Что делать, если застройщик не достроил дом?
Когда человек вложил свои сбережения в новостройку, понятно, что он будет теперь каждый день проверять, на сколько сантиметров вырос его новый дом. И если вдруг эти сантиметры перестали прибавляться, инвестор начинает переживать, анализировать, паниковать и искать ответы. Почему строительство идет медленно? А построят ли? Если построят, то, успеют ли в срок? А если не построят и бросят?
Это нормальные вопросы, нормального инвестора. С этим надо разбираться.
Мы поможем вам дать ответы на волнующие вопросы, а также, объясним, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома затягивается.
Но, надо понимать, что каждая отдельная ситуация всегда должна рассматриваться индивидуально. Однако стандартные подходы выглядят следующим образом.
Для начала необходимо разобраться в причинах просрочки
Причины могут быть следующие:
Если стройка остановилась, а правоохранительными органами установлен факт хищения средств, тут появляется уголовное дело и тогда дольщик должен получать статус потерпевшего в рамках УД.
Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо подавать заявление в арбитражный суд. И включить себя в реестр кредиторов компании. Тут дольщик имеет преимущества перед другими кредиторами. Вы можете выбрать вид требований: или деньги или квартира.
Если дом достроен, но вас все не приглашают получить ключи, значит вполне может быть, что у застройщика проблема с вводом дома в эксплуатацию. Тут вариантов много, от документов на землю и до соблюдения требований пожарной безопасности в доме.
Если причина не известна – выясняем ее
Начинать, конечно же, необходимо с застройщика. Дольщик может обратиться к нему с письмом-требованием объяснить задержку сроков, ссылаясь на свой договор. Вы имеете право запросить план-график строительства, который обязан быть у застройщика. Более того, он должен быть опубликован на сайте застройщика.
Письмо обязательно отправляйте заказным с описью, чтобы иметь подтверждение на руках.
Также, в причинах можно разобраться путем написания коллективного обращения в Минстрой с просьбой провести проверку и выяснить причину просрочки. В таком обращении не забудьте попросить сообщить вам письменно о результатах проверки. По закону ответ вам должен поступить в течение 30 дней.
Именно коллективное письмо привлекает больше внимание, чем письмо одного дольщика.
Бывает, что и Минстрой не отвечает и ничего не делает. Вы имеете полное право обжаловать его бездействие через суд. А вот тут уже ответы последуют.
Ко всем неприятностям у вас еще и ипотека?
Большая проблема для дольщиков с ипотекой — регулярные платежи в банк никто не отменял. Обязательства перед банком ведь остаются и банк будет ждать от вас регулярные взносы. Прекращать их — это неправильное решение. Так как кроме них потом к вам прилетят еще и штрафы.
В таком случае обратитесь в банк с письменным заявлением и попросите рассрочку. Объясните ситуацию, а лучше приложите ответы от уполномоченных органов о состоянии строительства.
Но не стоит верить в чудеса, и думать, что банк обязан пойти вам навстречу. Это зависит от конкретного банка, вашей истории в нем. Если все плохо и стройка заморожена, вы имеете право расторгнуть договор ДУ, и требовать у застройщика взыскание уплаченных процентов по кредиту.
Привлекайте внимание к своей проблеме
В любом случае дольщикам лучше нанять юристов, они составят правильные письма (запросы) в нужные органы и организации. Вы получите информацию о состоянии дел вашего застройщика. Дальше ситуация уже в руках уполномоченных органов и ваших юристов. Банкротство застройщика, привлечение другого инвестора/застройщика для достройки. Новый застройщик, достраивая свободное и продавая готовые квартиры — зарабатывает и параллельно помогает дольщикам.
Внимание
И помните, что вы имеете право расторгнуть договор и вернуть свои деньги + неустойку. Конечно же если есть с кого спросить и если привлечь к вопросу грамотного специалиста.
В любом случае, не пускайте на самотек данную проблему, обратитесь к квалифицированному специалисту. “Единый Центр Защиты” — это более 400 юристов, представительства в 45 городах и онлайн сервис по всей России. Наши юристы являются признанными экспертами в своих областях права. В таком случае вам не придется составлять, письма, заявления и ходить по инстанциям. Наши специалисты сделают всё за вас, и добьются для вас положительного решения.
