Что является объектом договора долевого участия в строительстве?
Здравствуйте. Мы с супругой преобретаем квартиру в строящемся доме по договору долевогл участия с использованием ипотеки. Вчера подовали с представителем застройщика весь пакет документов на регистрацию в росреестре через мфц. Смутило, что при подаче документов в бланке мфц был прописан только земельный участок, а не квартира или хотя бы сам дом. Так и должно быть?
Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:
Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой датырассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретныесроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.
Более точную консультацию по вашему договору можно дать имея на руках его копию или текст.
Объекты долевого строительства в многоквартирном доме
«Налоги» (газета), 2008, N 42
Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
В настоящее время понятие объекта долевого строительства наиболее часто употребляется применительно к квартирам в строящихся многоквартирных домах, а также к нежилым помещениям, подходящим под определение иных объектов недвижимости, расположенным на первых этажах многоквартирных домов и не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома.
Прежде всего нам необходимо определиться с понятием «многоквартирный дом» в общем смысле.
Как видно из текста Федерального закона N 214-ФЗ, понятие «многоквартирный дом» очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2, которая раскрывает основные понятия, используемые в Федеральном законе, данное понятие не раскрывается. Указанный термин вообще не закреплен на законодательном уровне.
Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 77.
Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:
б) нежилых помещений;
Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (постатейный) / В.А. Зюзин, А.Н. Королев // СПС «Гарант».
Тем не менее исходя из указанных выше понятий видно, что многоквартирный дом является разновидностью жилого дома. В юридической же литературе встречаются различные подходы к понятию жилого дома, но в Жилищном кодексе РФ данное понятие не включает в себя понятие многоквартирного дома.
Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
Определение квартиры вновь допускает существование «одного жилого помещения в другом», ведь квартира состоит из комнат (тоже жилых помещений) и вспомогательных помещений. В связи с этим удивляет непоследовательность законодателя, который исключил одновременное существование как жилых помещений многоквартирных домов и квартир, но допустил его применительно к квартире и комнате. Фактически и квартира, и комната в ней могут выступать объектами самостоятельных жилищных прав в один и тот же отрезок времени.
Иванов А. Указ. раб. С. 90.
Иванов А. Указ. раб. С. 91.
Объектами долевого строительства также являются и нежилые помещения, подходящие под определение иных объектов недвижимости, расположенные на первых этажах многоквартирных домов и не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
В российском гражданском законодательстве отсутствует определение понятия нежилого помещения, хотя сам термин «нежилое помещение» широко используется в законодательных и иных нормативных правовых актах.
В абз. 2 п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. В этом случае российский законодатель рассматривает нежилые помещения только как составную часть жилых домов, наряду с жилыми помещениями.
Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99.
Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.
В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в определении недвижимого имущества (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, указывается, что оно представляет собой земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Абзац 2 п. 6 ст. 12 этого же Федерального закона устанавливает, что разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.
Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Неопределенность в данной позиции российского законодателя в отношении понятия нежилого помещения приводит к тому, что в различных подзаконных нормативных актах в это понятие также вкладывается различное содержание.
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Согласно Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» нежилые помещения рассматриваются как часть жилых зданий, но в Инструкции употребляется также понятие нежилого здания, под которым понимается предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Бюллетень строительной техники. 1998. N 2.
См.: Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к. ю. н. М., 2006. С. 15.
На основании изложенного мы приходим к следующему выводу: многоквартирный жилой дом, в том числе с нежилыми помещениями, не является самостоятельным объектом долевого строительства. Объектами долевого строительства являются расположенные в строящемся многоквартирном доме жилые и нежилые помещения, на которые в последующем, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и выполнения участником долевого строительства (дольщиком) своих обязательств по внесению денежных средств застройщику? будет зарегистрировано право собственности.
Из рассмотренного также следует, что «общее имущество многоквартирного дома», которое согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию будет принадлежать собственникам квартир и нежилых помещений на праве долевой собственности, не может являться объектом долевого строительства.
Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов
Стоимость наших услуг:
| Вид работ | Стоимость услуг |
|---|---|
| Телефонная консультация | бесплатно |
| Выиграем суд под ключ (без дополнительных расходов) | 20 000 |
| Подготовка иска (или любого документа) | 7 000 рублей |
Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 (499) 703 48 16
Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.
В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.
Долевое строительство. Что это?
Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.
Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.
В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:
Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.
Участники долевого строительства
При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.
Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.
Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.
Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:
Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.
То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.
Объект долевого строительства
Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.
Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.
Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.
Риски долевого строительства — на что обратить внимание
Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.
Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.
Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:
Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.
Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.
Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
Минусы:
Альтернативы
Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.
Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.
Остались вопросы? Нужна помощь?
Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.