Зеленое строительство — новый центр притяжения для импакт-инвесторов
Один из самых заметных мировых трендов в секторе недвижимости — строительство зеленых зданий с высоким уровнем энергоэффективности и с пониженным воздействием на окружающую среду. Во многих странах мира эта сфера давно регулируется законодательно. Так, в Калифорнии с 1970 г. действует закон о качестве окружающей среды. Согласно ему все калифорнийские предприниматели обязаны строить здания с минимальным воздействием на окружающую среду, а показатели энергоэффективности должны прописываться в договорах купли-продажи.
Впрочем, для устойчивого развития ограничиваться одной лишь энергоэффективностью было бы неправильно. Сама концепция подразумевает повышение качества жизни людей с минимальным ущербом для окружающей среды.
Например, для 828-метровой башни «Бурдж-Халифа» в Дубае разработана система сбора конденсата от кондиционеров, позволяющая получать пресную воду, причем объемы получаемой воды впечатляют — до 40 млн л в год и более 100 000 л в сутки — особенно для региона, где запасы пресной воды крайне ограничены.
Зеленое строительство
Зелёное строительство (также Экологическое строительство, Экостроительство, Экодевелопмент) — это вид строительства и эксплуатации зданий, воздействие которых на окружающую среду минимально. Его целью является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания: от выбора участка, проектирования и строительства до эксплуатации, ремонта и сноса.
Другой целью зелёного строительства является сохранение или повышение качества зданий и комфорта их внутренней среды. Эта практика расширяет и дополняет классическое строительное проектирование понятиями экономии, полезности, долговечности и комфорта.
Хотя новые технологии по строительству зелёных зданий постоянно совершенствуются, основной целью данной идеи является сокращение общего влияния застройки на окружающую среду и человеческое здоровье, что достигается за счёт:
Зелёное строительство — это комплексное знание, структурируемое стандартами проектирования и строительства. Уровень его развития напрямую зависит от достижений науки и технологий, от активности промышленных инженеров и от сознания обществом экологических принципов.
Зеленые стандарты призваны ускорить переход от традиционного проектирования и строительства зданий и сооружений к устойчивому, которое проповедует следующие принципы:
Зелёные стандарты призваны регламентировать жизнеустойчивый подход в строительстве и оценить степень соответствия зданий исходным принципам.
Разработка и внедрение стандартов зелёного строительства стимулирует развитие бизнеса, инновационных технологий и экономики, улучшает качество жизни общества и состояние окружающей среды. Они являются инструментом разумной экономики — сохраняют деньги на всех этапах и способствуют интеграции в мировое движение, являются ключом к зарубежным инвестициям и признанию на мировом уровне. В частности, 8 сентября 2014 года под руководством Комитета по энергоэффективности Российской гильдии управляющих и девелоперов при поддержке Совета по экологическому строительству была разработана и утверждена российская система соответствия экологическим требованиям и энергосбережению в коммерческой и жилой недвижимости Green Zoom[3].
Зелёные стандарты проектирования, строительства, эксплуатации зданий, ведения бизнеса и жизнедеятельности в строительной сфере суть феномены, которые направляют, корректируют и управляют развитием общества, экономики и инфраструктуры.
Зеленые здания: эпицентр ответственного инвестирования, требований к раскрытию информации о ESG и финансового стимулирования
Тема энергосберегающих зданий приобрела невиданную ранее популярность на фоне всплеска ESG-инвестиций в ожидании директивы ЕС, вступающей в силу с 31 декабря 2020 года, в проекте которой содержатся новые требования “почти нулевого потребления энергии” для строящихся зданий. Успешный проект в области экологичного строительства может предусматривать нечто гораздо большее, чем просто строительство — например, предусматривать первоначальную дезактивацию почвы, оптимизацию финансовых и фискальных стимулов и “творческие” договоры найма.
Получение полной и детальной информации от экспертов в области законодательства касательно недвижимости и окружающей среды будет иметь ключевое значение для инвесторов и предпринимателей в обеспечении наличия надлежащей документации и исполнения договорных обязательств, а также соблюдения финансовых обязательств для защиты своих инвестиций в долгосрочной перспективе.
