Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио
Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.
Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.
В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.
Особенности таунхаусов как формата недвижимости
Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.
Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.
Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:
Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.
Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.
Рассмотрим характерные черты таунхаусов:
Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.
Строительство таунхаусов за участках ИЖС
При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.
Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.
Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.
Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.
Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.
Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.
Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.
И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.
Промежуточной вариант между квартирой и личным домом – таунхаус. При прочих равных условиях цены на секции в блокированных домах относительно лояльны, содержать их, как правило, проще, чем коттеджи, при этом все минусы обычных квартир в них отсутствуют. Однако юридических особенностей, на которые стоит обратить внимание при выборе комплекса таунхаусов, хватает с лихвой.
Согласно пункту 2 этой статьи экспертиза не требуется, если возводить планируется «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».
Означает ли это, что в таунхаусах должно быть исключительно не более трех этажей, а количество секций не превышать десяток? Отнюдь. Можно и больше, но уже с обязательной экспертизой, проводить которую застройщики не шибко-то любят: это и время (по закону – три месяца) и дополнительные деньги. Поэтому в основной массе поселков таунхаусов с увеличением числа секций и их этажности стараются не связываться.
Если бы именно такое понятие однозначно закрепилось в законодательстве, автоматически снялась бы и проблема оформления сделки. Таунхаусы стали бы возводиться и продаваться лишь по тем законам, что актуальны для любых «многоквартирников»: либо по долевому участию в строительстве (214-ФЗ), либо как кооператив (215-ФЗ). Однако этого до сих пор не произошло, и каждая секция в таунхаусе по-прежнему может оказаться и квартирой и индивидуальным домом. Причем во втором случае покупателю могут предложить оформить договоры самого разного толка, характерные для этого типа недвижимости, в том числе и договор подряда на строительство. А вот с каким именно юридическим вариантом таунхаусов (набором квартир или набором индивидуальных домов) столкнется конкретный покупатель, зависит от нескольких параметров. Например, от статуса и назначения земель, специфики строительства и способа прокладки коммуникаций, а также от местного законодательства и позиции самого застройщика.
Но тут есть свои нюансы. Как прописано в уже названном строительном нормативе, соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений, как это допускается в отношении таунхаусов-квартир, что строятся на землях МЖС.
Например, у них не должно быть общих чердаков или подвалов, по которым и технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации и которые позволяют сделать общую гидроизоляцию всего строения сразу. То есть и всю инженерию в каждую блок-секцию требуется заводить отдельно и кровлю у каждой части, предназначенной для одной семьи, делать независимую от других. Это приводит к тому, что затраты на строительство тут же возрастают (одни только коммуникации подорожают примерно на 10%), а значит, и цены станут выше. Неудивительно, что букве закона застройщики практически не следуют и на участках, предназначенных под ИЖС, строят по тому же принципу, что и на землях МЖС.
Второй нюанс связан с минимально допустимым размером участка, на котором разрешается возводить индивидуальный дом. В каждом населенном пункте он свой (как правило, минимум попадает в пределы 1,5–6 соток), что указывается в местных правилах землепользования и генеральном плане. При этом имеется в виду и та земля, где непосредственно стоит блок-секция, и та, что находится вокруг нее. Если земли окажется меньше, возникнут большие проблемы с регистрацией дома. Однако и привлекательны такие таунхаусы именно землей: в отличие от тех, что строятся на землях МЖС как квартиры, у этих участки всегда оформляются в частную собственность.
Вернее – пока все еще можно: срок ее действия истекает 1 марта 2018 года. Правда, касается это лишь индивидуальных жилых домов, которые строят вовсе не на дачных землях, а вот для всех иных видов недвижимости, подпадающих под упрощенную регистрацию права, «час Ч» еще не озвучен властями. Зато озвучены и частично реализованы некоторые карательные меры. Скажем, года два назад, когда в Московской области появился «черный список» из более чем сотни незаконно построенных объектов, в него вошли не только малоэтажные дома, но и таунхаусы. «Обвинялись» они как раз в том, что построены на землях не того назначения. И некоторые даже показательно снесли, дабы другим было неповадно идти тем же путем. Около года назад подмосковные власти разработали пакет поправок в Земельный кодекс, согласно которому земли с ненадлежащим использованием можно изъять у собственника. Что же касается уже упомянутой «дачной амнистии», то на недавно возведенные дома упрощенную схему регистрации планируют вообще перестать распространять.
