Отказали в выдаче разрешения на строительство? Как исправить ситуацию?
Участок относится к категории земель, на которых строительство зданий разрешено. Тем не менее, администрация города отказала в выдаче разрешения на строительство.
Сегодняшний материал вновь посвящен соотношения частных и публичных интересов. Кто сказал, что интересы общества должны быть выше частных интересов?
Общественно-деловая зона
Предприниматель долгосрочно арендовал участок земли, на котором решил возвести двухэтажное административно-офисное здание. Располагался участок в жилой зоне, но согласно градостроительному регламенту строительство административных и офисных зданий на таких территориях относится к основным видам разрешенного использования.
На обращение с просьбой выдать разрешение на строительство гражданин получил отказ. Выяснилось, что в Генплане города часть участка располагается в общественно-деловой зоне.
Пусть название этой зоны не вводит читателя в заблуждение, таким гордым названием именуется зона объектов коммунального назначения.
В результате сложилась интересная ситуация — градостроительный регламент не препятствует строительству здания, по генплану участок в запретной для строительства зоне.
Судебная эпопея
Реально считаю это эпопеей, ибо пришлось пройти через четыре судебные инстанции, а теперь предстоит еще и новое рассмотрение в суде апелляционной инстанции в другом судебном составе.
Суд первой инстанции — красавчики — вынесли правосудное решение. Иск гражданина удовлетворили, основной аргумент — установление границ планирования городской территории не может влиять на правовой режим земли.
Суд апелляционной инстанции отменил это решение, суд кассационной инстанции с этим согласился.
А вот Верховный Суд занял иную позицию.
Отказать в выдаче разрешения на строительство возможно лишь в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом:
Несоответствие поданных документов генплану не входит в перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, который является закрытым.
Я не строитель и в строительстве не разбираюсь. Для меня второй пункт отказа мог бы показаться применимым к рассматриваемой ситуации, но видимо есть это все же не одно и тоже. Думаю, что судьи привлекали экспертов на стадии рассмотрения дела.
Если ситуация не попадает ни под один из случаев возможного отказа, то спорить здесь не о чем — отказ незаконный.
Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если статья была интересна.
Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть в своей ленте серьезные юридические тексты, написанные простым языком
Разрешение на строительство. Возможные причины отказа в выдаче разрешения
Для того, чтобы построить какое-либо нежилое здание, недостаточно просто приобрести земельный участок. Потребуется разрешение на строительство. Данную бумагу получают у уполномоченных органов РФ.
Для чего же требуется разрешение на строительство, какие особенности есть при его получении, каковы основные требования со стороны законодательства, причины отказа в выдаче разрешения? В данной статье рассмотрим эти вопросы относительно объектов капитального строительства, кроме ИЖС (индивидуального жилищного строительства), так как для него требования при получении разрешения немного другие и более упрощенные.
Полное определение значения дается в статье 51 ГрК РФ. Обобщенно, разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проекта на планируемый объект строительства требованиям градостроительного регламента (за исключением случая, указанного в части 1.1 ст. 51 ГрК РФ), допустимость размещения объекта на данном земельном участке, соответствие такого размещения разрешенному виду использования участка и имеющимся ограничениям, установленным законодательством РФ.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта. Оно подтверждает, что соблюдены требуемые отступы от границ своего участка (если таковые имеются) и иные нормируемые отступы от объектов (например, от линий ЛЭП). Позволяет не переживать о том, не вылез ли проектируемый объект за границы Вашей территории и не превышены ли допустимые параметры строительства. Также позволяет избежать штрафов за незаконное строительство. Следует помнить, что за строительство без разрешительной документации (в случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство) существует административная ответственность. Потому документ, о котором идет речь в данной статье, является важным и не стоит приуменьшать его значение.
Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения участка (за исключением случаев, указанных в ч.5-6 ст. 51 ГрК РФ). Подробный перечень необходимых документов для его получения указан в части 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Общий перечень документов:
Также хорошо будет уточнить у органов, которые уполномочены на выдачу разрешения на строительство, перечень необходимых документов, форму самого заявления и какие документы заявитель направляет самостоятельно, а какие запрашиваются данным органом в порядке вневедомственного информационного взаимодействия. Часто информация о требуемых документах размещается на официальном сайте такого органа в свободном доступе.
Из-за чего можно получить отказ?
Причиной отказа в выдаче разрешения может являться:
Частые ошибки, приводящие к отказу:
По возможности, не стоит затягивать с получением разрешения на строительство, так как не всегда является возможным откорректировать проект в соответствии с действующими требованиями нормативных документов. И потому, возможно, придется разрабатывать новый проект, а это потребует дополнительного времени и финансовых затрат.
Почему может быть получен отказ в выдаче разрешения на строительство и как его оспорить?
Строительство, реконструкция объектов капитального назначения сопровождается одобрением уполномоченных органов. Согласие на строительные, ремонтные работы выражается в выдаче разрешения на строительство.
