Некапитальное строительство в вопросах и ответах.
В сложных условиях экономической нестабильности, когда бизнес требует увеличения производственных и складских площадей наряду с их быстрой самоокупаемостью, для каждого успешного предпринимателя решающими факторами становятся скорость возведения, низкая себестоимость и возможность экономии при эксплуатации здания. Оптимальным решением, соответствующим требованиям рынка, является некапитальное строительство.
ПРЕЗЕНТАЦИЯ В PDF Некапитальный генподряд
За некапитальными объектами закрепилось ошибочное мнение, что это «времянки», с небольшим сроком эксплуатации, которые подходят лишь для бытовок, павильонов, гаражей или небольших строений сельскохозяйственного или промышленного назначения. Так ли это на самом деле – давайте попробуем разобраться.
Какие объекты считаются некапитальными?
Любые объекты недвижимости относят к разным типам построек в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ. Они могут быть капитальными, линейными (автомобильные дороги,трубопроводы, железнодорожные линиии т.п.) или некапитальными.
Согласно п.10.2 статьи 1, некапитальными считаются сооружения, у которых отсутствует прочная связь с землей, а их конструктивные особенности позволяют осуществлять демонтаж, перемещение и последующую сборку без изменений свойств и характеристик.
Таким образом любое быстровозводимое здание с фундаментом мелкого заглубления (не более 30 см) с применением сборно-разборных металлоконструкций с болтовыми соединениями может быть отнесено к некапитальным. Ведь вне зависимости от функционального назначения и габаритов его можно разобрать, переместить и осуществить монтаж на новом месте.
Какие преимущества у некапитального строительства?
В связи с простотой монтажа и конструктивными особенностями некапитальные здания имеют целый ряд преимуществ по сравнению с капитальными:
Сколько служат некапитальные здания?
Срок службы напрямую связан с функциональным назначением. Если это киоски или павильоны, которые подразумевают частый демонтаж, транспортировку и монтаж на новом месте, то срок эскплуатации составит от 5 до 15 лет. Если строения имеют свойства капитальных сооружений, отвечают всем требованиям генподряда, включая генеральное проектирование, расчет нагрузок, сейсмостойкость и многое другое, то они могут иметь срок службы 50 лет и более. Единственный вопрос, который может возникнуть во время длительной эксплуатации, –замена ограждающих конструкций. К примеру, для тентового сооружения замена самого тента может понадобиться через 15 лет, но это небольшие затраты по сравнению со стоимостью всего строительства. А сами металлоконструкции будут служить десятилетиями.
По каким технологиям можно возводить некапитальные строения?
Технологии могут быть разными. Это ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции), ЛМК (легкие металлические конструкции), арочные ангары, каркасно-тентовые сооружения, блочно-модульные здания. Все, что разбирается благодаря болтовому соединению и не имеет прочной связи с землей – может быть отнесено к некапитальным постройкам.
Какие объекты могут быть некапитальными?
Некапитальными строениями могут быть быстровозводимые здания самого разного назначения: от промышленных, авиационных, складских или сельскохозяйственных ангаров – до спортивных сооружений, жилых малоэтажных зданий и объектов социального назначения. Благодаря квалифицированному проектированию можно возводить некапитальные строения, не менее прочные, надежные и комфортные, чем капитальные постройки. Только гораздо быстрее и дешевле.
Как отличить некапитальный объект от капитального
Кадастровая палата сообщает о внесении в ЕГРН сведений о памятнике Пушкину. Это значит, что Росреестр посчитал его недвижимым имуществом. Напомним, что по определению недвижимого имущества в статье 130 Гражданского кодекса, к нему относится “. все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…”. А также напомним, что памятник Пушкину до 1950 года стоял на другой стороне Тверской улицы.
Иногда наоборот, правообладатели стремятся признать вполне полноценные объекты, вроде контрольно-пропускных пунктов или офисов продаж в жилых комплексах, некапитальными и не подлежащими внесению в ЕГРН.
Это нужно из-за особенностей нашего законодательства: под капитальным объектом недвижимости можно сформировать земельный участок и взять его в аренду или выкупить в собственность без торгов. Отсюда столько учтенных в ЕГРН асфальтовых площадок. И наоборот, если участок уже сформирован, возвести на нем некапитальный объект чаще всего проще, чем получить разрешение на строительство капитального. Кроме того, налоги с движимого и недвижимого имущества взимаются по-разному.
Нет и порядка признания объекта капитальным или некапитальным, или единого документа, который может подтвердить капитальность или некапитальность.
По логике получается, что если объект капитальный, то кадастровый инженер может подготовить на него технический план для постановки на кадастровый учет. А если объект некапитальный, то кадастровый инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ.
На практике для подтверждения некапитального характера объекта могут использоваться:
Признание объекта некапитальным может и постановка его на баланс предприятия как некапитального может быть альтернативой для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Однако не стоит забывать, что у проверяющих органов задача прямо противоположная, чем задача собственника, поэтому нужно быть готовым к тому, что Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы (ГИН) сочтет заключение о некапитальности объекта недостаточным основанием, и вам придется отстаивать свою точку зрения в суде.
Убрать сейчас ошибочно учтенный в ЕГРН некапитальный объект можно только по решению суда. Потому что акт обследования кадастрового инженера может быть подготовлен только в результате гибели объекта, а не в результате отнесения его к некапитальным. Напомним, что обсуждаемые поправки в закон о регистрации должны дать возможность убирать такие объекты из ЕГРН по заявлению собственника.
Когда-то недвижимым имуществом считали и деревья, поэтому, медленно и мучительно, но мы идем к наведению порядка в нашем законодательстве.
Что такое некапитальное строение?
Все возводимые объекты недвижимости относятся к тому или иному типу построек, регламентированных Градостроительным Кодексом страны.
В зависимости от того, к какому типу относится здание, для него предусматриваются особые правила строительства, ввода в эксплуатацию и использования объекта. Все возводимые строения принято разделять на капитальные и некапитальные.
Некапитальное строение отличается временным характером использования и более упрощёнными правилами для строительства. Но даже такие объекты без должного урегулирования процесса их возведения могут быть признаны самостроем и подлежать принудительному сносу.
Понятие некапитального строения
Что такое некапитальное строение, указывает Градостроительный Кодекс, а именно пункт 10.2 ст. 1.
Определение такого сооружения предполагает отсутствие прочной связи с землёй и легкость его перемещения без разбора и потери первоначального вида. Это, так сказать, мобильные и легкие здания, которые не могут служить десятки лет, как, к примеру, капитальные постройки.
Пункт с определением некапитального строения действует в стране с 4 августа 2018 года. Кроме него, признаки некапитального строения отражены в пункте 38 ст. 1 ГрК РФ, где определяются законодателем элементы благоустройства.
Особые требования к объектам некапитального строительства регламентированы в Москве Постановлением Правительства Москвы № 636 от 13 ноября 2012 года.
Признаки некапитальных построек
Объект некапитального строительства в стране имеет четко обозначенные признаки и характеристики, по которым его легко отличить от капитальных зданий и сооружений.
В частности, к основным признакам временных построек относятся:
На некапитальное строение по закону нельзя зарегистрировать право собственности.
Признаки некапитального не всегда могут быть очевидны, иногда для установления типа постройки требуется проведение специальной экспертизы.
Обычно на некапитального указывают сведения в техническом паспорте строения, в проектной документации или специальных судебных актах, уже ранее установивших статус не капитальности.
В Москве в качестве дополнительных характеристик не капитальности описывают следующие признаки:
Некапитальные строения должны быть не подключены к инженерным сетям водопровода, газоснабжения и канализации. В каждом регионе действуют свои требования к объектам некапитального строительства.
Разновидности временных построек
Чтобы было проще понять, что относится к некапитальным строениям, нужно привести примеры таких зданий. В 2020 году в стране действуют специальные ГОСТы и СНиПы, в которых также указаны черты некапитальных зданий и сооружений.
Часто объекты некапитального строения относятся также к объектам вспомогательного использования. Тогда они выглядят как временные постройки для возведения основных капитальных объектов строительства.
В целом, к некапитальным объектам можно отнести:
Срок эксплуатации временного строительного объекта не должен превышать 5 лет. Такой объект обычно демонстрируется после своего использования или переносится на другое место для осуществления подобных функций.
