Что такое fit out в строительстве

FIT-OUT в зеленом строительстве

Вопрос строительства «зеленых офисов», как правило, рассматривается с точки зрения девелопмента, оставляя без внимания процессы, происходящие на рынке FIT-OUT – услуг по проектированию, строительству и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости. Тем не менее, именно этот рынок первым реагирует на изменения требований конечных потребителей к проектам офисных помещений.

Необычный проект

Для нашей компании участие в «зеленом строительстве» началось с победы в тендере на FIT-OUT офисного помещения крупной международной корпорации.

Помещение площадью чуть меньше 3000 кв.м располагалось в бизнес-центре «Марр Плаза» – комплексе класса «А» средней этажности, находящемся в шаговой доступности от метро «Улица 1905 года» в пределах ТТК на оживленном транспортном коридоре в районе со сложившейся застройкой.

Перед генеральным подрядчиком изначально ставилась задача построить офисное помещение в соответствии со стандартами экологической сертификации американской рейтинговой системы LEED. Это был наш первый опыт в области зеленого строительства, поэтому проектной команде пришлось уделять особое внимание концепции интерьеров, проектированию инженерных систем, выбору материалов и оборудования.

На финальном этапе строительства был приглашен официальный оценщик LEED, который сделал предварительный аудит проекта и предоставил соответствующие рекомендации по дальнейшим шагам. По данным этого отчета проект на тот момент набирал 45 из 106 возможных баллов, что позволяло ему уже претендовать на статус «сертифицированного» (базовый сертификат, требующий получение от 40 до 49 зачетных баллов). Тогда как завершенный на 100% с учетом указанных доработок проект оценивался представителем LEED на 74 балла, что соответствует «золотому сертификату».

Роль FIT-OUT

Если учитывать баллы, отмеченные как «Вероятно», то структура распределения зачетных очков выглядит следующим образом: 38% приходится на нашу зону ответственности FIT-OUT, 56% – на девелопмент, 2% – на управляющую компанию и 4% на заказчика проекта.

Тогда как структура распределения зачетных очков в случае учета баллов «Вероятно» и «Возможно», которые оценивают завершенный проект, демонстрирует еще более весомую роль FIT-OUT: доля наших работ возрастала до 55%, тогда как зона ответственности девелопмента снизилась до 38% всех полученных баллов, оставляя УК и заказчику лишь 1% и 6% соответственно.

Баллов зачтено как
«Вероятно»

Баллов зачтено как «Возможно»

Зона ответствен
ности

Концепция проекта, предусматривающая полностью подземный паркинг

Расположение бизнес-центра в районе со сложившейся застройкой и хорошей транспортной доступностью

Отдельные счетчики потребления воды и электроэнергии для арендатора, занимающего целый этаж

Система отопления, вентиляции и кондиционирования ( HVAC ) предусматривает отдельное управление климатом в каждом помещении, а также обеспечивает автоматическое включение/выключение системы в зависимости от уровня использования помещения

Оборудование HVAC соответствует нормам New Building Institute’s Advanced Buildings™ Core Performance™ Guide Sections 1.4: Mechanical System Design, 2.9: Mechanical Equipment Efficiency and 3.10: Variable Speed Control

Система отопления, вентиляции и кондиционирования обеспечивает круглогодичный комфортный температурный режим +-22С

Система водоснабжения офисного помещения, включающая в себя унитазы, писсуары, душевые кабины, смесители, обеспечивает 30% экономию потребления воды по сравнению с уровнем потребления, предусмотренным проектом здания

Использование в строительстве не менее 10% материалов, изготовленных из вторсырья. Использование не менее 20% материалов, изготовленных в радиусе 500 миль от места реализации проекта

Проектировочные и строительные процессы на объекте были организованы в соответствии с контролем качества ISO

Наличие в составе проектной команды специалистов, аккредитованных LEED

Договор аренды помещения на срок более 10 лет

Принципиальное согласие на постоянный мониторинг комфортности температурного режима

Предоставление документальных свидетельств о реновации грунта на месте строительства, инновационные качества проекта

Завершение монтажа системы освещения с показателями энергозатратности менее 10 Ватт на кв.м

Завершение монтажа автоматизированной системы управления освещением, учитывающей уровень естественного освещения и используемости отдельных помещений

Завершение монтажа системы отопления, вентиляции и кондиционирования, предусматривающей отдельное управление в каждом помещении, а также обеспечивающей автоматическое включение/выключение системы в зависимости от использования помещения

Оборудование HVAC соответствует нормам New Building Institute’s Advanced Buildings™ Core Performance™ Guide Sections 1.4: Mechanical System Design, 2.9: Mechanical Equipment Efficiency and 3.10: Variable Speed Control

Заключение договора на покупку электроэнергии из возобновляемых источников из расчета 80 квт/часов на кв.м

Использование в строительстве не менее 20% материалов, изготовленных из вторсырья. Использование не менее 20% материалов, изготовленных в радиусе 500 миль от места реализации проекта, Использование не менее 10% материалов, произведенных из вторсырья в радиусе 500 миль от места реализации проекта

