Что такое долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Стоимость наших услуг:

Вид работ	Стоимость услуг
Телефонная консультация	бесплатно
Выиграем суд под ключ (без дополнительных расходов)	20 000 ~~30 000~~ рублей
Подготовка иска (или любого документа)	7 000 рублей

Вознаграждение выплачивается только за положительный результат! Узнайте больше по телефону: + 7 (499) 703 48 16

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

Минусы:

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

Источник

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных зданий?

Данный процесс предполагает вложение гражданами личных финансовых активов в строительство здания, в котором они в дальнейшем будут владеть жилплощадью.

Данный вариант покупки объекта недвижимости приемлемый благодаря тому, что приобрести жилое помещение (нежилое либо жилое) допустимо как минимум на 30% дешевле по сравнению с готовым.

Законодательное регулирование

Главный нормативный документ, который регламентирует паевое партнёрство для строительства многоквартирных зданий — ФЗ № 214, датируемый 30-го декабря 2004-го года.

В данном законодательном акте представлены такие нормы:

Методы обеспечения	обязательств по соглашению;
Юридические условия	при которых допустимо изменить либо расторгнуть ДДУ ;
Ответственность сторон	в том случае, если не было соблюдено действие документа;
Права сторон	их обязанности в отношении к друг другу;
Прочие меры двусторонней защиты	прав государственного и иного характера

Договор долевого участия ( ДДУ ) – это документ, который регламентирует взаимоотношения между партнерами в строительстве.

Соглашение должно в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Важные положения документа, без которых соглашение считается недействительным, изложены в нормативах статьи № 4 ФЗ № 214.

В их числе:

Точная дата

когда застройщик обязуется передать дольщику соответствующее право собственности на инвестированный им строительный объект;

Соглашение

является заключённым, приобретает законное действие исключительно по факту реализации процедуры государственной регистрации;

ДДУ

в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре ;

Детальная характеристика инвестированного дольщиком

недвижимого объекта:

Положения статьи № 7 ФЗ № 214 отмечают следующее: застройщик обязуется передать дольщику в законное владение недвижимый объект, который целиком отвечает условиям соглашения, градостроительным, техническим правилам, нормативам, проектным документам, а также прочим правилам, нормативам действующей нормативно-правовой базы РФ.

Кроме того необходимо учитывать такие положения:

Объект договора

Дольщик вкладывает свои активы в приобретение жилой либо нежилой квартиры. Данная недвижимость выступает в качестве объекта паевого участия в строительстве.

Такая квартира должна:

Приобретая квартиру посредством ДУ, дольщик получает не сам объект, а исключительно право требования передачи данного недвижимого объекта ему в собственность.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории РФ

В данных правовых отношениях задействованы 2 стороны:

Дольщик	как правило, это физическая особа, которая вкладывает свои финансы в возведение многоквартирного здания;
Застройщик	в основном, это юридическая особа, которая реализует свою деятельность по возведению дома.

Застройщик обязуется иметь всю необходимую разрешительную, учредительную документацию, на основе которой допустимо реализовывать соответствующий вид деятельности, а также документы на участок земли, на котором запланированы строительные работы.

Застройщик должен быть готов в любой отрезок времени по требованию дольщиков предъявить заверенные копии данных документов.

Как сделать расчет суммы неустойки по договору долевого участия смотрите в статье: взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

Земельный участок, на котором будет возведено здание, должен быть в долгосрочной аренде у застройщика либо в его собственности.

Особенности правовых взаимоотношений

Какие обязанности имеет дольщик:

Вместе с тем дольщик располагает такими правами:

Требовать ликвидации недостатков	проблем в приобретенной квартире. Данные недочеты должны быть представлены в соответствующем документе (акт приёмки);
Инициировать обращение в суд	при условии, что не удалось урегулировать спор в досудебном порядке;
Требовать выплаты неустойки	в случае просрочки передачи права собственности на квартиру;
Требовать приобретенный объект	в тот срок, который отмечен в договоре;
Требовать от застройщика	процедуры госрегистрации соглашения ДУ.

При этом дольщик не вправе в одностороннем порядке расторгнуть соглашение в том случае, если застройщик целиком реализует свои условия.

Со своей стороны застройщик вправе:

Требовать в порядке судопроизводства расторгнуть соглашение ДУ с дольщиком	в том случае если он регулярно не вносил денежные средства на уплату покупки;
Возвести МКД	который отвечает всем нормативам, требованиям

Среди обязанностей застройщиков можно выделить:

— Передача недвижимого объекта в собственность дольщиков по факту ввода многоквартирного здания в эксплуатацию;

— Расходование денежных активов, приобретенных от дольщиков непосредственно на строительство согласованного МКД ;

— Проведение обязательной регистрации ДДУ в структурах Росреестра ;

— Возведение многоквартирного здания в сроки, предустановленные в соглашении;

— Публикация в публичных, открытых источниках проектной декларации на объект строительства.

Какие риски проблемы и могут возникнуть

В их числе можно выделить:

Застройщик не вправе поменять стоимость за один м.кв.	даже в сторону уменьшения
Возможность того, что квартира не будет готова к установленному сроку, очень минимальная	в частности, на территории Москвы, в среднем просрочка насчитывает от 6-ти месяцев;
Подписывая договор с застройщиком	клиент приобретает не само жилое помещение, а исключительно право требовать объект у застройщика;
Существует высокая вероятность	заключить соглашение с недобросовестным застройщиком (мошенником).

Типовая форма договора долевого участия

Специфика:

Документ приобретает легитимную юридическую силу

только с момента регистрации, а не после заключения;

Договор подлежит обязательной процедуре госрегистрации

поскольку его предмет – недвижимый объект;

Подписывается исключительно в письменном виде

устная форма по закону не предусмотрена

В документе должны быть представлены такие сведения:

должны быть представлены такие сведения:

Непосредственно застройщик определяет гарантийный срок, предусмотренный на возведенный недвижимый объект.

Так, в статье № 4 ФЗ № 214-ФЗ описано следующее: если в соглашении не будет по крайней мере одного из описанных условий, он не может быть зарегистрирован либо подписан в легитимном порядке.

Правовое содержание сделки

Смысл договора полагает в том, что застройщик обязуется выполнить передачу права собственности дольщику на недвижимый объект.

Он может это сделать в тот отрезок времени, который предустановлен в конкретном соглашении.

Условия

— Регламент изменения стоимости соглашения в ситуации, если поменяется общая площадь приобретенного объекта до момента подписания акта приемки жилплощади у строителей, — рекомендуется вызвать независимого эксперта, который оценит и опишет недочеты. В случае, если документально удастся удостоверить, что фактическая площадь не соответствует заявленной, отмеченной в договоре (меньшая), дольщик вправе потребовать в порядке судопроизводства добиться корректировки стоимости соглашения в меньшую сторону, а также компенсации части инвестированных денег.

— Максимальное число раз сдачи объекта государственной комиссии – в случае, если застройщик его превысит, соглашение дольщиков автоматически расторгается в одностороннем порядке, тогда как все инвестированные средства – компенсируются в полном объеме.

— Изменения валютных курсов – данное условие является актуальным в случае, если стоимость ДДУ определена в иной, не национальной валюте.

— Сроки, на протяжении которых застройщик обязуется ликвидировать все недостатки в жилом помещении – при условии, если застройщик не исправляет такие несовершенства, дольщик вправе потребовать от него компенсации всех затрат по самостоятельному их устранению.

— Информация о форме управления будущей постройкой.

— Регламент оформления конкретной недвижимости в собственность, цена, сроки такой процедуры.

Образец договора

С типовой формой ДДУ следует ознакомиться заблаговременно.

Гарантии застройщика

Строительная компания должна гарантировать в отношении дольщиков передачу приобретенного объекта недвижимости в собственность.

В статье 7 федерального закона № 214 говорится, что гарантийный срок не может быть менее пяти лет.

Во время данного срока застройщиком устраняются следующие недостатки:

Различные неисправности	инженерных коммуникаций
Иные недостатки	выявленные дольщиком в процессе эксплуатации квартиры

В случае самостоятельного устранения собственником выявленных недостатков, застройщиком должны будут возмещены потраченные расходы.

Использование материнского капитала

Материнский капитал носит целевое назначение, и основной его целью является улучшение жилищных условий проживания семьи.

Законодательно не запрещено использовать данные денежные средства чтобы оплатить долевое участие в строительстве будущего жилого помещения.

Для чего следует обратиться в пенсионный фонд по месту прописки заявителя.

О страховании договора долевого участия в строительстве, читайте здесь.

Кроме того, он может быть использован для оплаты первоначального взноса, если квартира приобретается при помощи кредитных банковских средств.

Видео: Долевое участие в строительстве многоквартирных домов:

Рейтинг записей