Что нужно для строительства поселка - Stroit.top

Как с нуля построить коттеджный поселок. Часть вторая – межевание

Выбор подрядчика

Мы в поселке программистов с выбором ошиблись, что в принципе сорвало нам летний строительный сезон 2014 года. Мы доверились крупной конторе, которая «специализируется» на нашем районе. Все работы по первому участку должны были быть закончены за 3 месяца (т.е. к середине июня 2014), но на момент написания статьи они все еще идут – хотя находятся уже на финальной стадии. Т.е. по срокам они съехали минимум в три раза.

Вот несколько советов, как избежать подобной ситуации и найти хорошего исполнителя:

1. Перевод участка в нужную категорию

Пример – сельское поселение на заседании своей «думы» принимает решение включить участок с категорией «сельхозиспользование» в черту населенного пункта и выпускает все необходимые документы. Кадастровая палата об этом ничего не знает и продолжает считать участок сельхозкой. Такая ситуация может длиться годами, пока участком не начнет кто-то заниматься. Сами государственные органы обмениваться подобной информацией не умеют.
Характеристики участка по версии кадастровой палаты доступны онлайн на сайте Росреестра – http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/.

Нас с вами интересуют такие сочетания категории и вида разрешенного использования, которые допускают строительство жилых домов.

Категория	Вид разрешенного использования	Комментарий
Земли населенных пунктов	Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)	Наиболее распространенный вариант. Налоговая ставка – 1.5% от кадастровой стоимости в год.
Земли населенных пунктов	Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)	Самый крутой вариант, но его сложно достигнуть. Позволяет все то же самое, что ИЖС, только налоговая ставка в пять раз меньше – всего 0.3% от кадастровой стоимости в год.
Сельхоз	Для ведения дачного хозяйства	Тоже приемлемый вариант. С недавнего времени в таких домах даже можно прописываться. Бумажных движений по этому варианту гораздо меньше. Недостатков объективно нет, но у всех этот путь почему-то вызывает опасения.

Итак – если ваш участок де-юре уже является населенным пунктом, вы можете сразу заниматься разработкой проекта планировки. Попытаться втянуть его в ЛПХ, а не в ИЖС вы можете на стадии общественных слушаний.

Если же ваш участок является сельхозкой, то у вас два возможных пути – сделать дачный кооператив или попытаться «втянуть» участок в населенный пункт.

В нашем случае один из участков, купленных под поселок, был уже втянут в населенный пункт, а два других – относились к сельхозке. С этими двумя другими мы решили пойти по пути присоединения их к населенному пункту, решив не рисковать с менее предсказуемым дачным вариантом.

2. Разработка проекта планировки, совмещенного с проектом межевания

Это большой и скучный документ, в котором по сути много раз разжевывается одна и та же картинка – как будут расположены жилые участки и дороги.

Инженер, которому доверили разрабатывать проект нашего поселка, решил, что требование сделать все жилые участки квадратами 35 х 35 метров, ориентировав параллельно берегу пруда – блажь заказчика. Вместо берега пруда он воспринимал только кривые границы исходного кадастрового участка. Поэтому в первой версии участки получились параллелограммами со скосом около 15 градусов. Результат – еще месяц потерянного времени.

После этого мы поработали с архитектором и оформили наше видение планировки в виде вот такого kmz-файла в Google Earth, который используем в качестве ТЗ. Подробно планировка описана в статье http://semanticle.com/za32

После разработки проекта он направляется главному архитектору соответствующего района на рассмотрение. Для архитектора будет принципиально докопаться до пары мелочей, отправив проект на доработку. Каждая такая итерация – это минимум неделя времени. Так что если ваш инженер косячит, то это удовольствие может затянуться надолго – что еще раз подчеркивает важность выбора правильного подрядчика.

После аппрува архитектора документ отправляется на общественные слушания.

3. Общественные слушания

Это самая удивительная процедура во всем процессе. Ее суть заключается в том, чтобы дать местной общественности возможность коллективно обсудить план застройки принадлежащего вам участка. То есть, предполагается, что местные жители в назначенный день возьмут выходной за свой счет, придут в галстуках в администрацию сельского поселения и дадут вам аргументированные советы по доработке и улучшению разработанного проекта планировки.