Чем отличаются капитальные и некапитальные строения?
Отличие капитального строения от некапитального предполагает прежде всего разные виды назначения объектов и технологии их возведения.
Капитальные строения в сравнении с временными постройками имеют следующие отличительные особенности:
Капитальное строение от некапитального отличает наличие благоустройства прилегающей территории, использование крепких дорогостоящих материалов, большой размер строения и высокий уровень противопожарной безопасности.
Капитальный объект значительно сложнее построить и ввести в эксплуатацию. К нему предъявляются повышенные законодательные требования. Кроме того для строительства капитального объекта требуются огромные финансовые инвестиции.
К капитальным объектам относятся все многоквартирные дома, частные жилые строения, торговые площади, учреждения различного типа и все иные объекты, строящиеся на фундаменте.
Капитальное строение нельзя взять и перенести на другое место нахождения. Для этого его придётся снести и построить заново в другом месте. С точки зрения финансовой целесообразности делать это абсолютно неэффективно.
Капитальные объекты из-за сложности их возведения и введения в эксплуатацию стоят в десятки раз дороже некапитальных временных построек.
Способы оформления некапитального строения
Многие задаются вопросом, как оформить в собственность некапитальное строение или как узаконить такую постройку иным способом.
Временные постройки по закону в собственность не оформляются потому, что не подлежат государственной регистрации и не являются недвижимыми объектами. Соответственно и не требуется постановка на кадастровый учёт объектов некапитального строительства.
Кадастровому учету подлежат только хозяйственные постройки площадью более 50 квадратных метров.
Для того, чтобы ввести временную постройку в эксплуатацию, нужно соответствие СНиПам и проекту строительства.
Временные постройки:
Даже если объект временного характера располагается на личном участке собственника, его все равно не нужно регистрировать и уплачивать с его использования налог на имущество.
Соблюдение СНиПов требуется для соблюдения безопасности эксплуатации постройки. Она должна быть не пожароопасной, устойчивой и надежной. Ее не должно сносить ветром, она не должна разваливаться на составные части. Соблюдение правил пожарной и иной безопасности при строительстве контролирует специальная приемочная комиссия.
Регистрация некапитального объекта в виде недвижимости является нарушением со стороны владельца.
Если для ввода объекта временного строительства в эксплуатацию местные власти требуют регистрацию, это незаконно, их действия можно обжаловать. Факт собственности или точнее владения некапитальной постройкой доказывается документом о приобретении его (к примеру, куплей-продажей) или чеками на купленные для его возведения материалы.
При желании владелец некапитального сооружения вправе сдавать его в аренду другим лицам для ведения предпринимательской деятельности. Главное в этом случае убедиться в том, что в таком временном торговом павильоне не будет продаваться, к примеру, алкоголь, для которого требуются особые разрешения.
Назначение использования объекта должно быть документально зафиксировано в договоре сотрудничества.
Если объект планируется возводить на государственной или муниципальной земле, нужно заранее ознакомиться с местными требованиями. Ведь именно на местном уровне администрации сегодня активно регламентируют подобные вопросы, связанные с некапитальными строениями.
Участок земли должен иметь строго обозначенное назначение или вид разрешённого использования. Нарушать его нельзя при возведении некапитальных построек. К примеру, на своем участке под ИЖС нельзя строить торговые павильоны и заниматься реализацией товаров или услуг.
Также строить торговые точки нельзя на территории промышленных объектов. Там подобные виды временных строений могут носить только вспомогательный промышленный характер для обеспечения работы основного объекта капитального строительства.
Некапитальный объект, построенный с нарушением норм законодательства, подлежит сносу. Виновное лицо при этом будет привлечено к административной ответственности за использование участка не по целевому назначению. Владельцу грозит штраф в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
Некапитальные строения являются временными объектами, легко перемещаемыми и не привязанными ни фактически, ни документально к конкретным участкам земли.
Они легко и быстро строятся, не требуют государственной регистрации, не являются объектами налогообложения. В отличие от капитальных объектов строительства они не имеют фундамента, а строятся лишь с незначительным углублением.