Долевое строительство
Способы покупки долевки
В чем заключается суть долевого строительства?
Долевое строительство представляет собой такой вид строительства, при котором застройщик привлекает финансовые средства участника долевого строительства (в народе – дольщика) на начальном этапе строительства объекта недвижимости. Участие в долевом строительстве обязует дольщика уплатить оговоренную в договоре сумму и принять завершенный объект, а застройщик в свою очередь обязуется в строго оговоренный срок после получения разрешения на ввод в эксплуатацию сдать дольщику построенный объект недвижимости.
Иными словами, будущие собственники недвижимости «скидываются» на ее постройку и передают деньги владельцу земельного участка или арендатору, который будет проводить строительные работы самостоятельно или с привлечением третьих лиц.
В нашей стране сложилось предвзятое отношение к долевому строительству квартир, так как в прошлом имело место множество мошеннических схем в этой отрасли. Недобросовестные застройщики оставляли обманутых дольщиков не только без новых квартир, но и без денежных средств.
С абсолютной уверенностью можем вас заверить, что долевое участие в строительстве в Екатеринбурге – безопасное и выгодное мероприятие. Онлайн сервис поиска недвижимости PR-FLAT.RU предлагает вашему вниманию долевки в Екатеринбурге и Свердловской области от застройщика, который является нашим надежным и проверенным партнером. Многие объекты недвижимости, построенные им, уже успешно сданы в эксплуатацию, и в них с комфортом и удовольствием живут семьи наших клиентов.
Выгодно ли купить квартиру в долевке?
Приобретение квартиры в долевое строительство в Екатеринбурге – это выгода для всех и каждого. В этом случае наблюдается принцип универсальности, и никакие правила «но» и «если» не срабатывают.
Преимущества покупки долевки от застройщика:
Долевое строительство что это?
На данный момент тема с долевыми участиями в строительстве многоквартирных домов, является одной из самых обсуждаемых тем на территории нашего государства.
Рынок “населяют” большое количество застройщиков и жилищных кооперативов (ЖСК), строящих дома различных классов, что безусловно, делает данную нишу очень привлекательной для вложения средств.
Как и в любой отрасли, пользующейся популярностью у населения, неизбежно появление недобросовестных организаций которые, так или иначе, могут навредить вам, и в худшем случае вы останетесь без денег и без жилья.
Мы подготовили данную статью с целью повышения осведомленности граждан в этой сфере, и постараемся объяснить, как обезопасить себя от рук недобросовестных компаний.
ИИтак, определение, что такое долевое строительство?
2. Участники долевого строительства (дольщики) — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
3. Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
ККак оно появилось?
На начальном этапе формирования долевого строительства, схемы продажи жилья в строящихся домах не регламентировались законом и оказывались опасными для покупателя. Имели место обманы покупателей недобросовестными застройщиками, наиболее распространенными из которых были двойные продажи, в других случаях застройщики достраивали текущие объекты за счет новых дольщиков, превращаясь в финансовую пирамиду.
Чтобы защитить покупателей от двойных продаж, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, которые по 214-ФЗ требовалось регистрировать в Росреестре, также застройщику запрещалось продавать квартиры до получения разрешительных документов на строительство.
Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.
Основным договором между застройщиком и дольщиком это:
ОО гарантиях, которые дает данный договор:
2.Вы можете получить неустойку с застройщика при просрочке сдачи квартиры. ( прим. Если застройщик находится на стадии банкротства либо ликвидирован, неустойку получить невозможно ).
3. По закону о ДДУ, застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом и так же обязан предоставить документацию о себе любому обратившемуся гражданину.
ЧЧем договор ДДУ лучше договора ЖСК?
2. Цены на квартиры у ЖСК вероятно будут ниже чем квартиры которые регистрируются по договору дол.участия. Однако ЖСК может брать дополнительные сборы с членов кооператива.
Какая информация должна быть отображена в ДДУ?
ООбязательные пункты:
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.
ККто должен страховать ДДУ?
По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно застройщик страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.
ДДУ регистрируется только в Росреестре либо в МФЦ
Как зарегистрировать ДДУ?
ШШаг 1
Прежде всего, дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (согласие супруга предоставляется по желанию заявителя). Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
Договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (кредитный договор)
5. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленный застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.
6. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.
ШШаг 2
Уплатить госпошлину за регистрационные действия.
Для физического лица: 350 рублей, разделенные на количество участников договора;
для юридического лица: 6000 рублей, разделенные на количество участников договора.
За государственную регистрацию ипотеки в силу закона государственная пошлина не взимается.
ШШаг 3
Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон в РГАУ МФЦ.
ШШаг 4
Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 9 рабочих дней.
Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.
Когда вносить первоначальный взнос?
После государственной регистрации ДДУ. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!
РРасторгнуть ДДУ можно следующими способами:
2. по инициативе застройщика;
3. в судебном порядке;
4. по соглашению сторон.
ККак расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор.
Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:
· получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
· постановить дом на кадастровый учет,
Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.
ДДля регистрации вам понадобятся:
3. акт приема-передачи квартиры,
4. квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей)
5. кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).
ККак продать квартиру по ДДУ?
Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.
Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.
Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие
Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.
Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.
Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.
ННасколько выгодно долевое строительство?
Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.
Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.
Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.
В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.
Статья составлена с использованием источника : мосдольщик.рф
Получить консультацию по интересующим вас услугам можно:
На официальном сайте mfcrb.ru с помощью онлайн-консультанта
Позвонить в контакт-центр по телефону 246-55-33
Путем личного посещения ближайшего центра или офиса «Мои Документа»
Что такое долевое строительство квартир в екатеринбурге
Чиновники обещают, что новые правила отпугнут мошенников
Сейчас застройщик не сможет использовать деньги дольщиков, пока не сдаст дом
С 1 июля в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Как объясняют чиновники, сделали это для того, чтобы отпугнуть мошенников и с помощью нововведения искоренить словосочетание «обманутые дольщики». Это не значит, что долевое строительство прекращается. По указанию Владимира Путина заключение долевых договоров должны прекратить только с 1 июля 2019 года.
Застройщики не спешат комментировать изменения, говорят, пока что непонятно, как скажутся новые реалии — банки и застройщики только начинают работать по этой схеме. В ГК «ТЭН» объяснили, что из-за изменения в законодательстве квартиры неминуемо подорожают, но случится это не завтра, а через три-пять лет.
О росте цен говорит и коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров.
— Цена может вырасти на 17%. В зависимости от проекта цены могут вырасти на долю от 10 до 20%, — рассказал Е1.RU Руслан Музафаров. — С учётом роста цен выгод для покупателей не так уж и много, но проект прежде всего направлен на защиту дольщиков. Нововведения для того и сделаны, чтобы деньги были в надежном месте, под контролем.
В Сбербанке Е1.RU объяснили, что главное изменение для покупателя — это то, что его деньги отдадут застройщику только после того, как будет построено жильё, в которое он вложился.
— По новой схеме, когда застройщик помимо банковского финансирования привлекает средства дольщиков, эти деньги направляются на специальные счета в банке — эскроу, — объяснили Е1.RU в пресс-службе Сбербанка. — В банке деньги дольщиков находятся в замороженном состоянии, пока застройщик не передаст жильё клиенту.
В это время банк выделяет кредит застройщику, и тот возводит дом. Под какой процент дают кредит застройщику, сказать сложно: он зависит от того, насколько плотно сотрудничают компании, и от параметров будущего жилья.
Деньги дольщиков будут заморожены в банке до момента, пока их дом не построят
Изменения коснутся всех застройщиков: и тех, кто получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, и тех, кто получит разрешение после. Об этом на пресс-конференции ТАСС рассказала первый заместитель директора Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Лилия Карпухина.
— Те, кто получит разрешение после 1 июля 2018 года, то с 1 июля 2019 года смогут привлекать денежные средства только путём заключения договора на сопровождение счетов эскроу, — объяснила Лилия Карпухина. — Это значит, что мы с вами будем заключать договор долевого участия, в котором будет в обязательном порядке прописана обязанность по открытию счёта эскроу. Средства, которые будут внесены на этот счёт, будут блокироваться банком и передаваться застройщику после того, как объект будет введён в эксплуатацию и будет зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право на один из объектов.
