Что такое долевое строительство жилья в беларуси
Итак, предположим, что вы прошли первые четыре шага из статьи-инструкции «Покупаем квартиру в новостройке. Просто о сложном». Настало время решать денежные вопросы, знакомиться с условиями оплаты, скидками и акциями застройщика. И именно на этом этапе приходит понимание того, что словосочетание долевое строительство вроде встречалось и вроде понятно, но, тем не менее… Дабы помочь вам избежать этого «тем не менее», Metr.by подготовил очередной материал из серии «Просто о сложном». Здесь мы разложили по полочкам информацию о самой популярной схеме покупки квартир в новостройках.
Долевое строительство
Не будем пространно ходить вокруг да около и обратимся за толкованием термина «долевое строительство» к самой полной и самой доступной энциклопедии:
«Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости».
(с) Wikipedia.org
Долевое строительство в Минске – одна из трех законных схем приобретения жилья (плюс жилищные облигации и участие в ЖСК). Несмотря на многочисленные риски, связанные с процедурой «долевки», этот способ обрел в РБ широкое распространение. И неудивительно, ведь ДДУ ( договор долевого участия ) подразумевает под собой фактическую рассрочку на период строительства. Инвесторы могут вносить всю сумму единоразово, но делать это стоит только в том случае, если вы на 100% уверены в застройщике и своевременном вводе дома в эксплуатацию.
Застройщик, с которым вы планируете сотрудничать, должен обладать безупречной репутацией на рынке
Важно! Если хотя бы маленький червячок сомнения гложет душу, то обязательно стоит подстраховаться: «долевка» предполагает внесение стоимости квартиры равными долями ежемесячно – вплоть до даты сдачи новостройки, указанной в договоре.
Вот, кстати, типовой пример ДДУ (полный текст можно скачать в сети, либо запросить у застройщика):
Согласно законодательству РБ, долевое строительство предполагает наличие объекта строительства (помещение в новостройке) и двух субъектов: дольщика и застройщика. И если в обязанности первого входит лишь подписание всех необходимых документов, своевременное внесение оплаты и приемка квартиры, то второй субъект обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.
Приносим извинения за казенные формулировки, они были нужны для примера. Даже небольшой текст, напичканный терминами, сложен для восприятия человека, далекого от строительной и юридической сфер. Что говорить о ДДУ, который составляется для кого угодно, но точно не для людей? И потому совет:
В день подписания договора захватите с собой профессионального юриста
Поверьте, разбирающийся человек поможет вам сберечь нервы и сэкономить деньги.
Мы не будем приводить здесь полный перечень пунктов договора, перечислим лишь самые главные, те, на которые стоит обратить внимание в первую очередь:
срок исполнения обязательств по договору
цена квартиры (цена договора)
размер и порядок внесения денежных средств
гарантийный срок на квартиру
порядок приемки-передачи квартиры
основания досрочного расторжения договора
порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора
Важно! Если по отдельным пунктам возникают сомнения или вы нуждаетесь в подробном их разъяснении, не стесняйтесь задавать вопросы сотруднику компании, либо юристу. Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства.
Второй документ, не менее важный для сделки долевого строительства – проектная декларация на новостройку. Декларация публикуется не позднее, чем за 7 дней до старта подачи заявлений хотя бы в одном печатном СМИ, распространяемом в населенном пункте, где будет вестись строительство. Информация о выходе декларации появляется заранее, найти ее можно в новостных разделах тематических порталов, либо непосредственно в рекламном объявлении.
В проектной декларации указывается информация о застройщике, характеристика объекта строительства, стоимость «квадрата», сроки строительства, дата подачи заявлений.
Сверьте проектную декларацию с ДДУ и покажите оба документа юристу
И только если эксперт вынес положительный вердикт, а застройщик ответил на все ваши вопросы, беритесь за ручку и ставьте подпись, закрепляющую сделку между продавцом и покупателем.
