«Дострой меня полностью!»: что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома
По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.
Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?
Уведомление о срыве срока
Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве. » (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:
На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта
Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.
Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:
Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.
Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:
Образец претензии застройщику:
К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.
Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.
Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.
Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!
Компенсация через суд – реально ли?
Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.
Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:
Образец иска к застройщику:
Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.
На что можно рассчитывать
Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.
При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.
С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.
Как получить денежную компенсацию, если застройщик задерживает сдачу дома? Рассказываем на реальном примере
Часто люди покупают квартиру на стадии строительства. Так можно приобрести жилье на более выгодных условиях, да и выбор больше, ведь вы будете одним из первых покупателей.
Однако есть риск, что квартира не будет сдана в назначенный срок или строительство превратится в долгострой. Нарушение сроков происходит довольно часто. Причины тут могут быть самые разные, и сдачу дома могут задерживать даже крупные и надежные застройщики.
При заключении договора участия в долевом строительстве (а именно так происходит покупка квартиры на стадии строительства) всегда имейте в виду, что срок могут задержать. А если это произошло, собирайте документы для суда, чтобы получить денежную компенсацию за срыв сроков.
Стоит ли обращаться в суд, если застройщик задержал сдачу дома?
Стоит. Ведь в этом случае вы можете получить хорошую сумму, которая с лихвой компенсирует ваши нравственные страдания.
Ваши отношения в данном случае подпадают под действие Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г.).
А статья 13 Закона «О защите прав потребителей» говорит о том, что суд при удовлетворении требований потребителя взыскивает с продавца штраф в размере пятьдесят процентов от присужденной суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке.
Это значит, что если застройщик не удовлетворит вашу претензию о выплате неустойки, то суд может взыскать с него еще и штраф. Конечно, если претензию вы вообще написали.
Даже если срок сдачи был задержан всего на пару месяцев, неустойка получится немаленькая. Поэтому при подобных ситуациях стоит найти юриста для защиты ваших интересов либо самостоятельно готовиться к суду.
Судебные расходы, в том числе и расходы на юриста, будут взысканы с ответчика при удовлетворении требований. Поэтому целесообразно обратиться к специалисту.
Как рассматриваются подобные дела. Пример из практики
Супруги Ф. и Ш. решили инвестировать денежные средства в квартиры, чтобы потом с их помощью реализовать бизнес-проект. Они заключили с надежным застройщиком договоры участия в долевом строительстве и рассчитывали получить два помещения к определенному сроку. Договоры были заключены на стадии котлована, что обеспечило достаточно низкую цену.
Строительные работы были начаты вовремя и шли полным ходом. Но за несколько месяцев до предполагаемого срока сдачи дома, застройщик заявил о проблемах с подключением здания к коммуникациям. Это привело к срыву сроков на 3 месяца.
Супруги были недовольны сложившейся ситуацией, поэтому обратились в нашу юридическую компанию.
1.Юристы внимательно изучили все документы и выяснили, что застройщик официально не уведомлял дольщиков о переносе сроков сдачи жилья. Это давало основание требовать выплаты неустойки и штрафа.
2.Застройщику были направлены досудебные претензии по каждому из договоров, с предложением добровольно удовлетворить требования супругов.
3.Застройщик оставил претензии без внимания. В связи с этим исковые заявления с требованием о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда и судебных расходов были направлены в суд. К исковому заявлению были приложены копии всех необходимых документов, подтверждающих требования, и расчет неустойки.
4.Рассмотрев исковое заявление и представленные доказательства, суд вынес решение об удовлетворении требований. При том, что просрочка была небольшая, а суммы очень крупные, суд, руководствуясь принципом разумности, уменьшил размер взыскиваемых сумм. Так неустойка была взыскана в размере 60% от заявленной суммы, что является нормальной практикой в судах.
5.После вступления решений в силу, юристы получили исполнительные листы и направили их в банк, где у застройщика был расчетный счет. В течение 5 дней денежные средства были перечислены супругам.
В итоге, супруги получили почти 400 тысяч за то, что дом был сдан на три месяца позже.
Бывает, что застройщики добровольно удовлетворяют требования о выплате неустойки. Как правило, в данном случае неустойка перечисляется не в полном объеме. Но учитывайте тот факт, что и суд обычно удовлетворяет требования частично.
А если застройщик отказывается платить неустойку, собирайте документы и идите в суд. При правильной подготовке вы достаточно легко получите денежную компенсацию за срыв сроков сдачи объекта строительства.
Если застройщик задерживает срок сдачи дома: варианты действий и последствия
Первое, что надо запомнить: перенести сроки передачи людям жилья застройщик просто так не может.
Ему необходимо уведомить всех своих покупателей и подписать с ними допсоглашение не менее чем за 2 месяца до предполагаемых событий. Если хоть один дольщик отказался это сделать, то срок не может быть перенесен. Бывают случаи, когда все соглашаются: девелопер за это предлагает определенные «бонусы».
Но на практике случается и так, что строители тянут до последнего и не сообщают своим клиентам о возможных «сдвигах» сроков ввода. Так бывает, если застройщику или нечего предложить своим клиентам, или он надеется решить проблему в обозримом будущем и не хочет зря волновать людей.
Важно: если заключается «допник», то претендовать на выплату неустойки будущий владелец квартиры уже не может.
Более того, он не имеет права разорвать ДДУ в одностороннем порядке, так как добровольно соглашается на все условия.
Если сроки сдачи «провалены», то дольщик может пойти двумя путями:
Иногда обеим сторонам удается договориться. Тогда дольщик может в будущем получить квартиру + некую компенсационную выплату.
Кстати, стоит отметить, что суд обычно снижает сумму выплаты. Нередко дольщик рассчитывает получить 350-500 тысяч, а ему присуждают 50-75 тысяч компенсации. Полностью покрываются только судебные издержки.
Возмещать моральный вред или убытки, связанные, например, с вынужденной арендой жилья, никто не торопится – или делает это в минимальном размере. Есть регистрация по месту жительства в паспорте? Значит, арендовать жилье не жизненно необходимо.
Эксперты советуют: если трудности, которые испытывает застройщик, носят временный характер, лучше подождать какое-то время и не усугублять ситуацию. Так значительно больше шансов, что дом будет достроен в кратчайшие сроки, и все получат долгожданные квартиры.
Если же, напротив, начать заваливать компанию претензиями и поднимать панику в интернет-сообществах, можно не дождаться ни денег, ни жилья. Когда-нибудь, конечно, на объект разоренного застройщика найдут инвесторов, но практика показывает, что это – процесс далеко не быстрый, а дом, годами стоящий в недостроенном виде, безусловно, лучше не становится.
Поэтому перед принятием такого решения следует хорошо подумать и проанализировать последствия. Хватит ли суммы, которую вернет вам застройщик, чтобы закрыть кредит перед банком и вложить деньги в другую недвижимость? Разрывать договор стоит только в том случае, если выгоды такого решения будут более значимыми, чем потери.