Что такое долевое участие в строительстве жилья?
Вопрос приобретения жилья является одним из самых насущных не только у молодого поколения, но и у людей более старшего возраста.
Сегодня мы поговорим о договоре участия в долевом строительстве: что же это такое, как его заключить и что он должен содержать?
1. Что такое договор долевого участия?
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
3. Долевое строительство 2020
1. Что такое договор долевого участия?
При этом обязанность организации, осуществляющей строительство по такому соглашению, заключается в следующем:
В свою очередь, другая сторона договора (дольщик) обязана:
Форма договора, согласно требованиям закона, простая письменная, не требующая нотариального удостоверения. Вместе с тем, установлена обязанность зарегистрировать заключенную сделку в Росреестре.
2. Существенные условия договора долевого участия в строительстве
Итак, заключаемое соглашение должно содержать:
Несоблюдение или нарушение установленного срока передачи влечет негативные последствия для застройщика в виде неустойки (пени), подлежащей выплате дольщику.
Изменение цены после заключения ДДУ возможно только в случае, если стороны согласовали случаи и условия ее изменения в самом соглашении.
5. Условия возможности привлечения средств дольщиков. В договоре достаточно одного из предусмотренных законом условий привлечения: либо уплата отчислений в компенсационный фонд, либо размещение денежных средств дольщиков на счетах эскроу.
3. Долевое строительство 2020
Норма об эскроу-счетах появилась в 2019 году. Она направлена на максимальную защиту прав и интересов граждан, заключивших договор о долевом участии в строительстве жилья, и сведения к нулю проблем «обманутых дольщиков». Указанная норма заменила существовавшее ранее страхование ответственности застройщика.
Новая схема строительства многоквартирных домов получила название проектного финансирования. По этой схеме деньги дольщиков поступают на специальные счета эскроу, открытые в том банке, который участвует в системе проектного финансирования. Застройщик доступ к этим деньгам получит только после завершения строительства и сдачи МКД в эксплуатацию. Строительство же он будет вести за счёт кредитных средств, которые ему выдаст этот банк.
По мнению ряда экспертов, введение в закон вышеуказанных положений означает, что долевое строительство в 2020 году практически прекратит свое существование в прежнем виде и трансформируется по сути в строительство за счет кредитных средств банков.
Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?
Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.
Из этой инструкции вы узнаете:
Что такое долевое строительство?
Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф
Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?
Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.
95% договоров долевого участия до конца 2020 года будет заключено с использованием
Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС
поправок под запрет попали кооперативы (ЖСК) и кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.
Как закон защищает права дольщиков?
Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.
Механизм расчетов с использованием выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются («замораживаются») на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства, остается и без денег, и без квартиры.
Плата за квартиру по ДДУ (договор долевого участия), которую вносит дольщик на счет эскроу, страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.
Для застройщиков, реализующих проекты без счетов эскроу, с 1 июля 2018 года стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта и производить отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве.
Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.
Что такое проектное финансирование при долевом строительстве?
Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?
Эскроу-счета стали обязательными с 1 июля 2019 года
Деньги вносятся покупателем на после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с в любой момент просто если покупатель вдруг передумал нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ (договор долевого участия) и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № ).
Также покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите в данном случае ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.
Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?
Как оформить ипотеку при использовании счета
Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?
В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.
Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).
Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС
Долевое строительство: обзор преимуществ и недостатков для покупателя
Долевое строительство: обзор преимуществ и недостатков для покупателя
Как известно, с 1 июля г. рынок недвижимости ждет мощная перезагрузка. Грядут большие изменения в сфере долевого строительства. Кто-нибудь из вас прибегал к решению жилищного вопроса путем заключения ДДУ?
Ведь приобретение недвижимости, в частности квартиры, достаточно непростая процедура, и содержит в себе немало рисков, о которых необходимо знать, чтобы защитить права и финансы. И как раз сегодня предлагаю обсудить вопрос: каковы плюсы и минусы ДДУ для нас, простых потребителей? Стоит ли таким образом приобретать недвижимость или нет?
Итак, начнем с сути. ДДУ это своеобразный механизм для приобретения жилья на первичном рынке за счет привлечения денежных средств со стороны дольщиков (покупателей). То есть застройщик строит объект недвижимости, обязуется сдать его в определенный срок, а на дольщика возлагается обязанность проинвестировать строительство еще на самом раннем этапе.
В чем же заключаются преимущества для будущих собственников такой недвижимости?
Несомненные плюсы такого способа приобретения жилья:
-Приобретение квартиры посредством долевого участия позволяет существенно сэкономить. Ведь логично, что квартиры в строящихся домах реализуются застройщиком по гораздо более низкой и привлекательной цене, чем готовые квартиры. Кстати, на ранней стадии строительства квартиры могут быть гораздо дешевле не только аналогов в готовых новостройках, но и даже в сравнении с квартирами на вторичном рынке жилья.
-Отсутствует риск двойной продажи квартиры. Это связано с невозможностью регистрации ДДУ на один и тот же объект недвижимости в Росреестре дважды.
-В определенных случаях дольщик вправе получить назад внесенные им денежные средства при расторжении договора по вине любой из сторон. А за ненадлежащее исполнение условий договора дольщик может рассчитывать также и на уплату неустойки.
Но у всего есть свои минусы, в т.ч. и у ДДУ:
-Покупателю придется ждать какое-то время завершения строительства для того, чтобы заселиться в свою квартиру
-И все-таки есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком
Еще больше полезной информации про недвижимость ищите в статьях: