С чего начать строительство частного дома (объект ИЖС)
Краткое содержание:
Построить свой дом – задача далеко не легкая, и дело не в отсутствии значительных накоплений. Это объективная причина.
Многих останавливает то, что они не знают с чего начинать строительство дома на своем участке. Пугает разнообразие видов работ, затраты, документы, время, риск совершить ошибку и ее возможные последствия. Нашей целью является предоставить информацию о том, как пошагово выполнить все этапы строительства частного дома своими руками. А окончательное решение остается за вами.
Внимание!
Эта рекомендация исключительно для объектов индивидуального жилищного строительства (частных домов). Для коммерческой недвижимости или многоквартирных домов действуют другие правила.
Что говорит закон
Согласно ч. 3 ст. 48 ГрК РФ объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – отдельно стоящие жилые дома не более чем в три этажа для одной семьи. Для ИЖС предусмотрели упрощенный порядок застройки: застройщик вправе, но не обязан готовить проектную документацию. Для разрешения на строительство нужно только три документа.
Внимание!
Если не соблюсти правила по застройке объектов ИЖС, то дом снесут, а вас оштрафуют.
За незаконную стройку есть два вида ответственности:
За стройку без разрешения на строительство грозит ответственность по ч.1 ст. 9.5 КоАП. Максимальный штраф – 1 000 000 руб.
Незаконную постройку могут снести (ст. 222 ГК РФ). С иском о сносе вправе обратиться собственник участка или прокурор.
Подготовка к строительству дома — пошаговая инструкция
Итак, с чего начать строительство частного дома, чтобы соблюсти все нормы и правила.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) нужен, чтобы получить разрешение на строительство. Чтобы получить ГПЗУ, нужно совершить четыре действия:
Сделать это можно через МФЦ так и через портал госуслуг. Перечень документов, которые нужно приложить к заявлению, а также форму заявления надо смотреть в местных регламентах и на сайтах органов власти.
Чтобы получить разрешение на строительство, нужно совершить четыре действия.
К заявлению нужно приложить три обязательных документа:
Подробные требования к схеме устанавливают региональные нормативные документы.
Если собираетесь строить или реконструировать объект ИЖС в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, то нужно дополнительно описать внешний облик объекта (либо в виде текста или графики).
Описывать внешний облик объекта не нужно, если используете типовое архитектурное решение. Тогда надо указать в заявлении, что используете такое решение.
Внимание!
Упрощенно получить разрешение на строительство можно только на отдельный жилой дом. На таунхаусы и многоквартирные дома упрощенный порядок не распространяется. Таунхаусы строят для проживания более чем одной семьи.
Следовательно, такие дома, как и многоквартирные, не подпадают под понятие объекта ИЖС.
Откажут в разрешении, если заявитель не представил необходимые документы или их неверно составил. Помимо этого, причины отказа указывают региональные нормативные документы. Заявитель вправе обжаловать отказ в суде.
Чтобы построить объект ИЖС, изготавливать проектную документацию дома не обязательно. В отличие от других объектов разрешение на строительство жилого дома выдадут без проектной документации.
Собственник вправе по своей инициативе изготовить проект дома. Для этого нужно обратиться в проектную организацию. Проект дома содержит информацию о строительных конструкциях, материалах, коммуникациях, дизайне.
Проектная документация имеет свои плюсы и минусы. Минус проекта единственный – за него придется заплатить. Цена за типовой проект составляет от 30 000 руб., за индивидуальный – от 300 000 руб.
Плюсов гораздо больше. Проект дома позволит рассчитать затраты, предъявить претензии подрядной организации, рассчитать прочность дома и т. д. Кроме того, если есть проектная документация, собственнику будет проще поставить дом на кадастровый учет. После окончания стройки не нужно будет готовить отдельный документ – декларацию.
Когда строите дом, надо следить, чтобы: разрешение на строительство не истекло – его выдают на 10 лет.
Если не успели построить дом за 10 лет, то разрешение придется продлевать. Для этого нужно подать заявление за 60 дней до того, как истечет срок разрешения. Откажут в одном случае – за 10 лет не начали строительство.
Если продадите участок, то разрешение на строительство и срок его действия сохранятся для нового собственника. Когда определяют количество этажей, то считают все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.
Внимание!
Нельзя построить как объект ИЖС, например, трехэтажный дом с мансардой и подземным гаражом. Надзорные органы посчитают, что это пятиэтажный дом.
После того как дом построили, нужно оформить собственность. Как это сделать, читайте в моей следующей публикации.
Мой загородный дом
блог о жизни за городом с детьми, поделки своими руками, юридические вопросы
Итак, вы решили строиться: 7 шагов к началу строительства дома
Я люблю читать статьи на тему сада, дома, хозяйства и всего такого прочего на зарубежных сайтах. Мне кажется, что тамошняя жизнь несколько отличается от нашей, и поэтому я нередко нахожу там какие-нибудь свежие и неожиданные для меня мысли и интересные идеи. Поэтому, получив на днях разрешение на строительство на нашем новом участке, я решила посмотреть, о чем же советуют поразмыслить зарубежные архитекторы на этапе: “начало строительства дома”.
По материалам статьи So You Want to Build: 7 Steps to Create a New Home
Курсивом – примечания переводчика 🙂
Итак.
Строительство ли нового, реконструкция ли существующего строения, создание нового дома – это путешествие внутрь самого себя: кто вы есть, чего вы хотите, как и где вы мечтаете жить. Это шанс определиться с вашим отношением к миру, к вашей семье и к себе самому. Создание дома – это больше, чем постройка “трех спален и двух санузлов”. (Немного пафосно, но мне нравится)
Как в любом путешествии, вам нужно провести некоторые исследования и составить план. Вам нужно осознать, каким будет конечный результат, и сколько это будет стоить.
Давайте посмотрим на этапы создания дома. В хронологическом порядке.
.
С чего начать строительство дома? Помните, что однажды сказал архитектор Чарльз Мур: “Если вы достаточно сильно этого хотите, просто сделайте это. Переплетите ваш жизненный опыт с вашими мечтами и создайте исключительно ваше, уникальное место. Ключевой момент – это ваше отношение и интерес к тому, как строится дом и какой образ он придаст вашей жизни.”
1. Ставьте цели.
Создание нового дома для самого себя – это формулирование целей и постановка задач для достижения этих целей. Вам нужно ответить на массу вопросов, чтобы четко поставить эти цели.
Формулирование целей должно учитывать потребности обоих полушарий вашего мозга, поэтому список целей должен включать и практическую часть, и эмоциональную. Они обе важны, и все эти потребности должны быть учтены, чтобы результат оказался на высоте.
Вопросы, на которые нужно ответить еще ДО этапа “начало строительство дома”:
2. Определение бюджета
Поскольку достижение любой цели требует определенного бюджета, мы включаем его отдельным пунктом. Конечно, разрабатывая свой бюджет, вы начинаете с того, что в целом вы можете себе позволить, и как стоимость вашего дома вписывается в ваши долгосрочные финансовые планы. Когда дело доходит до деталей, включите все, что входит в этот проект: стоимость земли, налоги и платежи, расходы на дизайн и коммуникации, возведение дома и обустройство участка, а также мебель и внутренняя отделка.
И не забудьте заложить приличную сумму на непредвиденные обстоятельства. Как в любом большом проекте, случиться может всякое, и на дороге из пункта А в пункт Б может оказать объезд, и не один. Убедитесь, что эти препятствия не приведут вас к полному разорению.
Для разработки бюджета удобно пользоваться программами вроде Excel, поскольку они позволяют вносить изменения по мере того, как продвигается ваш проект.
3. Найдите землю или старый дом под реконструкцию.
