Объект незавершенного строительства: что это такое
В современной России ситуация незавершенного строительства, к сожалению, довольно типичная ситуация. По разным причинам, чаще из-за недостатка средств, некоторые здания остаются недостроенными и плохо вписываются в пейзаж современного города.
Разберемся с понятием незавершенного строительства подробнее.
Основные понятия
В правовых документах до сих пор нет четкого определения незавершенного строительства. Так или иначе любое здание находится на определенном участке земли, к которому оно автоматически привязывается. Исходя из этого можно сделать вывод, что любое строение, даже недостроенное относится к недвижимому имуществу. На это указывает ГК РФ ст.130.
На практике, чтобы определить объект незавершенного строительства он должен содержать один из следующих признаков:
Как правило, для признания объекта незавершенным достаточно готового фундамента, причем он должен быть новым или обновленным. Невозможно признать незавершенным строительством старый фундамент из-под сарая или бани.
Чтобы решать разногласия граждан по вопросу судебные органы выпустили постановление от июня 2015 года, где говорится, что присвоить зданию статус незавершенного объекта можно если оно подходит под статус частично построенного капитального здания.
Частично регулируют вопрос о незавершенном строительстве такие документы как Гражданский и Градостроительные кодексы.
Подводя итог, объект незавершенного строительства —, это здание капитального строительства, которое частично завершено, но не позволяет в силу отсутствия коммуникаций использовать его в гражданских или коммерческих целях.
Уровни
В юридических документах нет четкого разделения объекта по уровню его незавершенности. Достаточно нового фундамента или минимальных отделочных работ. Для более полной оценки незавершенного объекта обратимся к строительным документам.
В строительстве существует четыре различных уровня, которые указывают на степень незавершенности объекта:
Оформление
На любой стадии незавершенного строительства возможно оформить полный пакет документов на право собственности. Именно после регистрации возможно будет совершать любые сделки относиться объекта недвижимости. К ним относится: купля-продажа, дарственная, наследование, передача под залог, мена.
Отметим некоторые документы, которые подтверждают права собственности на землю или здание:
Ранее оформить документы на право собственности гражданин мог только в случае активных действий с объектом строительства: продажа, дарение и прочее. Внесенные поправки в действующее законодательство отменили подобные ограничение. В настоящее время возможно оформить право собственно и сколько угодно времени не приступать к активным сделкам.
ВНИМАНИЕ! Собственно вступить в собственность незавершенной стройки может только совершеннолетний гражданин или его опекуны в случае признанной недееспособности.
Список документов
Не смотря на то, что объект строительства не завершен он подлежит обязательной регистрации в надзорных органах. Ниже представлен требуемый список документов:
Все документы предоставляет собственник в службы государственной регистрации.
Существует возможность оформить какую-либо часть здания, но для этого следует предоставить дополнительные документы, которые продемонстрируют денежную и материальную возможность завершить строительство.
Самовольные постройки
В некоторых случая возможны проблемы с регистрацией незавершенного строительства. Обычно это происходит с так называемым «самостроем». Гражданский Кодекс относит к «самовольным» строениям следующие объекты:
Если объект попадает под одно из следующих определений, то в регистрации будет отказано. Для регистрации подобных зданий следует обратиться в судебные органы. Но, как правило, такие дела сильно затягиваются и имеет низкий процент положительных решений.
ВНИМАНИЕ! Для любого действия с «самостроем» требуется официальный документ, оформленный на бумаге. В противном случае юридической силы операция не имеет.
Распоряжение
После урегулирования юридических вопросов собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Продажа происходит по стандартной схеме через регистрацию документа покупки и продажи. Существует возможность продать объект вместе с землей. В таком случае составляется единый договор на продажу.
Оформляются документы в ближайшем МФЦ. Для регистрации требуется документ, удостоверяющий личность и договор о купле-продажи. Государственная пошлина за переход собственности составит порядка 2000 рублей.
ВАЖНО! Здание, строительство которого приостановлено, может быть законсервировано по решению заказчика. Консервация возможна сроком от полугода при наличии объективных причин для подобного решения.