Впрочем, пока такие действия больше похожи на разовую демонстрацию силы, нежели на планомерные действия по «закручиванию гаек». Реальность же заключается в другом. Под объекты, возводимые на дачных землях, мощности для инженерных коммуникаций вовсе не обязаны выделяться, тем более в тех объемах, что требуются для домов, предназначенных для постоянного проживания (тех, что строятся на землях ИЖС и МЖС). Из каких источников застройщики таких таунхаусов собираются обеспечить покупателей электроэнергией, газом, водой, да и собираются ли это делать вообще, – неясно. Кстати, главная претензия обманутых покупателей загородной недвижимости как раз в том, что их дома так и не подключили к коммуникациям. На этом фоне отсутствие социальной инфраструктуры, которой на сельскохозяйственных землях по умолчанию быть и не положено, кажется уже мелочью. Однако и эта мелочь сильно усложнит проживание. Ну и кому это надо?
Чтобы снять эту проблему, в тех поселках, где земля находится в совместной собственности, еще в момент заключения ДДУ можно предложить каждому клиенту подписать соглашение о порядке и особенностях пользования общим имуществом. А в нем среди прочего указать приоритетное право пользования той частью участка, что примыкает к конкретной секции, а также возможность или невозможность на этой территории возводить, скажем, беседки, разбивать цветники и прочее. Иными словами, дать ему практически те же права, что и собственнику индивидуального участка, за исключением права продавать землю.
Но иногда участки при таунхаусах, построенных на землях МЖС, все же выделяют в отдельные при каждой секции. Порой это делают, желая повысить статус проекта (все же земля, оформляемая в собственность, – это хороший козырь), а порой по настоятельному требованию местных властей. Такое межевание влечет за собой дополнительные затраты (даже себестоимость проекта при этом увеличивается на 20–30 тыс. руб. на каждую блок-секцию, не говоря уже о финальных ценах), зато покупатель вместе с ДДУ оформляет еще и договор купли-продажи на землю, а затем получает на нее право собственности. Что тоже хорошо, ведь таунхаусы в России вопреки дословному переводу этого слова (городской дом) воспринимаются именно как загородное жилье. Ну а какая же загородная жизнь в отрыве от земли?
СОВЕТЫ
Как и из чего строят таунхаусы? Технологии и стоимость строительства на сайте Недвио
Сегодня таунхаусы строятся повсеместно. Только в Подмосковье всего за 10 лет построено более 400 поселков с таким типом загородного жилья.
Главная причина популярности таунхаусов — это их низкая цена — намного ниже, чем у коттеджей. И многие покупатели задаются вопросом: а из чего они, собственно говоря, построены? И насколько качественно?
Ну, что ж. Постараемся ответить на эти и другие вопросы в данной статье.
Какие материалы используются в строительстве таунхаусов?
Как и при строительстве загородных коттеджей, при возведении таунхаусов используют, в принципе, те же качественные современные строительные материалы.
Правда, поскольку таунхаус является сблокированным, и по сути, многоквартирным домом, к застройщикам и строительству таких объектов предъявляются даже более жесткие требования касательно качества и безопасности используемых технологий и материалов. Они должны обладать достаточными тепло- и звукоизоляционными, противопожарными свойствами и, разумеется, быть безвредными для здоровья.
На сегодня самым распространенным материалом является, безусловно, кирпич. Его часто используют для кладки как внутренних, так и наружних стен таунхауса.
1. Кирпич
Кирпич — прекрасный стройматериал, он очень прочен и надежен, он обладает теплоизоляционными, противопожарными свойствами, и полностью соответствует всем современным, строгим строительным стандартам.
Благодаря присущим свойствам, кирпич часто используют не только для возведения стен, но и фундаментов. Возможно именно поэтому он остается самым популярным стройматериалом среди застройщиков.
Однако, к кирпича есть один существенный недостаток – его высокая цена и небольшой размер. Плюс к тому, чтобы возвести кирпичное здание, застройщикам приходится привлекать большое количество рабочих и спецтехники.
Еще один недостаток возведения домов из кирпича — это то, что работа с ним требует тщательной проработки и сопровождается, соответственно, значительной потерей времени, что, в условиях жестких сроков строительства, является непозволительной роскошью для строительной компании.
Вот почему, в последние годы, многие девелоперы стараются заменить кирпич на более экономичные материалы — бетонные блоки.