Где вы хотите жить? Как вы хотите жить? Что вы ищете? Может быть, вы мечтаете о домике в горах или с видом на берег моря, но сейчас это недостижимо по финансовым и другим причинам. Неважно, может быть, у вас получится чуть позже. На сегодняшний день – это ближайший пригород с хорошей школой, или что-нибудь еще в этом роде. Главное, найдите местечко на карте, которое вы назовете своим, и где вы построите свой собственный дом. И это не обязательно будут несколько гектаров земли, где не ступала нога человека. Может быть, это просто дом, старый и усталый, слегка неухоженный. И он нашептывает вам, что он очень хочет приютить вон ту технику цвета авокадо, и вон тот мохнатый ковер, и те окна, и вы знаете, что вы именно тот человек, который может все это осуществить.
Поэма просто, а не инструкция! 🙂 Что касается выбора места для жизни, то мы писали об этом вот здесь. Домик в результате мы купили не идеальный для наших нужд, но за эти годы он значительно к этому идеалу приблизился. О выборе места, при этом, мы ни разу не пожалели с самого начала. А уж новый дом мы будем строить по всем правилам.
.
4. Соберите команду
Хотя вы, возможно, думаете, что справитесь с этим делом в одиночку, работа с командой настоящих, надежных профессионалов – это лучший подход. В конце концов, вы же не представляете сами себя в суде.
Вот тут наши реалии несколько отличаются от их. Я, например, неоднократно представляла сама себя в суде, составляла самостоятельно исковые заявления, присутствовала на заседаниях и так далее, с переменным успехом, но в конце концов решения выносились в мою пользу. По той простой причине, что нанять адвоката мне не по карману. Так и в случае с домом, мы бы рады были бы прибегнуть к услугам профессионалов, но это слишком дорого. Поэтому мы сами себе архитекторы-строители-инженеры. Не от хорошей жизни, но в принципе справляемся. Хотя “настоящие, надежные профессионалы”, конечно, сделали бы все это лучше. Поэтому если у вас есть возможность их нанять – делайте это!
Архитектор и подрядчик (если не два в одном лице) станут самыми важными членами вашей команды. Эти люди станут вашими гидами, психотерапевтами, адвокатами и консультантами на протяжении всего вашего путешествия по созданию дома. И, как всегда бывает с профессионалами, верные советы приведут к тому, что это путешествие будет и более приятным.
Когда вы отправитесь в путешествие, которое называется “начало строительства нового дома”, вы, возможно, захотите увеличить число членов вашей команды. Дизайнер кухни и ванной, может быть, дизайнер интерьера (о как! это разные люди, оказывается! 🙂 ). Конечно, ландшафтный дизайнер, приглашение которого не следует оставлять напоследок, когда деньги уже закончились – вы захотите создать прекрасный сад, который будет должным образом дополнять ваш дом.
.
5. Планируйте, планируйте и еще немного планируйте.
Каждый большой проект, над которым я когда-либо работал, в этом пункте схожи. Заказчик, будь то частное лицо, корпорация или государственная организация, четко осознавали важность детального планирования объекта до начала строительства. Они понимали, что передвинуть стену на бумаге гораздо дешевле, чем двигать ее после того, как она построена. Поэтому начните с четкого, детального плана.
Этот пункт, насчет планирования, очень сильно перекликается с пунктом 1 о жизненных целях. С целями в общем плане вы определились, пора добавить немного конкретики. А точнее, много 🙂
Кстати, мы этот этап с новым домом уже прошли, и что у нас получилось, можно посмотреть здесь
Сколько человек в вашей семье сейчас и сколько планируется через 10 лет? Что планируете делать с домом в связи с изменением количества постоянно проживающих членов семьи? Будете ли вы в состоянии обслуживать и финансировать дом того размера, который планируете построить?Какие хобби есть у вас и других членов вашей семьи? Отводить ли для них отдельное помещение или можно обойтись? (У меня сын мечтает о барабанной установке, и я уже жалею, что у нас нет отапливаемого гаража 🙂 )
.