Текущая ситуация на рынке
Инвесторы и банки, а также определенные пользователи коммерческих зданий, в частности, котирующиеся на бирже компании теперь обязаны предоставлять отчетность по экологическим, социальным и управленческим вопросам (ESG).
Между тем, экологичные здания стали обычным делом для многих инвесторов и предпринимателей в сфере недвижимости. Большинство крупных фирм теперь располагают отдельным департаментом устойчивого развития и стремятся создавать более экологичные здания, чтобы удовлетворить растущее внимание заинтересованных сторон к вопросам изменения климата и устойчивости. Их усилия, наряду с развитием методик и подходов, применяемых строительными компаниями, демонстрируют, что потребности концепции зеленого строительства выше, чем получение сертификатов энергоэффективности.
Однако зеленые здания представляют интерес не только для компаний, обязанных предоставлять регулярные отчеты, но и для всех фирм, связанных с развитием недвижимости. План действий ЕС по устойчивому финансированию признает связь между устойчивым финансированием и развитием сектора недвижимости, подтверждая важность адекватного финансирования для утверждаемых проектов.
В настоящее время ЕС планирует провести перекалибровку требований к капиталу для банков в отношении инвестиций в зеленое строительство, но еще неясно, когда эта перекалибровка будет проведена, ибо на данный момент не существует достаточного количества достоверных и подтвержденных данных.
Европейским Союзом реализуется несколько инициатив, направленных на поиск решений, позволяющих банкам лучше обслуживать сектор зеленого строительства. В своем итоговом отчете за 2018 год Группа экспертов высокого уровня ЕС по устойчивому финансированию определила работу финансируемой ЕС Европейской ипотечной ассоциации по разработке стандартизированной «энергоэффективной ипотеки», которая позволит установить взаимосвязь между повышением энергоэффективности зданий и более низкой вероятностью дефолта заемщиков. Чтобы лучше понять предполагаемую корреляцию, банкам рекомендуется использовать компьютерную маркировку своих финансовых вложений в недвижимость, чтобы улучшить мониторинг такого финансирования и, в конечном итоге, сравнить списания и убытки, связанные с зелеными зданиями, с убытками от традиционных “незеленых” зданий.
Имеющиеся данные по Нидерландам позволяют предположить, что существует четкая связь между энергоэффективными зданиями и эффективностью кредитов, финансирующих строительство таких зданий. Владельцы земли и зданий, а также застройщики могут извлечь выгоду из установленной положительной корреляции за счет более высоких процентных ставок и / или более высоких показателей LTV (Loan To Value, соотношение стоимости активов к сумме кредита). Однако до тех пор, пока нормативно-правовая база требований к капиталу не будет адаптирована под изменяющиеся условия среды, возможности финансовых учреждений получить выгоду от финансирования «зеленых» зданий будут ограничены. Действительно, только крупные организации, придерживающиеся подхода, основанного на внутренних рейтингах (Internal-Rating-Based-Approach, IRBA), смогут учитывать финансирование зеленого строительства при определении своих требований к капиталу, хотя даже этим организациям, вероятно, будет сложно адаптировать свои существующие модели к новым условиям до тех пор, пока не будут доступны детальные и качественные данные.
Наконец, в свете дальнейших законодательных изменений, основанных на Плане действий ЕС по устойчивому финансированию, и, в частности, последних предложений по интеграции аспектов устойчивости в сектор управления активами, зеленые здания также, вероятно, будут представлять все больший интерес для менеджеров и, главное, управляющих фондами недвижимости.
Ключевые характеристики зеленых зданий
В целом, экологичное или зеленое здание — это здание, которое, благодаря своей конструкции, внедренным новейшим технологиям или методикам эксплуатации снижает или устраняет негативное воздействие на окружающую среду и может оказывать положительное влияние на климат и экологию в целом. Зеленые здания сохраняют ценные природные ресурсы и улучшают качество жизни людей. Есть ряд особенностей, по которым здание можно отнести в разряд “зеленых”:
В рамках некоторых инициатив, таких как Инициатива по энергоэффективной ипотеке, возглавляемая Европейской ипотечной ассоциацией, о которой говорилось выше, были разработаны свои собственные, более конкретные определения зеленых зданий. В связи с этим, Инициатива по энергоэффективной ипотеке определяет это понятие следующим образом: «Энергоэффективная ипотека предназначена для финансирования покупки / строительства и / или ремонта как жилых (на одну семью и несколько семей), так и коммерческих зданий, где есть свидетельство: энергоэффективности, которая соответствует или превосходит соответствующие рыночные стандарты передовой практики в соответствии с действующими законодательными требованиями ЕС, и / или повышения энергетической эффективности не менее чем на 30% ».
Соглашения о сертификации
Объем сертификации обычно определяется соглашением о сертификации, заключаемым между строителем/владельцем и органом по сертификации. Соглашение о сертификации определяет основу договорных требований, на основании которых орган по сертификации выдает свой сертификат. Сертификация не заменяет официальных разрешений и не подтверждает соответствие действующему законодательству. Орган по сертификации не является официальным органом и поэтому действует только на договорной основе. Следовательно, в случае, если сертификат не выдается или не отзывается, застройщик / владелец должен обратиться в гражданский суд.
Преимущества и выгоды
Сокращение потребления энергии на 30% — такое преимущество дает внедрение экологических стандартов в офисных зданиях. Об этом свидетельствуют данные исследования «Потребление энергии в офисных зданиях», подготовленного компаниями Skanska, Go4Energy и Cushman & Wakefield.
В ходе исследования были проанализированы показатели 20 офисных зданий, построенных в течение последних десяти лет. Среди них — объекты, прошедшие экологическую сертификацию, и те, которые ее не проводили. Половина зданий построена компанией Skanska, остальные — объекты из портфеля Cushman & Wakefield. Расчеты проводились на базе измерения фактически потребленной энергии, а результаты были сравнены с эталонным зданием, в котором не было применено повышенных энергетических стандартов на стадии проектирования и строительства.
Авторы исследования подчеркивают, что даже старые здания, построенные в соответствии с принципами «зеленого» строительства, благодаря правильной эксплуатации могут достичь высокого уровня энергоэффективности, сохраняя при этом комфортную рабочую среду. Элементами, дополняющими процесс управления недвижимостью, является реализация таких непрерывных процессов, как «зеленое» управление объектом, обеспечивающее постоянный анализ работы систем управления, проверка правильности и соответствия функционирования сооружений, а также оценка возможностей снижения эксплуатационных расходов.
Наибольший потенциал экономии энергии показали здания, которые были построены в течение последних шести лет. Экономия энергии в них иногда достигает 32%, что доказывает рентабельность использования «зеленых» решений на стадии проектирования и эксплуатации. «При правильном управлении объектами недвижимости мы можем определить области, где потребление энергии является нерациональным, и внести соответствующие коррективы в системы управления зданием или провести их модернизацию», — говорит Зузанна Пацьоркевич, член MRICS и партнер Cushman & Wakefield.
Авторы доклада также отмечают, что уровень полученного сертификата не оказывает существенного влияния на фактическую экономию. Конечно, здания, получившие сертификат BREEAM Excellent показали лучшие результаты энергоэффективности, чем те, которые получили Very Good. Однако различия настолько незначительны, что они не позволяют провести однозначную оценку обоих результатов. Также, для зданий, сертифицируемых по системе LEED, не обнаружено весомого преимущества высокого уровня сертификации Platinum по сравнению с Gold.
Зеленое строительство – практическое воплощение принципов устойчивого развития
Гай Имс – председатель Российского Совета по экологическому строительству (RUGBC) и директор Planet 2030, магистр в области изменения климата и устойчивого развития и около 30 лет работающий в России. Уже 10 лет он популяризирует идеи зеленого строительства в России и добился определенных результатов. Во время открытой лекции в Институте дизайна и урбанистики Университета ИТМО специалист рассказал о том, как в России применяются международные стандарты зеленого строительства LEED и BREEAM, какие объекты в России возведены по зеленым стандартам и как изменилась сфера экостроительства в стране за 10 лет.
Экологическое строительство в Сиднее. Источник: shutterstock.com
Устойчивое развитие и экологическое строительство взаимосвязаны. Зелёные стандарты нужны для того, чтобы возводить более экологичные здания. Если 10 лет назад в России смеялись над идеями экостроительства, то сегодня в стране существует многопрофессиональное сообщество, которое руководствуется идеями экостроительства.