Основные способы приобретения недвижимости в Республике Беларусь
Каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью покупки квартиры. К сожалению, для многих решение жилищной проблемы в относительно короткий срок, без сторонней помощи, просто невозможно. Людям приходится искать различные варианты, которые могут помочь обзавестись своими «квадратными метрами» здесь и сейчас, и при этом максимально сохранить семейный бюджет в будущем. В результате возникает вопрос: что же делать тем, кто пока не может позволить себе купить квартиру за свои сбережения, а необходимость в её приобретении уже давно назрела? Для ответа на него рассмотрим основные финансовые инструменты, с помощью которых можно заселиться в своё жильё в кратчайшие сроки, и выделим все плюсы и минусы каждого из них.
Кредит, в сфере недвижимости, является одним из самых распространённых вариантов покупки квартиры. В первую очередь, это связано со слабым развитием на рынке других инструментов приобретения жилья. Однако, с появлением новых способов и совершенствованием условий уже существующих, его доля в сделках будет постепенно снижаться.
Основное условие кредитования – привязка процентной ставки к ставке рефинансирования (СР), которая устанавливается Национальным банком Республики Беларусь и, в зависимости от различных факторов, может меняться как в большую сторону, так и в меньшую. На сегодняшний день (март 2020 года), она равняется 8,75%, и большинство банков РБ предлагают кредиты на покупку недвижимости под 14-15% годовых (СР плюс 5-6 процентных пунктов), максимальным сроком до 20 лет.
Кроме этого, банками предъявляются определенные требования к кредитополучателю. Для того чтобы человек мог претендовать на получение кредита, ему необходимо:
Плюсы: досрочное погашение без штрафных санкций.
Минусы: изменяемая процентная ставка (из-за привязки к СР); большой пакет документов; залог и/или поручительство (чаще всего); высокие требования к заработной плате; сумма кредита – до 80-90% от стоимости жилья (т.е. минимум 10-20% должно быть накоплено).
Относительно новый инструмент на рынке недвижимости. Предоставляется небольшим количеством компаний, среди которых можно выделить «АСБ Лизинг» от Беларусбанка.
Процесс покупки происходит следующим образом: Вы приходите в лизинговую компанию и сообщаете, что хотели бы купить ту или иную квартиру. Компания приобретает её у собственника и передаёт Вам в пользование. И Вы начинаете её выкупать. До момента последнего платежа, собственником жилья будет являться лизинговая компания.
Важно! Предметом лизинга могут быть только новые и уже построенные квартиры от застройщика.
Как и при кредите, лизинговая ставка зависит от ставки рефинансирования. На данный момент, «АСБ Лизинг» предлагает финансирование под 11,75% годовых (СР плюс 3 процентных пункта), сроком до 20 лет.
Требования, предъявляемые к лизингополучателю:
Плюсы: досрочное погашение без штрафов (но не ранее чем через 12 месяцев после заключения договора); возможность учёта совокупных доходов заявителя и его близких родственников (не более 3-х человек).
Минусы: подходят только новые квартиры от застройщика; плавающая ставка (зависит от СР); первоначальный аванс 20% от стоимости квартиры; залог и/или поручительство, большой пакет документов, высокая з/п.
Потребительский кооператив «Жилищный баланс» успешно действует на всей территории Республики Беларусь уже более 6 лет. Его структурные подразделения открыты во всех областных городах РБ и г. Минске. Главная цель кооператива – предоставление рассрочки на приобретаемые квартиры на срок до 15 лет. Данная задача реализовывается через проект «Жильё в рассрочку», в развитии которого заинтересованы как обычные граждане, так и застройщики.
Основные условия участия в кооперативе:
Процентная ставка в системе плавающая и зависит от официальных индексов цен (инфляции). За последние несколько лет она составила:
Требования, предъявляемые к участникам кооператива:
Плюсы: низкая процентная ставка; без залога и поручителей; нет привязки к валюте и ставке рефинансирования; можно без первоначального взноса, гибкие условия выплат; умеренные требования к величине заработной платы; отсутствие девальвационных рисков.
Минусы: заселение происходит не сразу, т.к. необходимо пройти накопительный этап, минимум пол года (иногда бывают спецпредложения, при которых заселение сразу).
Долевое строительство подразумевает под собой привлечение застройщиком и/или другими, связанными с ним, организациями денежных средств граждан, на которые и будет происходить строительство нового дома. После его ввода в эксплуатацию, квартиры передаются в собственность «дольщиков».
Чаще всего, денежные средства на долевое строительство передаются гражданами по частям, на протяжении всего этапа возведения дома. По сути, получается беспроцентная рассрочка на несколько месяцев. Плюс ко всему, стоимость квартиры окажется ниже, по сравнению с той, если бы она приобреталась новой, в полностью готовом доме.
Плюсы: цена немного ниже (если сравнивать с покупкой этой же квартиры в данном доме, после его ввода в эксплуатацию).
Минусы: заселение не сразу; необходимо иметь практически всю сумму на руках; при нехватке средств требуется кредит, со всеми его минусами: поручители и/или залог, большой пакет документов, высокая з/п, изменяемая процентная ставка.
Наверное, у большинства людей понятие trade-in, в первую очередь, связано с покупкой нового автомобиля. Однако в последние годы данный финансовый инструмент появился и в сфере недвижимости. С его помощью потенциальный покупатель может обменять свою старую квартиру на новую. Для этого необходимо обратиться к застройщику, который предлагает подобную услугу. На сегодняшний день, такие предложения есть у некоторых минских компаний, и в Могилёве. Актуальную информацию об этом способе приобретения жилья, и всех условиях, нужно узнавать напрямую у застройщиков своего города.
Как правило, процесс обмена происходит по двум вариантам:
Плюсы: минимум трудозатрат (оформлением занимается компания-застройщик); быстрота сделки (первый вариант); возможность обменять квартиру меньшей площади на большую (если ваша имеет более высокую стоимость).
Минусы: квартиру оценивает компания (первый вариант); нужно ждать, пока продастся старая квартира (второй вариант); возможность обмена на новую квартиру только в новостройках, построенных данным застройщиком.
Система строительных сбережений заработала в июле 2006 года. Суть данной программы от Беларусбанка, которая состоит из двух временных периодов, в следующем:
Условия программы строительных сбережений:
Плюсы: гибкая возможность внесения платежей на сберегательном этапе; досрочное погашение кредита без штрафов.
Минусы: заселение не сразу (минимум через 19 месяцев); кредитная ставка плавающая (зависит от СР); большой пакет документов; девальвационные риски (на сберегательном этапе).
Рассрочка на жильё является альтернативой кредиту и имеет одно преимущество: нет переплат или они минимальны. Однако, в отличие от кредитной программы, она предоставляется на небольшой промежуток времени. Как правило, он составляет 1-2 года. Иногда встречаются варианты рассрочки и на более длительное время, но условия будут не такие выгодные. Поэтому, если вам не хватает до нужной суммы совсем немного, то купить квартиру в рассрочку на несколько лет – это очень хороший вариант.
Плюсы: минимальные переплаты или их отсутствие (при выдаче на короткий срок); досрочное погашение без штрафов.
Минусы: большой первоначальный взнос; покупка квартиры только в новостройках конкретного застройщика; выдаётся на малый срок (чаще всего до 2-х лет).
Подводя итоги, можно выделить главные моменты, касающиеся каждого из представленных способов приобретения жилья. В первую очередь, стоит отметить, что при кредите, лизинге и в системе строительных сбережений вы получаете плавающую процентную ставку, которая зависит от ставки рефинансирования. Т.е., в случае серьёзных проблем в экономике РБ, СР будет подниматься и, соответственно, выплаты по этим программам тоже будут увеличиваться.
Рассрочка в ПК «Жилищный баланс» чем-то напоминает систему строительных сбережений от Беларусбанка. Также подобные ей накопительные системы успешно действуют в Германии, России и некоторых других европейских странах. К примеру, две из трёх немецких семьи, имеющие в собственности недвижимость, приобрели её при помощи подобного механизма, который функционирует уже более 80 лет.
Что же касается долевого строительства, trade-in и рассрочки от застройщика, то здесь важно помнить, что такие предложения касаются только конкретных квартир в новых домах, построенных (или строящихся) данными компаниями-застройщиками.
Долевое строительство
Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться в что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?
Что такое долевое строительство?
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.
Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).
Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.
Какие плюсы и минусы долевого строительства?
Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.
С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:
Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:
*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:
Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.
Как стать участником долевого строительства?
Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.
Как заключить договор о долевом строительстве?
При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.
Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:
*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:
Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.
Как расторгнуть договор долевого строительства?
Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:
Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:
Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.
Другие особенности участия в долевом строительстве:
Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы сами обезопасите себя и своё имущество.