Что такое Договор Долевого Участия (ДДУ). На что обращать пристальное внимание перед подписанием. Очень Важно.
Так что же это такое?
При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а застройщик обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит!
Довольно стандартная процедура при покупке жилья в новостройке.
Плюсы ДДУ в том, что интересы покупателя защищает государство 214-ФЗ ( об этом законе я подробно писала ), т.е. покупатель вправе получить неустойку в денежном эквиваленте и даже моральный вред, за переносы сроков строительства на более поздние сроки.
Чтобы не доводить дело до суда застройщик пытается компенсировать задержку сроков, ремонтами, установкой сантехники, остеклением балкона и даже единовременной выплаты. и вот в этот момент нужно быть очень внимательным и подумать, стоит ли компенсация застройщика того, что Вы имеете право получить в ходе судебного разбирательства!
Строительные компании оплачивают неплохих юристов и просчитать риски и суммы потерь, для них не представляет сложности. Именно поэтому застройщик будет первым предлагать дольщикам компенсации (которые по сумме как минимум в два раза меньше чем судебные тяжбы) и аккуратно фиксировать Ваше согласие на досудебное примирение, а вот уже здесь всё будет зависеть от добросовестности строительной компании (нужно сказать, что мелкие и откровенно мошеннические компании практически выдавило с рынка строительного бизнеса после принятия поправок в 214-ФЗ в июле 2019г., но как обычно есть ещё недобитые «враги»), поэтому если Вы на данный момент участвуете в долевом строительстве, требуйте от компании создать чат дольщиков. Там застройщик выкладывает всю актуальную информацию по застройке объекта, а так же предоставляется возможность общаться с будущими соседями. В случае задержки сроков сдачи объекта дольщики смогут коллегиально решить, что и как делать.
Такие случае к сожалению, очень часто встречались в моей практике, особенно это касается мелких застройщиков или так называемых подрядчиков. Одна и та же квартира продана нескольким людям. Покупатели решили сэкономить т.к. у подрядчика или недобросовестного застройщика квартира всегда будет дешевле, зато потом несколько лет весело проведут в суде, познакомятся с новыми людьми и в целом уже не смогут сказать, что жизнь скучна. На самом деле это конечно не смешно, люди остаются без жилья и денег, а у многих и дети малолетние и родители зачастую не слишком здоровые в силу возраста и нервотрёпки, суды и ругань никого не сделали ещё здоровее и добрее.
Далее, достаточно твёрдые гарантии нам даёт 214-ФЗ, а именно:
Если по каким то причинам строительная компания не сможет закончить строительство жилого комплекса, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это решает проблему дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.
Опять же надо напомнить, что это договор ДДУ, который заключается непосредственно с компанией застройщиком, договор переуступки прав (перекупка у других дольщиков или покупка у подрядчиков, инвесторов) Вам таких гарантий не даст.
А теперь полезно узнать и о минусах, хотя он только один, перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
Рассмотрим сам ДДУ и на что обратить внимание перед тем как его подписать.
Вроде бы основные риски и плюсы я описала, на вопросы я обязательно отвечу.
Что должно быть в договоре о долевом строительстве
Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель думает, что если он подписывает договор ДДУ, то ему не о чем беспокоиться, 214 ФЗ надежно защищает его права. Несомненно, сегодня дольщики защищены намного больше, чем раньше, и вряд ли могут наступить обстоятельства, когда участник полностью потеряет свои деньги и лишится оплаченного жилья. Однако риски все равно остаются. Зачастую застройщики, преследуя свою выгоду и стремясь уйти от ответственности, включают в договор условия, невыгодные для дольщиков. Поэтому, когда происходит оформление договора долевого строительства, необходимо быть очень внимательным, и каждое его положение подвергать тщательному анализу и сверять с действующим законодательством.