Заказчик отправляет все требуемые документы надзорным органам (включая пожарную инспекцию, МВД и прочие), отдает распоряжения подрядчику по консервации и оплачивает все издержки, включая экологический сбор.
Как признать право собственности на объект незавершенного строительства
Даже в 2019 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, из-за которой возникает множество споров. Известно, что при покупке недвижимости человек вправе оформить имущество на себя. Если речь идет о вторичном рынке или сданной в эксплуатации новостройке, проблем не возникает. Другое дело, когда оформляется незавершенный объект. Без передаточного акта могут возникнуть трудности, для решения которых необходимо идти в суд. Ниже рассмотрим, как правильно оформить такой объект, какие документы потребуются, и куда необходимо обращаться. Разберем требования к оформлению иска и подаче бумаг.
Позиция закона
Сегодня многие объекты по той или иной причине остаются на незавершенной стадии. При этом страдает участник долевого строительства, который оформил недвижимость, но не смог стать ее полноценным владельцем. В таких ситуациях объект признается незавершенным. При этом в законодательстве нет четкого определения этому термину, что и создает ряд правовых коллизий.
По ГК РФ (статья 130, часть 1) недвижимость — участки земли, недра, а также все, что тесно связано с поверхностью и не может быть перемещено без ущерба для конструкции. Из этого определения напрашивается вывод, что недостроенное здание также является недвижимым имуществом. Это означает, что уполномоченные органы должны признавать право собственности в незавершенном строительстве.
Если исходить из научной литературы, этот вопрос является дискуссионным. К примеру, применяется следующее определение. Незавершенный объект — здание на этапе постройки или реконструкции, на которое не получено разрешение для ввода в эксплуатацию. Но здесь не учтено много особенностей, в том числе касательно причин такой ситуации. К примеру, возможно замораживание строительства, его консервация, запрет на дальнейшие действия и иные случаи.
С учетом действующих правил можно выделить следующие признаки, позволяющие признавать объект таковым, что является незавершенным:
Именно на эти факторы ориентируются представители фемиды, если дело доходит до признания права собственности на незавершенное здание.
Особенности признания прав: важные моменты для суда
Судебная практика показала, что суды используют разный порядок доказывания в зависимости от ситуации. Учитываются следующие моменты:
Несмотря на видимые отличия, право собственности на недостроенный объект должно признаваться с последующей регистрацией в соответствующей документации. Наличие прав на землю под сооружением не обязательно. В ФЗ №218 сказано, что для госкадастра необходим технический план, правоустанавливающий документ на ЗУ или бумага, подтверждающая возможность размещения неоконченных сооружений без предоставления права на ЗУ.
Условия признания прав собственности незавершенного объекта
Как отмечалось, для получения прав на собственность необходимо подавать иск и доказывать позицию в суде. Пока многоквартирный объект не достроен, дольщики не могут рассчитывать на оформление недвижимости. Это означает, что заявление подается с учетом имеющейся доли. Истец рассчитывает, что судья разберется в вопросе и удобрит запрос на регистрацию незавершенного объекта.
По закону заявление должно быть удовлетворено, если дом готов на 90% и более. В более редких случаях представители фемиды выносят положительное решение, если здание построено от 75 %. Регистрация недвижимости возможна только при четком выделении доли. В качестве заявителей, как правило, выступают дольщики, которые пытаются защитить свои права.
Если степень готовности объекта меньше 75 %, можно обращаться в суд. В этом случае возможно не признание право собственности, а требование наказания для строительной организации. Истец требует разобраться, почему застройщик не выполняет обязательства и требует наказать виновного.
Как действовать для признания права собственности
Существует порядок действий, позволяющий решить вопрос с недостроенным объектом. На практике рекомендуется следовать таким шагам:
Иск передается в районную судебную структуру, ведь именно эта организация занимается решением подобного рода моментов. При выборе варианта необходимо учитывать адрес места, где ведется строительство. После передачи иска необходимо выждать 15-дневный срок. Именно в этот период изучается дело и принимается решение — рассматривать дело или отклонить заявление истца. Если представители фемиды приняли обращение, заинтересованные стороны информируются о месте, времени и дате разбирательств.
