Как получить разрешение на строительство многоквартирного дома?
Автор вопроса считает этот ответ лучшим
Светлана, есть различия по количеству необходимых согласований в разных инстанциях. Многое зависит места расположения объекта. Но, если говорить об общем случае получения разрешения на строительство в Москве или области, то процедура выглядит так, как описано ниже.
Смотрим где находится земельный участок, в какие зоны с особыми условиями он попадает: например, водоохранная зона, охраняемая зона лесного фонда, приаэродромная территория. Если же участок все же находится в какой-либо из этих зон, то нужно будет получать согласование проектной документации. Но для этого по земельному участку сначала делаются изыскания: готовится топосъемка (по которой готовят отчет об инженерно-геодезические изысканиях).
Затем прорисовывается облик по всем параметрам, которые необходимы заказчику. Когда есть понимание расположения объекта на участке, проводятся геологические изыскания: делаются скважины с разной глубины в определенных точках. По этим работам готовится отчет по инженерно-геологическим изысканиям.
Далее делается обследование участка на предмет экологической обстановки. По результатам выполнения работ также формируется отчет по инженерно-экологическим изысканиям. Таким образом, эти три отчета относятся к изыскательским работам.
Следующий этап — проектирование. Когда с заказчиком согласована концепция будущего здания или сооружения, следующим шагом готовятся материалы по архитектурно-градостроительному облику здания. Эти материалы направляются в Мособлархитектуру (если объект расположен в Московской области), где рассматривается облик здания, который попадает в окружающую застройку. Комиссия может предъявить свои замечания или пожелания связанные с соблюдением концепции того или иного региона. Если же эти указания не противоречат пожеланиям заказчика или какой-либо нормативной базе, то они вносятся в документацию и вновь отправляются на рассмотрение комиссией. Если же замечаний нет, то комиссия выдает свидетельство.
Далее идет разработка проектной документации (согласно постановлению 87 о составе разделов проектной документации) — ее действие распространяется по всей территории России. Пока идет разработка документации (уже имея понимание по всем габаритам здания) получают согласования в органах исполнительной власти: если дом попадает в зону с особыми условиями. Тут могут возникнуть трудности, лучше поговорить со специалистами, например, с нами.
Для получения АГО решается вопрос по схеме транспортного обслуживания. И уже на этапе подготовки и рассмотрения материалов АГО необходимо решить вопрос с заездом-выездом на участок. Далее получают согласие на примыкание к дороге, содержащее технические условия. Получают согласование управления культурного наследия. Все это идет в ИРД.
Разработанный проект подают на экспертизу. Ее осуществляют организации, которые имеет лицензию на осуществление деятельности по рассмотрению проектной документации и выдаче заключения. Экспертиза — это оценка проектной документации по составу и качеству выполненных проектных работ на соответствие нормативно-правовым актам и другим нормам проектирования в строительстве. Экспертиза рассматривает проектную документацию и выдает свое заключение. Это заключение вносится в единый реестр — Единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ). После внесения туда заключения проектной документации присваивается номер.
В итоге, когда у нас есть изыскания, проектная документация, собраны все согласования, есть заключение экспертизы с номером — все эту документацию потом загружают в электронную систему ИСОГД. Это Информационная система обеспечения градостроительной деятельности, где сотрудниками этой службы рассматривается полнота всех сведений и, при отсутствии замечаний, присваивается еще один номер.
Если вы уже запутались — не рискуйте, свяжитесь со специалистами, компаниями вроде нашей. Подробности вы сможете узнать на сайте proektago.ru или позвонив нам.
Затем с номером ИСОГД подается заявка на получение разрешения на строительство в Министерство жилищной политики. Последнее по межведомственному взаимодействию направляет запрос в администрацию населенного пункта, где планируется строить объект.
Администрация в трехдневный срок должна дать ответ есть ли какие-то замечания к участку или застройщику. Министерство, учитывая мнение администрации, правомерность и правильность подготовки документов, при отсутствии каких-либо замечаний, принимает решение о выдаче разрешения на строительство.
PRO новостройку +7 (495) 725-58-91 (Москва)
Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение
Какая нужна разрешительная документация для возведения многоквартирного дома
Строительство многоэтажки – это сложная и длительная процедура, реализуемая только официально работающими компаниями, обладающими оптимальным размером уставного капитала и соответствующими многочисленным требованиям. Важным условием для возведения такого дома является наличие разрешительных документов на процедуру.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Этапы возведения многоэтажки
Строительство многоквартирного дома реализуется в правильной последовательности этапов.
Для этого реализуются действия:
Как приватизировать земельный участок? Смотрите по ссылке.
Какие органы выдают разрешительные документы
Выдается разрешение местной администрацией. Дополнительно надо согласовать процедуру с пожарной инспекцией, СЭС и другими инстанциями.
Получить надо разрешительную документацию не только на непосредственное возведение объекта, но и на отдельные строительные работы.
Что нужно знать перед началом строительства? Смотрите в этом видео:
Правила выдачи разрешительных бумаг
Получение разрешения на возведение объекта требует реализации последовательных этапов:
Что требуется выполнить дополнительно
Заявитель, представленный застройщикам, должен обратиться в архитектурный отдел по конкретному району города.
Одновременно с этим надо сконцентрироваться на создании копий градостроительного плана с выпиской из ЕГРН по участку земли, где планируется строительство.
Выдается разрешение местной администрацией на основании этих документов. Оно действует в течение десяти лет, но допускается продлевать время, если за этот срок не было завершено строительство многоквартирного строения.
Создание проекта и его особенности.
Нюансы формирования проекта
Проектная документация является важной для получения разрешения на строительство дома. Она обязательна для каждой компании, которая планирует возведение многоэтажки.
Без проекта не получится получить разрешение от администрации.
Особенности возведения здания на землях, предназначенных для с/х деятельности
Не допускается возводить многоэтажки на землях, которые предназначены для мелиорации или для производства разной с/х продукции.
Но при этом имеются некоторые исключения, так как допускается строительство небольших сооружений, которые могут использоваться для жизни в любой сезон.
Для такого строительства так же надо обращаться к местной администрации. Предварительно следует узнать, имеется ли возможность поменять категорию земли.
Если был получен отказ, то надо получить разрешение на строительство здания.
Важно! Здесь основным моментом является возможность доказать, что здание предназначается для поддержания имеющегося хозяйства.
Можно возводить дачи, одноэтажные дома или коттеджи, но дополнительно обязательно должно иметься хозяйство.
Отклонение от норм
Нередко требуется возведение объектов, в которых имеются отклонения от стандартных параметров. В этом случае так же необходимо разрешение на строительство.
Сколько действует разрешение.
Для этого выполняются действия:
Для принятия решения специалисты обязательно оценивают серьезность имеющихся отклонений от норм.
Как создать схему планировочной организации земли? Смотрите тут.
Сколько действует по времени разрешение
Разрешение на возведение объекта действует в течение 10 лет. Обычно этого времени достаточно для окончательного строительства дома. Если же не хватает этого промежутка, то можно продлить срок действия документа.
В определенных ситуациях муниципалитет может решить, что требуется прекратить строительство определенного объекта. На это может иметься много причин, но обычно они являются действительно вескими и значимыми.
Отказ
Наиболее часто отказ связан с недостаточным количеством документом, отсутствием нужных бумаг у застройщика или непредставлением документов и сведений в администрацию о важных параметрах планируемого здания.
Если отзыв разрешения является необоснованным, то застройщик может обратиться в суд, чтобы решить возникшую спорную ситуацию. В этом случае надо подготовить все документы, которые подтверждают правоту заявителя.
Иногда суд принимает сторону застройщика, но судебная практика показывает, что наиболее часто решения принимаются в пользу муниципальных властей, так как обычно у них имеются действительно веские основания для отзыва разрешения.
Как происходит выдача разрешения на строительство многоэтажки? Смотрите в этом видео:
Иные особенности возведения многоквартирного строения
Каждый застройщик, планирующий строительство многоэтажки, должен собрать определенную документацию не только для получения разрешения, но и для других целей.
Дело в том, что после получения разрешения от администрации надо согласовать строительство с другими инстанциями.
Обязательно при возведении многоэтажки требуется подготовить кроме проекта другие документы:
Заключение
Таким образом, возведение многоквартирного дома – это специфический и длительный процесс, требующий от застройщика подготовки многочисленной документации. Она необходима для получения разрешения на возведение объекта.
Получить его надо в местной администрации, а также в некоторых других государственных инстанциях. Для этого подготавливается проект, смета и некоторые другие бумаги.
Документы, необходимые для получения разрешения на строительство
В статье подробно рассмотрены документы, необходимые для строительства дома, многоквартирного дома и документы, необходимые для строительства при долевом участии в строительстве квартиры
Нормативное регулирование выдачи разрешения на строительство
Выдача разрешения на строительство относится к компетенции местных органов самоуправления (за редким исключением). Для его получения застройщику потребуется провести предварительную работу по сбору определённого пакета документов.
Основным нормативным документом, определяющим порядок выдачи разрешения на строительство, является Градостроительный кодекс. В ст. 51 этого закона сказано, что разрешение дает право на строительство любого капитального объекта: гаража, квартиры, многоэтажного или многоквартирного дома, ИЖС, дороги, пруда, газопровода, автодрома, магазина и т.д.
