Как признать многоквартирный дом проблемным объектом
Что нужно сделать, чтобы признать многоквартирный дом проблемным объектом?
Свои старожилы есть в любой сфере деятельности. Есть они и там, где в теории никаких старожилов в принципе быть не должно – среди участников долевого строительства. У некоторых из них Договор долевого участия заключено очень давно, а в деле приобретения собственно жилья не наблюдается никаких серьезных подвижек. Естественно, что такие дольщики не сидят сложа руки, и многих из них интересует вопрос: а есть ли возможность в их случае признать многоквартирный дом проблемным объектом и как на практике это сделать?
Начать нужно с понимания того, что такое «проблемный объект». Здесь законодательство отдельных регионов может немного различаться, но в общем случае можно сказать, что это такой объект, который должен был быть введен в эксплуатацию на начало 2014-го года, однако до сих пор с ним этого не случилось. Обязательство на возведение такого объекта берет на себя и фиксирует в ДДУ та или иная строительная компания, которая привлекает финансовые ресурсы дольщиков для осуществления этого строительства, но по тем или иным причинам выполнившая свои обязательства ненадлежащим образом или не выполнившая их в принципе.
Для пользы дела все объекты долевого строительства, которым присвоен статус проблемных, можно отыскать на особом информационном ресурсе – реестре проблемных объектов. Строительство всех объектов, входящих в этот реестр, началось до момента 21 июня 2010-го года и по этой причине каждый из них подлежит особому строительному надзору, как это зафиксировано в 54-й статье российского Градостроительного кодекса.
В областях и крупных городах создаются специализированные рабочие группы, которые координирую действия различных структур по самым разным вопросам сферы долевого строительства, а также выполняют функции координаторов деятельности разных организаций и подразделений в этом вопросе.
Функционал подобных груп включает:
Тот порядок, в котором в каждом регионе ведутся такие реестры, определяется соответствующими областными решениями и постановлениями.
Как признать многоквартирный дом проблемным объектом: Заявление
Чтобы признать многоквартирный дом проблемным объектом и включить его в реестр, сначала должно поступить соответствующее заявление. В заявлении для упрощения и ускорения всех процедур следует указать муниципальное образование, «приютившее» проблемный объект, его адрес, а также имеющаяся в распоряжении составителя заявления информация о застройщике и инвесторах.
Составленное заявление нужно подать в региональное отделение госстройнадзора. Сделать это могут не только дольщики, способные предъявить соответствующие ДДУ и подтверждения сделанных по нему платежей, но и сами строительной компании, а также госструктуры и местные властные органы.
Когда заявление поступает в региональное отделение госстройнадзора, оно регистрируется, на что выделяется трехдневный временной интервал. В течение следующих двадцати календарных дней отделение госстройнадзора инициирует заседание, на котором специализированная рабочая группа принимается решение: признать многоквартирный дом проблемным объектом или отказать в его включении в состав реестр. Отказ должен сопровождаться указанием основания, по которому он был сформулирован. Для оформления решения группы составляется соответствующий протокол, который направляется заявителю в течение тридцати календарных дней.
Юридическая консультация для дольщиков
Минстрой разъяснил критерии признания объектов проблемными
Минстрой России разъяснил контролирующим органам субъектов РФ условия, которые исключают внесение объектов строительства в реестр проблемных.
Председатель Москомстройинвеста Александр Гончаров пояснил, что у исполнительных органов субъектов РФ, которые контролируют долевое строительство, возникали вопросы по применению отдельных положений приказа Минстроя РФ от 12 августа 2016 г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», который вступил в силу с 30 июня 2017 года.
Минстрой подготовил письмо,в котором четко прописаны случаи, когда отнести объект к числу проблемных невозможно.
Так, к проблемным объектам не относятся введенные или не завершенные строительством многоквартирные дома, для реализации квартир в которых были использованы так называемые двойные продажи.
Кроме того, к проблемным не могут относиться дома, строительство которых осуществлялось или осуществляется без правоустанавливающей документации на земельный участок.
Не смогут получить статус проблемного и объекты, строящиеся на земельных участках, на которые у застройщика отсутствуют права собственности, либо договор аренды, либо договор безвозмездного пользования.
Многоквартирный дом также не будет считаться проблемным, если застройщик возводит его на участке, не предназначенном под строительство жилья.
В реестре проблемных не будут зафиксированы объекты, которые строятся с нарушением требования градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство.
В информационном письме Минстрой РФ подчеркивает, что если заявитель на включение в реестр не соответствует хотя бы одному из критериев отнесения граждан к числу пострадавших (критерии прописаны в приказе № 560/пр), он не может быть включен в данный документ.
Адвокаты коллегии «Правовая защита» оказывают помощь дольщикам. Запишитесь на консультацию по вопросам, связанным с защитой прав участников строительства. Признание права собственности на квартиры и нежилые помещения, на доли в виде квартир и нежилых помещений. Помощь при банкротстве застройщика. Запись на консультацию к адвокатам “Правовой защиты” по тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07, 8 903 125 76 30.
Что дает признание объекта строительства проблемным
Что делать застройщику, чтобы дом не попал в реестр проблемных объектов
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) застройщик обязан своевременно размещать информацию об объекте в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Если этого не делать, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. В статье — о сроках размещения, о том, как внести в ЕИСЖС разрешение на ввод в эксплуатацию и как снять проектную декларацию с контроля.
