Документы необходимые для вступления в долевое строительство
Последние десятилетия в России ознаменовались бурным строительством в российских регионах. Рынок жилой недвижимости оживился, и во многом этому способствовала такая форма инвестиций в жилье, как долевое строительство. Расскажем о том, что это, чем выгодно и как в этом участвовать, чтобы не потерять деньги. Ведь долевое строительство документы, опубликованные в средствах массовой информации, это доказывают — выгодный, но достаточно рискованный способ приобретения жилья.
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это сравнительно новая форма строительной деятельности, возникшая в Аргентине в восьмидесятых годах ХХ века. Ее суть в том, что организация-застройщик собирает средства у граждан, желающих приобрести жилье (дольщиков). На эти деньги строится объект недвижимости (как правило, многоквартирный дом), на него получается разрешение на ввод в эксплуатацию, и дольщики получают от застройщика квартиры в этом доме.
В России долевое строительство регулируется отдельным законом №214-ФЗ, который вступил в силу уже более десяти лет назад. В нем прописаны основные понятия этой формы приобретения жилья. Недвижимость строит фирма или компания (в законе их называют застройщиками), имеющая в собственности (или в аренде) участок земли.
По договору долевого строительства застройщик в оговоренный срок обязан построить дом/многоквартирный дом/таунхаус и передать участнику долевого строительства, который выделил на стройку деньги.
Условия вступления в долевое строительство таковы, что за последние пять-шесть лет зафиксировано немало случаев нарушений договоров участия — со стороны застройщиков, которые либо не сдают жилье в оговоренные сроки, либо требуют доплаты, либо приобретший квартиру гражданин обнаруживает, что недвижимость уже имеет других хозяев. Риски «долевки» велики, но она продолжает оставаться популярной, прежде всего благодаря низким затратам на приобретение жилья.
Стоимость жилья в долевом строительстве
Один из существенных плюсов такого способа решения квартирного вопроса, как долевое строительство цены на жилье значительно ниже, чем если бы оно покупалось уже готовым. Все дело в том, что на начальном этапе строительства, когда вносятся первые деньги, затраты застройщика меньше, и квартира покупается фактически «по цене производителя». Стоимость «долевого» жилья получается как минимум на треть меньше готового, а это большие деньги.
При этом дольщик может вносить как сразу всю сумму, так и по частям (это оговаривается с застройщиком), то есть жилье можно приобрести в рассрочку, не переплачивая большие проценты, как, например, при покупке жилья по ипотеке.
Как участвовать в долевом строительстве
Чтобы принять участие в долевой стройке, покупатель квартиры должен:
Обязательства дольщика
В договоре долевого участия прописано, какие обязательства несут заключившие его стороны. Застройщик обязан построить дом в указанный срок и передать его покупателю по оговоренной цене. А какова ответственность участника долевого строительства?
Еще одна обязанность дольщика — принять квартиру. Застройщик направляет ему уведомление о завершении строительства, и в течение недели после получения уведомления (либо в те сроки, что указаны в договоре), покупатель должен принять объект строительства. После подписания бумаг по приему-передаче жилья дольщик регистрирует право собственности на свое недвижимое имущество.
Насколько выгодна ипотека на строительство дома и с какими «подводными камнями» может столкнуться заемщик читайте здесь. Какая необходима документация на строительство дома подробно описано тут.
Как избежать рисков
Несмотря на все плюсы «долевки» (квартиру дольщик получает в оговоренный срок, итоговая цена на нее ниже, чем при покупке на вторичном рынке, купить ее можно в рассрочку, долг погашается по окончании стройки, квартиры, построенные таким образом, лучше по качеству, чем, например, соципотечные квартиры), нередки случаи мошенничества или просто недобросовестного отношения застройщика к будущим квартировладельцам.
Поэтому компании-застройщики предлагают регистрировать договор долевого строительства в Росреестре — службе, учрежденной государством, которая занимается регистрацией объектов недвижимости. Этот документ содержит следующие обязательные пункты:
Помимо этого, для снижения рисков потери денег гражданам, желающим участвовать в долевом строительстве, желательно самими предварительно проверить документы застройщика, а именно:
Кроме того, будущему дольщику желательно еще до того, как войти в долевое строительство, собрать всю возможную информацию о застройщике, его предыдущих проектах, сроках сдачи домов, их качестве.
«Долевка» и нежилые помещения
Любопытно, что этот способ увеличения объектов недвижимости оказался столь удобен, что в России немалую долю рынка занимает долевое строительство нежилых помещений. Участие в таком строительстве происходит так же, как и в строительстве жилых домов: дольщики вносят деньги, застройщик ведет стройку. Но долевое строительство нежилых помещений имеет некоторые нюансы.
Например, возможно внесение «доли» не деньгами, а ценными бумагами (векселями и т. п.), либо поставками стройматериалов. Надо иметь в виду, что такие договора — они называются инвестиционными — не регистрируются в Росреестре. Поэтому приобретение помещения по этим договорам несет определенные риски.
Физическое лицо, приобретающее нежилое помещение по долевому договору, не имеет права на налоговый вычет.
Порядок вступления в долевое строительство
Покупке жилья на вторичном рынке многие семьи предпочитают строящиеся квартиры. Для этого они заключают договор участия в долевом строительстве, становясь тем самым инвесторами, а не покупателями.
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Такое приобретение недвижимости существенно отличается от привычной многим схемы.
Порядок вступления в долевое строительство довольно прост, но имеет свою специфику.
Что это такое?
Долевое строительство – это привлечение денег граждан и юрлиц, желающих получить свои квадратные метры в строящемся доме (Федеральный Закон № 214). Покупка невозможна, потому как квартиры еще не существует.
Заключить договор строительного подряда в многоквартирном доме также невозможно, потому как строится не одна квартира, а сразу все здание.
Но если вступить в долевое строительство, то есть вложить средства в постройку здания, то потом можно будет получить в нем квартиру в собственность.
Но для этого потребуется:
Условия договора
По договору застройщик обязан построить многоквартирный дом к указанному сроку (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 214). А затем передать жилье участникам строительства, внесшим свой финансовый вклад в строительство.
Поскольку речь идет о крупных суммах и недвижимом имуществе, закон устанавливает ряд требований к условиям и форме договора (статья 4 ФЗ № 214).
Форма только письменная с последующей госрегистрацией.
Пять условий должны быть обязательно включены, иначе сделка не состоится:
Достоинства и недостатки
К плюсам такого способа приобретения недвижимости можно отнести следующие:
Минусы, конечно же, тоже имеются. Главный из них – время.
До завершения постройки и тем более передачи квартир дольщикам пройдет немало времени после заключения договора. Особенно если стройка только начата.
А если учесть, что многие новые квартиры сдаются без отделки, то время ожидания удлинится и на проведение благоустройства.
Как вступить в долевое строительство?
Если же перспектива ожидания заветной жилплощади не пугает, то стать участником строительства можно в любой момент. Как вступить в долевое строительство? Очень просто.
Необходимо:
Жилья
Чаще всего долевое строительство, как способ привлечь деньги населения, используется в возведении многоквартирных домов. Но таким способом можно получить в собственность не только жилье. Гараж, магазин, офис – список обширен.
В него не входят только здания, предназначенные для производственных цехов.
Соответственно и участниками могут быть не только граждане, но и юридические лица.
От застройщика
Заключать договор долевого строительства может только застройщик – то есть юрлицо, ведущее строительство на принадлежащем ему или арендованном участке земли.
Неважно, строительная это организация или только организует проведение работ, она все равно является застройщиком. И по окончании строительства передаст квартиры участникам, внесшим плату.
От имени застройщика может выступать и агент. В этом случае у него должен быть заключен соответствующий договор на представление интересов застройщика.
При этом стороной договора все равно будет производящая строительство компания.
Как купить квартиру в долевом строительстве согласно ФЗ 214? Подробная информация тут.
С сертификатом
Главная обязанность участника долевого строительства – внести необходимые денежные средства. Это могут быть как наличные, так и безналичные деньги.
Или же в качестве средства оплаты могут быть представлены различные жилищные сертификаты.
Однако на сегодняшний день не все застройщики готовы работать в такой формой оплаты.
Жилищный сертификат – это не ценная бумага. Он:
Сертификат, в зависимости от того, какую сумму он дает право получить, можно использовать для полной или частичной оплаты участия в долевом строительстве.
При этом деньги нельзя обналичить. Они будут переведены на специальный счет, а оттуда – застройщику.
Это гарантирует их целевое использование. Для подтверждения намерения купить жилье потребуется договор с застройщиком.
С материнским капиталом
Материнский капитал также можно использовать для покупки квартиры в строящемся доме. Поскольку одна из целей этой меры господдержки семей – улучшение жилищных условий. Но опять же придется найти застройщика, который принимает в качестве платы такой сертификат.
Вряд ли суммы, положенной за рождение второго ребенка, хватит на приобретение квартиры, но на первый взнос вполне хватит.
Все операции будут проведены безналичным способом после представления договора.
Порядок действий
Приобретение жилья в новостройке стоит начать не только с выбора объекта. Для собственного спокойствия лучше ознакомиться с текстом закона о долевом строительстве или заручиться поддержкой юриста.
Необходимо проверить разрешительные документы застройщика. Они должны включать в себя:
Если все необходимые сведения имеются, можно заключать договор. При этом необходимо помнить о пяти обязательных условиях. А также о необходимости регистрации договора в Росреестре.
В договоре прописан порядок внесения платежей. Его нужно соблюдать:
После извещения об окончании строительства потребуется подписать передаточный акт на полагающуюся квартиру. Ну и отметить в нем все найденные недоделки или брак. В дальнейшем можно требовать их устранения за счет застройщика.
Важно не забыть зарегистрировать свое право собственности на полученную квартиру. На этом участие в долевом строительстве может считаться оконченным.
Защита государства
Участие в долевом строительстве предполагает определенную степень риска. Ведь деньги платятся здесь и сейчас, а результат будет в отдаленном будущем.
Защищая интересы граждан-дольщиков, государство включило в закон ряд положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение своих обязательств (статья 10 ФЗ № 214):
Риски
К самым распространенным рискам долевого строительства можно отнести повреждение или разрушение дома до окончания строительства, а также недобросовестность застройщика:
Как избежать обмана?
Что необходимо:
Интересует новый закон о долевом строительстве 2020 года? Читайте здесь.
Какими могут быть последствия отмены долевого строительства? Смотрите в этой статье.
Страхование
Даже самый добросовестный застройщик не может предусмотреть всех обстоятельств. Чтобы не стать «злодеем поневоле» он страхует свою ответственность перед участниками (статья 15.2 ФЗ № 214).
Такое требование устанавливает закон.
Выгодополучателем по такому договору становится участник (участники) долевого строительства. Это дает обеим сторонам уверенность в том, что сделка будет произведена в соответствии с законодательством.
На видео об участии в долевом строительстве
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.