Балтийская трубопроводная система
Казалось бы, нефтепровод в европейской части России строить намного проще, чем в условиях Восточной Сибири, но в случае с БТС-2 это не так. На протяжении маршрута было около 350 км болот и множество водных преград, включая такие могучие реки, как Двина и Днепр. А часто строителям приходилось идти в буквальном смысле слова по минному полю. Сейчас места строительства в основном малолюдны, но во время Великой Отечественной войны здесь сталкивались массы солдат и техники. Поэтому строительство предваряла масштабная работа саперов. Количество мин и снарядов, извлеченных перед строительством, было таково, что их можно было вывозить грузовиками. Работали и поисковые группы (всего около 200 человек), которые выявляли захоронения времен войны.
Длительный период подготовки, обусловленный разминированием и поисковыми работами, должны были компенсировать особо быстрые темпы строительства. Было занято более 5 тысяч человек и более 3 тысяч единиц техники, но только количеством рабочей силы невозможно было принципиально ускорить процесс. Один из приемов, позволивших сократить сроки, ⎯ это создание трубосварочной базы. Две стандартные трубы сваривали вместе и после этого отправляли на маршрут. Сварка в условиях базы занимала 20 минут вместо часа, который требуется в открытом поле. Если учесть, что протяженность нефтепровода около 1300 км, а значит, необходимо сварить почти 120 тысяч стандартных 11-метровых труб, то очевиден грандиозный выигрыш во времени. Благодаря этому скорость строительства в отдельные моменты превышала 3 км в день. В итоге БТС-2 была создана даже раньше срока (I квартал 2012 года вместо III квартала 2012 года).
Параллельно шло строительство нефтеналивного терминала в порту Усть-Луга. Это новый порт, который начал работу с открытия угольного терминала в конце 2001 года. Через 10 лет там появился терминал для нефтепродуктов, а в марте 2012 года ⎯ терминал для сырой нефти. Тогда же фактически начала работу БТС-2: танкер «Невский проспект» водоизмещением 100 тысяч тонн был загружен нефтью, которая пришла из Западной Сибири по системам «Дружба» и БТС-2, и отправился в Европу.
Сейчас БТС-2 полностью заменила северную ветку «Дружбы», которая после аварии в 2006 году не использовалась. Так Россия застраховала себя от трений со странами Балтии по поводу транзита. Примерно то же можно сказать и про Белоруссию: БТС-2 обеспечила обходной путь, не требующий транзита через эту страну. В следующем году по транзитным участкам «Дружбы» пройдет только 27 млн тонн нефти против 79 млн тонн в 2011 году. Кроме того, после запуска БТС-2 отпадает необходимость использования нефтепровода «Одесса⎯Броды», проект которого в России воспринимали со скепсисом.
Build-to-suit
Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента. При этом последний обязуется оплатить все необходимые строительные работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. При такой схеме сотрудничества резидент финансирует работы, а девелопер организовывает весь процесс проектирования и строительства объекта по техническому заданию. В результате, резидент получает в оговоренные сроки готовое производственное здание, которое максимально соответствует его требованиям.
Развитие схемы build-to-suit?
Представленный метод строительства производственных и складских объектов давно используется в мировой практике. Опыт показал, что сотрудничество по схеме build-to-suit позволяет сократить затраты девелоперов и резидентов, а также позволяет устранить малоэффективные спекулятивные проекты.
Активному развитию BTS поспособствовали нижеследующие факторы:
— перенасыщение рынка недвижимости спекулятивными малоэффективными проектами;
— развитие технологий, которые предъявляют уникальные требования к производственным сооружениям;
— объект, построенный по данной схеме, позволяет в согласованные сроки получить продукт, полностью адаптируемый под технологические процессы резидента.
Build-to-suit в России
В настоящее время схема BTS на территории Российской Федерации только набирает обороты. Быстро развивающийся отечественный рынок складской и производственной недвижимости создает все необходимые условия для формирования и применения технологий формата BTS. Многие девелоперские компании обладают достаточными ресурсами для качественной реализации объектов любого масштаба. Детальный анализ существующего рынка недвижимости указывает, что в скором времени возникнет существенный дефицит качественного предложения, который неизбежно вызовет активное развитие взаимодействия по схеме build-to-suit. Данная схема позволяет резиденту получить в оговоренные сроки объект, который соответствует всем техническим требованиям, избежав при этом перечня процедур связанных со строительством, особенно удобен такой подход для компаний, которые не имеют определенного опыта в этой сфере деятельности. Экономия может достигать порядка 15-20%.
Какое помещение формата BTS?
Коммерческое помещение формата build-to-suit должно соответствовать техническим требованиям компании-заказчика. Объект, построенный по технологии BTS, должен гарантировать достижение основной цели любого коммерческого предприятия – полностью адаптируемый под технологические процессы резидента, сокращение расходов и привлечение дополнительной прибыли. Строительство здания рассчитано на долгосрочный период эксплуатации с возможностью его дальнейшего приобретения одной компанией. Девелопер несет полную ответственность за реализацию проекта.
При реализации на практике проекта строительства девелопер учитывает следующие особенности:
— основное предназначение будущей постройки;
— главные цели компании-резидента;
— особенности земельного участка.
Особенности разработки проектов по схеме BTS
Для качественной реализации проекта в формате BTS девелоперы соблюдают основные принципы:
1. Привлечение к разработке проекта профессионалов, которые обладают необходимым опытом в реализации объектов;
2. Применение только высококачественных материалов и современных технологий;
3. Детальная проработка единой концепции проекта;
4. Соблюдение требований заказчика к техническому оснащению, конфигурации помещений, архитектуре и планировке;
5. Сокращение затрат на реализацию проекта за счет современных технологий.
Достоинства BTS
Основной положительной стороной использования технологии build-to-suit является:
Заключение договора аренды или договора купли-продажи готового к использованию здания осуществляется на взаимовыгодных условиях, как для арендатора, так и для девелопера. Сравнительно со стандартными ценами на рынке недвижимого имущества, себестоимость строительства 1 м.кв. по методике BTS существенно ниже.
Недостатки схемы BTS
Главным недостатком проектов, которые реализуются в рамках build-to-suit, является вялый спрос на такие производственные помещения. Помещению или зданию, которое полностью подстроено под конкретные производственные задачи, достаточно сложно найти нового хозяина. Кроме того очень часто предыдущие владельцы обустраивают недвижимость так, что оно обретает специфических характеристик, которые могут не подходить следующему арендатору или владельцу.
НОВОСТИ И СТАТЬИ
За годы своей работы международная Конференция «Женщина-лидер», инициатором проведения которой в 2015 году стала вице-президент Ленинградской областной ТПП Елена Дюкарева, стала неотъемлемой частью программы мероприятий на полях Петербургского Международного Экономического Форума. В рамках глобальной инициативы по поддержке женского предпринимательства, карьерного продвижения женщин и обеспечения равных возможностей для развития в бизнесе идея проведения Конференции была активно поддержана Правительством Ленинградской области и Торгово-промышленной палатой Российской Федерации.
Участников «Аллеи Бизнеса» встречали 25 краснолистных кленов, посаженных в прошлом году, юбилейном для «Делового Петербурга». Но в Пулковском парке еще достаточно много места для новых деревьев, да и для газеты, которая выходит на бумаге, восстановление природных ресурсов по-прежнему актуально.
17 декабря состоялась XVI Зимняя Ассамблея бизнес-сообщества Ленинградской области – традиционное мероприятие Ленинградской областной торгово-промышленной палаты.
Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, д.50
лит. А
8 подводных камней при заключении договора аренды производственной, складской, иной коммерческой недвижимости
Подводные камни при заключении договора аренды коммерческой недвижимости
1. Нет необходимости беспокоить юриста на стадии заключения соглашения о намерениях. Ведь этот документ не имеет юридической силы.
Соглашение о намерениях часто называют на английский манер BTS (businesstermsheet) или LOI (letterofintent). Но суть от этого не меняется. Юридических обязательств для сторон такой документ не создает. Его задачей является обозначение основных коммерческих договоренностей о том, что арендуется, по какой ставке и на какой срок.
Если бы этим соглашение о намерениях и ограничивалось, то, наверное, юристы здесь были бы лишними. Но часто в этом документе обсуждаются и другие вопросы, такие как условия использования обеспечительного депозита, порядок и условия выхода из договора, распределение обязанностей по ремонту и т.д. Несмотря на то, что юридических обязательств документ не создает, переломить ситуацию на стадии заключения основного договора очень сложно. Ссылка на то, что этот вопрос уже был согласован ранее, является очень веским аргументом против любой разумной инициативы юриста арендатора по этим вопросам.