Это документ, подтверждающий, что застройщик, собственник, арендатор вправе проводить строительство или застройку, реконструкцию на конкретно обозначенной территории.
Вопросы, связанные с алгоритмом выдачи разрешения, его формой и содержанием, процессом рассмотрения и вариантами отказа, занимается Градостроительный Кодекс РФ.
Правовое регулирование застройки, реконструкции осуществляет не только этот закон, но и ряд отраслевых НПА по конкретному направлению строительства, особенностями территории застройки и объектов недвижимости.
Почему отказали и что делать, если не дали разрешение на строительство? Попробуем разобраться!
Основания, почему отказано
Государственная инстанция, ответственная за выдачу разрешения на строительство, может отказать. Несогласие выдается в мотивированном виде: заявитель должен понимать причину отказа, устранить ее.
Основания, которыми руководствуется уполномоченный орган, составляют обширный список на практике. Но в законе они собраны воедино, в ст. 51, ч. 13 Градостроительного Кодекса.
Основания, по которым происходит отказ, следующие:
Законодатель оговаривается, что перечень ситуаций, приводящих к отказу, носит исчерпывающий характер. Это означает, что он не может быть дополнен решениями уполномоченного органа.
Ошибки заявителей как причина
Это достаточно тонкие нюансы, о которых заявитель может и не подозревать.
Правительство в 2008 году издало Постановление под N 87. Оно касается вопросов проектной документации: разделов документа, требованиях к содержанию.
В разделе II, пункте Б указано, что в пояснительной записке должны содержаться реквизиты документов. Их перечень объемный, ознакомиться с ним можно в Постановлении. Кроме перечисления реквизитов документов, должны быть приложены копии бумаг.
К заявлению прикладывается проект, который проходил экспертизу несколько лет назад. Времена меняются, как и нормы и правила строительства.
Пример: проект был разработан три года назад. Планировали начать строительство, но оно было отложено по финансовым соображениям. Заявление на получение разрешения было подано спустя три года.
При просмотре документов выяснилось, что схема планировочной организации ЗУ не учитывается, так как была разработана на основании старого градостроительного плана.
Ко времени подачи заявления может быть составлен новый план. Назначение территории, где планируется застройка, также поменялось. Соответственно, проект градостроительного плана устарел.
Проблема у заявителя может возникнуть из-за того, что изменились нормативы, учитываемые при разработке проекта. Например, были изменены требования по доступности к объекту маломобильным гражданам. Т.е. изменен угол уклона пандуса.
В проекте, представленном заявителем, норматив по этому показателю старый. То есть, проект уже не соответствует новым нормативам и его отдадут на доработку. Как следствие – откажут в выдаче разрешения.
Досудебное обжалование решения
Отказ в выдаче разрешения обжалуется в претензионном и судебном порядке. Заинтересованное лицо ссылается на незаконность отказа со стороны уполномоченных органов.
Заявитель уверен, что он передал в государственную инстанцию все необходимые документы, соответствующие требованиям законодательства. Но получил отрицательный ответ на заявление.
Отказ можно считать незаконным, если заявитель предоставил в уполномоченную инстанцию требуемый перечень документов, но получил отказ. Представители уполномоченного органа не дали обоснования своему решению.
Законодатель определил перечень споров, досудебный порядок по которым обязательный. Обжалование отказа не входит в этот список, поэтому урегулирование спорного правоотношения без вмешательства судебного органа выступает исключительной прерогативой заинтересованного лица. Он может не составлять претензию, а обращаться напрямую в суд.
В процессе досудебного решения заявитель должен отправить в местный орган власти претензию. Это официальное письмо, суть которого состоит в требовании признать действия конкретного должностного лица противоречащим положениям закона.
Претензия составляется на имя руководителя местной администрации. Письмо рассматривается в течение 5 дней, исключая выходные. Кроме письма, внимательно рассматриваются основания, по которым произошел отказ.
В результате рассмотрения, государственная инстанция принимает один из вариантов решения:
Оспаривание действий государственных инстанций без вмешательства в дело суда – самый действенный способы защитить заявителю попранные права, законные интересы.
В случае если до суда не получается решить вопрос мирным способом, на претензию заявителя не отвечают в разумный срок (по гражданскому законодательству он равен месяцу), заявитель использует право на защиту в суде.
Оспаривание
При подаче искового заявления заинтересованное лицо должно понимать, в какой суд обращаться:
Куда подавать иск заинтересованному лицу, какой закон регулирует этот вопрос? Иск подается по АПК РФ – соответственно в Арбитражный суд, если государственная инстанция незаконным решением нарушила права организации и затронула сферу предпринимательской деятельности юридического лица.
Если иск подает гражданин, его спор не связан с осуществлением хозяйственной деятельности, проблемное правоотношение рассматривается в суде общей юрисдикции.
По ст. 197, ч. 2 АПК основанием к рассмотрению дела в арбитражном процессе выступает заявление от заинтересованного лица. В иске заявитель излагает требование, связанное с признанием решения уполномоченного органа не соответствующим закону.
