Что подразумевается под индивидуальным жилищным строительством
Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение на земельном участке с соответствующим видом использования жилого дома не выше трех этажей для проживания граждан. При этом жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Законодательство относит к объектам индивидуального жилищного строительства отдельно стоящие здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которые состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таких зданиях, и не предназначены для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Отличительной особенностью объектов ИЖС является то, что при их строительстве, реконструкции не требуется подготовка проектной документации (такая документация может быть подготовлена по инициативе застройщика).
С 04.08.2018 строительство или реконструкция объектов ИЖС не требует получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта ИЖС необходимо надлежащим образом уведомить уполномоченный орган о планируемом строительстве или реконструкции (п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ст. 51.1 ГК РФ; ст. 17 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Постановка построенного объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляются по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления, к которому прикладываются необходимые документы, в том числе уведомление об окончании строительства и представленный застройщиком технический план объекта ИЖС. При этом сведения об объекте ИЖС могут быть указаны в техническом плане на основании составленной и заверенной правообладателем декларации об объекте недвижимости (ч. 1.2 ст. 19, ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (ст. 37 ГК РФ; пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 5, п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ). Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, может быть использован для размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.
Обязанность использования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, предписана нормами статей 42, 45 ЗК РФ, статьи 284 ГК РФ, за неисполнение которых частью 3 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность.
ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
Кому подходят участки для ИЖС, как получить кредит, построить дом и сэкономить на налогах — выясняем вместе с экспертами
Эксперт в этой статье
Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое ИЖС
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
ИЖС : индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
ЛПХ : личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
СНТ и ДНП : садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Вид разрешенного использования ( ВРИ ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации.
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две:
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы.
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени.
Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.
Согласование проходит четыре стадии:
На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.
ИЖС 2020 — вопросы эксперту
Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Можно ли изменить категорию земель?
— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.
Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.
— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?
— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.
Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.
К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.
— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?
— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.
Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.
Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость
Индивидуальное жилищное строительство
Законодательная база
Индивидуальное жилищное строительство является формой обеспечения физических лиц земельными участками, предназначенными для возведения на них жилых зданий для проживания в них.
Участок предоставляется на праве частной собственности или по договору аренды на длительный срок.
Постройка индивидуального жилого дома совершается силами самих граждан или за их собственные финансовые средства.
В соответствии с законодательством допускается строительство на земельных участках под ИЖС здания не более 3х этажей, высотой не более 20-ти метров.
Муниципальные органы могут выделять гражданам участки под жилищное строительство в сельских поселениях, рабочих поселках, городах, а также в садовых некоммерческих товариществах или кооперативах. При этом нормативное регулирование различных категорий участков земли отличается.
Правомочия по использованию земельных участков, предоставленных гражданам, процедура их передачи в собственность устанавливаются в Земельном Кодексе РФ.
Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ определяются особенности предоставления земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, российским гражданам для ИЖС.
Данные участки предназначены для постройки частных домов для проживания граждан.
Но на таких землях допускается размещение также иных построек (гараж, баня, беседка, сарай и т.д.), а также заниматься огородничеством и выращиванием растений и т.д.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 года № 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», на участке под индивидуальное жилищное строительство допускается оформить постоянную прописку (регистрацию) гражданам РФ.
Оформление собственности на земли и возведенные объекты недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Процедура приобретения земельного участка
Покупка участка может быть выполнена различными способами:
Под ИЖС гражданам предоставляются земельные наделы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Приобретение таких земель осуществляется по установленной процедуре. Местная администрация проводит торги по продаже участка или аукциона на право оформления соглашения аренды земли.
Процесс проведения аукциона:
| Орган местного самоуправления определяет начальную стоимость земли и «шаг» аукциона | к примеру, муниципалитет установил цену на землю в 800 тыс. руб. «Шаг» равен 10 тыс. рублей. Т.е. граждане смогут увеличивать стоимость каждой ставки на эту сумму |
| Выполняются публичные торги | все участники аукциона вносят необходимую сумму в качестве задатка |
| Победителем объявляется участник | предложивший наибольшую цену за землю |
Чтобы участвовать в торгах по приобретению участка под жилищное строительство нужно составить заявку на имя руководителя органа местного самоуправления населенного пункта.
После объявления победителя аукциона, происходит процедура регистрации права собственности.
Документом, подтверждающим возникновение собственности, служит договор купли-продажи конкретного земельного участка.
Договор продажи должен включать в себя определенные данные:
| Технические параметры приобретенного земельного участка | характеристики указаны в кадастровом паспорте участка. В случае отсутствия информации в государственном кадастре, то заниматься постановкой на учет должен его собственник, в данном случае местная администрация |
| Информация о существующих обременениях | эти сведения являются существенными для будущего приобретателя |
| Вид разрешенного использования | интересующего земельного участка |
Кроме того, в договоре в обязательном порядке должна указываться стоимость продажи. При отсутствии цены договор является незаключенным, т.е. недействительным.
Сделка должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра, т.е. он обретет юридическую силу с момента внесения регистрационной записи в реестр прав на недвижимость, о чем правообладателю выдается выписка из ЕГРН.
Договор аренды на участок под ИЖС
На участок под жилищное строительство можно заключить договор долгосрочной аренды с муниципалитетом. Такое соглашение может оформляться на срок от 5-ти до 10-ти лет.
Перед этим необходимо стать победителем в конкурсе, т.е. гражданин должен предложить максимальную цену за участок.
Муниципальные органы выполняют следующие действия:
Арендное соглашение и иные документы подготавливаются сотрудниками уполномоченных муниципальных органов определенного населенного пункта.
Договор аренды необходимо оформить в службе регистрации, поскольку срок его действия превышает 1 год. Это требование установлено положениями ст. 609 Гражданского кодекса РФ.
Бесплатное предоставление
Существуют льготные категории населения, которым полагается право на бесплатное получение от государственных органов земельного участка.
К льготным относятся следующие категории населения:
Инвалиды имеют право на получение вне очереди участков земли под ИЖС, ведения подсобного хозяйства, а также садоводства. (ч. 8 ст. 15, ч. 16 ст. 17 Закона N 181-ФЗ).
Кроме того, на основании региональных нормативных актом, действующих во многих субъектах РФ, могут бесплатно получить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство:
| Молодые граждане | имеющие полное высшее, среднее специальное образование и заняты в таких значимых сферах, как: Трудовые договоры с этими сотрудниками должны оформляться на срок более 5 лет или без указания срока |
| Лица, занятые в сельскохозяйственной сфере | и намереваются продолжать трудовую деятельность еще более 5 лет |
| Неполные семьи | В которых одному из родителей во время подачи заявки не исполнилось 35 лет. В семье должен быть ребенок |
| Молодые семьи | если оба супруги не достигли 35 летнего возраста на к моменту подачи заявки. Отношения в такой семье должны официально оформляться |
| Семьи с детьми инвалидами | 1-3 групп инвалидности |
| Дети-сироты | которые остались без попечения |
| Лица с заболеваниями хронического характера | которые лишились жилья по форс-мажорным обстоятельствам — природным катаклизмам или чрезвычайным аварийным ситуациям |
Земельные участки предоставляются на основании очереди.
Объекты индивидуального жилищного строительства
К таковым относят:
Различные назначения участков
Земля под дачными или садоводческими кооперативами (ДНТ, СНТ) имеют 2 главных назначения:
| Для сельскохозяйственной деятельности | что не предусматривает осуществление строительства на участке |
| Допускается возведение небольших вспомогательных строений | Гараж, баня, беседка дачный домик и т.д. |
Земли под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населенных пунктов.
Данное назначение обладает многими достоинствами:
| Существует возможность постройки на участке индивидуального жилого дома | а также возможность регистрации (прописки) по указанному адресу |
| Такие участки часто принимают участие в программах | благоустройства территорий муниципальных образований |
| Подключение коммуникаций к дому | потребует меньших затрат, чем на садовом участке |
При этом имеются и отрицательные стороны:
| Стоимость | довольно высокая |
| Необходимость уплаты значительного имущественного налога | поскольку его расчет выполняется от кадастровой стоимости, то налог на имущество существенно выше налогов, оплачиваемых в дачных и садовых товариществах (на землях категории населенных пунктов размер налога выше, чем для земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства). |
Процедура оформления
Прежде всего гражданину, желающему получить земельный участок, необходимо определиться с вариантом приобретения собственности – бесплатно или по договор купли-продажи, либо взять участок во временное владение на основании аренды.
Во всех случаях нужно обратиться в местную администрацию с заявлением, содержащем просьбу предоставления земли каким-либо из вышеназванных вариантов.