2. В предварительном договоре указано, что основной договор аренды должен быть заключен после того, как арендодатель получит свидетельство о праве собственности (акт ввода в эксплуатацию, любой другой документ) без указания точной даты.
Есть общее правило об определении сроков. Можно указать срок периодом времени от определенной даты, можно точной датой или указанием на событие, которое неизбежно должно произойти.
Получение свидетельства, как, впрочем, и совершение каких-либо других действий арендодателем, неизбежным событием не является. Поэтому завязывать на них сроки нельзя. Такие события могут включаться в предварительный договор как условия, необходимые для заключения основного договора, то есть могут квалифицироваться как «да» или «нет» при ответе на вопрос о заключении основного договора. Но они не могут отвечать на вопрос «когда».
Ответ на вопрос «когда» должен определяться всегда четкой датой или периодом времени. Часто в предварительных договорах это выражается фразой – «но в любом случае не позднее [указывается дата]». Это приемлемо. Если же дата совсем не указана, то необходимо заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.
Статистки нет, но случаи, когда арендодатель отказывается от невыгодных ему предварительных договоров, мотивируя это истечением годичного срока, периодически встречаются. Такой отказ является вполне законным, если до истечения года ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор.
Не знаю, правильно ли говорить о камне обоюдоострый, но ситуация с этим камнем именно такая. Арендатор может использовать этот подводный камень и в своих интересах. Все зависит от ситуации. Но не лучше ли этот подводный камень убрать сразу, еще при заключении договора?
3. Несколько краткосрочных договоров вполне могут заменить собой долгосрочный?
Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.
Ситуация не редкая, с учетом того, что долгосрочный договор подлежит государственной регистрации. Не всегда стороны хотят заниматься такой регистрацией. Иногда для нее созданы не все условия. Поэтому прибегают к продляемому краткосрочному договору.
Для удобства бухгалтерского учета краткосрочный договор заключается на 11 месяцев. Можно заключить и на 364 дня, но тогда последний месяц не досчитается одного дня, что влечет перерасчет.
Не редкость, когда в краткосрочном договоре предусматривают автоматическое продление на новый аналогичный срок. Встречаются случаи, когда вместо автоматического продления, устанавливается обязанность заключить новый краткосрочный договор.
Схема BTS (built-to-suit, или «строительство под ключ») позволяет строить объекты, учитывая индивидуальные потребности каждого потребителя, это относится к планировочным решениям зданий, площади и габаритам зданий, инфраструктуре и прочим параметрам. За счет использования технологии «строительство под ключ» вложения в проекты окупаются существенно быстрее. Такие объекты благодаря максимальной эффективности для конечного потребителя являются самым экономичным решением. Данное обстоятельство обусловлено относительно невысокой ценой квадратных метров при строительстве объекта в формате built-to-suit. Технология BTS чрезвычайно популярна на Западе. Во многих странах строительство по этой схеме практически полностью вытеснило с рынка спекулятивные сделки. Учитывая то, что в России существует повышенный спрос на складские площади и рынок развивается всего лишь на протяжении десяти лет, спекулятивные предложения еще присутствуют и будут существовать в ближайшей перспективе. Однако объекты BTS уже начинают отвоевывать значительную долю рынка – например, в 2013 году порядка 27% площадей на рынке складской недвижимости были реализованы по данному принципу.
Автоматическое продление работает не так, как многие себе представляют. Некоторые ошибочно предполагают, что автоматическое продление (или даже просто продление по дополнительному соглашению) не допускается, потому что в сумме срок аренды будет превышать один год. Это не так. При продлении срок не суммируется и государственная регистрация не требуется. По этому вопросу можно посмотреть п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.
Проблема в другом – автоматическое продление не гарантирует того, что при истечении очередного срока одна из сторон не заявит о своем выходе из договора. Если не вдаваться в детали, то общее правило гласит – при автоматическом продлении любая сторона может заявить о выходе из договора при очередном истечении срока.
В ситуации снижения арендных ставок этот подводный камень может быть выгоден арендатору и позволит ему решить проблему с платежами в иностранной валюте. Но при другом раскладе за такой псевдодолгосрочный договор, заключенный сегодня, арендатор может держаться как за лучший бриллиант в своей коллекции. Вопрос – удержит ли?