Критерием обращения в АС РФ с иском выступает заявление, в котором истец просит признать незаконными действия (бездействия) государственного органа. Таким образом, защищаются права, законные интересы.
В рамках ст. 198, ч. 2 с требованием в АС РФ вправе обратиться гражданин в статусе ИП, организации, прокурор. Законные интересы истца нарушаются оспариваемыми действиями (бездействиями) со стороны государственной инстанции в экономической сфере.
Для истца при подаче искового заявления важно определить подсудность спорного правоотношения. По ст. 27, п.2, ч.1, ст. 29, ч.1, ст. 34, ст.35 АПК при оспаривании действий государственных органов необходимо направлять иск в АС по месту нахождения местного органа власти, другого государственного органа, нарушившего права истца.
Истец при подаче заявления обязан соблюдать сроки: 3 месяца со дня, когда право гражданина в статусе ИП, организации было нарушено.
Как составить исковое заявление?
Рассмотрим, как составить исковое заявление:
В Арбитражный суд
Форма, содержание иска, направляемого в суд, рассмотрена в ст. 125 АПК РФ. Составляется письменный документ, который подписывается истцом.
Иск подается двумя способами:
Если гражданин или представитель организации подает иск дистанционно, он обязан иметь усиленную квалифицированную подпись. Это аналог обычной подписи человека, но позволяющий совершать правовые и иные действия подобно обращению в суд.
Исковое заявление составляется по правилам, указанным в ст. 125 АПК, если иск подается в Арбитражный суд. В иске должны быть обязательные реквизиты: это обеспечивает корректность заполнения заявления. Судья может отказать в его принятии из-за недочетов, исправлений, описок.
Если предприниматель сомневается в корректности составления документа, лучше обратиться к юристу. Образцы исков по теме обжалования решений государственных органов находятся в интернете, на специализированных сайтах.
Реквизиты иска:
Документ печатается в 3 экземплярах:
В суд общей юрисдикции
Форма иска указана в ст. 125 КАС РФ. Принципиальных отличий между двумя формами исков не существует, так как вне зависимости от вида судопроизводства, суть остается прежней: права человека нарушены, он просит их восстановить, защитить законные интересы.
Исковое заявление подается с разборчивым подчерком, с реквизитами по требованию ст. 125 АПК. Структура иска аналогична для заявления, поданного в Арбитражный суд.
Прилагаемые документы
Список документов перечисляется в иске в графе «приложения». Юридическое назначение приложенного комплекта бумаг состоит в том, чтобы судья получил исчерпывающие данные о фактических обстоятельствах спорного дела, понимал, что они подкрепляются доказательствами, которыми выступают документы. Список приложенных бумаг не одинаковый, так как много зависит от обстоятельств рассматриваемого спорного правоотношения.
Документы:
В суде задача истца состоит в том, чтобы суметь убедить суд в своей правоте. Для этого представляются исчерпывающие доказательства незаконности действий государственного органа, который не выдал истцу разрешение на строительство. Документы подтверждают факт незаконного действия, поэтому их присутствие в спорном деле необходимо.
Госпошлина
Государственная пошлина – сбор, взимаемый государством за оказание правовой услуги. Пошлина уплачивается до подачи иска в суд. Факт оплаты подтверждается квитанцией или платежным поручением, на котором стоит отметка банка, что платеж исполнен.
Статья 333.21 НК РФ указывает на размеры взимаемых с населения сборов при обращении к суду. В частности, в арбитражном судопроизводстве иск, связанный с оспариванием действий или бездействий государственных инстанций, оплачивается в зависимости правового статуса истца:
При подаче административного иска с теми же основаниями, требованиями к суду, размер государственной пошлины не меняется.
Срок рассмотрения спорного правоотношения
Статья 200 АПК РФ устанавливает сроки рассмотрения спорных правоотношений:
Не в интересах сторон пропускать судебные заседания. Для обеспечения явки истца, ответчика, заинтересованных в деле лиц, суд извещает о времени, месте рассмотрения спорного правоотношения.
Если сторона (ы) не придут на заседание, дело все равно будет рассматриваться в их отсутствие. Но при условии, что судья не признает обязательности присутствия участника заседания в зале суда.
Заключение
Разрешение на строительство — необходимый документ для возведения объектив капитального назначения, реконструкции зданий и сооружений. Действия застройщиков, произведенные с игнорированием разрешения, незаконны. В большинстве случаев, строителям не позволят работать на территории без разрешения.
Получают одобрение на строительство в местных органах власти, в каждом регионе работает конкретное государственное учреждение. Но подобные инстанции не всегда соглашаются с заявителями на разрешение строительства. Несогласие выражается в отказах.
Заявитель наделен правом защитить свои права, интересы. Он делает это вне суда по направлению претензии в адрес государственного органа. Также он имеет право отправить иск в суд, минуя претензионное производство.