщика. Перечёркивать и писать сверху правильный текст – запрещено. Не разрешается пользоваться ластиком, «штрихом», а также разводить грязь на листе.
Если все сделать правильно, ваш СПОЗУ примут вместе с остальными документами для разрешения на строительство. Но иногда встречается отказ. Некоторые чиновники из принципа не принимают самописные схемы, отправляя застройщиков к лицензированным фирмам. Идти напролом или следовать рекомендации – на ваше усмотрение. Как вариант, подать жалобу на неправомерный отказ в приеме проекта и довести ее до вышестоящего начальства. Если не поможет – жалобы в прокуратуру и суд.
Подведем итоги. Начиная с 4 августа 2018 года можно оформить разрешение без проекта. Упрощенный (уведомительный) порядок действует для ИЖС и садовых домов. Застройщик может ограничиться схемой планирования территории – больше по проекту ничего не нужно. Юридические лица готовят полноценный проект со всеми согласованиями. Наиболее трудное в составлении СПОЗУ – учесть градостроительные требования региона, технические моменты, масштаб и нормы закона. Ошибки чреваты отказом. Несоответствие схемы параметрам ГПЗУ – также приводит к отказу чиновников.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Все, что необходимо знать о схеме планировочной организации для разрешения на строительство
СПОЗУ — необходимый документ, без которого заявление на разрешение на строительство не будет рассматриваться.
В нем отражается информация о текущих постройках и планировке участка, вносятся данные о планируемых постройках.
Важно правильно оформить схему планировочной организации для получения разрешения на строительство в соответствии со строительными нормативами и требованиями противопожарной безопасности.
Что это такое?
СПОЗУ представляет собой схему планировочной организации земельного участка. Это проект, в котором фиксируются имеющиеся постройки и данные об участке. Также на нее наносится информация о планируемых постройках.
Схема представляет собой результат топосъемки, масштаб которой составляет 1:500. В плане фиксируются следующие данные:
СПОЗУ готовится вместе с генеральным планом местности. Документ включает не только текстовую, но и графическую части.
Изображение отражает расположение дома, элементов благоустройства, коммуникаций, границ участка. Описывается рациональное использование объектов, которые планируются к постройке на определенной территории.
Для чего требуется?
Если планируется возведение дома или другого капитального объекта, важно подготовить полный комплект документации. Схема является основным элементом.
Именно на ее основе в архитектурном отделе местной администрации принимается решение о возможности строительства. СПОЗУ необходима, чтобы удостовериться в правильности проекта.
Здание должно находиться в пределах участка, принадлежащего владельцу. При этом нужно соблюдать отступы от основных объектов — жилого дома на соседнем участке, забора, других построек. Если выявляются нарушения, в проект вносятся доработки.
Для каких объектов?
СПОЗУ можно изготовить самостоятельно или можно обратиться за помощью в специализированную компанию. Необходимо подготовить изображение будущего дома на участке, правильно расположив его. При этом готовится подробное описание его параметров.
СПОЗУ требуется для реализации следующих целей:
В каждом случае необходимо учитывать требования законодательства, градостроительный план, строительные нормативы. Только тогда постройка будет безопасной для окружающих и владельца участка.
Требования к содержанию СПОЗУ
При подготовке схемы важно руководствоваться требованиями статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.
В СПОЗУ включают следующие данные:
Помимо описательной части, отображаются следующие данные:
Допускается вносить правки, но они должны иметь определенный формат. Но в этом случае необходимо поставить рядом с исправлением надпись «Исправленному верить». Во избежание недоразумений лучше сразу подготовить документ без ошибок.
Кто и в каких случаях может подготавливать?
В соответствии с п. 3 ст. 48 ГрК РФ, схему можно сделать своими силами, если планируется дом для проживания одной семьи без выделения отдельных квартир. При этом постройка не может превышать 3 этажей.
В соответствии с п. 4. ст. 48 ГрК РФ, если виды предстоящих работ окажут влияние на безопасность, требуется участие юридических лиц или индивидуальных предпринимателей из числа членов саморегулируемой организацией.
К числу подобных действий относится подготовка:
Строительство индивидуального жилого дома не относится к подобным действиям. Поэтому СПОЗУ можно оформить самостоятельно.
Какие документы необходимы?
При подготовке СПОЗУ важно обратиться с документами в районную администрацию по месту нахождения участка.
Для этого потребуется следующее:
Собственник также предоставляет копию межевого дела и эскиз дома, если они имеются. Документы подаются в администрацию, после чего принимается решение о соответствии действующим требованиям.
Состав
Схема включает две части — текстовую и графическую. Подготовка текстовой части включает:
Графический компонент включает следующее:
Также обозначается ситуационный план, на котором указываются границы населенных пунктов. Они необходимы, если непосредственно примыкают к участку. Указываются зоны с инженерными сетями, транспортными развязками, особыми условиями использования.
Стоимость оформления
Самостоятельное оформление документов не требует оплаты. Не предусмотрена государственная пошлина. Если вы может самостоятельно подготовить схему организации участка и собрать необходимые сведения, заявление подается без дополнительной оплаты.
В случае обращения в специализированную организацию, средняя стоимость составляет 4-6 тысяч рублей. Точные расходы зависят от региона расположения участка, сложности проекта и индивидуальных особенностей.
Как сделать своими силами?
Сначала нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра или Управление Архитектуры и Градостроительства по своему региону.
Здесь нужно получить топографическую съемку и чертеж градостроительного плана. Данные документы предоставляются без дополнительной оплаты, но потребуется ожидание в течение месяца.
Указываются следующие данные:
Данные действия выполняются в масштабе 1:500. Информация об этом указывается на схеме в разделе «Условные обозначения».
Документ можно подготовить не только при помощи компьютерной программы, но и вручную. В этом случае необходимо придерживаться рекомендаций:
Если вы планируете работать с графическими редакторами, можно использовать Paint, AutoCAD, 3D Max.
Сложности при подготовке
При самостоятельной подготовке важно не допускать ошибок. Необходимо точно и четко наносить данные на схему. В противном случае могут отказать в положительном решении.
Важно делать отступы от проезжей части и соседних участков, правильно отображать размеры постройки в масштабе.
Кроме того, можно ошибиться с высотой ограждения. Забор не должен быть слишком высоким. Он не должен затенять соседний участок.
Во избежание споров желательно устанавливать ограждение не выше 2 метров. Также можно предварительно согласовать более высокий забор с соседями, но в письменном виде.
Важно заранее запланировать подходящие строительные материалы. Если со временем после строительства дома появятся дефекты, придется проводить повторные работы. При этом понадобится утверждение новой схемы по реконструкции объекта.
Если самостоятельно справиться с задачей сложно, можно обратиться в специализированную компанию. Документ подготовят в течение 1-2 дней. Вам останется только предоставить необходимые документы.
Специалисты проведут работу в соответствии с действующими правилами и требованиями. При этом уточняются пожелания к расположению и параметрам будущего строения.
О том, какие документы необходимы для получения разрешения на строительство, можно узнать тут.
Видео по теме статьи
Что такое СПОЗУ и как ее составить, подскажет видео:
Заключение
СПОЗУ можно подготовить самостоятельно без привлечения специалистов. При этом важно учитывать возникающие нюансы и сложности подготовительного процесса. В администрации документ примут только в том случае, если не нарушаются строительные и градостроительные нормативы.
При этом важно правильно оформить схему с соблюдением установленных требований для текстовой и графической части. Лучше сделать это правильно с самого начала, чтобы получить разрешение с первого раза.