На что обратить внимание при покупке участка. Личный опыт.
Для многих стройка начинается с покупки участка. Сегодня хочу поговорить о покупке и на что обращать внимание исходя из своего опыта и опыта многих моих знакомых. Постараюсь указать наиболее важные, на мой взгляд, моменты, на что стоит обратить внимание.
Расположение участка.
Мне в комментариях часто пишут, типа:
В общем, нужно решить, что важно экология или близость к городу.
Так же пишут насчет детей – как их возить в школу, на кружки и т.д..
У меня так получилось, что с участка, что с любого конца города мне ехать примерно одно время, так что я не особо переживаю на этот счет.
Нужно учесть, как будете добираться до работы, в садик, школу и т.д..
Соседи.
Окружение должно быть вашего уровня. Среди одноэтажных избушек строить особняк или наоборот в элитном КП простенькую дачу.
Иногда мне вообще не понятно, для чего люди покупают участки возле города за нормальные деньги, а потом строят что-то типа дачных домиков.
И дело не только в самом доме, но и определенном уровне соседей. Если для одних прибухнуть и врубить музон на всю деревню – норма и повлиять никак не сможешь, то другие ведут себя более разумно.
Так что при выборе участка обращайте на то, что строят соседи, как жильцы относятся к окружающей участок территории, дорогам и т.д..
Коммуникации.
Минимум должна быть возможность подключить электричество и желательно, чтобы было 15 кВт. Лучше, если уже будет все подключено.
Если участок очень нравится, то остальные коммуникации менее важны. Канализацию и воду можно самому сделать.
Можно и без газа дешево топить свой дом. Для этого можно поставить тепловой насос, топить дешевым ночным тарифом и т.д.. Просто надо до стройки понимать, что газа не будет и строить исходя из этого.
Вот мои расходы при отоплении ночным тарифом.
Следует все уточнить и взвесить. Может оказаться так, что идеальный для вас участок будет только с электричеством, но и стоить будет дешевле, а на разницу в стоимости участка с газом поставите тепловой насос или вас устроят счета за отопление электричеством.
Строения на участке.
Желательно минимальное наличие строений, в идеале пустой или с бытовкой.
Никаких недостроев и фундаментов.
Никто не скажет, как строилось, какие нормы соблюдались и т.д., одним словом – кот в мешке.
Важно понимать, что участок покупается под потребности вашей семьи и вы будете воплощать на нем свою мечту и ничего не должно мешать вам ее осуществить.
Дороги.
Если не хотите, чтобы любой дождь мешал заезду авто на участок, то дороги должны быть нормальными, иметь дренажную канаву.
Хотя все зависит от участка, если очень понравился, то возможно, имеет смысл сделать дороги самим. Надо все взвешивать.
Только учтите, что соседей будет трудно уговорить, а многим и так нормально будет, а если вдоль дороги еще есть пустые участки, то шансы скинуться с соседями снижаются.
Немаловажную роль играет ширина дорог.
Когда не было соседа напротив, то ко мне много разной техники заезжало. А прошлой весной заказал доставку колец манипулятором, и он не мог заехать, т.к. места не хватало, хотя миксеры с бетоном и камазы с песком заезжали. Все взвешивайте до покупки.
Так же учтите план развития дорог.
Знаю одного человека на форуме, который вначале покупал себе участок с видом на поле и лес, а потом этот вид испортил коттеджный поселок. Вот его история:
Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов
Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов
Если вы мечтаете о собственном доме или даче, или просто хотите вложить деньги, то можно буквально «зарыть» их в землю — купить участок. Как определить, что продавец чист перед вами и вы получаете эту землю законно? Где и когда регистрировать сделку? Рассказываем.
Выбираем тип участка
Землю нужно выбирать исходя из того, что вы планируете на ней делать. Все земли, государственные и частные, принадлежат к определенной категории, которая указана в кадастровом паспорте участка. Есть категории, которые позволяют жить на участке и вести личное хозяйство, а есть категории, пригодные, например, только для промышленного использования. В этот раз поговорим про земли для личных нужд, а про промышленные расскажем в другой статье.
Определитесь, для чего вам земля. Чтобы разбить садик и выращивать овощи или для строительства? В обоих случаях вам подойдут земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов/поселений.
Земли населенных пунктов делятся на две категории: под ИЖС и для общего пользования.
ИЖС — земли для индивидуального жилищного строительства. На таком участке можно построить жилой дом и прописаться в нем.
Также учтите, что садовые земли не подразумевают круглогодичного проживания, и это может стать проблемой, если вы планируете жить в доме на такой земле: дороги зимой не чистятся, могут отключить электричество, сложно провести газ.
