ДДУ в новостройке — что это такое
Что такое ДДУ
Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.
Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.
Плюсы и минусы договора долевого участия
Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.
ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.
Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика
Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:
🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.
🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.
🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.
🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.
Как составить и на что обратить внимание в 2020 году в договоре ДДУ
Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.
В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:
📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;
📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;
📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;
📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.
При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.
Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.
Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.
❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре
Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:
📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;
📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;
📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;
📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;
📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;
📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.
Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.
Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье
Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.
Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:
📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.
📌 Договор долевого участия в строительстве.
📌 Акт приема-передачи квартиры.
📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.
📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.
Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.
Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.
Подводные камни в ДДУ
Переуступка ДДУ — что это
Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.
Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:
✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;
✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;
✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;
✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.
Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.
При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.
Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ
Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.
Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.
Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы
Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.
Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.
Возможно ли наследование права требования по ДДУ
Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».
Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.
Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств
Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.
В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.
Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего
Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.
Что должен содержать ДДУ в строительстве
Потребность в получении жилья постоянно растёт, а вследствие падения доходов населения договор долевого участия – образец многовариантного выхода из положения в большинстве случаев. Есть особенности в исполнении такого вида договоров, но общая практика свидетельствует, что вариант приобретения квартиры через долевое строительство выгоден всем участникам сделки.
Помимо дольщика и застройщика, в исполнении договоров долевого строительства принимают участие банки и различные финансовые организации.
Договор о долевом строительстве: общее представление
Поскольку речь идёт о строительстве жилья, то договор долевого строительства – образец регулирования отношений сторон, в котором неизменным является только арендованный земельный участок для строительства и собственно возводимое строение.
Земельный участок недостаточно просто арендовать в установленном законом порядке, его нужно обеспечить соответствующей инженерной инфраструктурой.
Застройщик и дольщик оговаривают указанные моменты заранее.
Возведение жилого строения – это не постройка культурного характера, и здесь важную роль играют потребительские качества. Недостаточно ориентироваться на подготовленность и доступность арендованной земли, важна транспортная и социально-бытовая инфраструктуры, наличие образовательных учреждений, наличие необходимых для жизни объектов.
В договоре ДДУ эти моменты не указываются, но они имеют существенное значение как для общей стоимости строительства, так и для выражения содержания норм самого договора.
В договоре косвенно имеет значение общий градостроительный план, соответствие проектной документации, разрешение на аренду земли, на строительство, процедура строительства, участие дольщиков в виде общих собраний, дополнительных затрат, процедуры ввода в эксплуатацию, приёмки, устранения дефектов и недостатков.
Строительство – это длительный и многоступенчатый процесс, в котором договорные отношения регулируют на начальной стадии – привлечение денег дольщиков для скорейшего завершения работ, а на завершающей стадии – привлечение внимания дольщиков к проверке и подписанию актов приёмки-передачи квартир.
Особенности обязательств сторон по договору долевого строительства
Застройщик принимает на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом. Фактически это означает исполнение множества смежных обязательств по множеству других договоров, что существенно в контексте возможной смены застройщика, без какого-либо существенного изменения заключённых договоров: договор долевого участия в строительстве – образец отношений, в которых важен дольщик в большей степени, чем собственно застройщик.
Случаи замены застройщика редки, но важен сам факт такого положения вещей. По ДДУ застройщик выполняет свои обязательства до тех пор, пока все дольщики не подпишут акты приёмки-передачи и не вступят в свои права по владению своими квартирами.
а также цену договора, права и обязательства сторон, сроки и порядок выполнения юридически значимых действий.
В большинстве случаев застройщик предлагает свою унифицированную форму договора и дольщику приходится соглашаться с ней в полном объёме. Отказ или желание изменить предлагаемый образец договора долевого участия в строительстве означает «отказ» застройщика от требовательного и юридически подкованного дольщика.
Потребность в жилье столь велика, что даже, когда застройщик испытывает трудности с финансированием строительства или не смог продать все квартиры возводимого жилого дома в самом начале строительства, он не будет идти на поводу у дольщика. На основании того, что участие дольщика всегда будет не столь значительной частью общей схемы требуемых затрат по достижению конечного результата, чтобы можно было на неё рассчитывать в случае непредвиденных обстоятельств и в обычном положении вещей.
Содержание договора долевого строительства
Для участия в долевом строительстве нет необходимости знать о терминах и определениях ДДУ, о наличии разрешения на строительство, о законности выделения земельного участка и других обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Эти обстоятельства столь существенны, что факт их наличия не подвергается сомнению. Их отсутствие – повод для применения совершенно иных норм действующего законодательства.
Важнейшими положениями ДДУ являются:
Каждый застройщик по своему опыту и сложившейся практике формулирует вариант приемлемого ДДУ. Имеет значение город, регион строительства, региональное законодательство, особенности нормативной документации компетентных организаций в области экологии, санитарии, технической и пожарной безопасности.
