Что такое долевое участие в строительстве жилья?
Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.
Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?
1. Что такое договор долевого участия?
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
3. Долевое строительство 2020
1. Что такое договор долевого участия?
При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:
В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:
Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
Итак, заключаемое соглашение должно содержать:
Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.
Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.
5. Условия возможности привлечения средств дольщиков. В договоре достаточно одного из предусмотренных законом условий привлечения: либо уплата отчислений в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.
3. Долевое строительство 2020
Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.
Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования. По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования. Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.
По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.
Плюсы и минусы долевого строительства
Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.
В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.
История возникновения
В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.
За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они 
получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.
В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.
В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.
Что это такое?
Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.
Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.
Процесс ДС происходит таким образом:
Особенности заключения договора
Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.
В соответствии с этой статьей договор в должен включать:
Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.
В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков. Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.
При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.
Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.
Достоинства и недостатки
ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:
К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.
Как уменьшить риск?
Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.
Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:
У нас вы можете найти материал о том, как оформить доверенность на продажу квартиры.
Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.
Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.
Государственные меры
В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.
Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.
После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Долевое строительство: что это и в чем его преимущества?
Покупка квартиры в строящемся доме считается рискованным вложением денег в недвижимость. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры. При этом возможно банкротство застройщика, остановка строительства и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в жилищное и градостроительное законодательство, ужесточающие требования к застройщику и защищающие права участников долевого строительства. Как же оно работает сегодня и в чем преимущества данного способа покупки жилья.
Что такое долевое строительство?
Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). В соответствии с поправками к данному закону с 1 июля 2018 года, продажа квартир в строящихся домах проводится через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. И только при заключении договора долевого участия.
В чем суть данных изменений?
До 2018 года застройщики не имели ограничений по использованию денег дольщиков. Возникали ситуации когда квартиры не были распроданы на этапе котлована можно было остановить стройку и объявить себя банкротом, дольщики не получали купленное жилье и теряли вложенные в строительство средства. С 1 июля 2018 года, после вступления в силу поправок к закону «Об участии в долевом строительстве», требования к застройщикам усилились.
Был введен переход от долевого участия к проектному финансированию. Продажа жилья производится с использованием эскроу-счетов. Застройщики обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком.
Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). Одно разрешение на строительство выдается на один жилой комплекс и открывается только один счет.
Проверить информацию о застройщике можно в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС.
Благодаря поправкам в Закон были запрещены жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Их участники вносили пай в кооператив и становились пайщиками. В этом случае получить свою квартиру они могли только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Этой схемой часто пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.
Как закон защищает права дольщиков?
Несмотря на то, что взнос за будущую квартиру похож на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Вкладывая деньги в какой-то проект инвестор рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно принятым поправкам, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.
С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого он должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом застройщик вносит на счет и собственные средства в размере не менее 10% от общей проектной стоимости объекта.
Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также переводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн. рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.
Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес застройщик как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и собственников застройщика.
В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Что такое проектное финансирование жилищного строительства?
Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов денежных средств на всех этапах финансирования. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как застройщик предоставит обосновывающие документы на расходы. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по эскроу-счетам можно только для выплаты зарплаты сотрудникам.
Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?
Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).
Эскроу-счета стали обязательными с 1 июля 2019 года.
Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора долевого участия и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).
Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по договору долевого участия без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?
Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.
Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:
1. Дом должен быть построен минимум на 30%;
У этого правила есть два исключения:
— Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;
— Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юридических лиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень). Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также, если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
2. Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.
Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?
Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.
Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.
Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?
В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют застройщиков и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.
Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф
С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.
Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность застройщика и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).