Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
В связи с чем возникает необходимость в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Что подразумевает законодатель под понятием «объект незавершенного строительства», он не раскрыл. Об особенностях регистрации прав на незавершенный строительством объект говорится в ст. 40 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ), где говорится о возможности стать легальным собственником такого объекта и разъясняется порядок регистрации объекта незавершенного строительства.
Требовать признания права на квартиру в недостроенном доме в судебном порядке могут:
Обратите внимание! В указанных случаях Росреестр произведет регистрацию объекта незавершенного строительства на основании судебного акта, приобретшего законную силу.
Как участнику долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика, рассказывает КонсультантПлюс в готовом решении. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.
Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства
Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.
П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:
Как зарегистрировать: перечень документов для регистрации прав на объект незавершенного строительства
Обратите внимание! Учитывая общие правила регистрации и принимая во внимание специфичные, отраженные в ст. 40 закона № 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов:
Как видно, при необходимости регистрации объекта незавершенного строительства она в принципе возможна на любой стадии строительства, начиная с фундамента.
Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома?
Бесплатная консультация юриста
Москва и МО : +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54
Что такое незаконченное строительство?
В нормативных актах РФ незавершенное строительство определяется как возведение жилого дома, который не может быть введен в эксплуатацию. В данной ситуации не играет роли, на какой стадии процесс возведения был прерван. Недостроем признается как почти полностью возведенный дом (например, без подключенных коммуникаций), так и заморозка строительства на начальном этапе (к примеру, после завершения монтажа фундамента).
При этом возводимый объект должен соответствовать следующим критериям:
Еще одно обязательное требование – наличие у владельца недостроя права на землю. Без правоустанавливающих документов неготовое здание не зарегистрируют
Порядок регистрации незавершенного строительства в 2020 году
Чтобы официально зарегистрировать дом, строительство которого не закончено, собственнику необходимо:
Обращение во все вышеуказанные органы возможно как лично, так и через МФЦ. Также землевладелец имеет право поручить весь процесс своему представителю, выписав на него нотариальную доверенность.
Процедура регистрации в Росреестре занимает на больше 10 рабочих дней. Перед визитом стоит еще раз проверить комплект документов, который должен выглядеть так:
Кроме того, сотрудники Регистрационной палаты запросят у заявителя правоустанавливающие документы. В зависимости от того, каким способом земля была приобретена, это может быть договор купли-продажи (ДКП), дарственная, свидетельство о праве на наследство, постановление местных органов власти. При этом документ необязательно должен находиться в собственности – допускается и аренда.
Оформление недостроя по дачной амнистии
Существует и второй вариант регистрации незаконченной постройки, который в народе называют «дачной амнистией». Такой термин появился в середине 2006 года, когда был принят ФЗ № 93 от 30.06.2006 г. Этот нормативный акт упростил людям порядок оформления прав на наделы, предназначенные для ИЖС, ведения дачного либо подсобного хозяйства. Но есть условие: участки должны быть получены гражданами на любом основании до 30.10.2001 г. (то есть до начала действия Земельного кодекса РФ).
Кроме самих участков, под амнистирование попадают здания, возведенные на территориях с указанным выше целевым назначением, сараи, бани и прочие объекты, не требующие согласования строительства. Дачная амнистия неоднократно продлевалась, и в настоящий момент она действует до 1 марта 2021 г.
Теперь можно заняться и домом. Кроме выписки из ЕГРН о правах на землю, в Росреестр дополнительно необходимо предоставить:
После этого остается дождаться установленного срока и забрать новую выписку из ЕГРН.
Причины отказа в регистрации
Иногда уполномоченные органы отклоняют заявление о регистрации незаконченного строительства. Причины бывают следующими:
В некоторых случаях бывает достаточно исправить ошибки и подать документы повторно. Если же землевладелец категорически не согласен с решением чиновников – он имеет право обратиться в суд.
Регистрация незавершенного строительства – процесс, который не представляет особых проблем. Если собраны все необходимые документы, риск отказа минимален. Но, конечно, их сбор требует времени и некоторых хлопот. Если заниматься этим некогда, можно обратиться за помощью к юристу или в проверенное риэлторское агентство.
Право собственности на объект незавершенного строительства: как зарегистрировать
Процесс возведения нового дома — длительный и дорогостоящий. Это относится как к строительству многоквартирных, так и частных построек. На определенном этапе у человека может возникнуть необходимость привлечения заёмных средств банка. Чтобы получить большую сумму, гражданин может оформить собственность на недостроенный объект и передать его кредитору в качестве залогового имущества.
Законодательная база
Необходимость госрегистрации недвижимых вещей закреплена в статье 131 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 1 ст.131 ГК РФ регистрации в Росреестре подлежат следующие права на объект:
Особенности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства закреплены в статье 40 Федерального закона № 218 от 13.07.2015 года.
Недвижимость, факт владение которой зарегистрирован в ЕГРП, может быть предметом гражданско-правовых сделок. То есть её можно продать, подарить, обменять, заложить и так далее.
Что признается незавершённым строительством
В законодательстве нет четкого определения понятия незавершенного строительства. «Незавершёнкой» признается недвижимое имущество, не введенное в эксплуатацию и не принятое заказчиком.
Зарегистрировать права на недвижимость можно только после завершения укладки фундамента или аналогичных работ. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года № 25.
Кто может быть заявителем
Обратиться в Росреестр может только владелец или арендатор земельного участка, на котором возводится дом. Земля должна стоять на учёте в ГКН, иметь кадастровый номер и границы.
Если права собственности или аренды на участок не оформлены, то зарегистрировать объект незавершенного строительства можно одновременно с осуществлением кадастрового учёта земли, на которой он расположен.
Как оформить права
Госрегистрация собственности производится Росреестром. Подать заявление можно непосредственно в регпалате или в МФЦ.
Справка: За регистрацию в Росреестре взимается госпошлина в размере 2000 рублей с граждан и 22000 – с юр. лиц.
Сам процесс состоит из следующих этапов:
Порядок оформления частного домовладения гораздо проще, чем регистрация незавершенного многоквартирного дома.
Разрешение на строительство выдает местная администрация. Техническая инвентаризация проводится БТИ. Данные услуги являются платными. Стоимость устанавливается для каждого региона индивидуально.
Необходимые документы
Для регистрации права на объект незавершенного строительства в Росреестр представляются следующие документы:
В качестве правоустанавливающего документа на земельную территорию можно приложить:
Если права на участок не зарегистрированы, то представляется один из следующих документов:
Важно знать: Разрешение на строительство не требуется при возведении на личном участке вспомогательных сооружений (баня, гараж, сарай). Такие объекты регистрируются на основании декларации, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953.
Дальнейшие действия
По окончанию регистрационных действий, заявителю выдают документ на объект незавершенного строительства, подтверждающий возможность владения и распоряжения имуществом.
С 15.07.2016 года таким документом является выписка ЕГРП, которая пришла на смену свидетельству о регистрации права собственности. В ней указывается:
После окончания возведения владельцу необходимо повторно пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на готовую постройку. Далее нужно подать заявление в Росреестр о внесении изменений сведений об объекте. В выписке ЕГРП будут обновлены данные о кадастровом номере и правах собственности.
Когда регистрация «незавершёнки» невозможна
Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в регпалате не удастся, если постройка возведена:
Право на такую постройку может быть признано только после завершения возведения в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения «незавершёнки».
Если оценочная стоимость объекта до 50 тысяч рублей, то иск подается в мировой суд. Если более 50 тыс. – в районный.
Внимание: Если участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, относится к категории земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и располагается за пределами населенных пунктов, то возведение зданий и сооружений на таких территориях запрещено.
Регистрирующий орган или суд обяжут гражданина снести построенный объект независимо от стадии возведения.
Налогообложение
Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются налогооблагаемой базой. При этом должны выполняться следующие обязательные условия:
Интересно: Если в целях налогообложения в регионе применяется инвентаризационная стоимость объекта, то налог уплачивать не нужно, так как для «незавершенки» нельзя рассчитать инвентаризационную стоимость.
Налоговая ставка определяется исходя из назначения объекта:
Ставки могут быть дифференцированы в каждом конкретном регионе. Расчет налога производится ИФНС ежегодно. Исчисление начинается с даты фактической регистрации «незавершенки». Собственник недвижимости получает уведомление и платежный документ.
Закон. В ст. 407 НК РФ определены категории граждан, имеющих право на льготы по имущественному налогу.
Регистрация незавершенного строительства может потребоваться в различных жизненных ситуациях: купли-продажи, оформления залога и других действий с недвижимостью. Для оформления права собственности владельцу необходимо собрать документы на землю и имущество и направить их в Росреестр. После получения выписки ЕГРП гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. При этом у него возникает обязанность по уплате имущественного налога.