В законе не установлена единая форма ДДУ, а лишь обозначены положения, которые обязательно должны в нем присутствовать. Прежде чем поставить на нем свою подпись, дольщику нужно внимательно ознакомиться с каждым его пунктом. Договор должен содержать следующие условия:
Описание объекта недвижимости. Должны быть подробно описаны все помещения, входящие в квартиру. Речь идет не только о жилых комнатах, но также должны быть описаны все дополнительные помещения: лоджии, балконы, веранды и т.д. Должен быть указан их метраж, представлена схема расположения отдельных помещений в данной квартире. Кроме того, необходимо указать, на каком этаже расположено жилье, номер квартиры, из каких материалов изготовлены наружные стены здания и лестничные перекрытия, а также, к какому классу сейсмостойкости они относятся. Также договор долевого участия должен содержать строительный адрес объекта, и кадастровый номер участка.
Сроки окончания строительства. Должен быть четко указан срок, когда объект будет завершен и передан дольщику. Этот пункт очень важен, поскольку в случае затягивания строительства, участник имеет право требовать с застройщика неустойку, которая будет исчисляться со времени, указанного в договоре.
Цена договора. Необходимо не только указать полную стоимость квартиры, но также способ и порядок внесения денег. Если предполагается вносить сумму по частям, то необходимо четко расписать периоды оплаты. Причем дольщику нужно знать, что при расчете цены за кв.м. лоджий, балконов и веранд применяется понижающий коэффициент.
Гарантийный срок. В договоре должны быть указаны гарантийные обязательства застройщика на передаваемое жилье, которые не могут быть меньше, чем установил законодатель: 5 лет – на строение, 3 года – на коммуникации.
Страховые обязательства. В документе должен быть отражен способ страхования ответственности девелопера. Это может быть банковское поручительство, договор со страховой компанией или членство в ОВС. Дольщику следует знать, что срок страховки должен быть на два года больше, чем действие ДДУ.
Все перечисленные сведения являются обязательными. Оформить договор, в котором нет хотя бы одного из этих пунктов, невозможно. Он не пройдет регистрацию и будет признан ничтожным.
Помимо обязательных сведений, которые должен содержать договор долевого участия в строительстве, в него также включают и другие важные положения:
Как правило, в самом начале документа представлена информация о строительной компании, прочитав которую дольщик должен получить полное представление о застройщике: его подробный адрес, реквизиты, полное наименование. В этой части также содержатся сведения об участнике. Необходимо проверить, кто выступает от лица компании. Как правило, только ее руководитель (генеральный директор или директор, если в организации отсутствует должность генерального) имеет право подписи в договоре. Если ДДУ подписывает по доверенности другой работник, то при разбирательстве в суде, могут возникнуть сложности.
Необходимо включить в документ обязательства, которые стороны берут на себя в рамках действия данного договора. В отношении девелопера – построить и сдать в положенное время объект, а также передать жилье дольщику. В отношении дольщика – вовремя уплатить указанную в ДДУ сумму. Также здесь необходимо указать, какая ответственность наступает для каждого в случае не выполнения взятых на себя обязательств.
Желательно, чтобы в документе присутствовал пункт, устанавливающий срок, в течение которого застройщик должен устранить свои недостатки и недочеты, выявленные при подписании приемо-передаточного акта.
Обычно в договор включается пункт о пересмотре его цены, если в результате замеров, проведенных после сдачи объекта, окажется, что площадь квартиры изменилась. Отклонения могут произойти в любую сторону, поэтому данное условие может, как сыграть в пользу дольщика, так и против него. При уменьшении площади строительная организация должна будет выплатить компенсацию участнику, а лишние квадратные метры дольщик оплачивает из своего кармана. Поскольку судебная практика применения данного пункта неоднозначна, лучше перед подписанием договора, проконсультироваться с юристом по ДДУ.
Сколько времени займет оформление долевого строительства, зависит о того, какие документы предстоит подготовить дольщику. Если покупку совершает одинокий гражданин, то для заключения ДДУ, достаточно только предъявить застройщику удостоверение его личности. Когда договор оформляется семейным гражданином, необходимо также предоставить разрешение второго супруга, которое должно быть заверено нотариусом. Если имеется брачный договор, в котором прописана возможность приобретать имущество на свое имя, такое согласие не нужно. Для супружеской пары потребуются паспорта обоих.
Оформление ДДУ может затянуться, если квартира приобретается в ипотеку. В каждом банке требуются свои документы. Поэтому перед тем как совершать сделку, необходимо обратиться в кредитное учреждение, а после одобрения своей заявки, приступать к оформлению ДДУ.