Затем необходимо победить на аукционе и приступить к оформлению бумаг. При безвозмездном получении земельного надела, данный этап пропускается, и выполняется процедура регистрации права собственности.
К заявке прикладывается комплект документов, и подается в отдел по землеустройству департамента земельных отношений местной администрации, который производит рассмотрение заявления.
Если муниципальные органы принимают решение о предварительном согласовании предоставления участка земли, то начинается процесс оформления документации для регистрации собственности или договора аренды.
В первую очередь следует составить проект договора купли-продажи либо проект соглашения аренды земельного участка. Документ подписывается в 3-х экземплярах.
При бесплатном получении участка оформляется Акт на бесплатное получение участка.
Документы, прикладываемые к заявке
К заявке на предоставление земельного участка под ИЖС надо приложить следующие бумаги:
Чтобы оформить право собственности в службе Росреестра по месту расположения земли потребуются:
| Документ-основание возникновения права | Например, договор аренды, договор купли-продажи, либо сертификат на бесплатное предоставление ЗУ |
| Паспорт гражданина, подающего заявку | а также квитанцию оплаты госпошлины |
| Нотариально оформленная доверенность и копия паспорта | при подаче бумаг с помощью представителя |
В результате рассмотрения принимается решение о подготовке проекта договора или решение о предварительном согласовании земельного участка, или об отказе в предоставлении ЗУ.
Для строительства
На протяжении 5 лет после предоставления земли под жилищное строительство на нем необходимо построить жилой дом.
Иначе, орган местного самоуправления может изъять его в связи с неиспользованием данного участка по целевому назначению
На земле допускается строительство индивидуального дома или иного объекта.
При ведении строительных работ следует руководствоваться правовыми положениями Градостроительного Кодекса РФ.
До 04.08.2018 г. для выполнения работ надо было получить разрешение на строительство в муниципалитете. Разрешительная документация подтверждает, что проект на здание соответствует плану земельного участка и проекту межевания.
В настоящее время разрешение на строительство объекта на участке под ИЖС не требуется. Необходимо подавать уведомление о планируемом строительстве либо реконструкции объекта индивидуального строительства. К примеру, в Москве документ нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
В результате на сделанное уведомление, компетентный орган в течение 7 рабочих дней отвечает либо уведомлением о соответствии предполагаемого строительства, либо о его не соответствии.
Правоустанавливающая документация на ЗУ, которая является приложением к данному извещению, может запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия.
Разрешение на постройку
Ранее нужно было получать разрешение на возведение частного дома в органах местного самоуправления по месту нахождения земли.
Указанный документ требовался для следующих целей:
До 01. 03. 2020 года действует закон о «дачной амнистии», поэтому процедура оформления прощена.
с 4 августа 2018 г. обрели законную силу положения нового Федерального закона от 3.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», значительно упростившие процесс оформления прав на объекты ИЖС (индивидуального жилищного строительства).
Что такое выписка из ЕГРН, читайте в статье: Выписка ЕГРН.
Какие права имеет собственник объекта
Правообладатель имеет такие возможности в отношении участка ИЖС:
| Передавать правомочие владения | на землю, а также на хозяйственные постройки |
| Сдавать в аренду ЗУ или какую-либо его часть | и все строения |
| Передавать участок в залог | для оформления ипотеки в банке |
| Выполнять прочие действия с землей и постройками | в соответствии с действующим законом |
Преимущества и недостатки
Плюсы жилищного строительства:
| Предоставление земельных участков | В отношении отдельных граждан бесплатно |
| Такая категория участвует в программах благоустройства | городских территорий |
| Имеющиеся коммуникации в населенном пункте | поэтому можно подключиться к сетям в короткие сроки |
Минусы:
| Недешевая цена земли | в случае оформления договора купли-продажи с местной администрацией |
| Высокий налог на имущество | По сравнению с налогом категории земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, т.е. имущественный налог в отношении ЗУ под индивидуальное строительство рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости |
| В течение 5 лет на участке нужно возвести объект недвижимости | иначе участок подлежит принудительному выкупу муниципалитетом |
| Земля и строения, расположенные на нем | Должны отвечать строительным и другим нормам и правилам, согласно действующему законодательству |
| Самовольные постройки | являются незаконными, и могут быть снесены по решению суда. Кроме того, на собственника может быть наложен денежный штраф |
Видео: Участок под ИЖС: юридические тонкости