Чтобы заявление о выдаче разрешения на строительство было удовлетворено, необходимо соответствие проекта другим нормативным документам. В соответствии со ст. 51 кодекса это: 1) градостроительный регламент; 2) проект планировки и межевания территории для линейных (дороги, газопровод) и нелинейных (дома, пруда, магазина, гаража, автодрома и т.д) объектов; 3) разрешенное использование земельного участка (ИЖС, разработка недр и т.д).
Выдача разрешения на строительство производится на определенный срок (п. 19 ст. 51 Гр.К). В дальнейшем может возникнуть необходимость в его продлении, так как судебная практика показывает, что иначе строительство будет признано незаконным и застройщик будет нести ответственность (ст. 9.5 КоАП).
Документы для получения разрешения на строительство дома, многоквартирного дома
Порядок получения разрешения на строительство частного дома на участке по ИЖС и многоквартирного дома примерно одинаков. Различается только пакет прилагаемых документов. Рассмотрим подробнее, какие правила действуют в каждом из случаев.
Для получения разрешения на ИЖС потребуются:
Требовать какие-либо дополнительные документы местной администрации запрещает п. 10 ст. 51 Гр.К. Поданный сведения в течение 10 дней проверяются и по результатам производится либо выдача разрешения на строительство, либо отказ. В последнем случае всегда указывается причина. Оспорить отказ в выдаче разрешения на строительство можно через суд.
Документы, необходимые для получения застройщиком разрешения на строительство, практически те же, что и при ИЖС. Для начала потребуется подходящий земельный участок. В отношении него должен быть составлен градостроительный регламент и указано целевое назначение, которое не должно противоречить задачам застройщика. Иными словами, строительство многоквартирного жилого дома на участке, предназначенном для создания пруда, дороги, газопровода или автодрома изначально невозможно. Градостроительные правила не позволят получить разрешение в обход регламента.
После того, как получены документы на землю, потребуется согласовать проект. Он должен включать в себя (пп. 3 п. 7 ст. 51 Гр.К):
Экспертиза проекта может проводиться как государственным архитектурным бюро, так и частным. В последнем случае потребуется приложить к документам для получения разрешения свидетельство о госаккредитации организации (копию). Получить необходимое одобрение с первого раза бывает сложно. Большая часть проектов отправляется на доработку.
Итак, разрешение на строительство многоквартирного дома потребует от застройщика следующего пакета документов:
Требовать что-либо еще, как и в случае с ИЖС, закон запрещает. Срок рассмотрения заявки составляет 10 дней. Отказ может быть обжалован в общем порядке.
Документы для получения разрешения на строительство при долевом участии в строительстве квартиры
Если в случае с разрешением на ИЖС законодатель идёт на упрощение процедур, то в случае привлечения средств граждан для долевого участия в строительстве ситуация иная. Многочисленные нарушения закона со стороны застройщиков и фактическое присвоение ими средств дольщиков, привели к появлению правил, препятствующим этому в дальнейшем. Они касаются больше заключения самих ДДУ, чем получения разрешения на строительство.
Документы, необходимые для этого исчерпывающе перечислены в ст. 51 ГР.К и не отличаются от таковых для возведения многоквартирного дома на средства самого застройщика или инвесторов. Только после получения разрешения на строительство застройщик может заключать с дольщиками договоры и брать денежные средства (ст. 3 закона 214-ФЗ). Пакет документов включает:
При заключении договора строительная компания обязана предъявить потенциальному дольщику следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектную декларацию; 3) документы на землю.
Также закон требует размещения копий этих документов в свободном доступе (сети интернет) да начала продаж, то есть заключения договоров долевого участия. Застройщик может предоставить и ряд финансовых документов, подтверждающих его добросовестность и надежность.
Вместе с тем, законодатель допускает, что полученные от дольщиков денежные средства, застройщик может использовать в том числе и на компенсацию своих расходов по проведению изыскательских работ, созданию проекта жилого многоквартирного дома и получения от местных властей разрешения на строительство. Однако делать это он может уже после того, как все необходимые документы будут получены. Это позволяет защитить дольщиков, как экономически слабую сторону от злоупотреблений со стороны застройщика.
Вопрос-ответ
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Получение разрешения на строительство
Здравствуйте, нигде не могу получить внятного ответа что необходимо предоставить администрации для получения разрешения на строительство шиномонтажного бокса
Инвестиции
Какой должен быть пакет документов у застройщика при заключении договора инвестирования в строящемся доме
Перед заключением договора необходимо проверить:
Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.
Кроме того, желательно все же заключать договор долевого участия в строительстве, а не какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. За ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни.
Согласие ТСН на строительство дома с объединением двора
Вам потребуется помощь грамотного адвоката. Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам.