Долевое строительство: что нужно знать? Закон о долевом строительстве
Долевое участие получило в России широкое распространение. Компании привлекают инвесторов, на их средства строят дом, который затем переходит в собственность последнему. Таким образом можно купить квартиру в рассрочку и погасить долг до завершения строительства. Но это еще не все возможности, которые предоставляет долевое строительство. Что нужно знать об этом процессе сторонам сделки, на что обращать внимание – читайте далее.
Нюансы
В теории все просто и понятно, но в СМИ данный процесс освещается в негативном ключе. Почему так происходит? Интересы сторон сделки защищены Законом «О долевом строительстве», который был принят еще в 2004 году. Он ввел жесткие требования к застройщикам. На данный момент это единственный нормативный документ, регулирующий долевое строительство. Что нужно знать клиенту при заключении договора?
Застройщик и объект сделки. Если компания уже долго функционирует на рынке, имеет ряд реализованных объектов, то ее можно рассматривать в качестве партнера по договору. Связываться с непроверенными организациями, особенно людям, которые заключают сделку впервые, не стоит.
Закон «О долевом строительстве» № 214 действует в отношении только одноименных договоров. Другая формулировка недопустима. Если застройщик предлагает подписать «Договор инвестирования», то он пытается избежать распространения требований таких нормативных актов: закон «О долевом строительстве», ФЗ «О защите прав потребителей».
Прежде чем удостоверять документы, попросите компанию предоставить разрешение на строительство, выясните, где размещена проектная декларация, и ознакомьтесь с ней. По законодательству, наличие публикации является обязательным требованием к застройщику.
Договор долевого строительства считается заключенным с момента госрегистрации. Иначе он будет считаться недействительным. В бумаге должно содержаться описание объекта, срок передачи, стоимость и порядок расчетов, гарантия.
Проверяйте документы
ФЗ предусмотрено, что привлечь средства компания может только после получения разрешения, публикации проектной декларации и регистрации права собственности. Если хотя бы одно из этих условий не будет соблюдено, гражданин может требовать возврата денег с процентами. Они рассчитываются по двукратной ставке рефинансирования. По договору, компания должна в оговоренный срок построить объект недвижимости, а после получения разрешения из госорганов на ввод в эксплуатацию передать его участнику сделки. Другая сторона обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект (при наличии разрешения).
Письменный договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован. Только после этого он вступит в силу. Перед подписанием документов гражданин имеет право ознакомиться с такими бумагами:
— учредительные документы застройщика;
— свидетельство о госрегистрации;
— справка о постановке на учет в налоговую;
— утвержденные годовые отчеты за три последних периода осуществления предпринимательской деятельности;
Повышение безопасности сделки
С 2014 года начинает действовать норма ФЗ «О страховании ответственности застройщиков», которая распространяется на долевое строительство. Что это значит? В случае неисполнения обязательств или банкротства компании человек сможет вернуть деньги. При госрегистрации документов застройщик должен предоставить договор страхования ответственности или поручительства. Ранее была предусмотрена возможность предоставления залога в качестве обеспечения сделки.
Нюансы страховки
Договор заключается в пользу выгодоприобретателя – гражданина или юридического лица, чьи денежные средства привлекались для строительства.
Страховой случай – полное или ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, которое подтверждено решением суда.
Срок действия документа аналогичен тому, который указан в договоре долевого строительства. Но выгодоприобретатель может получить возмещение даже через два года после истечения срока передачи помещения.
Минимальная страховая сумма рассчитывается на основании стоимости жилья. Но она не может быть меньше его рыночной цены.
Вот как обеспечено долевое участие в строительстве. ФЗ также предусматривает такой порядок расчетов:
1. Был заключен договор поручительства. Если застройщик не выполнил свои обязательства или не предоставил вразумительного ответа в оговоренный срок, то клиент может обратиться с соответствующим требованием к банку-гаранту.
2. Сделка была обеспечена договором страхования. Выгодоприобретатель должен обратиться в компанию или общество взаимного страхования (ОВС) в указанные сроки исковой давности на предмет залога. Законом оговорено, что выплата должна производиться не позднее чем через тридцать дней с момента предоставления документов. При этом наличие задолженности застройщика перед страховой компанией не имеет значения. Данное постановление действует только на договора, заключенные после 2013 года.
Способы обеспечения обязательств
Мы уже рассмотрели, какими способами (по законодательству) клиент может вернуть потраченные средства. Однако наличие данного пункта в договоре не гарантирует выплаты компенсации. В документ можно вписать разные условия и оговорки, с помощью которых можно затянуть время выполнения обязательств. И все эти «если» могут не выходить за рамки закона.
Когда строительство ведется медленно или долго не начинается, клиент может, не дожидаться срока сдачи, потребовать расторгнуть документ в суде. Такая возможность предусмотрена, если:
1) имело место прекращение или приостановление строительства дома, в состав которого входит долевой объект, при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что в предусмотренный документом срок объект не будет передан участнику сделки;
2) имеются существеннее изменения в проектной документации, в том числе значительная коррекция размера долевого объекта;
3) наблюдается уменьшение или увеличение общего количества квартир, входящих в новый дом.
Еще что нужно знать про долевое строительство?
Дата сдачи объекта в эксплуатацию должна быть четко прописана (например, «не позднее 15.10.14»). Очень часто застройщики используют рекламную фразу: «в IV квартале 2014 года». Данная формулировка некорректна. По истечении двух месяцев от указанной даты дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого строительства. Нужно только отправить письменное уведомление. Застройщик обязан в течение 20 календарных рабочих вернуть полученные деньги на счет клиента и уплатить ему штрафные санкции. Или внести эту сумму на депозит, который открыт на имя дольщика.
Общая стоимость квартиры, указанная в документах, рассчитывается из цены за квадратный метр жилья, умноженной на площадь помещения. Эти цифры тоже должны быть расписаны. Стоит также обратить внимание на описание параметров жилплощади: место расположения, этаж, адрес, площадь, количество комнат. Гарантийный срок на построенную квартиру – 5 лет.
При изучении документов стоит обратить внимание, с какого момента дольщик должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные расходы. Если данный пункт отсутствует, то обязанность возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры, а не ввода в эксплуатацию.
Проблем не избежать?
Иногда застройщики специально «забывают» включить какой-то из пунктов в документ. Но у клиента могут возникнуть материальные потери даже в том случае, если правильно оформлен договор «Долевое строительство». Что это значит? Застройщик может уступить права собственности другому юрлицу. В этом случае он продаст ему практически по себестоимости права на все квартиры. Затем фирма-посредник по рыночной цене переуступает их дольщикам. На первый взгляд, проблем быть не должно. Однако, в случае возникновения риска недостроя или банкротства застройщика, дольщик может предъявить претензии на основании суммы, указанной в договоре. Но квартиры были проданы по себестоимости, а не по рыночной цене.
Еще одна распространенная схема
Регистрация договоров долевого строительства отсчитывает момент их вступления в силу. Но очень часто заемщики используют другую схему. Они предлагают подписать предварительный договор. В нем содержатся практически те же пункты, что и в основном, кроме информации о вступлении его в силу. Такие документы не подлежат обязательной госрегистрации. При этом стороны приходят к устному соглашению о том, что второй участник сразу выплачивает все деньги за квартиру. Застройщик обязуется заключить основной договор долевого участия в строительстве когда-то в будущем. Дольщик уверен, что сделка оформлена корректно. Но данная «серая» схема только выводит документ из-под действия закона.
А вот еще один популярный маневр. Застройщик заключает с покупателем договор, предметом которого указывает не обязательства передачи собственности дольщику, а что-то другое: финансирование инвестиционной деятельности, уступку права требования помещений и тому подобное. То есть вся суть документа определяется его содержанием. Но по иску дольщика суд может признать его недействительным, так как по факту документ создан с целью ухода от ответственности по закону № 214.
Договор считается вступившим в силу только после внесения его данных в Росреестр. Принимать деньги до этого момента застройщик не имеет права. А значит, и в документе должен быть прописан этот момент. Верить утверждениям сотрудников о том, что документы будут зарегистрированы «всей кучей» потом, но деньги на строительство нужны уже сейчас, не стоит. В редких случаях такие заверения соответствуют действительности. Передача в Палату каждого документа по-отдельности занимает много времени. Но клиента могут и обмануть. Поэтому лучше перестраховаться и подождать, пока будет зарегистрирована сделка на долевое строительство. Застройщик может настаивать на предоплате. Но в таком случае попросите показать договор по данному объекту, который был заключен по аналогичной схеме. Зарегистрированный документ имеет штамп, печать, подпись ответственного лица Росеестра и номер. Если сделка была оплачена средствами из ипотеки, то об этом должна свидетельствовать печать об обременении.
Часто застройщики сами не хотят обходить закон и получать средства до оформления документов. Но в таком случае им нужны дополнительные гарантии. Например, открытый аккредитив в банке. На него клиент вносит средства в момент подписания договора. Но застройщик получит к ним доступ только после того, как долевое участие в строительстве дома будет зарегистрировано. Эта мера одновременно гарантирует платежеспособность клиента и позволяет соблюдать нормы законодательства.
Принятие объекта у застройщика
Что нужно знать о долевом строительстве на этапе сдачи квартиры в эксплуатацию?
Во-первых, к этому процессу следует относиться обдуманно. Все вопросы выяснять до подписания документов. Все выявленные недостатки нужно письменно отразить в акте несоответствия объекта. Обязательства застройщика по закону считаются исполненными с момента подписания документа приема-передачи помещения. Участник имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков или уменьшение цены сделки. Если дефекты были выявлены уже в процессе эксплуатации, то застройщик обязан компенсировать клиенту их устранение.
Во-вторых, не поддаваться на уговоры. Ниже представлены самые распространенные схемы действия застройщиков, которые направлены на оказание давления на клиента:
— просят подписать бумаги, уверяя, что все неполадки будут устранены потом;
— утверждают, что составят «другой акт», в котором будут отражены все претензии;
— угрожают, что, в случае нарушения сроков оформления документов, клиент должен будет уплатить штраф за неприятие объекта.
Грамотная помощь
Существует масса нюансов, на которые нужно обращать внимание. Поэтому лучше обратиться за помощью к специалисту, который знает, как правильно оформить документы на долевое строительство, что нужно знать и учитывать на каждом этапе сделки. Профильные специалисты оказывают помощь в таких направлениях:
Вывод
Приобрести квартиру на первичном рынке можно, оформив долевое строительство. Что нужно знать участнику сделки? Много нюансов. Начиная с правил выбора адекватного заемщика и заканчивая особенностями заполнения акта приема-передачи. Поэтому лучше воспользоваться услугами опытного адвоката, который будет сопровождать клиента на всех этапах сделки.
Фундаментальные изменения в долевом строительстве, что нужно знать дольщику?
С 1 июля 2018 года вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства и смежных нормативных актов: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Разбираем, какие изменения произойдут на рынке недвижимости и как теперь по-новому оформлять документы на долёвку.
Рынок строительства станет для дольщика безопаснее, а на рынке строительства останутся крупные игроки
1. Кто такой застройщик для долевого строительства с 1 июля 2018 года?
Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Кроме того, застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».
Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект, для которого застройщик является дочерним обществом. т. е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.
2. Вправе ли застройщик осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство?
Да, вправе, но есть ограничения.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:
Однако застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС». Более того, для застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.
(!) Это означает, что застройщик должен оставаться в рамках одного проекта — будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.
3. Каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?
Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:
1. Исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
2. Размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
3. Соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:
3.1. Наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
3.2. Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации, или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем 40% от проектной стоимости строительства;
3.3. Отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.
3.4. Застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
3.5. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков, не превышают 1% от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
(!) При этом данное требование не распространяется на застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 1 июля 2018 года.
3.6. В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
3.7. Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
3.8. У застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 тысяч рублей, т. е. минимальной суммы, необходимой для банкротства юридического лица.
3.9. Руководитель застройщика, собственник компании-застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.
Помимо всех вышеперечисленных требований, застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214-ФЗ.
(!) Кроме того, с 30 сентября 2018 г. застройщик должен соблюдать нормативы финансовой устойчивости.
Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ). Тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 1 июля 2018 г., снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.
4. Новые требования к расчетному счету застройщика
В срок не позднее двух месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т. е. не позднее 1 сентября 2018г., все застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик, и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).
Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.
(!) Уполномоченный банк — это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте.
5. Какие гарантии исполнения обязательств застройщиком предусмотрены на текущий момент?
Гарантией или обеспечением обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:
Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству, решает застройщик в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако с 1 июля 2019г. все расчеты дольщиков с застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке. Данное положение будет применяться к застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 1 июля 2019г.
(!) Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний — застройщиков по-прежнему смогут остаться в тени.
6. Что такое эскроу-счета?
Счет эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.
(!) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.
Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.
7. В чем выгода для дольщиков использования эскроу-счетов?
Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 млн рублей и может быть выплачен только за одну квартиру.
Деньги дольщиков будут переданы застройщику только после окончания строительства. А это означает, что дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.
8. В каком порядке и где застройщик обязан раскрывать информацию о себе?
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ. Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов рос реестра.
9. На какие цели застройщик сможет расходовать денежные средства?
(!) Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в ограниченных случаях. Важным ограничением является то, что застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов (в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники), более 10% от проектной стоимости строительства.
Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, то есть после прекращения контроля уполномоченного банка.
10. Какую деятельность застройщик не вправе осуществлять?
Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.
Послабления для застройщика появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию. Он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.
Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции — еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет, и кредитную линию, и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными.
Немаловажный вопрос, который стоит перед застройщиками, — по какой цене продавать? Ведь деньги дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье, как на строящееся? В свою очередь затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и так далее в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства. Логичный вывод — строящееся жилье приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.
Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании. А на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, есть все овнования считать, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.