Задержка строительства
Задержка строительства, долгострой как главный риск договора ДДУ. Основные риски в долевом строительстве и как их снизить?
Предлагаем ознакомиться с наиболее часто встречающимися рисками долевого строительства в рамках юридической консультации по телефону или в офисе Законного Права в Санкт-Петербурге.
Задержка окончания строительства
Как формулируется риск – возведение дома происходит низкими темпами, в результате чего срок сдачи объекта в эксплуатацию задерживается на полгода и более.
Основные причины задержки строительства:
Последнего риска можно полностью избежать, если включить пункт, обязывающий застройщика окончить строительные работы и подключить здание к инженерным коммуникациям до определенного срока.
При приобретении квартиры через инвестора или подрядчика, то нужно проследить, чтобы в договоре также был указан срок, не позже которой вы получите свою квартиру. Желательно указать ответственность (конкретный размер неустойки за определенный просроченный период), которую понесет застройщик, если своевременно не сдаст объект.
Худший вариант для дольщика – расторжение местными органами самоуправления договора с застройщиком и передача объекта другой строительной компании. При таких обстоятельствах, обычно, дольщикам приходится доплачивать крупную сумму, чтобы получить квартиру.
Такой риск можно минимизировать, если законом будет запрещено органам местного самоуправления запретить выполнять действия по передаче объекта пока новый застройщик не выполнить обязательства перед дольщиками: предоставить дольщикам квартиры, за которые они уплатили средства либо возвратить дольщикам рыночную цену недвижимости.
Непредусмотренная договором доплата
В 5-10% дольщикам поступает требования от застройщиков доплатить средства, непредусмотренные в договоре. Проблема встречается обычно, если в договоре не указано, во сколько обходится строительство одного квадратного метра. В результате застройщики требуют доплату за работы, не относящиеся к возведению дома.
Непредусмотренной доплаты вы сможете избежать, если еще на этапе выбора застройщика и заключения договора долевого строительства обратитесь за помощью к опытному юристу.
В договоре важно указывать, что цена одного квадратного метра установлена исходя из расчета всех затрат: оплаты земельного участка, возведения коробки, ее черновой отделки, подключения к коммуникациям, благоустройства территории и ввода в эксплуатацию. Также нужно включить отдельный пункт, который бы подтвердил, что сумма, внесенная дольщиком, достаточна для регистрации права собственности.
Основные причины, по которым застройщики требуют доплаты
Обычно застройщики требуют доплату по затянувшимся объектам строительства. Например, застройщик планировал закончить строительство за два года, и исходя из динамики роста цен рассчитал конечную стоимость. Но возведение дома продлилось на пять или даже больше лет. За это время рынок недвижимости кардинально поменялся, стоимость квартир, строительных материалов, зарплаты, ГСМ – цена на все это значительно выросла. Вполне возможно, что застройщик понес убытки.
Однако часто застройщик требует доплаты без веских оснований с целью увеличения прибыли.
Выяснить истину можно только одним способов – потребовать от застройщика обоснования доплаты. Поскольку дольщик является прямым участником строительства (инвестором), подрядчик обязан ему предоставить все проектную и сметную документацию. После этого события могут развиваться по одному из следующих сценариев:
Но если вы соглашаетесь на доплату, то может возникнуть спор относительно суммы. Застройщики часто для получения дополнительной выгоды и зная, что все дольщики не связанные между собой, может устанавливать значительно большую, чем требуется для окончания строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. Решить проблему и отстоять свои интересы дольщики могут одним способом – объединиться и заказать независимую экспертизу, которая определит и назовет окончательную сумму, необходимую для завершения строительства. При коллективном взаимодействии дольщикам значительно легче отстоять свои интересы перед застройщиком.
Невозможно расторгнуть договор долевого строительства
При подписании Договора ДДУ нужно особое внимание уделить пункту «Условия расторжения ДДУ ». Весь механизм нужно детально расписать: причины разрыва договора, по инициативе какой и сторон, как должен происходить процесс, срок возвращения денег и т. п.
Обычно условия разрыва контракта написаны обобщенно – указывается лишь то, что расторжение договора происходит при подписании соглашения о расторжении.
Представьте ситуацию. После подписания договора прошло уже определенное время, а застройщик не сдает дом в срок или вообще еще не начал его строительство. Вы решили расторгнуть договор, чтобы возвратить оплаченные средства, но в строительной компании его не подписывают, соответственно, вам никто не возвращает деньги.