Определяемся с деньгами
Участки, предназначенные для ИЖС, можно покупать в ипотеку и в кредит. Садовые участки труднее предоставить как залог, поэтому банки менее охотно дают деньги на такую покупку.
Стоимость участка зависит от расположения, наличия коммуникаций или построек, инфраструктуры или планируемой инфраструктуры. И от жадности продавца, конечно. Очень дешево обычно продаются «проблемные» земли, которые принадлежат формально продавцу, но фактически документы давно утеряны и на их восстановление нужны деньги, время и адвокат. Также максимально быстро и дешево люди стараются сбыть участки, на которые претендует кто-то еще — например, наследники бывшего владельца.
Подбираем участок
Часто покупатели стремятся купить землю в красивом месте или поближе к озеру, не задумываясь о том, смогут ли они построить на этом участке дом, будут ли трудности с подъездом зимой. Но есть несколько правил, которые сильно упростят вам жизнь:
Покупаем землю
Прежде, чем заплатить деньги, нужно проверить участок.
Если все документы в порядке, можно подготовить договор купли-продажи, подписать его, оплатить пошлину и с полным пакетом документов приехать в Росреестр — все сделки по покупке и продаже земель регистрируются там.
Какие документы вам понадобятся
📑 паспорта покупателя и продавца;
📑 договор купли-продажи с подписями покупателя и продавца, в 4 экземплярах;
📑 акт приема-передачи участка с подписями сторон;
📑 квитанция об уплате госпошлины и ее копия;
📑 если продавец состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги;
📑 заявление о регистрации.
Когда подадите документы, получите расписку от МФЦ или отделения Росреестра о том, что документы приняты и сделка состоялась. Через несколько дней (об этом вам скажет сотрудник МФЦ или Росреестра) вы придете и заберете новое свидетельство о собственности — с вашими данными.
Рассчитаться с продавцом вы можете как банковским переводом, наличными деньгами непосредственно в день сделки, либо с помощью банковской ячейки. Если берете землю в кредит, с продавцом расплатится банк — полностью или частично.
Памятка покупателю
☝ Для строительства жилого дома и постоянного проживания подходят земли ИЖС, для дачи — земли ЛПХ.
☝ Перед покупкой участка запросите выписку из Росреестра и кадастровую выписку: так вы узнаете, не находится ли земля под арестом или в залоге, нет ли других юридических сложностей, которые мешают ее оформить.
☝ Выбирая участок, ориентируйтесь не только на красивый вид и близость к городу, но и такие «скучные» штуки, как фактические размеры, ровность грунта, глубину грунтовых вод, тип почвы. Здесь вам помогут специалисты: геофизики, гидрогеологи, маркшейдеры.
На что обращать внимание при покупке земельного участка, какие вопросы задавать?
Покупка участка земли подразумевает значительные денежные вложения, поэтому важно предусмотреть все возможные проблемы, связанные с такой покупкой, и не допустить их.
Необходимо уделять внимание различным юридическим мелочам, чтобы не понести впоследствии большие убытки. Многое зависит от того, с какой целью приобретается земельный надел.
Особенности покупки участков различных категорий земли
Категории земель в Российской федерации, согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ, представлены следующим образом:
Исходя из цели, для которой покупается земельный участок, необходимо выбрать категорию земли, к которой будет относиться такой участок.
Покупка земли для дома – что нужно проверить
Если земельный надел приобретается физическим лицом с целью строительства жилья, то, в первую очередь, такому лицу необходимо спросить продавца о причине, по которой последний решил продавать данный надел земли.
Далее нужно проверить следующие моменты:
При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство).
Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.
Также существуют ограничения на возведение зданий в зависимости от 
землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света.
Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна.
В юридической практике нередки случаи, когда гражданин продаёт земельный надел, а спустя некоторое время обращается в суд с требованием вернуть его участок земли. Позже выясняется, что продавец страдает острыми нарушениями памяти.
Покупка земли для занятия сельским хозяйством
Наделы, относящиеся к категории сельскохозяйственных земель, имеют важные правовые особенности.
Покупатель должен помнить, что на данных земельных наделах он будет обязан производить различную сельскохозяйственную продукцию — выращивать плодовые деревья и кустарники, овощи, злаковые или кормовые культуры, заниматься разведением домашнего скота — в зависимости от подкатегории данного земельного надела.
