Долгострой! Что делать и как избежать?
На рынке недвижимости долгострои не являются редкостью. Даже у застройщиков, которые далеко не новички на рынке и крепкая репутация, могут в вязнуть в долгострой. Это настоящая нервотрёпка для покупателя и, зачастую, годы ожидания сдачи объекта. Что бы покупателю квартиры не ввязаться в долгострой, в первую очередь, рекомендуется изучить тщательно изучить рынок самому и неоднократно посоветоваться со специалистом.
Это стало настолько большой проблемой, что с 2019 года вся отрасль строительства жилых объектов переходит на целевое финансирование (эскроу-счета, про которые на этом канале писали неоднократно). Помогает ли этот переход или нет, разговор отдельный, но сам факт, таких серьезных изменений в законодательстве заставляет задуматься, о масштабах проблемы.
Так что же делать, если застройщик опаздывает по срокам, какие есть в таком случае варианты?
Стать обманутым дольщиком официально
В России есть Фонд защиты прав дольщиков, куда застройщики перечисляют часть денег с каждой проданной квартиры. На 11 февраля 2020 года там собрано 44 071 млн руб. Руководит распределением средств корпорация «ДОМ.РФ».
Чтобы оттуда выделили деньги, правительство региона должно признать недостроенный жилой комплекс проблемным, а покупателям квартир необходимо получить статус обманутых дольщиков.
15 октября 2019 года Государственной думой были приняты поправки в законодательство, согласно которым дольщики, вступившие в ЖСК, смогут получать от Фонда компенсацию стоимости жилья, наравне с теми, кто заключил ДДУ. Для получения денег достройка проблемного объекта должна быть признана нецелесообразной.
Добиться финансирования от региона
Региональные власти тоже пытаются решить проблему долгостроев. Один из методов — привлечение инвесторов на проблемные объекты. Взамен предлагают не проданные квартиры в жилых комплексах, земельные участки, выгодные тендеры.
Часть строек финансирует «Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования», созданное правительством Лен области.
Достроить дом самостоятельно
Часто обманутым дольщикам приходится достраивать дома своими силами. Вот как это происходит:
· инициация процедуры банкротства застройщика;
· организация жилищно-строительного кооператива;
· получение средств, вырученных с продажи имущества застройщика, в качестве компенсации;
· привлечение инвестора или подрядчика для достройки дома.
Этот процесс занимает несколько лет и требует от дольщиков немалых усилий. Неудивительно, что уже на второй-третий год борьбы многие опускают руки и просто наблюдают за исходом дела.
Что бы не попасть в такую ситуацию, обратитесь к специалистам Петербургского Дома Недвижимости за бесплатной консультацией!
Как распознать долгострой? Сложно, но возможно (подробная инструкция)
При покупке квартиры никто не желает попасть в ряды обманутых дольщиков. Но, тем не менее, это случается. На что необходимо обратить внимание при выборе квартиры в новостройке? Что скрывается за выгодными предложениями и большими скидками от застройщиков?
Почему появляются долгострои? Самая частая причина — финансовые проблемы у застройщика. От банкротства ни одна компания не застрахована. Деньги могут кончиться, если в неудачном проекте не покупают квартиры. Или если средства дольщиков направляются на другой объект.
Иногда подводят подрядчики, например, с поставкой строительной техники или материалов. Еще бывает, что банкротятся подрядчики, а на поиски новых уходят недели и даже месяцы.
Самое обидное, когда дом уже готов, но его долго не могут ввести в эксплуатацию из-за проблем во взаимодействии застройщика и властей. Это может быть связано с недостатками или отсутствием разрешительной документации, а если некорректно оформлены технические условия — дом долгое время не может быть подключен к коммуникациям.
Понять, что дом стал долгостроем, не просто, но можно. На что нужно обратить внимание?
1. Строительная активность на объекте. Если на стройплощадке пусто (нет рабочих, техники или материалов), если работы не ведутся — повод забить тревогу.
2. На покупательскую способность населения влияют экономические факторы. Нет денег у людей – нет продаж, как следствие – нет денег у застройщика. Строить стало не на что. А получить кредит в банке – тоже задача не из простых (если объект не ликвидный).
3. Частая смена генерального подрядчика. Если подрядчика сменили из-за его недобросовестности, это одна история. А если подрядчики меняются с завидной частотой — здесь что-то неладно. Возможно, что они уходят сами, потому что девелопер не в состоянии оплачивать строительные работы.
4. Изменение сроков ввода в проектной декларации. Это повод поинтересоваться — а почему. Особенно, если даты сдачи переносят не один раз.
Нередко девелопер старается скрыть от покупателей, что строительство выбилось из графика. Он реже публикует на сайте отчеты о ходе работ, а новые фото делаются с одних и тех же ракурсов.
Это повод съездить на площадку и посмотреть на нее своими глазами! А если дом уже в высокой стадии готовности, но вас не приглашают на экскурсию — это тоже признак долгостроя.
Впрочем, если вы не видите движения на стройплощадке, это не обязательно «шеф, всё пропало!». Строительство жилых комплексов с подземными этажами на ранних стадиях почти незаметно — работы долго ведутся в котловане. А на поздних стадиях работы идут внутри дома и опять почти не видны.
Кстати, многие застройщики сейчас ведут на своих сайтах онлайн-трансляции с площадок. И это очень хороший признак – значит, застройщику точно нечего скрывать!
В современном законодательстве нет четкого определения долгостроя. Формально можно утверждать, что таким объектом признается тот, строительство которого вышло не ведется 6 и более месяцев (от сроков, указанных в документации и в ДДУ).
Читайте также: « Как я купил свежий воздух в ипотеку на 15 лет » — рассказ обманутого дольщика ЖК «Валь д’Эмероль»
На практике об объекте как о долгострое говорят через 2-3 месяца (сперва, конечно, на форумах), если визуально видно, что дом не растет, на стройплощадке нет никакой активности.
И главное! Различные акции и дисконты от застройщиков — это нормально, девелоперы борются за покупателей. Но средний размер скидок сегодня на первичном рынке — 5-7%. На ограниченный пул лотов дисконт может достичь и 10-20% (например, на неликвид вроде квартир на первых или вторых этажах).
Если вам предлагают вариант со скидкой практически на треть от цены квартиры — это подозрительно. Такие скидки могут говорить о том, что у девелопера имеются финансовые трудности.
Если он уже понял, что стройку не сможет окончить, ему нужно сделать последний рывок: собрать как можно больше денег и вывести их в оффшор (сделать ноги).
Не забываем изучить информацию о застройщике — документацию (она должна быть на сайте), отсутствие у него проектов с сорванными сроками строительства, отзывы на форумах (тут внимательнее, ведь отзывы могут быть заказными).
Самый верный вариант не стать обманутым дольщиком — выбрать надежного застройщика. Того, у которого за спиной не один построенный и заселенный дом — тогда можно объективно оценить скорость и качество строительства. Того, у кого на сайте выложены ВСЕ документы : и проектная декларация, и разрешение на строительство, и даже шаблон ДДУ, а если есть и документы на коммуникации – значит, и правда, у застройщика все ок.
Да, реальность такова. Хочешь купить квартиру в новостройке — учись быть грамотным инвестором. Покупай бинокль, езди на стройку — следи за активностью, как часто меняется генподрядчик. Учись мониторить форумы и отличать вирусные сообщения от реальных — застройщики «топят» друг друга на форумах так, что треск стоит.
Учись читать документацию — бухгалтерский отчет о прибылях и убытках, годовые показатели, отличать дебет от кредита и так далее. Иначе рискуешь купить квартиру, а потом ходить на митинги и писать письма президенту.
Главные признаки долгостроя
В России достаточно часто встречаются случаи, когда строительство нового жилья оканчивается далеко не в намеченные сроки. Если время сдачи объекта затянулось больше чем на один год, то он считается долгостроем.
Согласно законодательству, федеральный закон 214-Ф3 «О долевом строительстве…» и вовсе не разрешает застройщикам затягивать время сдачи стройки более, чем на два месяца. Помимо этого, дольщики, за каждый новый просроченный день обязаны получить пеню в количестве 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ. А плательщиком в данном случае выступает фирма, которая продает недвижимость согласно договору долевого участия (ДДУ).
Ранее ставка рефинансирования фиксировалась конкретно для каждого определенного года.
Так было до 2016 года. Сейчас же она приравнивается к ставке ЦБ и может неоднократно быть изменена на протяжении всего года.
Пени полагаются за каждый просроченный день календаря. Для удобства просчета главное, чтобы в ДДУ был прописан не какой-либо теоретический неопределенный срок, а определенная дата.
То есть, если ключи от квартиры Вы должны были получить 1 числа текущего месяца, и этого не произошло, то пеня будет начисляться со 2 числа этого же месяца.
Определение компенсации дольщикам
Просчитать пеню в денежном эквиваленте можно с помощью несложной формулы:
П = З х Д х КС/(100 х 150),
• З –стоимость квартиры, иными словами это и есть сумма долга;
• Д – количество дней просрочки. Эта цифра берется с момента наступления задолженности и до установленного числа погашения;
• КС – ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на момент просрочки.
Стоит учесть, что получить эту сумму пеней дольщик сможет только после окончания строительства.
Основные признаки при определении долгостроев
Для того, чтобы не стать одним из «ожидающих» затянувшейся сдачи жилья в эксплуатацию, необходимо ориентироваться в основных признаках долгостроя. К таковым можно отнести:
• Попытка внесения изменений в действующие сроки.
При продлении срока сдачи объекта застройщику, скорее всего, не придется выплачивать дольщикам необходимую сумму пени за просрочку. Или же, пытаясь заключить допсоглашение с дольщиками, он назначит незначительную сумму штрафа. Количество внесения таких изменений не регламентируется законом, то есть делать это разрешается столько раз, сколько необходимо будет заинтересованным сторонам.
Поэтому, если было принято решение все-таки заключить ДДУ, нужно внимательно изучить какое количество, раз уже вносились изменения. И конечно же побеседовать с остальными дольщиками, уточнив, как долго они ждут окончания строительства.
• Определение темпов строительства жилого дома.
Пока еще есть время до окончания строительства неплохо бы было внимательно понаблюдать за тем, с какой скоростью возводятся долгожданные этажи. Желательно наведаться на стройплощадку с определенным интервалом и обратить внимание на изменения, которые произошли после предыдущего визита. В случае, если строительство застряло на одном уровне – приобретение такого жилья лучше отложить и поискать более оптимальный вариант.
Но даже если строительство продвигается, немаловажным является тот фактор, насколько темпы строительства соответствуют оптимальным.
Для этого нужно воспользоваться нормативными документами, исходя из которых, рассчитываются оптимальные сроки строительства жилых домов. При помощи данных нормативов расчет производится в зависимости от площади и этажности застройки и региональных коэффициентов (в северной части страны строительство длится дольше, чем в южной). Также продолжительность зависит от того, из какого материала строится жилой дом (будет он кирпичный или панельный). Ну и конечно же одноподъездный дом будет возводиться гораздо быстрее дома, в котором насчитывается их около десятка:
• Заниженная стоимость жилья или умопомрачительные скидки.
Приемлемым можно считать, когда компания-застройщик устраивает нечастые единоразовые акции при приобретении жилья. Но в случае, когда подобного рода сюрпризы слишком частое явление, стоит всерьез задуматься.
Огромные скидки ко дню рождения или к Новому году, а может и вовсе слишком заманчивая цена, которая намного меньше средних рыночных цен, заставляет засомневаться в надежности такой фирмы. И напрашивается вывод о том, что проходящее строительство либо уже стало долгостроем, либо скоро станет им.
• Частые замены подрядчиков.
Несложно догадаться, что если на протяжении строительства происходит частая смена подрядчиков, то существует довольно весомая этому причина. К таким причинам можно отнести: неприемлемые условия работы, а то и вовсе отсутствие оплаты подрядчику.
• Чрезмерная открытость к диалогу с вкладчиками и наигранная доброжелательность при ведении переговоров.
В случае, если возникают проблемы в процессе строительства, сам застройщик может стать закрытым к общению. Тогда вряд ли можно получить четкий и внятный ответ на интересующий вопрос. А все необходимые документы становятся недоступными для дольщиков. Поэтому компания понимает, что доверие покупателей напрямую зависит от того, насколько они открыты, готовы ответить на поставленные вопросы и, предоставить все интересующие документы и идут от обратного. Таким образом, у потенциального покупателя должно сложиться положительное впечатление, и тогда он несомненно решится заключить договор именно с такой компанией.
Но данные признаки применимы как для типичных долгостроев, так и для объектов, которые возводятся по принципу жилищного кооператива. Правда отличие все-таки есть. Дата сдачи кооперативного строительства может отодвигаться неограниченное количество раз. И штрафы в этом случае застройщик выплачивать не обязан.
Итог таков, что прежде чем остановить свой выбор на определенной компании-застройщике, необходимо проанализировать каждый свой шаг. Взвесить все «За» и «Против». Ведь лучше потратить чуть больше времени при выборе компании, чем потом очень долго ждать свою недостроенную квартиру.