Ситуация будет еще хуже, если в договоре не нет пункта о сроках возврата средств или сказано, что деньги будут возращены после того, как застройщик реализует предназначенную для вас квартиру. При таких обстоятельствах, даже если вы добьетесь подписания соглашения о разрыве договора, нет гарантий что вы получите деньги. В компании будут просто вам будут просто предлагать прийти позже, так как сейчас денег нет.
Проблемы с регистрацией права собственности
Нередки случаи, когда возникают трудности при регистрации права собственности на объект долевого участия. Основные причины:
Обычно проблемы с регистрацией права собственности приходится решить в суде. Но не стоит сильно волноваться. Если вы обратились к юристу, и все документы у вас в порядке (договор купли-продажи, квитанции, подтверждающие уплату средств и акт приема-передачи), не возникнет никаких сложностей, и вы в короткие сроки сможете вступить в законные права владения недвижимостью. Идеально, если вы еще и застраховали свою сделку, тогда и страховщики будут содействовать, чтобы вы получили квартиру в собственность.
Двойные продажи
С ужесточением законодательства в данной области двойные продажи практически не встречаются. Риск обычно возникает кода вы приобретаете недвижимость не напрямую, у застройщика, а, например, у подрядчика (поставщика стройматериалов). Возможна ситуация, что застройщик разрывает договор с подрядчиком, который не выполнил свои обязательства. В результате дольщик теряет и уже уплаченные средства, и право на квартиру.
Наши юристы помогут избежать таких ситуаций и защитят ваши права, если подобное произошло. Чтобы минимизировать риск при покупке недвижимости у подрядчика, нужно проверить, выполнил ли подрядчик свои обязательства – об этом могут свидетельствовать акты приема-передачи и т. п.
Также нужно обязательно зарегистрировать договор долевого строительства в государственных органах – в таком случае вы исключите риск многократно перепродажи квартиры.
Защитите себя от нечестных застройщиков!
Как показывает практика, часто в договор долевого строительства не включены пункты об обязательствах застройщика и ответственности за их неисполнение. Такой договор защищает интересы застройщика.
Если же вы хотите обезопасить себя от потери денег, от доплат, от получения недвижимости ненадлежащего качества – обратитесь к профессиональным юристам. Ничего не подписывайте, не зная, на что вы соглашаетесь.
Что делать дольщику, если сдача дома задерживается?
Что касается социальной ответственности компании и ее взаимоотношений с дольщиками и партнерами, то здесь будет полезным Банк Решений Арбитражных Судов (система БРАС), где можно узнать, когда, с кем и за что судился застройщик. Это открытый источник, и для получения информации вам достаточно указать полное официальное название компании, с которой у вас подписан договор (хотя лучше делать это ДО подписания договора).
Также многие региональные власти составляют свои списки проблемных застройщиков и объектов. Так, ознакомиться с проблемными застройщиками и объектами Московской области можно на сайте Министертва строительного комплекса МО.
Узнать о проблемных застройщиках российской столицы можно на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Здесь есть сведения о банкротстве девелоперов, а также реестр пострадавших дольщиков.
Материал подготовлен при помощи председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, партнера «Химки Групп» Дмитрия Котровского.
Чаще всего дольщикам приходится мириться с переносом сроков и подписывать дополнительное соглашение с застройщиком.
Также случается, что после ввода дома в эксплуатацию увеличивается проектная площадь приобретенного дольщиком объекта недвижимости. Возникшую разницу площадей дольщик обязан оплатить после приема объекта долевого строительства. Однако если застройщик сдал дом позже, он может освободить дольщика от оплаты стоимости от разницы площадей. Нередки случаи предоставления дольщикам материальной компенсации в рамках досудебного урегулирования спора.
Однако получить неустойку вряд ли удастся, во всяком случае, на практике ее размер суды обычно снижают до 50-100 тысяч рублей, максимальную сумму компенсации в размере до миллиона рублей удается получить лишь в десяти случаях из ста. Чаще всего это объясняется тем, что причиной прекращения строительства стал недостаток финансирования. А раз у девелопера нет денег на завершение объекта, то их не хватит и на выплаты всем дольщикам.
Прежде всего, необходимо получить достоверные сведения о причинах задержки ввода дома в эксплуатацию. Целесообразно будет обратиться к застройщику за разъяснением происходящего, возможно, эти причины не существенны и не вызывают опасения дальнейшего промедления темпов строительства, то дольщику. Зачастую застройщики сами заинтересованы в мирном урегулировании спора. Если застройщик не готов к диалогу с участниками долевого строительства, успешным может стать обращение в государственные надзорные и правоохранительные органы, осуществляющие контроль над деятельностью застройщика.
