Волна банкротств строительных компаний больно ударила по дольщикам, которые мечтали о собственном новом жилье. Каждый дольщик – это самая потерпевшая сторона, которая не только потеряла свои деньги, но и надолго рассталась со своим стремлением въехать в новую квартиру. Как не попасть в ловушку ложных обещаний застройщиков? Попробуем сформулировать главные правила работы с представителями строительных компаний.
Кто такие дольщики
В первую очередь давайте разберемся с терминологией. Застройщики – это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.
Дольщик – это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны – и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик – получить деньги.
Основной документ дольщика
Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?
Предварительный договор: обман для дольщика
Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.
Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке. Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций – все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия. В итоге обманутый дольщик не получает самого главного – гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:
Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.
Вексельная схема
При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора – предварительный и купли-продажи векселя. На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору. Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
Посещение объекта
Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование. Следует сверить данные информационного щита со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией. Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.
Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!
Плюсы и минусы долевого строительства
Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.
В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.
История возникновения
В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.
За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они 
получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.
В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.
В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.
Что это такое?
Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.
Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.
Процесс ДС происходит таким образом:
Особенности заключения договора
Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.
В соответствии с этой статьей договор в должен включать:
Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.
В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков. Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.
При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.
Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.
Достоинства и недостатки
ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:
К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.
Как уменьшить риск?
Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.
Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:
У нас вы можете найти материал о том, как оформить доверенность на продажу квартиры.
Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.
Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.
Государственные меры
В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.
Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.
После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Каждый человек мечтает обзавестись собственным жильем, однако его стоимость сегодня довольно высока, поэтому позволить себе такую покупку могут не все. Одним из вариантов выхода из сложившейся ситуации является долевое строительство. Оно позволяет вложить деньги в возведение любого объекта недвижимости, а по завершении работ получить жилую площадь. Но здесь важно понимать, что долевое строительство имеет множество нюансов, которые следует учитывать, поскольку этот способ приобретения недвижимости является одним из самых рискованных.
Что такое дольщик. Определение
Итак, разговор о долевом строительстве и его особенностях следует начать с определения, кто такие дольщики. Данный термин обозначает некое лицо, которое участвует в долевом строительстве любого объекта жилой недвижимости и получает право на приобретение квартиры в будущем доме по сниженной цене.
Формирование пая дольщиков начинается еще на стадии возведения фундамента для будущего строения. В некоторых случаях можно присоединиться к строительству и на более позднем этапе, но в этом случае скидка на приобретение жилья будет меньше.
Преимущества долевого строительства
Отзывы дольщиков об этом виде строительства довольно противоречивы, но его преимущества вполне очевидны:
Таким образом, если у вас нет денег на покупку собственного жилья, то участие в долевом строительстве станет неплохим решением.
Кто является участником договора: права и обязанности
При участии в долевом строительстве обязательно заключается договор между владельцами паев и строительной компанией. Согласно этому договору, дольщики обязаны вовремя вносить платежи, если жилая площадь приобретается в рассрочку, а также выполнять другие обязательства, прописанные в документе. Застройщик, в свою очередь, обязан завершить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в оговоренный срок.
Взаимоотношения между дольщиками и застройщиками регулируются законодательством на федеральном уровне. В 2004 году в него был внесен ряд поправок и доработок, благодаря которым участие в долевом строительстве стало более безопасным. Причиной этому стал ряд громких скандалов, когда права дольщиков были нарушены.
Что такое ДДУ
Итак, мы уже определились в том, кто такие дольщики, поэтому теперь пришло время немного разобраться в терминологии долевого строительства. Самым распространенным термином, с которым сталкиваются дольщики, является ДДУ. Это договор долевого строительства (участия), который заключается между застройщиком и пайщиками. Он выступает гарантией того, что права обеих сторон не будут нарушены. Несоблюдение любых условий может стать основанием для судебного разбирательства. Как показывает практика, в подавляющем большинстве споров между дольщиками и застройщиками они решаются в пользу первых, но решение проблем в судебном порядке может длиться несколько лет.
Суть долевого строительства
Получить исчерпывающую информацию об этом виде строительства можно в законе «О долевом строительстве», на основании которого между дольщиками и застройщиками должен быть заключен договор, обязывающий первых вносить своевременные платежи, а вторых – закончить строительство жилого объекта в срок.