Перейти на сайт компании
У вас возникли вопросы? Задайте их в комментариях.
Следующий пост расскажет вам как отстоять свои права «Вас затопили соседи? Отстаивайте свои права»
Подписывайтесь на наш канал и узнавайте больше!
Что делать при прекращении строительства многоквартирного дома
Российские власти разрабатывают меры, направленные на сокращение замороженных строек в государстве.
Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.
Что сделать для своевременного выявления проблемы
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.
Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.
Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику. Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.
Когда стоит насторожиться
Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке. Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно. Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.
Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.
Куда обращаться в первую очередь
Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект. Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее. При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.
Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).
Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).
Действовать своими силами или собрать инициативную группу
Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.
Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги
Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:
Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта. Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.
Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги
Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре. Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков. Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».
Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.
Что делать, если дошло до банкротства
Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.
Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков
Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2016 года:
Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр
При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.
Какие документы нужны для включения в реестр
Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).
Какие еще инстанции можно задействовать
Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.
С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика. Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд. Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.
Долевая паника: что делать дольщикам, если строительство дома затягивается
Волнения среди дольщиков чаще всего вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость», рассказали о том, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.
Доступ к информации
Задержка со сроками по строительству или со сдачей дома в эксплуатацию, отмечают эксперты, это прежде всего следствие возникновения проблем у застройщика. Трудности могут касаться как финансовой стороны проекта, так и получения от администрации города разрешения на ввод дома в эксплуатацию, подтверждающего факт окончания строительства.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у «строителей» есть проблемы? На самом деле, как поясняют в Комитете Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), законом не предусмотрена обязанность застройщика информировать участников долевого строительства о своих трудностях. Но при этом никто не скрывает информацию – данные можно найти в открытом доступе в Интернете.
Ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти. Например, в Москве это сайт комплекса градостроительной политики и строительства города и сайте Москомстройинвеста.
По его словам, стоит просмотреть и списки проблемных застройщиков. В Подмосковье такой реестр ежемесячно публикуется на официальном сайте министерства строительного комплекса Московской области. В регионах это сайты аналогичных ведомств.
Также эксперт советует обратить внимание на проектную декларацию, которая публикуется на сайте того или иного застройщика. Важно то, что в этом документе в обязательном порядке указывается срок окончания строительства.
«Информация на сайтах полезна, но уже «постфактум». Постоянно мониторьте арбитражную информацию, анализируйте ее. Постоянно визуально наблюдайте за ходом строительства. Будет просто замечательно, если вы получите доступ к графику производства работ на площадке и сравните с реальным положением дел. Любое несоответствие – тревожный звонок. Задавайте вопросы, требуйте ответы», — добавляет руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере долевого строительства комитета при Совете Федерации РФ Дмитрий Чариков.
Инструмент защиты
Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист «Сити-XXI век».
По его словам, основным инструментом защиты в данном случае выступает договор долевого участия (ДДУ) — самая распространенная форма приобретения недвижимости в строящемся доме. Главное преимущество документа в том, что все основные условия долевого договора закреплены федеральным законом №214-ФЗ, в отличие, скажем, от механизма покупки жилья с помощью ЖСК. В последнем случае условия об участии устанавливаются продавцом в единоличном порядке, а условия членства покупателя регулируются, как правило, внутренними документами кооператива, с которыми покупатели редко знакомятся перед заключением сделки.
«Соинвесторы долевого строительства должны заключать договоры долевого участия только в рамках 214-ФЗ», — особо подчеркивает министр строительного комплекса Московской области Марина Оглоблина.
Она отмечает, что у участников долевого строительства есть ряд плюсов. В частности, те, чьи права были нарушены в рамках 214-ФЗ, могут расторгнуть договор долевого участия, в том числе если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок. Кроме того, дольщик может обратиться в суд с заявлением о взыскании неустойки, а также быть включенным в реестр пострадавших соинвесторов, если сроки сдачи объекта нарушены более чем на девять месяцев.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте. По словам специалистов, представители властей могут провести проверку застройщика в рамках закона, в частности, проконтролировать целевое использование денежных средств физических лиц и финансовую устойчивость компании.
