Если застройщик задерживает срок сдачи дома: варианты действий и последствия
Первое, что надо запомнить: перенести сроки передачи людям жилья застройщик просто так не может.
Ему необходимо уведомить всех своих покупателей и подписать с ними допсоглашение не менее чем за 2 месяца до предполагаемых событий. Если хоть один дольщик отказался это сделать, то срок не может быть перенесен. Бывают случаи, когда все соглашаются: девелопер за это предлагает определенные «бонусы».
Но на практике случается и так, что строители тянут до последнего и не сообщают своим клиентам о возможных «сдвигах» сроков ввода. Так бывает, если застройщику или нечего предложить своим клиентам, или он надеется решить проблему в обозримом будущем и не хочет зря волновать людей.
Важно: если заключается «допник», то претендовать на выплату неустойки будущий владелец квартиры уже не может.
Более того, он не имеет права разорвать ДДУ в одностороннем порядке, так как добровольно соглашается на все условия.
Если сроки сдачи «провалены», то дольщик может пойти двумя путями:
Иногда обеим сторонам удается договориться. Тогда дольщик может в будущем получить квартиру + некую компенсационную выплату.
Кстати, стоит отметить, что суд обычно снижает сумму выплаты. Нередко дольщик рассчитывает получить 350-500 тысяч, а ему присуждают 50-75 тысяч компенсации. Полностью покрываются только судебные издержки.
Возмещать моральный вред или убытки, связанные, например, с вынужденной арендой жилья, никто не торопится – или делает это в минимальном размере. Есть регистрация по месту жительства в паспорте? Значит, арендовать жилье не жизненно необходимо.
Эксперты советуют: если трудности, которые испытывает застройщик, носят временный характер, лучше подождать какое-то время и не усугублять ситуацию. Так значительно больше шансов, что дом будет достроен в кратчайшие сроки, и все получат долгожданные квартиры.
Если же, напротив, начать заваливать компанию претензиями и поднимать панику в интернет-сообществах, можно не дождаться ни денег, ни жилья. Когда-нибудь, конечно, на объект разоренного застройщика найдут инвесторов, но практика показывает, что это – процесс далеко не быстрый, а дом, годами стоящий в недостроенном виде, безусловно, лучше не становится.
Поэтому перед принятием такого решения следует хорошо подумать и проанализировать последствия. Хватит ли суммы, которую вернет вам застройщик, чтобы закрыть кредит перед банком и вложить деньги в другую недвижимость? Разрывать договор стоит только в том случае, если выгоды такого решения будут более значимыми, чем потери.
Что делать при прекращении строительства многоквартирного дома
Российские власти разрабатывают меры, направленные на сокращение замороженных строек в государстве.
Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.
Что сделать для своевременного выявления проблемы
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.
Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.
Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику. Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.
Когда стоит насторожиться
Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке. Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно. Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.
Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.
Куда обращаться в первую очередь
Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект. Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее. При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.
Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).
Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).
Действовать своими силами или собрать инициативную группу
Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.
Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги
Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:
Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта. Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.
Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги
Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре. Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков. Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».
Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.
Что делать, если дошло до банкротства
Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.
Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков
Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2016 года:
Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр
При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.
Какие документы нужны для включения в реестр
Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).
Какие еще инстанции можно задействовать
Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.
С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика. Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд. Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.
Что делать, если застройщик банкротится?
Обанкротиться может как мелкая, так и крупная строительная организация. Застройщики, работающие по ДДУ, несут ответственность перед всеми, с кем заключен договор. Основными лицами, которые выдерживают на себе последствия банкротства застройщика при долевом участии — дольщики. Что делать, если застройщик банкротится?
Что делать дольщику, если застройщик банкротится
Дольщик — это тот человек, который вложил свои денежные средства в строительство дома. Застройщик обязан честно и вовремя публиковать информацию об объекте и своем финансовом состоянии на официальном сайте, а о возможном банкротстве предупреждать лично каждого дольщика.
Но если фирма все-таки стала банкротом, следует подать в суд иск о признании права собственности. Это возможно, когда дом достроен и вы подписали с застройщиком акт приема-передачи квартиры еще до банкротства. Разбирательства такого рода проходят в арбитражном суде.
Если дом не достроен или вы не успели подписать акт о приеме, тогда в суд подается иск о включении в реестр требований по передаче жилого помещения.
В каждой из ситуации подробно разобрать получится только с помощью юриста.
Сколько длится банкротство
Выделяют несколько стадий банкротства, при которых застройщику дают возможность погасить задолжность или договориться с кредиторами и дольщиками.
1 стадия. Наблюдение. Если на застройщика подали в суд, то к нему прикрепляют арбитражного управляющего на 7 месяцев. В течение этого времени специалист будет изучать финансовое положение застройщика, договоры с кредиторами и ход выполняемых работ.
2 стадия. Финансовое оздоровление. Застройщику дают время, чтобы погасить задолженности. Кредиторы составляют график платежей, а сроки погашения не превышают 7 месяцев.
3 стадия. Внешнее управление. На этой стадии руководителем производства назначается представитель арбитражного суда сроком на полтора года. Так делают, если есть возможность повысить платежеспособность застройщика и ускорить сроки строительства. Новый руководитель может полностью поменять план стройки и распределение средств.
4 стадия. Конкурсное производство. Если застройщик окончательно обанкротился и не имеет возможности выплатить кредиты, производство по решению суда передают другой строительной компании. Вся процедура конкурсного производства длится не больше года, но при необходимости суд может добавить к этому сроку еще 6 месяцев. На этой стадии все полномочия по застройке принадлежат суду.
