Что можно и нельзя строить на землях ИЖС с 8 апреля 2019 года?
Отвечает юрист PENNY LANE REALTY Борис Хвостов:
С 8 апреля этого года относительно участков ИЖС внесены такие изменения.
Во-первых, добавлены некие смысловые поправки относительно выращивания определенных видов культур (приказом от 04.02.2019 № 44). Ранее не совсем корректная формулировка (перечисление этих самых культур) часто толковалось неверно – в этих целях и были внесены изменения. Выращивать на участках привычные для нас овощи и фрукты можно так же, как раньше.
Во-вторых, приказом № 44 внесены следующие ограничения, касающиеся строений на вышеупомянутых землях: если ранее было позволено строительство
дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3 надземных этажей,
то в новой поправке содержится уточнение:
отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более, чем 3, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
То есть фактически правовые нормы не изменились, они повторяют норму п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ в редакции закона от 30.08.2018 № 340-ФЗ, и не означают дополнительных ограничений.
В-третьих, тем же приказом изменена формулировка норм, касающихся дополнительных построек. Если ранее она была сформулирована, как «Размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений», то теперь выглядит следующим образом – «Размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек».
Дело в том, что до сих пор в разных законодательных актах отсутствует единая терминология для вспомогательных строений. Хотя налог взимается с таких помещений, независимо от терминологии. С точки зрения же налоговой службы необходимы только юридические критерии: что строение находится на кадастровом учете, и на него зарегистрировано право собственности.
Иными словами, на практике все эти изменения никак не отражаются на жизни наших граждан.
Если я хочу построить дом, сарай, гараж и теплицу на землях ИЖС – какой мой порядок действий?
Собственник любого земельного участка ничего не может на нем построить без соблюдения требований действующего законодательства Российской Федерации в сфере земельных отношений, градостроительства, жилищного, гражданского законодательства и специальных законов. Поэтому сначала необходимо узнать требования и правила, соблюсти их, и только потом сносить или строить с последующим надлежащим оформлением по установленным правилам.
Если участок «юридически чист» для строительства, то потребуется разрешение на осуществление строительных работ – для его получения понадобиться изучить СНИП 11-3-99 и СНИП 31. 02. 2001. Разрешение выдается в архитектурном отделе. Нужно обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, и обязательно дождаться ответ на такое уведомление, после чего можете приступить к строительству дома. Также помните, что, проектируя будущий дом, необходимо соблюсти множество правил, касающихся параметров строения, коммуникаций, непосредственной посадке на участке (плюс относительно соседних строений) и противопожарной безопасности.
Это полезно? Поставьте понравилось. Спасибо)
Строительство хозяйственных построек на участках для ИЖС вне закона.
Материал создан при поддержке Земельного юриста по недвижимости, вынужденно работающего пенсионера.
Не перестаешь удивляться законотворчеству в РФ.
Градостроительным кодексом РФ предусмотрена возможность строительства хозяйственных построек, но только на садовых земельных участках, а на других земельных участках допускается строительство строений и сооружений вспомогательного использования.
Практически во всех градостроительных регламентах для территориальных зон застройки индивидуальными жилыми домами, утвержденных правилами землепользования и застройки, указываются только виды разрешенного использования земельных участков согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития от 01.09.2014 года № 540.
Виды объектов капитального строительства не указываются в этих градостроительных регламентах лишь на том основании, что в описании видов разрешенного использования земельных участков указанного Классификатора перечислены объекты капитального строительства, которые могут быть размещены.
На вопрос какие хозяйственные постройки могут быть построены на земельных участках для ИЖС вразумительного ответа нет.
Понятие хозяйственные постройки имеется только в Федеральном законе № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» к которым отнесли сараи, бани, теплицы, навесы, погреба и другие сооружения и постройки.
Этот Федеральный закон № 217-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, а следовательно не должен и не может распространяться на земельные участки для ИЖС.
Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ подтверждается возможность строительства хозяйственных построек, но только на садовых земельных участках, а на других земельных участках допускается строительство строений и сооружений вспомогательного использования.
Следовательно в градостроительных регламентах для территориальных зон застройки индивидуальными жилыми домами должны указываться основные виды объектов капитального строительства — жилые дома и вспомогательные виды — различные строения и сооружения вспомогательного использования.
Так, что на земельных участках для ИЖС кроме жилых домов и индивидуальных гаражей возможно строительство строений и сооружений вспомогательного использования при условии внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки.
Строительство каких-либо хозяйственных построек на земельных участках для ИЖС Градостроительным кодексом РФ не предусмотрено, а значит незаконно.
Что грозит за строительство жилых и нежилых объектов без разрешения, как их легализовать?
Строительство капитальных построек без получения разрешения на них можно начинать только в том случае, если это разрешение не требуется. Перечень таких сооружений и зданий указан в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Строительные работы, начатые без получения разрешения в других случаях влекут за собой ответственность по статье 9.5 КоАП РФ.
Эта статья предусматривает наложение административного штрафа для нарушителей: от 2 тысяч рублей (для физлиц) до миллиона рублей (для юридических лиц).
Можно ли строить дом без разрешения на строительство, что будет, если построить? Ответы на вопросы найдете в статье.
Самовольная постройка
Понятие самовольная постройка регулируется статьей 222 ГК РФ. Она подлежит сносу или приведению её к нормам, регламентируемыми правилами строительства и НПА, которые имеют отношение к застройке (ГК РФ Статья 222).
Снос или приведение к нормам оплачивается за счет лица, построившего капитальное строение, а если личность строителя не установлена, то оплата идёт из кармана владельца/арендатора земельного участка.