Писать претензию
Если дом достроен, то опасений, что застройщик «слиняет», уже нет, рассуждает Ешков. По его словам, в данной ситуации, скорее всего, организация не может в силу ряда причин получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Конечно, дольщик может и сам позвонить в компанию и осведомиться о ходе строительства, но в случае проблем закон обязует именно застройщика за два месяца до истечения указанного срока направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора, поясняют в Минстройкомплексе Московской области.
Если дольщик согласен с переносом сроков, то стороны могут заключить дополнительное соглашение, в противном случае, он имеет право отправить застройщику досудебную претензию и подать в суд о взыскании неустойки добавляют в пресс-службе ведомства.
Специалисты подсказывают, что сумму пени можно рассчитать самостоятельно с помощью онлайн-калькуляторов. При этом от человека требуется забить в соответствующие «окна» цену договора и период просрочки.
Далее, рекомендует Ешков, дольщику желательно открыть договор и посмотреть главу с реквизитами сторон. «Если адрес не изменился – хорошо. В ином случае актуальность реквизитов можно проверить, зайдя на сайт застройщика и посмотрев данные в проектной декларации. Другой вариант — найти на ресурсе Федеральной налоговой службы», — объясняет эксперт.
Следующий шаг — необходимо составить саму претензию и направить ее в офис застройщика. Можно сделать это по почте, причем важно не забыть получить от сотрудника экземпляр описи содержимого, или отвезти документ самостоятельно. Ответ должен поступить в течение 10 дней, но зачастую, средние по величине организации «берут» 1 месяц.
Если застройщик отказывается принять претензию или никак не реагирует на нее, дольщик обращается в суд с иском о взыскании с неустойки. Юрист уточняет важный момент: суд может изменить сумму. Например, если сумма претензий дольщика увеличилась за время рассмотрения дела в суде. В том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, замечает юрист.
Кроме того, если дом построен и подключен к коммуникациям, но не введен в эксплуатацию, то дольщик в судебном порядке может признать право собственности на квартиру и, к примеру, начать делать там ремонт, добавляет собеседник агентства.
Остановка строительства
Печальнее, если строительство дома приостановлено, и застройщик в силу каких-либо трудностей не в состоянии продолжить работы. Конечно, здесь рискуют участники процесса.
В данном случае в Москомстройинвесте советуют дольщикам обратиться к застройщику для выяснения причин остановки строительства, а также проинформировать об этом контролирующие органы.
«Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо обращаться в суд, котором рассматривается дело, для включения в реестр кредиторов», — говорят в комитете.
Также специалисты акцентируют внимание на том, что участник долевого строительства может обратиться в надзорный орган для включения его в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.
Риски «ипотечников»
«Основной риск для дольщиков, купивших квартиру в ипотеку, – обязанность по оплате кредита вне зависимости от того, как исполняет застройщик свои обязательства по строительству дома. Другими словами, для банка не имеет значения, получил ли квартиру дольщик в срок или нет», — разъясняет юрист «Сити-XXI век».
Чариков в свою очередь замечает, что поведенческая модель большинства «ипотечников» проблемных объектов, как правило, схожа: люди просто перестают платить банку, и начинают «бегать» от его сотрудников, не отвечая на телефонные звонки.
Однако «проблемный» дольщик с ипотекой, выбравший именно такую модель поведения, рискует обрасти неподъемными долговыми обязательствами и штрафными санкциями, что, несомненно, усложнит ситуацию.
Что же делать, чтобы обезопасить себя от возникновения возможных рисков? «Необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о предоставлении дополнительной рассрочки по кредиту, поскольку строительство дома затягивается»,- советует ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков.
Правда, по его словам, принятие положительного решения по данному вопросу зависит исключительно от банка. Если же застройщик и вовсе не исполняет обязательства по строительству дома, и стройка заморожена, дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать взыскание с застройщика уплаченных процентов по кредиту.