Что значит ДДУ при покупке квартиры? Подводные камни при долевом участии в строительстве новостройки
Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.
В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.
Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.
Что такое ДДУ при покупке квартиры?
Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.
Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает Договор Долевого Участия в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ.
ФЗ №214 – защита прав дольщиков
ФЗ № 214 от 30.12.04 « Об участии в долевом строительстве » был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:
Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.
С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.
Риски, «подводные камни» ДДУ
Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.
Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.
В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.
Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.
Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).
Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…
Что такое долевое участие в строительстве жилья?
Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.
Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?
1. Что такое договор долевого участия?
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
3. Долевое строительство 2020
1. Что такое договор долевого участия?
При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:
В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:
Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
Итак, заключаемое соглашение должно содержать:
Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.
Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.
5. Условия возможности привлечения средств дольщиков. В договоре достаточно одного из предусмотренных законом условий привлечения: либо уплата отчислений в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.
3. Долевое строительство 2020
Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.
Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования. По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования. Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.
По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.
Что такое Договор Долевого Участия (ДДУ). На что обращать пристальное внимание перед подписанием. Очень Важно.
Так что же это такое?
При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а застройщик обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит!
Довольно стандартная процедура при покупке жилья в новостройке.
Плюсы ДДУ в том, что интересы покупателя защищает государство 214-ФЗ ( об этом законе я подробно писала ), т.е. покупатель вправе получить неустойку в денежном эквиваленте и даже моральный вред, за переносы сроков строительства на более поздние сроки.
Чтобы не доводить дело до суда застройщик пытается компенсировать задержку сроков, ремонтами, установкой сантехники, остеклением балкона и даже единовременной выплаты. и вот в этот момент нужно быть очень внимательным и подумать, стоит ли компенсация застройщика того, что Вы имеете право получить в ходе судебного разбирательства!
Строительные компании оплачивают неплохих юристов и просчитать риски и суммы потерь, для них не представляет сложности. Именно поэтому застройщик будет первым предлагать дольщикам компенсации (которые по сумме как минимум в два раза меньше чем судебные тяжбы) и аккуратно фиксировать Ваше согласие на досудебное примирение, а вот уже здесь всё будет зависеть от добросовестности строительной компании (нужно сказать, что мелкие и откровенно мошеннические компании практически выдавило с рынка строительного бизнеса после принятия поправок в 214-ФЗ в июле 2019г., но как обычно есть ещё недобитые «враги»), поэтому если Вы на данный момент участвуете в долевом строительстве, требуйте от компании создать чат дольщиков. Там застройщик выкладывает всю актуальную информацию по застройке объекта, а так же предоставляется возможность общаться с будущими соседями. В случае задержки сроков сдачи объекта дольщики смогут коллегиально решить, что и как делать.
Такие случае к сожалению, очень часто встречались в моей практике, особенно это касается мелких застройщиков или так называемых подрядчиков. Одна и та же квартира продана нескольким людям. Покупатели решили сэкономить т.к. у подрядчика или недобросовестного застройщика квартира всегда будет дешевле, зато потом несколько лет весело проведут в суде, познакомятся с новыми людьми и в целом уже не смогут сказать, что жизнь скучна. На самом деле это конечно не смешно, люди остаются без жилья и денег, а у многих и дети малолетние и родители зачастую не слишком здоровые в силу возраста и нервотрёпки, суды и ругань никого не сделали ещё здоровее и добрее.
Далее, достаточно твёрдые гарантии нам даёт 214-ФЗ, а именно:
Если по каким то причинам строительная компания не сможет закончить строительство жилого комплекса, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это решает проблему дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.
Опять же надо напомнить, что это договор ДДУ, который заключается непосредственно с компанией застройщиком, договор переуступки прав (перекупка у других дольщиков или покупка у подрядчиков, инвесторов) Вам таких гарантий не даст.
А теперь полезно узнать и о минусах, хотя он только один, перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
Рассмотрим сам ДДУ и на что обратить внимание перед тем как его подписать.
Вроде бы основные риски и плюсы я описала, на вопросы я обязательно отвечу.