Как и в любом вопросе, есть много нюансов. Если продление в краткосрочном договоре реализовано через механизм предварительного договора, то есть через обязательство заключить новый краткосрочный договор по статье 429 ГК РФ, то возможность выхода из такого договора далеко не очевидна.
Основной посыл всех обозначенных выше рассуждений в том, что опасно играть в игру «замени долгосрочный договор несколькими краткосрочными», если коммерческие договоренности сторон, направлены на заключение именно долгосрочного контракта. В сегодняшней ситуации арендатор может использовать ситуацию в своем интересе, завтра может все поменяться.
4. Нет места для маневра в долгосрочном договоре.
В долгосрочном договоре всегда необходимо оставлять место для маневра. Даже если выход без причины из такого договора запрещен арендодателем, то есть еще несколько моментов, которые следовало бы обсудить и включить в договор.
Под маневром на случай непредвиденных ситуаций я понимаю возможность сократить или увеличить арендуемые площади, возможность сдать площади в субаренду.
Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.
Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.
Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Мне как юристу не нравится размытость формулировки, но все же это лучше чем ничего. Если же вам удалось полностью отстоять ваше право на заключение субаренд, то считайте, что место для маневра вы себе обеспечили.
5. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда
Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.
Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.
6. Две аренды на один объект – чьи же тапки?
Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.
Для не юриста вывод звучит немного парадоксально, но оба договора, независимо от того когда они были заключены будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту-приема передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.
Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
7. Арендные каникулы – безвозмездное пользование?
Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.
При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово «аренда» «безвозмездным пользованием», посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговики. Конечно, далеко не факт, что потребуют. Но все же.
Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.
Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.
8. «Duediligence» в моем доме попрошу не произносить.
Перевести этот термин можно как должная осмотрительность. В юридическом переводе означает комплексную юридическую проверку.
Нужно ли проявлять должную осмотрительность при заключении договора аренды? Вопрос риторический. Но это не мешает некоторым задавать его уже после того, как договор заключен.
В рамках такой проверки, как минимум, необходимо понять, что за объект вы арендуете, и уполномочен ли тот, с кем вы подписываете договор аренды, подписывать такой документ.
Про объект вам расскажет выписка из специального реестра – ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе вы сможете увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.
Про собственника вам расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.
Но, конечно же, это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.
Если объект в ипотеке, то попросите согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и ваша аренда. А было бы согласие – такого прекращения не произошло бы даже после продажи с публичных торгов.
С субарендой все более или менее понятно – без анализа основного договора аренды заключать субаренду, как минимум, опрометчиво.
Доверительный управляющий сдает в аренду? Арбитражный управляющий? Закрытый паевой инвестиционный фонд? Задумайтесь, а какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.
Вопросов много. При простой проверке руководствуйтесь данными публичных источников и самыми основными учредительными документами. При сложной проверке – приглашайте юристов.
Материал подготовил Максим Мозгов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, старший юрист международной юридической фирмы CMS.
Мы можем подобрать Вам промышленную площадку или индустриальный парк с оптимальными условиями размещения в которых вы получите дополнительный эффект от льгот, субсидий и преференций резидента. Обращайтесь к нам!
Компания имеет практический опыт сопровождения проектов промышленных (индустриальных) парков, промышленных (отраслевых и территориальных) кластеров (включая сопровождение резидентов ТОСЭР, ОЭЗ, промышленных площадок) Республики Татарстан и других регионв в конкурсе Министерства экономического развития России, Фонда развития моногородов, Минпромторга России
Также компания имеет практический опыт сопровождения 507 проектов предпринимателей
.png)
Мы можем оказать Вам качественную консультационную и информационную поддержку и сопровождение Вашего проекта (включая разработку конкурсной и проектной документации) при участии в государственных конкурсах на присуждение грантов и субсидий, а также иных видов поддержки. Сотрудники компании «Верное решение» оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, участвующих в этом и других конкурсах, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам.
Ключевые компетенции сотрудников Компании:
Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач.
По любым возникающим вопросам и за дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь. Это можно сделать одним из способов:
Отправьте Ваши вопросы или информацию о Вашем проекте, заявку на проведение консультации, на обратный звонок:
Позвоните нашим сотрудникам по телефонам:
Приходите к нам на консультацию (требуется предварительная запись):