Права дольщиков при банкротстве
Между дольщиком и застройщиком заключается договор долевого участия. При банкротстве дольщик имеет право либо взыскать денежные средства с застройщика, либо отстоять свое право на собственность. У дольщика больше прав, чем у кредиторов, которые могут взыскать только деньги.
Дольщикам при банкротстве строительной организации предоставляются следующие права:
Создание ЖСК
Если застройщик — банкрот, решить проблему со строительством может помочь создание жилищно-строительного кооператива.
ЖСК создают дольщики. Для этого им нужно получить заключение о возможности передачи стройки ЖСК и документы на земельный участок. Также им нужно назначить управляющего, выбрать ревизионную комиссию, создать проект дальнейшего строительства и устав ЖСК.
Передать стройку ЖСК получится, если:
При наличии условий ЖСК создают большинством голосов дольщиков. В ЖСК должно быть не менее 5 учредителей старше 16 лет. ЖСК — это юридическое лицо. Его регистрируют в налоговой службе, а госпошлина за регистрацию составляет 4 000 р.
Реестр требований кредиторов и порядок действий дольщика
Реестр требований кредиторов — это документ, в котором представлен список тех, кому застройщик должен денег. Чтобы получить свои деньги или жилье при банкротстве, дольщикам нужно включиться в этот список.
Порядок действий дольщика:
Шаг 1. Узнать о банкротстве застройщика. Сделать это можно на сайте газеты «Коммерсант» (https://bankruptcy. kommersant. ru/). В поиске сообщений о банкротстве вы указываете ОГРН, ИНН или иной номер идентификационного документа застройщика.
Шаг 2. Заявление о включении в реестр. Если на сайте указано, что застройщик признан банкротом, нужно подать заявление в арбитражный суд о включении в реестр кредиторов. В заявлении указывают: информацию о суде, заявителе и застройщике, ваши требования, основания для включения в реестр, публикацию о банкротстве застройщика, а также судебное дело о банкротстве фирмы. В заявлении нужно указать и перечень документов, доказывающих ваши требования.
Шаг 3. Сбор необходимых документов. К заявлению нужно приложить:
Все документы готовят в нескольких экземплярах — для суда, самого дольщика и застройщика. Чтобы не запутаться в бумагах, рекомендуется подавать заявление при поддержке юриста.
Шаг 4. Суд. В течение 7-10 дней суд должен рассмотреть и принять заявление. Если будет установлена правомерность требований для включения в реестр, заявление одобрят.
Шаг 5. Включение в реестр. В течение 15 дней после решения суда вас должны включить в реестр кредиторов. После этого дольщик имеет законное право требовать квартиру и деньги. Сроки включения в реестр могут быть изменены, если застройщик или кто-то из кредиторов обжалуют решение суда.
Очередность кредиторов
Очередность кредиторов строится по мере того, как суд включает кредиторов в реестр. В очередь становятся лица, получившие вред здоровью, работники стройки и все, кто оформлен у застройщика по трудовому договору, а также кредиторы.
Первую очередь занимают те граждане, которым был причинен вред жизни или здоровью.
Вторую — лица, которым застройщик должен выплаты по оплате труда и иным пособиям.
Третью очередь занимают конкурсные кредиторы, в том числе дольщики. Сначала должник должен выплатить сумму основного долга по кредиту, а потом — неустойки, пени и штрафы.
Четвертую — все остальные.
Страховые выплаты
Банкротство застройщика — это страховой случай. Дольщик имеет право на страховые выплаты.
При банкротстве застройщика страховой компании предоставляются следующие документы:
Страховой договор действует в течение 2 лет со дня заключения. Если страховая компания не выплачивает страховку, можно подать на нее в суд. Необходимо предоставить суду документы, которые подтверждают право на страховку.
Возможна ли смена застройщика
Если застройщик обанкротился, суд может передать объект другой строительной организации. При этом право на получение жилья остается.
Однако денежные средства с нового владельца взыскать не получится. По закону претензии по уплате долгов и прочих платежей предъявляют только той фирме, которая банкротится.
Нежилые помещения
Если дольщик вложился в нежилое помещение застройки в счет будущей аренды, при банкротстве он имеет право на денежную компенсацию. Чтобы получить помещение, он должен обладать правом собственности. Если по документам дольщик не является собственником нежилого помещения, то рассчитывать он может только на денежные выплаты.
В ситуации с нежилыми помещениями документы также подаются в суд в общем порядке.
Что будет с парковкой
Если вы имеете право собственности на гаражный бокс или машиноместо, то при банкротстве застройщика можно обратиться в суд для подтверждения своих прав.
Если суд признает право собственности, ваш участок не попадет в конкурсную массу на продажу в счет долгов. Больше вероятности признания этого права будет тогда, когда банкротство находится еще на стадии наблюдения.
Если машиноместо или гараж уже включили в конкурсную массу, то новый застройщик может возразить против удовлетворения вашего требования. В таком случае можно подать иск в суд на выплату денежных средств.
Ипотека
Банкротство застройщика не освобождает от выплат ипотеки, потому что ипотечный договор заключается с банком, а не застройщиком.
Обратите внимание!
Банк не несет ответственности за банкротство застройщика.
Можно обратиться в банк с просьбой дать отсрочку по выплате ипотеки. По его усмотрению платежи могут быть отсрочены. Если же выплачивать ипотеку возможности нет, а залоговое жилье взыскать невозможно, то все претензии по платежу направят созаемщику и поручителю.