Застройщик должен выдать участнику проект его будущего жилья. Перед подписанием договора, необходимо внимательно прочитать все его условия и сверить с проектом, чтобы не было отличий. Желательно не подписывать его сразу, а предварительно показать юристу по долевому строительству, который сможет обнаружить подводные камни, которые наверняка таит в себе документ.
Стоит учесть, что, даже подписав ДДУ, не следует сразу передавать деньги застройщику, поскольку на этот момент он не является действительным. Договор начинает свое действие только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. Сколько на это потребуется времени, зависит от того, имеются ли на данный момент договора, оформленные другими дольщиками. На регистрацию первого договора законом отводится десять дней, а последующих – пять. Вам так же могут помочь юридические услуги по сопровождению сделок по ДДУ.
Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.
Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.
Каждый застройщик волен разрабатывать свой договор. Единственное правило – чтобы он не противоречил закону и содержал обязательные пункты. Это дает возможность застройщикам манипулировать и включать в него свои условия. Поэтому совсем неудивительно, что строительные компании при составлении документа используют правило: что не запрещено, значит разрешено, и в договоре появляются условия, выгодные для застройщика, и совершенно невыгодные для дольщиков.
Фантазия застройщиков в этом плане очень изобретательна, они используют любые лазейки закона, чтобы включить в договор «свои пункты». Так, например, по законодательству необходимо оговорить срок сдачи объекта и передачу квартир участникам. Девелоперы по-своему понимают это требование закона и вместо указания конкретной даты сдачи дома, включают в договор долевого строительства размытую формулировку о сдаче объекта в четвертом квартале. Тем самым они страхуют себя от не сдачи жилья в положенный срок и, соответственно, от уплаты неустойки дольщикам за просроченное строительство.
Зачастую в документ включаются штрафные санкции в отношении дольщика, если он по своей инициативе решит аннулировать договор. Дольщик должен знать при заключении договора, что такие условия являются незаконными, и даже, если застройщик возвратил ему деньги с удержанием штрафа, он может это оспорить в суде, который своим решением обяжет строительную организацию полностью вернуть деньги участнику.
Еще несколько условий, которые зачастую присутствуют в ДДУ:
Это далеко неполный перечень незаконных условий, с которыми может столкнуться дольщик при заключении договора долевого участия. Кроме того, некоторые положения могут быть оформлены не в самом документе, а в дополнительном соглашении.
ДДУ, хоть и защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, но не является панацеей от всех рисков. Подписывая его, нельзя быть на 100 % уверенным, что он не таит в себе подводные камни, незаметные для участников, и ставящие их в невыгодное положение. Обнаружить спорные пункты договора и предотвратить его подписание на кабальных для дольщика условиях, может только опытный юрист. Общество защиты прав дольщиков проведет тщательный анализ договора, проверит его на соответствие закону и поможет вам не попасться на уловки недобросовестных застройщиков. Обращайтесь к нам по любым правовым вопросам. Наши координаты вы найдете на странице «Контакты».
Что должно быть в ДДУ: проверяем по пунктам
Как заключить договор долевого участия в строительстве: памятка покупателям недвижимости от N1.RU
ДДУ — самый распространённый и надёжный способ оформления сделки по покупке недвижимости в новостройках. Он регулируется отдельным федеральным законом — 214-ФЗ. Но законом не предусмотрен конкретный шаблон этого договора, поэтому на практике остаётся ещё много нюансов, лазеек для мошенников и недобросовестных застройщиков. На какие детали нужно обращать внимание при подписании документов на покупку жилья в новостройке?
Главная задача покупателя — убедиться, что условия договора полностью соответствуют обещаниям менеджеров по продажам, своё жильё он получит в надлежащем виде и в срок, а в случае непредвиденных обстоятельств будет законодательно защищён. Однако, не имея юридического образования и солидной практики работы с документами, разобраться в многостраничном договоре бывает непросто.
Эти пункты можно разделить на несколько групп.
Проверьте, с какой компанией вы заключаете договор и кто выступает от её лица.