Как оформить иск
Чтобы суд мог признать права заявителя на те или иные объекты, важно правильно подойти к оформлению искового заявления. Бумага составляется с учетом требований ГПК РФ. Если не соблюдать рекомендации в этом документе, иск не принимается к рассмотрению. В таком случае придется снова тратить время на оформление.
Если вместо истца с иском в суд приходит другой субъект, эти сведения также указываются в тексте документа. Образец заполнения бумаги на признание права собственности можно попросить в суде или воспользоваться помощью юристов.
Какие нужны бумаги
Если застройщик решил недостраивать сооружение, дольщика не интересуют причины. Ему важно, чтобы купленное имущество признали его собственностью. Для этого при обращении в суд необходимо иметь полный пакет документации. В него входит:
Документацию можно отдать лично или привлечь к помощи представителя. В последней ситуации вместе с актами должна направляться и доверенность с отметкой нотариуса.
Итоги
Суды все чаще признают право владения на объект строительства, если сооружение готово на 75 % и более. В случае готовности на 90 % вероятность выиграть дело повышается. При меньших значениях необходимо все равно идти в судебную структуру и требовать компенсации. В таком случае есть надежда, что застройщик зашевелиться и достроит здание.
Консультация юриста по вопросам признание права собственности на объект незавершенного строительства доступна на сайте БЕСПЛАТНО:
Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки в профиле)
Что такое объект незавершенного строительства
В силу своих технических и юридических особенностей так называемый объект незавершенного строительства имеет несколько отличий от обычной недвижимости. Это отражается при совершении соответствующих операций со зданием.
Юридическое понимание объекта
Вне зависимости от того, на какой стадии возведения находится здание, строительство которого не завершено, оно относится к недвижимости, поскольку в Гражданском кодексе России (статья 130) прямо указывается: все, что имеет неотъемлемую физическую связь с землей, относится к недвижимому имуществу. Тем не менее, в отечественном законодательстве нет ни самого понятия такого объекта, ни его точного определения.
В практике сложилось такое понимание этого термина, которое соответствует одновременно всем перечисленным признакам:
Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.
Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:
Исходя из этих документов можно дать такое определение : это недвижимый объект строительства, который не завершен с технической точки зрения: т.е. конструкция здания и/или монтаж систем жизнеобеспечения не проведен полностью или частично, что исключает возможность проживания в нем, организации нежилых помещений и любой другой вид эксплуатации.
Вопросы в суде, которые касаются подобных объектов, несут в себе долю риска в связи с тем, что в судебной практике также не существует единого представления о признании дома объектом незавершенного строительства. Прецеденты разбирательств пока не создали единой процедуры принятия решения.
Право собственности на незаконченный объект
Право собственности можно оформить и на те объекты, которые находятся на определенной стадии строительства и соответственно, являются незавершенными.
С даты оформления документа возникает и юридическое право владения им (статья 219 Гражданского кодекса). Все действия со зданием, земельным участком под ним и вокруг него можно совершить именно после регистрации:
Документы, которые удостоверяют юридические права собственника на участок и здание, следующие:
До недавнего времени перевести недостроенную недвижимость в собственность можно было только при том условии, что владелец намерен совершить с ней какую-либо операцию в ближайшее время (продать, подарить. обменять и т.п.).
Однако актуальная редакция соответствующего федерального закона (№ 196-ФЗ) не предъявляет подобных требований. Теперь можно свободно регистрировать дом как собственность без обязательства дальнейшей его продажи, мены и др.
Право собственности может оформить на себя только совершеннолетний, дееспособный гражданин либо представитель его интересов (в этом случае обязательно оформляется доверенность, которая подписывается нотариусом).
Регистрация собственности: полный перечень документов
В силу специфики объекта, строительство которого не завершено, список документов, подающихся для регистрации, значительно шире, чем в обычном случае:
Регистрация права собственности происходит во время личного обращения в территориальное отделение Росреестра непосредственно заявителя или его представителя, который действует по доверенности.
Зарегистрировать в собственность можно и часть здания, строительство которого не завершено. Но в этом случае предоставляется дополнительный пакет документов, которые удостоверяют, что существуют финансовые и технические возможности завершения строительства.
Степень незавершенности объекта
Законодательство не выделяет степени незавершенности строительства, поэтому в общем смысле незавершенным является любой объект, начиная с того, у которого только заложен фундамент, и заканчивая тем, в котором не выполнены инженерные, отделочные работы, необходимые для ввода здания в эксплуатацию.
С точки зрения строительной документации можно выделить 4 стадии строительных работ, на каждой из которых дом считается незавершенным. Описание каждого этапа приведено в таблице.
| стадия строительных работ | процент завершенности работ | что выполнено или осуществляется на этом этапе |
| начальная | 0-15% | в полном объеме исполнены работы по составлению проекта, изыскательные работы, построены временные здания и вспомогательные объекты, принято решение о поставщиках стройматериалов и строительного оборудования |
| средняя | 16-50% | начата и продолжается поставка стройматериалов, машин, оборудования, практически окончен монтаж стен и несущих основ всех перекрытий, крыши, продолжаются работы по монтажу внутренних инженерных систем в здании |
| высокая | 51-75% | в полном объеме выполнены все изыскательные работы, поставка оборудования, машин и стройматериалов продолжается, монтаж внутренних инженерных систем выполнен более, чем наполовину, отделочные работы – в начальной стадии |
| завершающая | 75-99% | поставка всех стройматериалов и оборудования завершена в полном объеме, отделочные работы выполнены более, чем наполовину, временные и вспомогательные здания построены в полном объеме, пусконаладочные работы – в начальной стадии |
Предполагается, что объект выполнен полностью (степень завершенности 100%), если он введен в эксплуатацию, что подтверждается фактом приемки соответствующими органами.
Консервация объекта
Здание, строительство которого является незавершенным, может быть законсервировано по решению заказчика строительных работ до определенной даты (или без ее указания). Такая мера обязательна при условии, когда остановку в работе планируется совершить на срок от 6 календарных месяцев – об этом указывается в Градостроительном кодексе России.
Последовательность действий следующая:
Форма приказа свободная, один из типовых бланков представлен ниже.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Факт консервации объекта незавершенного строительства необязательно влечет за собой прекращение действия изначального договора между застройщиком и заказчиком о проведении строительства. Т.е. решение о том, продолжать сотрудничество или нет, стороны принимают отдельно.
Работа инвентаризационной комиссии
Собранная инвентаризационная комиссия осуществляет проверочные работы с целью:
Акт о приостановлении строительства
По итогу работы комиссии составляется соответствующий документ, который называется акт о приостановлении строительства (форма № КС-17). Документ является основным юридическим подтверждением того, что работа будет приостановлена, а сам объект – законсервирован. В него обязательно включаются такие сведения:
Акт о приостановлении строительства имеет утвержденную, унифицированную форму и выглядит, как показано на скрине.
Таким образом, в юридическом смысле консервация – это не прекращение работы, а ее приостановка, вызванная теми или иными причинами. При этом предусматривается то, что работа будет возобновлена через определенный или неопределенный срок силами действующего застройщика или другой компании, с которой будет заключен новый договор подряда.
Документы, которые оформляются после приостановки
После того, как были получены соответствующие разрешения, достигнуты договоренности с подрядчиком, а также после вступления в силу акта о приостановлении строительных работ между заказчиком и строительной компанией должны быть составлены и подписаны следующие документы:
На основании этого документа составляется справка о выполненных работах – именно в ней указывается стоимость работ, которую обязан выплатить заказчик подрядчику в установленный срок.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Все эти документы требуется составить и подписать не позднее календарного месяца после дня подписания акта о приостановлении строительных работ на незавершенном объекте.
После составления и подписания указанных документов заказчик должен в течение не более 2 календарных месяцев с того дня, когда был подписан акт о приостановлении строительных работ, произвести расчет с подрядчиком:
Также заказчик обязан обеспечить за свой счет транспортировку строительных материалов и/или оборудования на другие стройплощадки, если таковые есть (или обеспечить их сохранность – по договоренности со строительной компанией).
Знание юридических особенностей регистрации права собственности на объект незавершенного строительства позволяет заказчику и подрядчику избежать ненужных рисков и суметь отстоять свои интересы в ходе судебного разбирательства.