Самовольной постройкой не признается строение, если оно было построено с нарушениями особенностей использования участка о которых не знал собственник этого участка и знать не мог.
Признаки самовольной постройки:
Чтобы сооружение признали самовольной постройкой она должна подходить хотя бы под 1 вышеизложенный признак.
Что будет, если построил: ответственность и последствия
Ответственность за возведение самовольной постройки может наступать сразу по нескольким статьям КоАП РФ:
Ответственность по статье 9.5, п.2 и 3 ст.9.4 также несет предприниматель, осуществляющий свою деятельность без образования юридического лица.
По статье 9.5 ему грозит штраф 20-50 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 суток, по п 2. ст. 9.4 — штраф 35-40 т.р. или приостановление деятельности на срок до 60 суток, по 3 пункту этой же статьи – штраф 40-50 т.п приостановление деятельности на срок до 90 суток.
Можно ли избежать штрафа?
Чтобы избежать наложения штрафа, можно заняться легализацией постройки.
Срок действия «дачной амнистии» истекает только 1.03.2021 года. И если оформить регистрацию права собственности по ней в упрощенном порядке (если, конечно, самострой подпадает под её критерии), то можно избежать наложения административного штрафа.
Под этот закон попадают жилые дома и постройки хозяйственного назначения, которые требуют получения разрешения на строительство и были возведены на участках, выделенных под садовое, дачное хозяйство, ИЖС или личного строительства подсобного назначения в черте города.
Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок и технический план, составленный кадастровым инженером в Росреестр.
Как получить и зарегистрировать право собственности, если здание уже построено?
Узаконить самострой и оформить на него регистрационные документы можно двумя способами – административной легализацией или через суд. Всё зависит от условий возведения постройки.
Как узаконить на собственной земле?
Чтобы зарегистрировать самострой, возведенный на таком участке, потребуется подать свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН в градостроительную-земельную комиссию.
Как оформить построенный на участке ИЖС или садовом, дачном?
Необходимо получить акт муниципалитета с одобрением строительства, а после завершения работ – уведомить администрацию и предоставить техплан. В случае, когда одобрение не было получено, придется прибегнуть к обращению в госинспекцию, оплатить штраф и узаконить постройку.
Если на обращение в госкомитете придет отказ, то необходимо будет действовать в судебном порядке.
На принадлежащем другому лицу
Узаконить строительство сооружения, возведенного на чужом участке, получится, только если удастся доказать в судебном порядке, что часть земли принадлежит лицу, построившему сооружение.
Если доказательства будут отсутствовать, то владелец участка имеет права требовать сноса сооружения за счет лица, построившего его или он имеет право оформить право собственности на строение на себя. В этом случае новый владелец должен будет возместить застройщику строительные затраты.
Регистрация объекта, находящемся на муниципальном ЗУ
Чтобы узаконить постройку, возведенную на земле, находящейся на балансе муниципалитета, необходимо, чтобы она соответствовала следующим критериям:
Если она соответствует всем этим критериям, то можно легализовать постройку в административном или судебном порядке.
Если же целевое назначение объекта соответствует одному из нижеперечисленных:
то узаконивание самостроя – безнадёжное занятие.
Порядок легализации самостроя
Сначала стоит попробовать легализовать любой самострой в административном порядке, и его можно узаконить, если он соответствует следующим требованиям:
В случае, когда хотя бы один критерий не подходит под самострой – узаконить его практически невозможно даже через суд. Но если администрация отказывает в процессе узаконивания объекта, который соответствует всем требованиям, то можно обращаться в суд.
Для этого необходимо:
В случае, когда требования истца были не удовлетворены – у него есть 10 дней на подачу апелляции в вышестоящую инстанцию. А если все же какая-то из инстанций примет сторону истца, то можно будет приступать к оформлению права собственности на строение.
Как составить исковое заявление и какие документы нужны?
Для рассмотрения судебного дела о легализации самостроя потребуются как общие, так и вспомогательные документы:
Стоимость издержек
Кроме расходов на погашение штрафа, который был выписан за самострой – придется оплатить судебный сбор. Он рассчитывается в соответствии с пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ.
И зависит от кадастровой стоимости объекта:
Помимо этих расходов может потребоваться помощь адвокатов в составлении искового заявления и представления интересов истца в суде.
Сроки узаконивания
Время, которое потребуется для легализации самостроя может пройти достаточно длительное. Так, в административном порядке этот процесс будет длиться до полугода, а в сложном случае – до полутора лет.
Судебные тяжбы с апелляциями – могут растянуться на несколько лет. Рассмотрение же судом дела проходит до 1 месяца, в соответствии со статьей 154 ГПК РФ.
Что делать после положительного решения суда?
Если суд принял сторону истца, то можно будет осуществить регистрацию права собственности в Росреестре. Для этого потребуется предоставить:
Юридическое лицо может самостоятельно предоставить учредительные документы или Росреестр сделает это за него. Могут потребоваться дополнительные документы о которых сообщат сотрудники организации. Срок регистрации права собственности составит 10 рабочих дней.
Когда суд может отказать?
Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:
Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.
И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).
Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:
В любых других случаях решение может быть пересмотрено в апелляционных судах разной инстанции.
Но решение на легализацию самостроя, которое объективно нарушает те или иные требования к строительству или права третьих лиц – удовлетворить вряд ли получится.
Случаи из судебной практики
Чтобы оценить шансы на удовлетворения исковых заявлений, можно ознакомиться с прецедентами, которые имели место быть в судебной практике, касающейся узаконивания самостроев:
Заключение
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».