• застройщик предоставляет копии документов на земельный участок и на объект недвижимости;
• в ДДУ указан номер разрешения на строительство, дата его выдачи;
• ИНН и ОГРН застройщика в ДДУ и в разрешении на строительство совпадают;
• договор подписывает генеральный директор компании либо лицо, имеющее специальную доверенность.
Важный нюанс: согласно редакции ФЗ-214 от 2017 года, большинство вышеперечисленных документов застройщик/продавец обязуется публиковать в свободном доступе на своём сайте.
Информация об объекте
В ДДУ обязательно подробно описывается объект договора — то есть ваша будущая квартира.
• кадастровый номер земельного участка и его адрес в договоре совпадает с документами застройщика. Если официального адреса ещё нет — указывают строительный;
• в договоре указаны все важные характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, положение на этаже;
• данные в поэтажном плане и в договоре совпадают.
Предмет ДДУ — передача от застройщика инвестору (то есть вам) имущественных прав на заявленный объект недвижимости, в чёткие сроки и по оговорённой цене. Кстати, будьте внимательны: ФЗ-214 регулирует только этот тип сделки. Другие схемы — например, переуступка прав требования или совместное финансирование строительства — под действие закона не попадают.
• сроки строительства и сроки передачи объекта соответствуют тем срокам, что вы заранее согласовали с застройщиком;
• сроки строительства и передачи квартиры определены конкретной датой или кварталом;
• указана точная стоимость квадратного метра, а цена договора соответствует произведению этой стоимости на площадь квартиры;
• цены в тексте договора фиксированные и указаны в рублях — никаких условных единиц;
• указаны конкретные сроки оплаты, и в эти сроки реально уложиться;
• срок оплаты — позже даты регистрации договора в Росреестре.
На последний пункт обратите особое внимание — это требование с 1 января 2017 года прописано в федеральном законе. До этого застройщики могли брать деньги и раньше, например, оформляя их в виде задатка или как беспроцентный заём. Сейчас все эти лазейки закрыты.
Если пока нельзя измерить площадь квартиры, должно быть указано, будет ли корректироваться сумма договора, если по факту эта площадь будет отличаться от заявленной. А подобные ситуации не так уж и редки.
Кстати, с января 2017 года в ФЗ-214 внесли поправку: если фактическая площадь квартиры отличается от той, что в договоре, больше, чем на 5 %, дольщик может отказаться от сделки.
Ещё один пункт, который советует проверить Дмитрий: в каком состоянии вы будете получать квартиру после сдачи дома (черновая отделка или под ключ). Если предусмотрены отделочные работы — то должен прилагаться и их подробный перечень.
Ответственность сторон и гарантии
Это те пункты, что обычно идут в самом конце договора, и читают их не очень внимательно. А зря.
• указаны условия об ответственности застройщика за нарушение сроков передачи объекта;
• есть условие об ответственности за нарушение срока возврата денежных средств;
• указаны способы обеспечения исполнения обязательств застройщика — поручительства банка или страхование;
• перечислены уважительные причины, по которым застройщик имеет право перенести заявленные сроки. Это могут быть только действительно форс-мажорные обстоятельства — такие как стихийные бедствия, военные действия, теракты. Недобросовестные действия подрядчиков, изменения законодательства или курсов валют к ним не относятся.
В ДДУ должны указываться сроки гарантии на саму квартиру и на инженерные коммуникации. Раньше эти сроки прописывались прямо в законе: для квартиры — пять лет, для оборудования — три года, и изменять их застройщик не мог. С января 2017 года ситуация несколько изменилась. Теперь застройщик должен предоставить инструкцию по эксплуатации квартиры, в которой прописать гарантийные сроки. Так защищаются интересы и дольщиков, и самого застройщика.
И, наконец, изучите, на каких условиях можно расторгнуть договор. Особенно по инициативе дольщика. Неустойка за односторонний отказ от сделки может достигать серьёзных сумм — до 15 % от цены квартиры. Но выплачиваться она должна только в случае, если дольщик сознательно нарушает взятые на себя обязательства. Если вы расторгаете договор по не зависящим от вас причинам — например, вам не одобрили заявку на ипотеку, — то вы ничего не должны платить.