Существуют следующие основные подкатегории сельскохозяйственных земель:
Важно помнить, что преимущественным правом приобретения сельскохозяйственных 
земель являются органы федеральной, региональной или муниципальной исполнительной власти, согласно Федеральному закону № 101 от 24.07.2002.
Продавец обязан предложить вышеуказанным органам власти купить землю в первую очередь, если государство откажется от покупки, или никак не отреагирует в течение месяца, то продавец может продавать земельный надел третьим лицам в течение 12 месяцев.
Если покупатель планирует построить дом на сельскохозяйственной земле, то он должен учесть, что строительство жилья возможно не на всех подкатегориях земель для сельского хозяйства. Земельные наделы подкатегории ЛПХ подразумевают возведение жилого дома только в том случае, если данные наделы примыкают к границам ближайшего муниципального образования.
При покупке стоит учесть, что жилой дом также можно возводить на землях для садоводства, КФХ и дачного строительства.
Земля для промышленности — особенности покупки
Промышленные земли в РФ могут приобретать в собственность и юридические, и физические лица. Такие земли приобретаются, в основном, для строительства промышленных объектов бизнеса (сборочных цехов, складских помещений и др.).
При покупке участков, относящихся к категории земель для промышленности, следует обратить внимание на некоторые важные моменты:
Возведение различных промышленных коммуникаций требует больших затрат, поэтому их отсутствие (или ненадлежащее состояние) на участке земли для покупателя-бизнесмена нежелательно.
Если земля для промышленности располагается в непосредственной близости от населённых пунктов или охраняемых заповедников, то покупателю необходимо учитывать соответствующие ограничения на типы производства, которые он может осуществлять на такой земле как бизнесмен.
Важным аспектом для покупателя является корректность перевода покупаемой земли 
для промышленного назначения в данную категорию.
Это особенно важно при покупке земель в Московской области, где стоимость промышленных участков земли очень высока, и распространена практика перевода сельскохозяйственных земель в промышленные земли для последующей продажи.
Нередко такой перевод происходит с рядом нарушений, которые могут привести впоследствии к судебному оспариванию прав на осуществление промышленного производства на таких наделах.
Документация для земель промышленного назначения, помимо документа о регистрации права собственности и кадастрового паспорта, может также включать в себя:
Как правило, для такой проверки покупатель обращается к услугам специальных юридических контор.
Покупка квартиры за наличный расчет требует совершения определенных действий для вашей безопасности.
Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.
Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.
Возможные риски и подводные камни
Покупка земли для любых целей сопровождается определёнными рисками и подразумевает оборот значительных денежных сумм.
Существуют общие правила безопасности, которые необходимо соблюдать покупателю, чтобы минимизировать риски при совершении земельных сделок:
Покупателю следует получить информацию из открытых источников о возможных планах муниципальных властей или крупного бизнеса на территории, где расположен участок, подлежащий покупке.
При покупке земельного надела для строительства жилья и/или возведения каких-либо сооружений следует знать, что, если через данный надел земли проходит газопровод высокого давления, то строительство любых зданий запрещено в диапазоне до трёхсот метров по обе стороны от пролегания газопровода.
Аналогичные правила (с другими расстояниями) действуют для других типов подземных коммуникаций, но на практике, пролегание подземной коммуникации любого типа делает невозможным любое строительство на территории такого надела земли.
Нередки случаи, когда старый дачный посёлок местные власти собираются перевести в земли другого назначения, например, использовать для многоэтажного строительства с целью расширения города. Владельцев земельных наделов в таких случаях переселяют в отдалённые места, то есть покупатель может внезапно оказаться владельцем совсем не того участка, который он выбирал и покупал.
Чтобы избежать подобных казусов, нужно обратиться в муниципальные органы власти и запросить градостроительные проекты на ближайшие годы – такая информация является открытой.
Кроме муниципальных властей, желать приобрести земли небольшого посёлка могут и 
крупные бизнесмены с различными целями — перевод земли в другую категорию, строительство элитных коттеджей, и т.д.
Противостоять крупному собственнику, зачастую имеющему административный ресурс часто затруднительно, несмотря на право нового собственника не продавать свой земельный надел.
При покупке земли с готовым домом, или для строительства дома в будущем важно иметь в виду, что не всегда можно получить прописку на таком участке. В некоторых случаях (огородные земли и земли ЛПХ) получить постоянную регистрацию можно только через суд.
Итак, покупка земельного надела любого назначения содержит риски, избежать которых поможет тщательная проверка продавца и всех документов на землю. В зависимости от целей приобретения земельного надела необходимо выбрать категорию земли и оформлять договор, учитывая все вышеизложенные моменты, чтобы не понести убытки от сделки.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.