Чтобы общественность могла заблаговременно подготовиться к мероприятию (согласовать выходной с работодателем, изучить документ и купить галстук) – законодательство требует, чтобы не позднее, чем за 30 дней объявление о предстоящих общественных слушаниях было размещено в официальном печатном органе сельского поселения.

Конечно, на эти «слушания» вообще никто не приходит. Это просто лишний месяц, который законодательство зачем-то выпиливает из жизни проекта. По итогам этого мероприятия глава поселения выпускает протокол слушаний и распоряжение об утверждении проекта планировки, например, вот такое.

Эти документы нужно отнести обратно в межевую контору, после чего они начнут готовить документы для подачи в кадастровую палату.

Прохождение общественных слушаний является крайне важным чекпойнтом для проекта поселка. Начиная с этого момента вы можете быть уверенным в том, что все точки и границы, указанные на проекте межевания, больше не изменятся. Поэтому можно заказывать вынос точек в натуру, начинать работу над дорогами и другими коммуникациями, а также осуществлять продажу участков по предварительному договору купли-продажи.

4. Финальная стадия

Работа над поселком иногда напоминает сильно запутанный квест. Обидно, что большую часть энергии, которая могла быть направлена в более конструктивное русло, приходится тратить на решение каких-то бестолковых вопросов, на ровном месте созданных законодательством в этой области.

Для нас все же принципиально дойти до конца, преодолев все эти препятствия – и заодно помочь людям, которые будут повторять этот путь. В интернете куча разрозненной и противоречивой информации, а какого-то единого tutorial-а по созданию поселка «с нуля» не существует. Если вы занимаетесь подобным делом и застряли на одной из стадий – напишите нам, с радостью поделимся своим пока скромным опытом.

Как обычно, за нашими новостями можно следить в Твиттере и Инстаграме. Следующая статья цикла – про инженерные коммуникации поселка.

Источник

Пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Масштабный проект — строительство коттеджного поселка — под силу реализовать только среднему и крупному бизнесу. Малым компаниям и частным предпринимателям это недоступно. Создание жилого комплекса занимает несколько лет, сопряжено с многомиллионными расходами и претендует на такие же многомиллионные доходы. Рассказываем, какие этапы проходит возведение жилого посёлка, сколько средств вкладывает застройщик, где он привлекает инвесторов и какую прибыль извлекает из проекта.

Обзор законодательства

Сложности создания коттеджного посёлка начинаются с того, что единых законодательных требований к застройщикам до сих пор нет. Всё, что должны соблюдать строительные компании, хаотично разбросано по кодексам, федеральным законам и другим нормативно-правовым актам. В первую очередь необходимо ориентироваться на Правила землепользования и застройки. В каждом регионе они свои. Это не один документ, а целый комплекс норм, правил и планов, принятых местным законодательным органом:

Из правил застройщик может понять, где ему разрешат построить комплекс, какие требования он должен будет выполнить по озеленению и парковкам и некоторые другие нюансы. Разумеется, этими нормативными актами список обязанностей застройщика не ограничивается. Он обязан выполнять требования:

Добавьте к этому перечню налоговое законодательство, региональные и муниципальные акты о застройке, федеральный закон о долевом строительстве (если предполагается такой вариант привлечения капитала). Чтобы разобраться со всеми требованиями и не нарушить ни один из десятков законов, компания-застройщик создаёт юридический отдел.

Документы и разрешения

Главный документ, который должен получить застройщик до начала работы — это разрешение на строительство. Его смысл и назначение раскрыты в 51 статье ГК РФ. Разрешение выдаёт местная администрация. Например, если застройщик планирует возвести жилой комплекс за чертой города, он обращается не в администрацию города, а именно в администрацию района.

Чтобы получить разрешение на строительство, заявитель должен предварительно подготовить комплект документов:

Как построить коттеджный поселок

Рассмотрим пример бизнес-плана строительства коттеджного поселка. Следует понимать, что это только приблизительные расчёты и общая характеристика последовательности действий застройщика. В каждом случае условия реализации проекта отличаются, а итоговая стоимость строительства охраняется коммерческой тайной.

Рынок недвижимости можно отнести к развивающимся. Коттеджи пользуются меньшим спросом, чем квартиры в многоэтажных и малоэтажных домах. Дело в более высокой стоимости: купить дом менее чем за 3 миллиона рублей почти невозможно.