2. Газобетон и пенобетон
Чтобы снизить себестоимость строительства таунхаусов, застройщики часто прибегают к технологии возведения зданий из газосиликатных блоков.
Этот стройматериал имеет ряд преимуществ:
Другая разновидность бетонных блоков — пеноблоки, тоже имеют немало достоинств:
Но, безусловно, самым главным достоинством домов, построенных из пенобетона – является их невысокая цена. При этом вы получаете таунхаус, построенный из самых современных и качественных стройматериалов по очень низкой цене.
Выбор видеодомофона в дом. Что следует знать перед покупкой?
Сравнение: каменные и деревянные загородные дома. Что лучше?
Современные системы внутреннего освещения. Какую выбрать?
Как добиться кристально чистой воды в бассейне?
Хай тек в архитектуре домов и коттеджей. Особенности стиля
Столярный стол в загородный дом. Какой лучше выбрать?
Клинкерный кирпич (плитка) в отделке фасадов домов и коттеджей
Покупка своего дома. Как накопить деньги или где их взять?
Можно ли сделать мульчу своими руками: из бумаги и газет?
Что такое СНиП? Что нужно соблюдать при строительстве частного дома?
3. Монолитная технология
Монолитные таунхаусы пока что не так сильно распространены, как из кирпича или газобетона. Эта технология строительства пока еще относительно новая на российской рынке, плюс не все застройщики могут правильно работать со съемной и несъемной опалубкой.
Суть монолитной технологии в следующем: по периметру будущего здания производится установка опалубки, внутрь которой заливается высокопрочный бетон.
Главное преимущество применения монолитной опалубки — это значительное снижение временных и денежных затрат при строительстве, сокращение толщины стен, а следовательно — увеличение полезной площади, возможность планирования более просторных комнат, что позволяет добиться в том числе и более низкой цены за квадратный метр.
Таунхаусы, построенные по монолитной технологии, методом несъемной опалубки, соответствуют всем европейским стандартам. При этом они просты в возведении, а здания получаются крайне прочными, и обладающими прекрасными тепло- и звукоизоляционными свойствами.
4. Технология ЛСТК
Эта техника строительства была позаимствована из рынка быстровозводимых объектов коммерческой недвижимости. ЛСТК расшифровывается как легкие стальные тонкостенные конструкции.
Это несложная технология сборки каркаса здания из стальных конструкций, позволяющая значительно ускорить темпы стройки любых объектов: как коттеджей, так и таунхаусов.
Вся конструкция соединяется между собой при помощи саморезов, поэтому необходимости в спецтехнике и такелажном оборудовании здесь нет. А это значит, что себестоимость возведения таких зданий — минимальная.
Однако застройщики редко используют ЛСТК при строительстве жилых зданий. Дело в том, что прочность таких конструкций рассчитана максимум на 15-20 лет. Тем не менее, есть покупатели, которых это не смущает, а в Подмосковье уже построено несколько поселков из стальных конструкций.
Конечно, есть и другие технологии строительства таунхаусов, но мы постарались привести наиболее популярные и интересные из них.
Есть ли разница в стройке таунхауса и коттеджа?
Итак, мы уже убедились, что таунхаусы строятся, в принципе, из тех же стройматериалов и по тем же технологиям, что и коттеджи. С той лишь разницей, что это, по сути, один длинный дом, в котором каждая секция разделена от другой стеной, имеет отдельный вход и свои инженерные системы.
Однако строительство таунхаусов обходится намного дешевле индивидуальных домов? Все дело в следующем:
Вот почему себестоимость и цена таунхаусов, как правило, получается в 1,5-2 раза дешевле коттеджей, построенных по соседству.
От чего зависит стоимость строительства таунхаусов?
Вывод
Формат сблокированных малоэтажных зданий (таунхаусов или таунов, и их производных — дуплексов, квадрохаусов) с каждым годом становится все более популярным в России, и не только среди частных и небольших застройщиков, но и девелоперов целых микрорайонов и коттеджных поселков.
Причина популярности проста — такое строительство позволяет получить большую прибыль, чем при строительстве коттеджей, при более низкой себестоимости. А для покупателей — это возможность получить более доступное и комфортное жилье, чем квартира, причем по более низкой цене за квадратный метр.
Более подробно ознакомиться с другими преимуществами и особенностями таунхаусов вы можете на страницах нашего сайта. Если вы рассматриваете приобретение такой недвижимости, мы будем рады проконсультировать вас по всем предложениям в Подмосковье.
Строительство дома
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.