Когда дом будет закончен, каждый дольщик получает в свою собственность квартиру. Параметры жилья также прописываются в договоре, поэтому владелец пая долевого строительства получит ту квартиру, которую он изначально хотел.
Права участников долевого строительства
Мы уже знаем о том, кто такие дольщики, поэтому теперь нужно поговорить о том, какие законные права у них есть. Права и обязанности обеих сторон, принимающих участие в долевом строительстве, прописаны в ДДУ. Любое несоблюдение контракта одной из сторон дает другой повод для обращения в суд.
Как показывает практика, причинами большинства конфликтных ситуаций являются следующие:
При возникновении любой конфликтной ситуации при долевом строительстве, дольщики могут обратиться в защиту прав потребителя, где ему предоставят подробную информацию о сложившейся ситуации, а также подскажут, как лучше поступить.
Договор залога: что это и для чего он нужен
Если вы приобретаете жилье в рассрочку, то помимо ДДУ вам придется заключать еще и договор залога. Это является требованием действующего законодательства и позволяет защитить права дольщиков и застройщиков. Документ составляется в электронном виде, подписывается обеими сторонами, после чего отправляется на государственную регистрацию. Для этого документ должен быть составлен на строительном объекте и нотариально заверен.
При отправке договора на государственную регистрацию к нему прикрепляется пакет следующих документов:
Подавать документы на регистрацию может любая из сторон, участвующих в подписании договора.
Как стать участником долевого строительства
Дольщики дома или любого другого объекта жилой недвижимости, чтобы принять участие в долевом строительстве, должны выполнить следующие действия:
Это стандартная процедура, которую должен пройти дольщик квартиры, чтобы обзавестись собственным жильем при помощи долевого строительства.
Контроль и надзор за соблюдением прозрачности сделки
В наши дни защита дольщиков, а именно их прав, находится на очень высоком уровне. Если всего несколько лет назад долевое строительство было довольно рискованным занятием, то сегодня вкладывать деньги в него можно, совершенно не опасаясь потерять свои финансовые средства.
Объекты долевого строительства находятся под надзором региональных и муниципальных представительств, поэтому легитимность любой сделки будет соблюдена.
Что делать обманутым дольщикам
Несмотря на жесткое регулирование долевого строительства со стороны государства, тем не менее обманутые дольщики – далеко не редкость. Это происходит из-за того, что недобросовестные застройщики могут заморозить строительство объекта или вовсе не начинать его, взимая при этом деньги дольщиков за квадратные метры.
Признаки нарушения прав дольщиков
Существует отдельный реестр обманутых дольщиков, в котором фиксируются все жалобы, касающиеся нарушения прав пайщиков.
Причин для возникновения конфликтных ситуаций может быть довольно много, однако самыми распространенными являются:
Важно понимать, что, заключая контракт с застройщиком на участие в долевом строительстве, пайщик имеет полное право контролировать ход работ по возведению дома на всех стадиях. Если по каким-либо причинам ему отказывают в этом, то это является грубым нарушением его законных прав.
Если у пайщика возникнет хоть малейшее подозрение на то, что строительная компания не выполняет свои обязательства, то следует как можно скорее попытаться прояснить ситуацию.
Порядок действий по решению конфликтной ситуации
Если между дольщиками (СПб это или другой город) и застройщиком назрела конфликтная ситуация, то для ее решения нужно предпринять следующие действия:
Если застройщик заявил о банкротстве, то необходимо найти официальные сведения, подтверждающие это. Проверенным источником является газета «Коммерсант» и единый государственный реестр. Если официальных данных о банкротстве найдено не будет, то нужно обратиться в суд.
Для того чтобы довести дело до судебного разбирательства, потребуется подготовить пакет следующих документов:
Если суд оправдает застройщика, то решить проблему можно при помощи арбитражного суда. Для этого к перечисленным выше документам необходимо прикрепить решение суда.
Рассмотрение обращений дольщиков о невыполнении застройщиком своих обязательств занимает 20 дней, после чего жалоба вносится в единый реестр. Бывают случаи, когда дольщикам отказывают в регистрации жалобы. В этом случае нужно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в данном вопросе.
Как показывает практика, долевое строительство – это отличный вариант для людей, у которых сразу нет полной суммы для приобретения жилья. Но как бы там ни было, перед подписанием договора необходимо досконально с ним ознакомиться, а также узнать, кто такие дольщики, чтобы в дальнейшем не попасть в неприятную ситуацию.