Разрешение на строительство коммерческой недвижимости.
Сегодня хотелось бы рассказать предпринимателям, что их ждет при получении разрешения на строительство коммерческого объекта до 1500 кв.м. и не выше двух этажей.
Первое с чего нужно начать это с проверки земельного участка. Участок должен стоять на кадастровом учете в границах (иметь уточненную площадь и границы). Если участок не стоит на кадастровом учете – необходимо провести межевание.
Если с земельным участком все в порядке, нужно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Данный документ несет информативный характер, но без него не обойтись. ГПЗУ покажет вам разрешенное пятно застройки, необходимые согласования, обременения и тп.
После ГПЗУ мы можем точно понять какие согласования мы должны получить. Стандартные согласования для Москвы и Московской области это: Департамент культурного наследия, росавиация (аэропорты), летные площадки, департамент недропользования, газовые службы, электросети, водоканал. Каждое согласование имеет установленный законом срок. Например, согласование с аэропортом Шереметьево занимает 30 дней. Есть ли платные согласования? – да есть. К примеру, согласования с ДОСААФ «Черное» для юр. лиц составляет 30 тысяч рублей. Так же придется потратиться на согласование с аэропортом Домодедово (точнее на заключение СЭЗ которое требуется для согласования). В лучшем случае все согласования займут у вас 1,5 месяца.
Для получения разрешения на строительство вам потребуются следующие разделы проекта:
ПЗ – Пояснительная записка
ЭЭ – энергетическая эффективность (раздел включен в ПЗ)
ООС – охрана окружающей среды (раздел включен в ПЗ)
МПБ – мероприятия пожарной безопасности (раздел включен в ПЗ)
СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка
АР – архитектурные решения
КР – конструктивные и объемно-планировочные решения
ОДИ – мероприятия по обеспечению доступа инвалидов
ПОС – проект организации строительства
ПОД – проект организации работ по сносу или демонтажу (при необходимости)
Разработка данной документации займет от 2-х недель до месяца. Стоит оговорится, что скорее всего вам понадобится разработка архитектурно-градостроительного облика (АГО/АГР), а также согласования его в архитектуре. Исключением являются объекты, находящиеся в «промке» при условии, что объект не находится на перовой линии. Разработка и согласование АГО в лучшем случае займет 1.5-2 месяца.
После регистрации можно подавать заявление на разрешение. Обратите внимание что все заявления подаются только в электронном виде и подписываются с помощью ЭЦП.
Резюмируя – получение разрешения на строительство займет у Вас порядка 5-6 месяцев.
Градостроитель
К коммерческой недвижимости относятся нежилые объекты, используемые в коммерческой деятельности. Под данную категорию подпадают промышленные здания, складские и производственные помещения, деловые, торговые и транспортно-логистические центры, автозаправочные станции (АЗС), кинотеатры и другие.
Для того чтобы иметь возможность беспрепятственно возводить коммерческую недвижимость, необходимо получить разрешение на строительство коммерческого объекта. Без этого документа запрещено вести подобную деятельность, даже если за застройщиком зарегистрировано право на участок земли. В противном случае будет иметь место незаконное строительство со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Деятельность по созданию коммерческого объекта недвижимости осуществляется в соответствии со ст.51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (сокр. ГрК РФ).
Разрешение на коммерческое строительство – документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным градрегламентом нормам, проекту планировки территории (ППТ) и проекту межевания территории (ПМТ) при строительстве либо реконструкции объекта капстроительства, не являющегося линейным объектом.
Подготовка разрешения осуществляется органами государственной исполнительной власти или должностными лицами местного самоуправления на основании поданного заявления.
Факту представления заявления предшествует целый ряд мероприятий, выполнение которых возлагается на застройщика.
Особенности выдачи разрешения на возведение коммерческой недвижимости
К возведению объектов нежилого фонда, приносящим постоянный доход, выдвигаются более жесткие требования, чем к размещению гражданских зданий и хозяйственных строений и сооружений.
Изначально следует определиться с местом застройки и представить в уполномоченные органы документы, констатирующие факт легального владения землей: регистрационное свидетельство на участок, арендный договор. Разрешение на коммерческое строительство должно быть получено до начала строительно-монтажных работ на участке.
Следующим шагом является не подготовка ТЗ на проектную документацию, а выбор наименования для объекта строительства. Но для этого нужно иметь четкое понимание цели разработанного проекта, а также технических особенностей будущей деятельности.
Наименование выбирается в соответствии с видом разрешенного использования земли. Оно отражает функциональное использование объекта, которое может меняться в связи с изменением назначения коммерческого недвижимого имущества.
Перечень обязательных к подаче документов
Разрешение на строительство коммерческого объекта выдается на основании заявления и приложенного к нему комплекта документов.
Согласно п.1 ст. 51 ГрК РФ обязательным документом, который нужно представить на рассмотрение властям, является градплан участка земли. Данная бумага бесплатно предоставляется местными властями по заявлению застройщика в течение 1-го месяца.
План определяет границы подлежащего застройке надела, ограничения на использование территории, места допустимого размещения объекта, параметры присоединения к сетям инженерной инфраструктуры.
Материалы, включенные в проектную документацию:
При рассмотрении документов заинтересованные инстанции учитывают категорию земельного участка, выбранного под строительство, расстояние от его границ до жилых строений и массивов. Специфика самого коммерческого объекта тоже влияет на процесс выдачи разрешительного документа.
Получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости можно также через многофункциональный центр, куда также следует обратиться со всеми вышеперечисленными документами.