При задержке сроков не стоит сразу расторгать ДДУ, тем более, если дом находится на завершающем этапе строительства, работы ведутся, а в интернете и СМИ нет никакой информации о предстоящем банкротстве компании. В этом случае, если застройщик сообщает о переносе сроков, речь, скорее всего, идет именно о переносе, а не вообще о прекращении строительства и невозможности сдачи объекта.
В целом по рынку перенос ввода объекта в эксплуатацию на два и даже три квартала считается нормальным. Такое случается нередко, причем иногда в рамках одного и того же проекта застройщик может первую очередь сдать вовремя или досрочно, а ввод второй очереди задержать на полгода по тем или иным причинам.
Словом, причин может быть великое множество, в каждом конкретном случае они могут быть своими. Нередко в дополнительном соглашении о переносе сроков сдачи, которое в случаях задержки застройщики просят подписать дольщиков, есть ссылки на обстоятельства непреодолимой силы. Сейчас под такими обстоятельствами понимают не только стихийные бедствия, но также несвоевременную поставку стройматериалов, срыв сроков строительства контрагентами застройщика, принятие законодательных актов, изменяющих условия строительства, а также затягивание госорганами сроков получения разрешения на проведение тех или иных работ. То есть, по сути, к обстоятельствам непреодолимой силы теперь относятся действия третьих лиц, которые не позволили застройщику своевременно сдать объект.
Кстати, сами застройщики советуют разделять заведомый срыв сроков на всех этапах и обстоятельства, которые привели к смещению сроков на 3-5 месяцев. Это совершенно разные истории для покупателя, потому что в первом случае велик риск не получить квартиру вообще, либо получить ее после вмешательства муниципальных властей.
Если речь идет о переносе сроков сдачи объекта, где строительство вообще не ведется, а стадия и близко не соответствует финальной, то это полукриминальная история. Проще говоря, нельзя обещать перенос на полгода, если на объекте остановлены монолитные работы.
Если застройщик задерживает срок сдачи дома: варианты действий и последствия
Первое, что надо запомнить: перенести сроки передачи людям жилья застройщик просто так не может.
Ему необходимо уведомить всех своих покупателей и подписать с ними допсоглашение не менее чем за 2 месяца до предполагаемых событий. Если хоть один дольщик отказался это сделать, то срок не может быть перенесен. Бывают случаи, когда все соглашаются: девелопер за это предлагает определенные «бонусы».
Но на практике случается и так, что строители тянут до последнего и не сообщают своим клиентам о возможных «сдвигах» сроков ввода. Так бывает, если застройщику или нечего предложить своим клиентам, или он надеется решить проблему в обозримом будущем и не хочет зря волновать людей.
Важно: если заключается «допник», то претендовать на выплату неустойки будущий владелец квартиры уже не может.
Более того, он не имеет права разорвать ДДУ в одностороннем порядке, так как добровольно соглашается на все условия.
Если сроки сдачи «провалены», то дольщик может пойти двумя путями:
Иногда обеим сторонам удается договориться. Тогда дольщик может в будущем получить квартиру + некую компенсационную выплату.
Кстати, стоит отметить, что суд обычно снижает сумму выплаты. Нередко дольщик рассчитывает получить 350-500 тысяч, а ему присуждают 50-75 тысяч компенсации. Полностью покрываются только судебные издержки.
Возмещать моральный вред или убытки, связанные, например, с вынужденной арендой жилья, никто не торопится – или делает это в минимальном размере. Есть регистрация по месту жительства в паспорте? Значит, арендовать жилье не жизненно необходимо.
Эксперты советуют: если трудности, которые испытывает застройщик, носят временный характер, лучше подождать какое-то время и не усугублять ситуацию. Так значительно больше шансов, что дом будет достроен в кратчайшие сроки, и все получат долгожданные квартиры.
Если же, напротив, начать заваливать компанию претензиями и поднимать панику в интернет-сообществах, можно не дождаться ни денег, ни жилья. Когда-нибудь, конечно, на объект разоренного застройщика найдут инвесторов, но практика показывает, что это – процесс далеко не быстрый, а дом, годами стоящий в недостроенном виде, безусловно, лучше не становится.
Поэтому перед принятием такого решения следует хорошо подумать и проанализировать последствия. Хватит ли суммы, которую вернет вам застройщик, чтобы закрыть кредит перед банком и вложить деньги в другую недвижимость? Разрывать договор стоит только в том случае, если выгоды такого решения будут более значимыми, чем потери.