Изменения в Законе № 214-ФЗ
27 июня 2019 года вступила в силу новая редакция Закона № 214-ФЗ, за исключением отдельных положений. Мы обращаем внимание на самое важное — сроки раскрытия информации.
1 июля 2019 года на базе ЕИСЖС сформирован открытый и общедоступный единый реестр проблемных объектов. Критерии добавления новых объектов в реестр регулируются Законом № 214-ФЗ. Это обеспечивает прозрачность процесса. ЕИСЖС ежедневно актуализирует данные по объектам, размещенным застройщиками и контролирующими органами, а также информацию из Единого федерального реестра сведений о банкротстве и на их основании автоматически формирует список проблемных объектов.
В список попадают объекты долевого строительства, если:
в отношении застройщика введена процедура банкротства — Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ«О несостоятельности (банкротстве)»;
более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства — информация об этапах, сроках строительства и предполагаемом сроке получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию указывается застройщиком в разделе 17 проектной декларации — приказ Минстроя России от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;
более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам — они зафиксированы в договоре долевого участия, в ЕИСЖС → в ежеквартальной отчетности о привлечении средств дольщиков и исполнении графика строительства и своих обязательств по ДДУ — приказ Министерства строительства и >жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12.10.2018 № 656/пр.
Если застройщик забыл разместить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в ЕИСЖС, то дом может попасть в реестр проблемных объектов. Это влечет за собой репутационные и финансовые риски: сокращение продаж на текущем объекте и создание неблагонадежного портрета заемщика в случае, если застройщик планирует привлечение кредитов.
Чтобы разобраться со сроками размещения информации в ЕИСЖС, рассмотрим процесс строительства. Он разделен на последовательные этапы:
Подготовка к строительству Застройщик получает разрешение на строительство, размещает проектную декларацию и получает в контролирующем органе заключение о соответствии требованиям Закона № 214-ФЗ. Декларация получает статус «Положительное заключение», а объект — статус «В процессе строительства».
Строительство
Застройщик актуализирует информацию в проектной декларации: любые новые сведения, которые подлежат раскрытию, он должен разместить в системе в течение 3 рабочих дней.
После указания информации о регистрации первого ДДУ проектная декларация меняет статус на «ДДУ зарегистрирован». Статус объекта не меняется.
Завершение строительства
Застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и должен разместить его в ЕИСЖС в течение 3 рабочих дней. После этого объект переходит в статус «Сдан».
Передача квартир дольщикам
Застройщик выполняет обязательства перед дольщиками: передает квартиры по актам приема-передачи в соответствии с ДДУ.
Снятие проектной декларации с контроля
Застройщик обращается в контролирующий орган, чтобы снять с контроля проектную декларацию.
Контролирующий орган проверяет выполнение обязательств: если они исполнены — снимает декларацию с контроля, и она меняет статус на «Снято с контроля».
Раскрытие информации.
В установленные сроки необходимо актуализировать: разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, заключение о соответствии, проект ДДУ, условия привлечения средств дольщиков, фотографии строящихся объектов и др. документы в соответствии с частью 2 статьи 3.1 Закона 214-ФЗ.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — документ, без которого невозможно передать квартиры дольщикам. Документ подтверждает завершение строительства и выполнение всех работ в соответствии с проектной документацией, позволяет поставить дом на государственный учет и оформить право собственности.
Размещение документа в ЕИСЖС
Чтобы разместить документ в ЕИСЖС, нужно войти в личный кабинет застройщика и следовать инструкции. Для этого нужно скачать руководство пользователя в пункте меню «Помощь» → «Открыть справку».
Какую ответственность несет застройщик, если документа нет
Отсутствие размещенного в ЕИСЖС разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невыполнение обязательств перед дольщиками может привести к искам, неустойкам, а также штрафам от контролирующих органов — ст. 9.5 КоАП. При серьезном нарушении возможна даже приостановка деятельности. За нарушение порядка размещения информации в ЕИСЖС, а также за их недостоверность установлены следующие штрафы:
Если нарушение повторяется, штраф увеличивается: 40 000 — 80 000 ₽ для должностных лиц, 200 000 — 400 000 ₽ для юрлиц. Вместо уплаты штрафа должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от 1 до 3 лет.
Что делать, если дом попал в реестр проблемных объектов по причине просрочки по вводу в эксплуатацию
В этом случае застройщику необходимо обновить проектную декларацию: указать в ней актуальный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и (в случае сдачи дома) разместить документ в ЕИСЖС. Если указанные действия не помогли — обратиться в контролирующий орган для выяснения причин.
Снятие проектной декларации с контроля
После завершения строительства объекта и исполнения всех обязательств по ДДУ необходимо снять с контроля проектную декларацию. Для этого застройщику необходимо связаться с контролирующим органом.
Сотрудник контролирующего органа сможет перевести в архив только декларацию со статусом «ДДУ зарегистрирован». Этот статус проставляется автоматически, если застройщик указывает дату первой регистрации ДДУ:
Этот статус проставляется автоматически, если застройщик
указывает дату первой регистрации ДДУ
Обязательное условие для перевода в статус «Снято с контроля» — это размещение разрешения на ввод для всех объектов проектной декларации и выполнение всех обязательств перед дольщиками. Выполнение обязательств проверяет контролирующий орган.
Когда проектная декларация снята с контроля,
застройщик уже не может внести в нее изменения