Разработку проектно-сметной документации можно заказать в проектной организации. Подготовка данных материалов применительно к капитальному объекту коммерческого назначения осуществляется на основании требований, изложенных в ст. 48 ГрК РФ. Проектная документация описывает архитектурные, инженерно-технические, объемно-пространственные, конструктивные решения для обеспечения будущего строительства, содержит данные о проектной мощности капитального объекта коммерческой направленности.
Но прежде должны быть проведены инженерно-геодезические изыскания или, иначе говоря, должна быть выполнена топографическая съемка на местности. Эту работу следует поручать специалистам, имеющим лицензию на проведение геодезических и картографических работ либо являющимися членами саморегулируемой организации.
Получить СПОЗУ и технические условия для подключения коммерческого объекта к инженерным коммуникациям можно с помощью специалистов компании Град Девеломпент, которые плотно взаимодействуют с госструктурами, ответственными за выдачу только что упомянутых документов.
Мы предлагаем осуществить совместную работу над проектом, начиная с разработки концепции проекта и заканчивая его реализацией.
Наши юристы весьма убедительны, когда дело доходит до того, чтобы получить от властей разрешение на строительство коммерческой недвижимости. Помимо представления на рассмотрение качественной документации, они приводят веские доводы в пользу выдачи документа, которые практически невозможно опровергнуть.
Подавать заявление с пакетом всех полагающихся документов принято в администрацию муниципального района по месту нахождения коммерческого объекта недвижимости.
Причины отказа в создании объектов коммерческого назначения
В ч.13 ст. 51 ГрК РФ перечислены случаи, при которых заявителю может быть отказано в выдаче разрешения. Рассчитывать на осуществление заявленного строительства не получится, если оно противоречит утвержденному плану размещения интересующего объекта капстроительства и требованиям градостроительных регламентов.
Власти соглашаются выдавать разрешение на строительство коммерческого объекта только при условии, что предстоящая деятельность не будет вестись вразрез с действующим законодательством. И, конечно, у них вряд ли возникнут основания для отказа, если собран полный пакет необходимых документов, причем оформленных в установленном порядке и. разумеется, без ошибок и несоответствий.
После получения разрешения необходимо незамедлительно приступать к строительным работам согласно утвержденному проекту, поскольку документ имеет ограниченный срок действия.
Наличие разрешения означает, что объект коммерческого назначения будет создан с соблюдением всех градостроительных и строительных норм и правил, а все необходимые согласования с контролирующими органами будут получены в ходе реализации проекта.
Специалисты юридического центра Град Девелопмент помогают получить разрешение на строительство коммерческой недвижимости в короткие сроки, сопровождая проект при прохождении всех инстанций.
Как получить разрешение на строительство коммерческого объекта
К возведению объектов нежилого фонда, приносящих постоянный доход, выдвигается больше требований, чем к размещению гражданских зданий, хозяйственных строений и сооружений. Этапы возведения таких объектов тщательно контролируются государственным строительным надзором. Поэтому перед началом строительства застройщик обязан получить разрешение на строительство. Если приступить к работе без оформления разрешения, то контролирующие органы не позволят в дальнейшем узаконить объект, так как не была проведена проверка каждого этапа строительства и отсутствуют гарантии того, что объект не несёт опасности для людей или окружающей среды.
Под особый контроль Минстрой РФ попадают нежилые объекты, используемые для получения прибыли, промышленные здания, складские и производственные помещения, деловые, торговые и транспортно-логистические центры, автозаправочные станции.
Этапы получения разрешения на строительство на коммерческие объекты
Разрешение на строительство коммерческих объектов выдаёт Министерство строительства РФ. Но сначала потребуется выполнить ряд процедур:
Каждый раздел проектной документации готовится в соответствии с Постановлением № 87, с которым сверяют проект при проведении экспертизы. После экспертизы документацию загружают в ИСОГД для изучения достоверности данных самого проекта и проведённой экспертизы. Затем проект отправляют в Минстрой, чтобы получить разрешение на строительство.
Проблемы при получении разрешения на строительство
Приостановка или отказ в получении разрешения на строительство могут возникнуть на любом этапе оформления, причины бывают разные. К примеру, в градостроительном плане указаны параметры строительства, которые не подходят под планы застройщика. Или не согласованы ограничения, установленные на участке. При проверке проектной документации в ИСОГД или Минстрое её несоответствие установленным нормам приведёт к возврату на доработку.
Так как процедура оформления разрешения на строительство коммерческого объекта длительная и требует проведения ряда сопутствующих действий, человеку без конкретных знаний придётся потратить немало сил и времени, чтобы правильно оформить. Юристы ГКИ Недкадастр советуют перед началом строительства получить бесплатную консультацию, где собственнику здания объяснят все тонкости и нюансы получения разрешительной документации, по возможности сократят сроки оформления и решат вопросы, если возникнет приостановка или отказ. При изменении планов застройщика помогут внести поправки в разрешение на строительство или продлить его, если строительство затягивается.
Оформление разрешения на строительство коммерческих объектов – сложная процедура, но обойти её стороной не получится. Если нарушить закон и начать стройку без разрешения, собственнику грозят штрафные санкции вплоть до сноса самовольной постройки или даже изъятия земельного участка. В услуги ГКИ Недкадастр входит проведение геологических, геодезических и экологических изысканий, формирование градостроительного плана земельного участка и оформление согласований. Подготовка проектной документации согласно установленному порядку и проведение экспертизы. А также загрузка документации в ИСОГД и получение разрешения на строительство.