Может быть, вы планируете начать работать удаленно, и тогда вам необходим кабинет? Часто ли у вас будут собираться в холодное время большие компании, и нужна ли для этого огромная гостиная? Часто ли ваши гости будут оставаться ночевать, и нужна ли вам отдельная гостевая комната, или можно предусмотреть спальное место в гостиной или том же кабинете? Планируете ли вы выращивать тонны овощей и консервировать их? Заведете ли большую грязную собаку? Будете ли регулярно заниматься на тренажерах? И так далее, и тому подобное.
.
С одной стороны, кажется, что можно построить все. раз уж начали, а с другой, лишние комнаты нужно будет отапливать, не говоря уже о том, что на их строительство тоже понадобятся деньги, а их, как известно, всегда мало. Но и мучиться всю жизнь, не зная, куда же сложить очень нужные электроинструменты, или доставать из кладовки и раскладывать каждый день любимую швейную машинку, вместо того, чтобы предусмотреть для нее уголок, а то и комнатку – тоже неправильно. На этапе планирования очень желательно предусмотреть все-все-все. Это невозможно, конечно, но нужно стремиться к этому идеалу. Наша статья о том, какие бывают комнаты, помимо спален и гостиной – вот здесь, выбирайте 🙂
Помимо функционала надо подумать и о душе, конечно. Какой стиль вам близок? В каком интерьере вы будете чувствовать себя счастливым? Домик в деревне из бревна снаружи и внутри? Современный минимализм? Альпийское шале? Северный модерн? Естественно, интерьер должен соответствовать экстерьеру. А в идеале, и забор, и сад, и беседки должны сочетаться по стилю с домом.
.
Башенки и балконы? Подвал и чердак? Широкие подоконники для чтения и каморка под лестницей? Французские окна? Любой каприз!
6. Примите неизбежное.
Вы разработали планы, получили разрешения, решили вопрос с финансированием. Все, что осталось – построить дом. Вы все предусмотрели, так что все должно пойти по накатанной. Очень просто, правда?
Странно, но может случиться всякое. Это данность. То, как вы и ваша команда будете реагировать на разные неожиданности и загвоздки, очень важно. Мой совет: оставайтесь спокойным, не теряйте чувства юмора и обращайтесь к своей команде, чтобы решить вопрос. (Предполагается, что команду вы выбрали надежную, и они к моменту начала строительства уже знают вас как облупленного, знают, чего вы хотите, и какими примерно средствами располагаете, а значит, если они профессионалы своего дела, они действительно смогут помочь решить любые возникающие проблемы)
Совет, как не сойти с ума во время строительства дома.
Не изменяйте своих решений. Как только вы приняли все решения, которые должны были, выбрали окончательный вариант, не уходите от него! Да, вас будут соблазнять новые идеи и новые изобретения, но помните, что когда строительство уже начато, любое отклонение от намеченного плана будет стоить вам больших денег, времени и, возможно, нескольких визитов к психотерапевту. (Наши люди к психотерапевтам не ходят, но у них есть другие способы снять стресс, не всегда полезные для здоровья)
7. Наслаждайтесь своим новым домом.
Вы хорошо потрудились и потратили изрядную сумму, чтобы создать ваш новый дом, так что получайте удовольствие по полной. Наслаждайтесь тем, как падает в комнату солнечный свет, и как он меняется от сезона к сезону. Находите неожиданные уголки, чтобы пообщаться с семьей. Наблюдайте, как это место придает форму вашей жизни, и как оно делает вас тем человеком, которым вы хотите быть. (Последняя фраза может показаться странной, но она мне нравится, я ее понимаю и согласна с ней. Ощущение жизни очень меняется, когда вы переезжаете в свой собственный дом. Особенно, если он с любовью спланирован и сотворен)
В конце концов вы будете удивлены, насколько ваш новый дом больше, чем просто набор из гостиной, спален, ванных и так далее. Это место, которое вы можете назвать домом и сделать его исключительно вашим.
Мы строим дом своими руками и уже прошли этап планирования. Как это было, по шагам – здесь. Стройка в полном разгаре. Почитать о ней можно здесь.