Что касается застройщиков, которые уже получили разрешение до 1 июля, то в отношении них тоже ужесточаются определённые требования. В отношении каждого разрешения на строительство застройщик должен будет открыть расчётный счёт в банке. Это сделано для целевого расходования средств. То есть деньги, которые заплатят люди, пойдут на определённый объект.
Заместитель директора департамента ГЖИ объяснила, что покупатель сначала должен заключить договор долевого участия, затем зарегистрировать его в Росреестре и только после этого перечислить деньги безналичным расчётом напрямую застройщику. Застройщик в свою очередь должен иметь заключение о соответствии права на привлечение денежных средств, разрешение на строительство и земельный участок, где собирается строить.
— Если есть какие-то сомнения, видите, что какие-то шикарные предложения по стоимости, то всегда помним, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И лучше обратиться в департамент с вопросом, а может ли этот застройщик привлекать денежные средства, а не серая ли это схема используется, — объяснила Карпухина. — Когда застройщик предлагает заключать какие-то предварительные договоры, вексельное сопровождение, какие-то займы — это всё однозначно нарушение требований привлечения денежных средств.
Обратиться в департамент можно письменно или лично — записаться на приём: +7 (343) 312–00–32, доб. 896.
— По счетам эскроу следующий порядок: деньги блокируются, на деньги не начисляются проценты по отношению к дольщику, эти деньги страхуются, — рассказала Лилия Карпухина. — Эти деньги не передаются застройщику до момента ввода дома в эксплуатацию. Предполагается, что застройщик будет строить на кредитные ресурсы по отдельному договору, который он будет получать в этом же банке. Но деньги на счетах эскроу заблокированы.
Если застройщик не достроит дом, то дольщик сможет расторгнуть договор, и ему вернут деньги.
— Резкого изменения в стоимости квартир, на мой взгляд, ожидать не стоит. Предложение квартир сейчас высокое, — рассказал Е1.RU директор по маркетингу и продажам ГК «Атлас Девелопмент» Вячеслав Батаков. — Застройщики, стремясь успеть до 1 июля 2018 года, оформили разрешения на строительство очень большого объема жилья и планомерно будут выводить эти объекты на рынок. Очевидно, что при выводе этого объема стартовые цены будут привлекательными. Однако риски того, что квартиры могут подорожать в долгосрочной перспективе, все-таки сохраняются. Так, например, согласно тексту законопроекта (а закон еще не вступил в силу — находится на подписи у президента), у застройщиков есть переходный период до 1 июля 2019 года. В этот период застройщики еще могут привлекать деньги по договорам долевого участия, а после — только на открытые эскроу-счета. Но и сейчас уже можно использовать механизм эскроу-счетов, и именно этот переходный период и покажет, как девелоперы будут приспосабливаться к новым условиям работы.
Основной вопрос, который до сих пор остается у застройщиков, — стоимость кредитных денег, которые банки будут выдавать на строительство объектов. Например, эскроу-счета попадают под систему страхования вкладов в размере до 10 миллионов рублей. Соответственно, деньги дольщиков на эскроу-счетах должен страховать банк, а откуда он возьмет резервы на это? Не исключено, что эти расходы лягут в стоимость кредита для застройщика и в конечном итоге будут учтены в цене квадратного метра.
В компании PRINZIP считают, что цены поднимутся, но минимально.
— Рост цен на рынке недвижимости, как правило, прогнозируемый. Говоря о последних изменениях в законодательстве об участии в долевом строительстве, влияние на конечного покупателя будет минимальным, — рассказал Е1.RU юрист компании PRINZIP Глеб Отрадин. — Некоторые меры ужесточили, а другие облегчили, но, как известно, от перемены мест слагаемых сумма не меняется.
— Стоимость новостроек скорее будет определяться макроэкономическими факторами, — рассказал директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Сергей Антонов. — В первую очередь доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки. Недобросовестные игроки будут использовать новую реальность для повышения цен, но рынок быстро отрегулирует такое поведение.
В декабре прошлого года екатеринбургские застройщики давали прогноз, что квартиры подорожают на 30 процентов, когда свернут долёвку.