Экостроительство (или зеленое строительство) – это вид строительства и эксплуатации зданий, воздействие которых на окружающую среду минимально. Сегодня в странах Западной Европы 40 % отходов с полигонов приходятся именно на строительную отрасль. В условиях нерешенного транспортного вопроса, использования невозобновляемых ресурсов, роста количества населения (особенно в развивающихся странах), перерасходования энергии люди стали задумываться об изменении образа жизни в пользу более экологичного.
Серьезным толчком для такого изменения послужил нефтяной кризис 1970-х годов (СССР не был в него втянут, так как в стране не было рыночной экономики). Именно тогда люди стали думать, как пройти по пути устойчивого развития – решить проблему транспорта, утилизацию мусора, использования воды и прочее. Однако сегодня люди все еще живут в мире, где социальный, экологический и экономический капитал не сбалансированы, и мы переводим ресурсы.
Гай Имс
Когда Российский Совет по экологическому строительству (RUGBC) только начинал свою деятельность было принято решение называть зеленое строительство в России экостроительством, так как в советский период был опыт зеленого строительства, и он был связан с ландшафтными решениями. Также эксперты определили три критерия экостроительства.
Первый – ресурсоэффективное строительство. Ресурсная эффективность включает абсолютно все ресурсы, которые используются для возведения и управления зданием, в том числе время. Если здание строят 3-5 лет, оно не считается ресурсоэффективным.
Второй критерий – экологически безопасное строительство. Этот критерий отвечает за все, что связано с экологией в доме. Это глубокое понятие, которое включает не только пространство внутри дома (качественная вентиляция, уровень влажности и температуры в доме), но и материалы, из которых построено здание (каждый материал имеет четкий экологический след), и те последствия, которые повлекло за собой строительство на выбранной территории (можно высчитать, насколько пострадала экосистема места).
Третий критерий – максимальный комфорт для пользователей. Каждое здание должно выполнять свои функции, например, в больницах должна быть соответствующая акустическая система, кондиционирование и другие важные параметры для поддержания здоровья людей.
Открытая лекция Гая Имса
Инструменты для экостроительства
В 1980-м году на Западе стали думать о необходимости разработки стандартов экостроительства. Специалисты озадачились созданием стандарта, который будет регулировать несколько аспектов: управление зданием, процесс строительства, доступность транспорта и другие. Первым стандартом стал BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) – международный «зеленый» стандарт оценки эффективности зданий, разработанный Научно-исследовательским институтом по строительству BRE (Великобритания). Стандарт появился в 1990 году, и это самый старый зеленый стандарт. Сегодня английская версия зеленых стандартов BREEAM широко используется для экологической оценки недвижимости, в том числе на территории России.
Через несколько лет после выпуска первого стандарта на рынке появился стандарт американского образца LEED. Стандарты похожи между собой. Американский стандарт был создан Советом по экологическому строительству, который в США насчитывает порядка 50 тысяч членов (в России порядка 300 человек). Этот стандарт базируется на BREEAM.
BREEAM
В России стандарт английского образца прижился лучше. Два года назад стандарт BREEAM был адаптирован для России, его русификацией и ведением занимался МГСУ совместно с Советом по экологическому строительству (RUGBC). Система оценивания зданий используется для всех типов строений – офисов, стадионов, больниц, супермаркетов, тюрем и других мест, в которых бывает человек. BREEAM представляет собой методику присуждения баллов по 10 разделам, касающимся различных аспектов безопасности жизнедеятельности, влияния на окружающую среду и комфорта.
Открытая лекция Гая Имса
Первый раздел – менеджмент (управление зданием). Как управлять зданием так, чтобы оно было более экологичным? Здесь оценивается, какие обследования производит девелопер, как учитывает, что было на месте застройки до начала строительства и как пытается это сохранить. В блоке управления рассматривается методика сноса зданий, сохранения важных объектов и прочее.
Второй раздел – здоровье и комфорт. В этом блоке учитываются базовые условия комфорта: как часто меняется воздух в помещении, есть ли окна, какова температура воздуха и другое. Третий раздел – энергия. Важно понимать, было ли сделано энергетическое моделирований здания (БИМ технологии, позволяющие заранее рассчитать, как движутся воздушные потоки внутри здания, сколько энергии используется для управления зданием и другое).
Четвертый раздел – транспорт. Важно, чтобы здание было расположено таким образом, чтобы до него можно было легко добираться – в идеале на общественном транспорте, машина должна стать последним вариантом передвижения. Пятый раздел – вода, а именно контроль потребления питьевой воды и воды для хозяйственных нужд. Пятый раздел – материалы. Важно, откуда доставляются материалы, так как даже если здание построено из экологических материалов, в случае, если их доставляли через несколько стран, строительство не может быть экологичным.
Шестой раздел – утилизация отходов. Седьмой – использование земельного участка и экологические аспекты. В этом блоке особое внимание уделяют сохранению природных экосистем, которые существовали на месте строительства до застройки. Последние два стандарта – загрязнение и инновации.
Полученные по категориям баллы умножаются на весовые коэффициенты, отражающие актуальность проектных решений для региона присутствия. Далее всё суммируется в единую результирующую оценку, общая оценка заключается в присвоении рейтинга. Если сумма баллов достигает 30-44 баллов (и больше), то здание может быть сертифицировано международным стандартом.
Олимпийский парк в Сочи. Источник: wikiway.com
«Когда началась подготовка к Олимпийским играм в Сочи 2014, было объявлено, что в России будут строить зеленые здания. На тот момент в стране не было ни одного здания, сертифицированного международными зелеными стандартами. Тогда мы создали Совет и организовали серию семинаров, которые охватили несколько тем – велосипедную инфраструктуру, озеленение территории, экономия воды. Также речь шла о запуске нового российского стандарта, хотя он стал больше дополнительным экологическим требованием, обязательным перечнем для каждого объекта. За время подготовки олимпийских объектов обучение прошли многие специалисты, и 10 зданий должны были быть сертифицированы по международным стандартам. В результате сертифицировали шесть зданий полностью и два объекта на 50 %. К сегодняшнему дню за 10 лет сертифицировали порядка 300 зданий в России по международным и местным стандартам. Большинство проектов реализуются в Москве и Санкт-Петербурге, однако и в регионах такие здания появляются», – рассказал Гай Имс.
Зеленое строительство в России сегодня.
Становится все более реалистичным. Если 10 лет назад им были озадачены фанатики, у которых были деньги и в редких случаях правительство, то сейчас это добровольная инициатива, обоснованная экономически.
Правительство Москвы заинтересовано в зеленом строительстве, однако и власти других городов России все больше интересуются международными зелеными стандартами.
Сравнительно мало проектов. Сегодня в России только 300 строительных проектов сертифицированы по международным зеленым стандартам, в это число входят различные типы зданий – гостиницы, жилые дома, офисы, гипермаркеты, складские помещения и другое.
Россия обладает огромным потенциалом. В частности, в России есть много экологичных строительных материалов, которые можно использовать не только в стране, но и экспортировать в другие страны.
Парк Зарядье. Источник: zaryadyepark.ru
Российский Совет по экологическому строительству объединяет свыше 250 российских и международных компаний – лидеров в архитектурно-строительной и планировочной сферах, а его деятельность направлена на развитие экологического строительства и внедрение российских и международных стандартов.
Открытая лекция была организована Лабораторией устойчивого городского развития (руководитель – доцент ИДУ Ирина Шмелева, которая является давним партнером Гая Имса). Сотрудничество Института дизайна и урбанистики с Гаем Имсом и британской академией BRE будет продолжено в рамках совместного образовательного онлайн-проекта по изучению стандарта зеленого строительства BREEAM. В рамках проекта 10 российских вузов, в число которых вошел и Университет ИТМО, подписали соглашение и получили возможность предоставить своим 20 магистрантам, интересующимся проблемами устойчивого развития и зеленого, экологического строительства, пройти онлайн-обучение на русском языке и получить сертификат британской академии BRE Academy. Проект поддержан грантом Посольства Великобритании в Москве. Сертификат даст возможность прошедшим обучение использовать стандарт в будущей профессиональной деятельности и в дальнейшем повысить квалификацию до уровня аудитора международного стандарта экологического строительства.