Особенностью договора долевого строительства является требование его государственной регистрации. Считается, что договор заключён только с момента его госрегистрации.
Договор устанавливает срок сдачи жилого строения и сроки передачи жилых помещений дольщикам. Значение имеет процедура передачи квартир. Акт приёма-передачи жилого помещения «трансформирует» участие дольщика в реальное право владения недвижимостью в новостройке.
По своей сути, договор ДДУ – способ длительной (растянутой по времени) оплаты возможности получить в своё владение недвижимость.
В некоторых случаях это не имеет никакого значения для положений договора долевого строительства, но при задержках оплаты и нарушении своих обязательств дольщик может рисковать остаться ни с чем.
По многим причинам застройщик включает в текст договора положение об авансе, о платежах после госрегистрации договора и отдельно разделяет платежи дольщика от платежей кредитных организаций, выдающих заём дольщику.
Участие кредитных организаций в ДДУ
Для участия в долевом строительстве в большинстве случаев недостаточно накоплений и зарплатных доходов гражданина. Как ни странно, это неосновная причина, по которой договор на долевое строительство часто напоминает «бланк ДДУ». В этом бланке от руки заполняются только определённые графы.
Вложения в недвижимость – очень интересная тема для банков и финансовых организаций. Это реально складывающий рынок строящегося жилья в его динамике, то есть до момента, когда возникает недвижимость как таковая.
Отношения по договору ДДУ сопровождаются кредитными отношениями. Не исключены варианты, когда кредиторы сами определяют застройщиков и обязывают граждан инициировать долевое строительство не в том доме или районе, котором дольщику выгодно.
Указание в договоре ДДУ на конкретную кредитную организацию не нарушает права дольщика в контексте законодательства, но ограничивает его свободу выбора и возможность распоряжения собственностью до момента, когда его обязательства по кредитным договорам будут исполнены в полном объёме.
Фактически кредитные организации превратились в заинтересованных участников рынка строящегося жилья, и манипулируют своими финансовыми возможностями, формируют план своих доходов на длительные периоды времени.
Реального отношения к ДДУ в контексте гражданина, желающего участвовать в долевом строительстве, не имеет.
Но всегда:
Далеко не каждому дольщику доступна информация за пределами, установленными законом, но при любой возможности, получить дополнительные сведения, следует ею воспользоваться.
Договор ДДУ во многом формальная процедура, сопряжённая с кредитными обязательствами. Далеко не всегда имеет возможность манипулировать положениями договора, но всегда есть возможность правильно выбрать застройщика и кредитора, а также учесть множество смежных данных.
Дольщику важен результат – собственность на новую квартиру с минимально возможным количеством обременений и сроками погашения обязательств. Застройщик и кредитная организация преследуют свои цели. Относясь к договору на долевое участие в контексте собственных интересов, дольщик может с большей эффективностью получить желаемый результат.
Формальности, предусмотренные законодательством
В договора ДДУ практически не попадают положения, которые в области жилья не столько действуют, сколько не вызывают внимания.
и многие другие моменты являются естественным «приложением» к понятию жилья, находящегося в эксплуатации. Однако всегда есть ситуации, которые девелопер в обязательном порядке включает в форму долевого строительства.
Настоящий договор подлежит государственной регистрации – нейтральное положение договора, но для некоторых категорий граждан это может иметь серьёзные препятствия. Самый простой случай, когда судом гражданин, участник долевого договора, был признан виновным, затем оправдан, но арест на имущество сохранился. Тут не только купить, построить квартиру опасно, но даже оформить на себя автомобиль чревато невозможностью его продать.
Перепланировка. Естественная проблема для любого жилого помещения. Застройщик практически всегда включает такое же положение и дополняет эту идею запретом на проведение работ до подтверждения права собственности: регистрации права собственности на объект долевого строительства.
Права собственности на объект – квартиру – возникают только после должного оформления акта приёмки-передачи. Этому документу предшествует процедура осмотра жилого помещения, составления перечня обнаруженных недоработок и дефектов. С этой точки зрения, участие дольщика по условиям договора либо при отсутствии действий с его стороны можно интерпретировать по-разному.
Некоторые положения договора дольщик вполне может использовать в удобном ему контексте. Если нельзя проводить перепланировку во время (в конце) строительства, есть больше аргументов обнаружить дефект или показать факт недобросовестного выполнения работ.
Изменения, касающиеся порядка оплаты, а они обычно в норме вещей можно использовать как запасной аргумент при приёмке (осмотре) квартиры. Обязательства сторон – незыблемое правило всех участников любого договора. Но если их в каком-то конкретном случае хотя бы одна сторона всё соблюдает исключительно точно, то этот случай вряд ли будет иметь отношение к договорам на строительство, особенно когда в них упоминается кредитная организация.
Достижение поставленной цели (в основании которой ДДУ) и получение заветной квартиры – это длительный процесс, но при соблюдении норм действующего законодательства, реально достижимый и эффективный.