Незавершенное строительство. Проблемы и их решение
На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.
Что такое незавершёнка
Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.
Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение. При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.
Право собственности на незавершённое строительство
В России недвижимость учтена в двух базах:
В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.
Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.
Регистрация незавершённого строительства
Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.
Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.
Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».
Продажа незавершённого строительства
Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.
Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.
Передача незавершённого строительства
Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.
В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.
Почему незавершёнку не торопятся регистрировать
Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.
На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.
Правовой режим объектов незавершённого строительства
Иногда в жизни возникают такие ситуации, когда какое-либо сооружение либо здание не переходит с этапа стройки на этап его приёмки, а также ввода в эксплуатацию. Причинами подобных ситуаций чаще всего становится отсутствие у заказчика стройки финансовых средств либо необходимых для продолжения строительного процесса материалов. В связи с этим о таких сооружениях либо зданиях говорят, что они остались объектами незавершённого строительства (ОНС).
Понятие объекта незавершённого строительства и его признаки по закону
К сожалению, закон в России не даёт чёткого и конкретного определения того, что такое объект незавершённого строительства, каков его правовой режим, можно ли считать его недвижимостью, поэтому нам ничего не остаётся, как понять, что это такое, самостоятельно.
Как указано в положениях Гражданского кодекса, написанных в сто тридцатой статье, к вещам, которые считаются недвижимостью, относятся, в том числе, объекты, соединённые с землёй и прочно связанные с ней. Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение. Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости.
Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски. Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.
Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет. Кроме того, закон не даёт никакого определения тому, какой объект является по своей сути капитальным, а какой им не является.
В связи с отсутствием в законах, например, в Гражданском и Градостроительном кодексах, внятного и толкового определения объекта незавершённого строительства, следует обратиться к правовым актам, объясняющим, что является, собственно, объектом строительства.
В качестве такого правового акта может выступить, например, Инструкция, согласно которой составляют отчётность статистического характера по капстроительству. В пункте 2.4 данной Инструкции прямо указано, что под понятие «объект строительства» подпадает любая отдельно стоящая постройка, в роли которой может выступать сооружение либо здание, либо прочая недвижимость, со всем необходимым для её функционирования оборудованием и коммуникациями и со специально составленными под неё сметой, а также проектом.
Исходя из мнения авторитетных юристов, вышеуказанное определение является фактически основополагающим и относится как к завершённым постройкам, так и к незавершённым, поскольку в градостроительных и иных законах прямо не указано, что следует понимать под ОНС, каков их правовой режим и являются ли они недвижимостью. Подобные выводы юристов следуют из духа закона, но никак из его буквы.
Судебная практика о понятии и признаках объекта незавершённого строительства
Высший арбитражный суд РФ в одном из своих определений достаточно ясно и подробно изложил своё видение того, что является ОНС и каковы его признаки, в отличие от Градостроительного кодекса и других правовых актов. Итак, по мнению суда:
Признаки и понятие ОНС: вывод
В результате проведённого анализа можно сделать вывод о том, что к основным признакам объекта незавершённого строительства относятся следующие:
В итоге становится возможным дать окончательное определение тому, что такое объект незавершённого строительства. Он представляет собой вид недвижимости с чётко выраженными индивидуальными характеристиками и признаками, стройка которой на данный момент полностью остановлена либо законсервирована, либо приостановлена, либо на нём осуществляются работы по строительству, цель которых заключается в том, чтобы возвести его и передать на эксплуатацию в соответствии с целевым предназначением.
Также следует отметить, что в случае с ОНС нет окончания строительства, а значит отсутствуют документы, подтверждающие факт завершения стройки:
Документы, нужные для оформления прав на ОНС
Этот перечень включает в себя следующее:
Если вы выступаете в качестве представителя юрлица, то госслужащий потребует с вас, помимо вышеперечисленного списка, дополнительные документы, в число которых входят:
Как оформить объект незавершённого строительства
Подготовительные мероприятия
В первую очередь положительное решение в вашу пользу во многом будет зависеть от того, какими вы обладаете правомочиями в отношении надела земли, на котором расположен объект незавершённого строительства. Это может быть, например, право по наследству или аренда, или право собственности.
Для того чтобы получить на руки бумагу, которая доказывает ваши правомочия собственника, необходимо сделать в отношении вашей земли следующее:
Во вторую очередь, имейте в виду, что самовольные постройки никакой госслужащий не будет регистрировать без соответствующего решения компетентных судебных органов. К признакам самовольной постройки относятся:
Где оформляется ОНС?
После того как вы соберёте документы, необходимые для законного оформления вашего объекта незавершённого строительства, о которых говорилось выше, вы должны прийти в органы Росреестра, расположенные по месту нахождения вашего ОНС. После подачи документов и до получения их обратно в среднем проходит не более четырнадцати дней.
Последствия регистрации объекта незавершённого строительства
Самое важное, на что получает право лицо, зарегистрировавшее на своё имя объект незавершённого строительства, — это возможность полностью и без препятствий распоряжаться принадлежащим им ОНС. В чём может выражаться ваше право распоряжения?
Как осуществляется консервация ОНС?
Под консервацией понимается приостановка ведения стройки или, иными словами, её заморозка. Закон устанавливает определённые требования, согласно которым должна быть осуществлена эта процедура.
Решение о консервации принимается исключительно заказчиком или застройщиком. Первым делом он письменно оформляет своё решение в форме приказа, в котором в качестве обязательного пункта должны быть указаны сроки для проведения доскональной инвентаризации на ОНС. Затем застройщик готовит иные бумаги, необходимые для завершения процедуры консервации, и занимается совместно с подрядчиком заморозкой стройки.
После этого застройщик сосредоточивает свои усилия на создании специальной комиссии, которая будет ведать вопросами инвентаризации, а также займётся изготовлением инвентаризационной описи, в которой должно быть описано следующее:
Итоговым документом, после составления и подписания которого консервация официально может быть объявлена свершившейся, считается Акт по форме КС-17 о временной остановке строительства. Эта бумага должна быть подписана как со стороны подрядной организации, так и со стороны заказчика.
Объекты незавершенного строительства: виды, определение, требования, документация, право собственности
Что такое незавершенное строительство? Во времена нестабильной экономики ряд объектов, возводимых по договорам строительного подряда, оказываются «замороженными» на стадии возведения. Происходит это по разным причинам – нехватке финансов либо стройматериалов и т. п. В таких ситуациях можно вести речь о незавершенном строительстве.
Объект незавершенного строительства – определение
Что же это за объекты? В действующем законодательстве прямого определения данного термина не содержится. ГК РФ в своей статье номер 130 (часть 1) относит к недвижимости (недвижимому имуществу) все то, что связано с землей (недра, земельные участки и т. п.). Главный признак недвижимого объекта – его невозможно перемещать без нанесения назначению его несоразмерного ущерба. Сюда можно отнести также возведенные строения и те самые «незавершенные» объекты, о которых пойдет речь. Вывод здесь один – действующее законодательство однозначно относит «незавершенку» к категории объектов недвижимости.
Таким образом, Градостроительный кодекс РФ толкует понятие подобного объекта как здание (либо строение, сооружение), процесс строительства которого не завершен. Сюда не относятся временные постройки – речь идет о киосках, навесах и т. п. Судебная практика показывает, что в конкретных спорах судьям приходится обращаться к юридическому статусу объектов незавершенного строительства, то есть их правовому режиму.
Например, если на земельном участке имеется уже возведенный фундамент со стенами здания, то переместить данный объект невозможно, не нанеся ему несоразмерный ущерб. Таковой по определению относится к недвижимости. Вывод: определяя статус спорного объекта, суд в первую очередь берет во внимание его существенные физические свойства, и уже затем – наличие либо отсутствие госрегистрации прав на него.
Не все так просто
В то же время в судебной практике полно споров по данному вопросу. Разброс мнений по данному вопросу весьма широк. Часть правоведов считает объектом незавершенного строительства любое здание, находящееся в процессе реконструкции либо возведения, пока не имеющее разрешения на ввод в эксплуатацию. Данное определение не учитывает того немаловажного обстоятельства, что процесс строительства объекта порой может быть прекращен либо законсервирован по самым разным причинам.
Если исходить из последнего определения, данные объекты недвижимости уже невозможно назвать образцами незавершенного строительства. В то же время их не отнесешь и к совокупности стройматериалов, так как часть из них, будучи применена в постройке, утратила свои изначальные свойства.
Статья номер 219 ГК РФ гласит, что право собственности должно быть зарегистрировано в том числе и на вновь создаваемое имущество, которое можно отнести к категории недвижимости. Именно под данное определение попадают объекты «незавершенки».
Как распознать «незавершенку»?
Рассмотрим основные требования к объекту незавершенного строительства:
Определимся окончательно: под подобным объектом можно подразумевать определенную единицу недвижимости, строительные работы на которой прекращены, приостановлены либо законсервированы.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства
Если ранее таковые законодательством рассматривались в виде совокупности стройматериалов совместно с вложенным трудом и не относились к предметам гражданско-правовых сделок, то с внесением изменений в ГК РФ (в его статью номер 130) они оказались включенными в перечень вещей, относящихся к недвижимости. О первоначальной государственной регистрации объекта незавершенного строительства, согласно одной из наиболее распространенных точек зрения, следует вести речь с момента прекращения в отношении него договора подряда.
Именно такой подход чаще всего преобладает в существующей судебной практике. В новой редакции закона регистрация прав собственности на подобные объекты больше не обусловлена необходимостью совершать с ними определенные сделки. Какой отсюда следует вывод? Степень готовности подобного объекта относится лишь к описательным критериям. После осуществления процедуры госрегистрации согласно установленному законом порядку подобная постройка юридически может быть отнесена к объектам гражданского права со всеми вытекающими последствиями.
То есть можно говорить о возникновении совершенно нового, целостного и самостоятельного правового объекта. Права на объект незавершенного строительства регистрируются административным порядком на основании перечня определенных документов. Кроме того, подобное право может быть признано согласно судебному решению.
Законодательные тонкости
Относятся подобные дела к арбитражным и судам общей юрисдикции. Наиболее сложный вопрос в данной категории споров – кому именно отдать право собственности – инвестору, заказчику либо подрядчику. В данной ситуации много противоречий и юридических нюансов. При рассмотрении подобной категории дел в качестве доказательств принимается ряд документов, содержащих подтверждение права собственности на участок земли, наличие разрешения на строительство, совокупность проектной и прочей документации на объект капитального строительства и т. п.
К сожалению, правовые нормы в данной области отношений содержат целый ряд противоречий, в связи с чем законодательство в этой части может быть истолковано в достаточно широком смысле. Это ведет к злоупотреблениям со стороны различных заинтересованных лиц. Следует упомянуть, что данные правовые отношения нуждаются в дополнительной более детальной регламентации с целью устранения имеющихся пробелов в юридических актах и достижение единства в существующей судебной практике.
Поговорим об участке с незавершенным строительством
Для возможности оформления незавершенного строительства тот земельный участок, где оно ведется, обязан находиться в собственности, аренде либо владелец его должен обладать правом наследуемого пожизненного владения или бессрочного пользования. Согласно определению (напоминаем, к недвижимости относится все то, что связано с землей прочно и не может быть перемещено без нанесения объекту несоразмерного ущерба) отсюда следует, что обладание капитальным фундаментом – непременное требование к тому объекту, который претендует на подобное звание.
Возводимый объект незавершенного строительства по определению не может являться предметом договора такого подряда, действие которого не прекращено. В противном случае (ГК РФ, статья номер 740) подрядчик продолжает обладать правом продолжения работ, то есть будут иметь место права так называемых третьих лиц. Как гласит закон номер 122-ФЗ в своей статье номер 25, правообладание подобным незавершенным строительством невозможно без разрешения на строительство, наличия проекта с подробным описанием объекта и документов, регламентирующих права на участок земли.
Если все перечисленные выше условия соблюдены, владелец «незавершенки» имеет полное основание оформить объект капитального строительства в собственность. До регистрации их любая связанная с объектом сделка законом не будет считаться действительной.
Другой немаловажный момент – правильно оформить право на тот земельный участок, который занят под «недострой». Статья номер 222 ГК РФ гласит, что если недвижимость возводилась на не предназначенном для данной цели земельном участке, то она получает статус самовольной постройки. Приобретение права собственности на таковую в данном случае невозможно, и возведенный объект подлежит сносу.
Какие документы требуются для оформления незавершенного строительства?
Пакет необходимых бумаг состоит из:
Весь пакет документов сдается в регистрационную палату.
Как происходят сделки с такими объектами?
Как уже было упомянуто, оформленный должным образом объект «незавершенки» считается недвижимым имуществом. Именно потому любая сделка по купле или продаже незавершенного строительства аналогична сделке с любой другой недвижимостью. Покупатель, желающий приобрести «незавершенку», должен уделить внимание следующим моментам:
— наличию подтверждающих регистрацию объекта документов;
— присутствию решения органов власти о выделении под строительство земельного участка;
— плану вышеупомянутого объекта незавершенного строительства;
— наличию всей полагающейся документации (технической и проектно-сметной) ;
— документам, которые подтверждают расторжение подрядного договора на строительство объекта.
Все данные с характеристиками имущества, включая местонахождение его на территории участка, в обязательном порядке указываются в договоре о купле-продаже недвижимости.
Составляется подобный договор по строго определенному образцу, обязанному к соблюдению всеми участниками сделки.
Особенности составления договора о купле-продаже «незавершенки»
Необходимо учитывать, что имеются как «строительный», так и «почтовый» адреса. «Строительный» адрес указывается в разрешении на постройку и определяет место, в котором предоставлен участок для возведения объекта. «Почтовый» адрес может ему не соответствовать. Он бывает присвоен дому лишь по завершении процедуры сдачи приемочной комиссии. Подобные разночтения следует учитывать при составлении документации на планируемое приобретение.
Помимо прочего, обязательно должна указываться цена объекта.
Обязан быть подробно перечислен круг лиц, обладающих правом пользования.
Права на продающуюся недвижимость третьих лиц должны быть соблюдены. При совершении сделки предупредить об этом покупателя – обязанность продавца. Речь может идти о правах нанимателей, арендаторов, имеющемся залоге либо пожизненном пользовании. В случае неисполнения подобных обязательств покупатель вправе требовать снижения цены продажи либо полного расторжения договора с возмещением всех убытков.
Окончательная передача недвижимости между продавцом и покупателем с принятием его последним происходит в момент подписания сторонами т. н. передаточного акта.
Какие объекты считаются самовольными постройками?
Согласно закону, таковыми могут считаться любые строения, сооружения, дома, возведенные на участках земли, не отведенных для данных целей, созданные без полученных на то разрешений, построенные со значительным нарушением градостроительных и прочих норм и правил. Если присутствует в наличии хотя бы один из признаков, указанных выше, строение относится к самовольным постройкам. Приобретение права собственности на него невозможно за исключением случая постановления об этом судебного органа.
Какие документы подтверждают окончание действия договора подряда строительства?
Если возведение объекта недвижимости происходило несколькими лицами, между всеми участниками строительства мог заключаться договор простого товарищества. Речь идет в данном случае об общей долевой собственности на указанный объект. В случае привлечения финансовых средств инвесторов застройщиком речь идет о невыполнении обязательств заказчика перед инвесторами по причине невозможности завершения строительства. Тогда прав на конкретную часть объекта у инвесторов не возникает.
Как оформить жилой дом в «незавершенку»?
Если вы хотите свой объект незавершенного строительства (жилой дом) оформить должным образом, вам следует наведаться по адресу, где расположен территориальный отдел градостроительства и архитектуры. С собой не забудьте прихватить пакет документов, состоящий из:
Что делать, если документы отсутствуют?
Если сильно постараться, возможно оформление «незавершенки» даже при отсутствии нужных бумаг. В этой ситуации следует действовать так, как будто бы строительство коттеджа только начинается. Пошаговый план действий состоит из:
Со всем собранным пакетом документов следует пройти процедуру регистрации в отделе архитектуры и градостроительства.
В качестве альтернативы возможно написание в органы БТИ заявления об оформлении работниками бюро объекта – вашего недостроенного дома. Это достаточно расходный вариант, но экономит ваше время и нервы.
Если речь идет о недостроенной даче, пакет документов несколько упрощен – можно не предъявлять разрешение на строительство и ограничиться лишь кадастровым планом. В случае возведения коттеджа или жилого загородного дома пакет документов обязан быть в полном составе.
Облегчить оформление всех необходимых бумаг можно в случае заказа или покупки типового проекта жилого коттеджа у проверенной строительной компании.
Как передается незавершенное строительство?
Так же, как и в случае с законченным объектом, передача производится путем составления и подписания соответствующего акта, именуемого актом приема-передачи. Когда речь идет о незавершенном строительстве, требующем доведения до готовности либо совершения определенных работ (например, отделочных), весь состав подобных недоделок должен быть отражен в подписанном на момент приемки договоре.
На основании утвержденного акта приемки могут быть окончательно оплачены выполненные по условиям контракта работы.
О правах на «незавершенку»
Не секрет, что в последние годы и десятилетия ситуация на рынке строительства является экономически нестабильной. В данном случае из всех видов объектов незавершенного строительства мы ведем речь о некоммерческой недвижимости, то есть о жилье. Многочисленные случаи из практики говорят о том, что весьма и весьма часто при наличии финансовых проблем застройщики пытаются затянуть процесс передачи дольщикам фактически возведенных помещений. Порой же они и вовсе выбирают процедуру своего банкротства.
Что же делать дольщику, чтобы защитить собственные законные интересы? В такой ситуации на помощь придет возможность признать право его собственности на ту недвижимость, которая входит в состав объекта незавершенного строительства (долевого). Для этого следует обратиться в суд.
Занимаясь сбором документов на оформление иска к не выполнившему собственные обязательства застройщику, следует учитывать ряд моментов:
Порой в судебной практике встречаются (в виде исключения) примеры, когда право собственности на долю объекта признавалось при степени готовности объекта незавершенного строительства от 75%. Но данные случаи можно рассматривать скорее как исключение. Вероятность получения удовлетворяющего судебного решения высока в том случае, когда степень готовности возводимого здания – 90% и выше. Причем предоставление суду доказательства готовности дома – непосредственная забота дольщика (истца).
— В своем исковом заявлении дольщик не может требовать признания прав собственности целиком на весь объект «незавершенки». Его право – претендовать лишь на соразмерную часть объекта, обозначенную в заключенном с застройщиком договоре. Часто юридически неграмотные дольщики оформляет исковое требование о признании прав собственности на «квартиру», «гараж» либо «машиноместо». Здесь следует пояснить, что пока единица долевого строительства официально не сдана в эксплуатацию, в правовом смысле ее нельзя расценивать в качестве полноценной недвижимости.
— Возникновение этого права собственности возможно лишь на объект, имеющийся в наличии, местоположение в рамках строящегося объекта (здания, дома) которого может быть четко идентифицировано. Делается это исходя из условий договора и имеющейся проектной документации.
— Право на обращение в суд с подобным иском дольщик имеет лишь в случае полного исполнения собственных обязательств по договору с застройщиком в части оплаты.
В случае проведения процедуры банкротства в отношении застройщика признание подобного права на квартиру или другую единицу долевого строительства возможно лишь тогда, когда имеется в наличии разрешение на ввод ее в эксплуатацию, а сторонами подписан передаточный акт до той даты, когда арбитражный суд принял заявление о банкротстве.