Покупка и оформление земли

Работа над проектом начинается с поиска места, проверки возможности коттеджной застройки на нём и покупки земли. Застройщик оценивает место с нескольких позиций: стоимость земли, насколько удобен район для застройки, есть ли здесь готовая инфраструктура и коммуникации. Если на участке уже проведены газ и вода, строительство многократно упрощается и удешевляется. Покупатели заинтересованы в домах в экологически чистых районах с озеленёнными территориями, но в то же время с доступом ко всем благам городской жизни.

Купить землю для строительства коттеджного посёлка можно только в том случае, если она принадлежит к фонду для жилищного строительства. Если такого статуса нет, требуется до начала реализации проекта перевести в ЖС.

Коттеджный посёлок — это большая территория, площадью не менее 10 тысяч квадратных метров. Покупка такого участка обойдётся застройщику в десятки миллионов рублей. Стоимость зависит от местоположения, региона, инфраструктуры и некоторых других факторов. Продавцами земли могут выступить:

Покупка земли за десятки и сотни миллионов рублей не всегда доступна даже крупным застройщикам. В таком случае помогает аренда. Например, муниципальные власти могут предоставить участки для строительства на условиях аренды с последующим выкупом в собственность. Причём выкуп могут совершать уже покупатели домов, а не застройщик.

Иногда, если местная администрация заинтересована в проекте, можно получить льготы по земельному налогу — выплат в сокращённом размере или полное освобождение. Это сэкономит застройщику несколько сотен тысяч рублей в год.

Концепция постройки

Когда застройщик оформляет землю в аренду или в собственность, он продумывает концепцию посёлка. Что это значит? В первую очередь, это определение основных характеристик будущего жилого комплекса — тихий или оживлённый «в центре городской жизни», близкий к природе, элитный или доступный для любого.

Не менее важно определить материал строительства — дерево, кирпич, блоки из композитных материалов. Как правило, в одном коттеджном посёлке представлены дома нескольких типов, разной площади и разной этажности и, соответственно, разной стоимости. Такой подход позволяет охватить больше покупателей с отличающимися предпочтениями и финансовыми возможностями.

Целевая аудитория коттеджной застройки — семьи с несколькими детьми. Жизнь большой семьи в квартире не так удобна, как в собственном доме. При этом разница в стоимости хоть и существует, не так велика. Приобретая коттедж, семья покупает землю для садоводства и территорию для парковки автомобиля. На все эти преимущества застройщик делает упор в рекламе.

Примерные сроки строительства

Сроки реализации проекта зависят от количества домов, их сложности, используемых материалов. Например, деревянные срубы или готовые композитные блоки ускоряют возведение 1 объекта в 2-3 раза по сравнению со строительством из кирпича. Начало строительства обычно приурочено к осени, чтобы успеть до зимы заложить фундаменты. Так прочность объектов будет выше. Сейчас это правило соблюдают не всегда.

Строительство коттеджного посёлка в целом быстрее, чем возведение жилого комплекса многоэтажных домов.

Каждый объект имеет более короткий срок возведения. Средняя продолжительность реализации проекта — 1,5–2 года. Плюс строительства коттеджей ещё и в том, что часть домов можно продать сразу, не дожидаясь готовности всего посёлка. Это ускоряет получение прибыли застройщиком, то есть делает весь проект более выгодным.

Проектирование и поиск подрядчиков

Проектирование необходимо поручать профильным специалистам. Поэтому застройщик платит за проект специализированной компании или, что встречается чаще, создает свой отдел проектировщиков. В него входят архитекторы, инженеры, геодезисты, специалисты по коммуникациям, ландшафтные дизайнеры. Их задача разработать жизнеспособный проект, который устроит проверяющие органы, понравится покупателям и будет оптимален по инвестициям для застройщика.

Проектирование занимает от 6 месяцев до 1 года. Прежде чем составлять программу строительства коттеджного посёлка, специалисты изучают местность, разрабатывают концепции домов и участков, продумывают инфраструктуру, коммуникации и дизайн посёлка.

Когда проект готов, застройщик приступает к поиску подрядчиков. Это субъекты, выполняющие часть работ, для которых у самого застройщика нет квалификации, разрешения, возможности. Например, проведут водопровод, проложат дороги или установят столбы освещения. Частный застройщик может сам искать подрядчика, выбирая из наиболее хорошо зарекомендовавших компаний в регионе.

Проработка инфраструктуры

Продумать инженерные коммуникации необходимо на этапе разработки проекта. Очевидно, что современные коттеджи продаются со всеми удобствами — водопроводом, канализацией, электричеством, автономным газовым отоплением. Современный покупатель ожидает их по умолчанию и готов купить дом, где все эти работы уже выполнены.

Коттеджный посёлок — это не только жилые объекты. Покупатели рассчитывают поселиться в районе, удобном для жизни, где будут не только стандартные коммуникации, но и нечто большее. Привлекательности комплексу добавят:

Инфраструктура имеет не меньшее значение, чем качество строительства или дизайн домов. Покупатели предпочитают районы, где они с комфортом могут реализовать все бытовые потребности: отправлять детей на учёбу, лечиться и оформлять больничные, добираться на работу. Поэтому там востребовано строительство в районах с уже готовой инфраструктурой — для застройщика оно в разы дешевле.

Объемы инвестиций

Сколько средств затратит застройщик на реализацию проекта коттеджного посёлка зависит от большого числа факторов. Вот только некоторые, наиболее принципиальные из них:

В любом случае, объём инвестиций исчисляется сотнями миллионов рублей. Разумеется, при удачной сдаче посёлка в эксплуатацию застройщик окупает все вложения и зарабатывает на уровне 30% от вложенного.

Поиск инвесторов

Задача найти инвестора стоит практически перед любым застройщиком. Это объясняется необходимостью многомиллионных вложений в проект, которые окупятся не быстро, а в течение следующих нескольких лет. Работа по привлечению денег начинается с того, что застройщик готовит инвестиционный проект, где раскрывает проект посёлка, обосновывает его стоимость и называет сроки окупаемости.

Кто чаще всего выступает инвесторами:

Почему нужно привлекать инвесторов и недостаточно просто взять кредит в банке? Банки в большинстве случаев отказывают предоставить кредит на такую большую сумму, даже если застройщик уже имеет опыт в подобных проектах. Для банка это слишком большой риск.

План продажи домов

Большинство застройщиков разделяют сроки сдачи домов на несколько очередей. Когда первая очередь построена и сдана в эксплуатацию (принимают и выдают свидетельство представители проверяющих органов), начинаются продажи. Застройщикам выгоднее продавать коттеджи ещё до того, как они построены. Для этого они незначительно снижают цену, которая привлечёт покупателей, готовых подождать. Это выгодно строительной компании, но опасно для клиентов. Есть угроза, что срок сдачи сдвинется на несколько месяцев (в отдельных случаях даже на несколько лет).

Продажами занимается специализированный отдел. Методики продаж у разных застройщиков отличаются. Кто-то ограничивается рекламными щитами и роликами по местному телевидению, кто-то использует холодные звонки потенциальным клиентам. Вариантов продать коттедж очень много, тем более в условиях, когда спрос на индивидуальное жильё растёт.

Прибыль от проекта

Сколько заработает застройщик коттеджного посёлка? Однозначно ответить на такой вопрос не получится, потому что итоговая выгода проекта в каждом отдельном случае существенно отличается. Прибыль складывается из разницы между себестоимостью проекта и выручкой от продажи коттеджей. Минимальная стоимость одноэтажного частного дома с небольшим земельным участком в центральной России — 3 миллиона рублей. На юге — не менее 4 миллионов. Двухэтажные коттеджи с мансардами и балконами покупают за 6-7 миллионов рублей.

Построив посёлок из 100 домов разной ценовой категории, от 3 до 7 миллионов рублей, застройщик выручит минимум 300 миллионов рублей.

Сколько из этих денег будет его прибылью, а сколько придётся вернуть инвесторам, определяется в каждом отдельном случае индивидуально. Найти данные о том, сколько заработал застройщик на том или ином жилом комплексе невозможно — это коммерческая тайна.

Заключение

Мы рассмотрели, какие этапы проходит строительство коттеджного посёлка, какие проблемы решает застройщик и выгодно ли в целом это направление работы. Такой бизнес доступен только крупным компаниям, способным добиваться многомиллионных инвестиций и одновременно решать комплекс юридических, экономических, инженерных, строительных и маркетинговых задач.