Монтаж системы мониторинга уровня CO 2 во всех помещениях офиса

Сбор и систематизация данных о системе управления качеством воздуха в помещениях офиса во время строительства для последующих коррекций в работе

Соответствие напольных покрытий и способа их монтажа требованиям Carpet and Rug Institute Green Label program и FloorScore2 standard

Замена фильтров вентиляционной системы перед переездом

Естественное освещение 75% помещений офиса

Оценка качества воздуха в офисном помещении по завершению строительства и перед переездом. Содержание вредных веществ в воздухе должны соответствовать стандартам, определенным LEED

Организация вместо 1-2 машиномест парковки для велосипедов и выделение помещения под раздевалку

45 – Базовый (40-49 баллов)

45 + 29 = 74 – Золотой (60 – 80 баллов)

Таблица сравнения технических решений проекта, ориентированного на получение сертификата leed, с проектами аналогичной ценовой категории, реализованными компанией pridex group за последние два года:

Отопление, вентиляция и кондиционирование

Проект, ориентированный на получение сертификата LEED

Смесители VitraAquaSEE ; Писсуары DominoSensor ; Инсталляция Grohe с возможностью регулировки расхода воды

воздухораспределительные устройства – IMPK lima

Инсталляция Grohe с возможностью регулировки расхода воды;

воздухораспределительные устройства – IMPK lima; воздухоочистители VisionAir2 EM;

Светильники MARTINI, TROX

Смесители Citterio, Axor;

воздухораспределительные устройства – Clima

Смесители Hansgrohe с ограничением расхода воды;

Смывные бачки с экономичным сливом.

Фанкойлы GEA ; воздухораспределительные устройства – IMPK lima

Светильники Fagerhult, Kreon

Инсталляция Grohe для унитазов с возможностью регулировки расхода воды;

Фанкойлы General ; воздухораспределительные устройства Halton ;

Светильники Trinova T-modul

Перспективы «Зеленого Офиса»

На сегодняшний день подход большинства клиентов, ориентированных на строительство представительского офиса, ставит на первое место комфорт и имиджевую составляющую, а также уделяет значительное внимание функционалу инженерии и использованию качественных отделочных материалов и мебели, что делает его очень схожим с критериями выбора материалов для экологичного строительства.

Со стороны арендаторов строительство и сертификация офисных интерьеров в рамках одной из экологических рейтинговых систем является следующим шагом после этапа реализации проектов с применением дорогостоящих материалов и инженерного оборудования. Учитывая специфику московского рынка офисных помещений класса «А» и «В», направление «зеленого офисного строительства» в ближайшей перспективе будет развиваться именно за счет проектов FIT-OUT, инициаторами которых станут конечные потребители офисов (собственники и долгосрочные арендаторы). В пользу подобного пути развития свидетельствуют следующие факторы:

Во-первых, компании сегмента FIT-OUT уже сегодня готовы удовлетворить спрос на экологические офисы, реализуя подобные проекты в рамках не сертифицированных зданий.

Во-вторых, стоимость проектов FIT-OUT, ориентированных на сертификацию в рамках LEED, BREEAM, DGNB, сопоставима со стоимостью строительства представительских интерьеров.

В-третьих, именно на рынке FIT-OUT уже сейчас можно выделить целевую аудиторию, ориентированную на реализацию проектов, соответствующих международным системам экологической сертификации. В основном подобными заказчиками являются представительства международных компаний, в чьих корпоративных стандартах присутствуют требования относительно экологических характеристик штаб-квартир, а в скором будущем к ним присоединятся российские компании, ориентированные на западных партнеров.

Источник

10 фактов о Fit-out

1. История
Спрос на услуги fit-out в России начал формироваться в 2000-х годах с появлением на рынке качественных объектов офисной недвижимости. Изначально эта услуга была востребована, в основном, среди зарубежных заказчиков, открывающих свои представительства в России. Постепенно fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.

2. Услуги
Стандартный набор услуг компаний, которые работают на рынке fit-out, включает проектирование, инженерное оснащение, строительство и отделку внутренних помещений. В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Часто генеральные подрядчики привлекают в штат архитекторов и консультантов.

3. География
Наиболее качественные и масштабные проекты fit-out реализуются в Москве и Санкт-Петербурге, где распложено наибольшее число штаб-квартир, центральных офисов и представительств крупных зарубежных и российских компаний.
Насыщение столичного рынка офисной недвижимости и стремительное развитие российских регионов создают предпосылки для расширения спроса на fit-out в крупных городах федерального значения, среди которых Екатеринбург, Казань, Ульяновск, Хабаровск. На сегодняшний день большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но по уровню качества предложения региональных генподрядчиков значительно уступают предложениям столичных строительных компаний.

Креативные офисы отличает яркий дизайн, нестандартные решения в планировке, такие офисы ориентированы в первую очередь на компании, работающие в рекламной и IT сферах.

Креативный офис «Альфа-Лаборатории», одного из подразделений «Альфа-Банка».

Представительские офисы, где компания ежедневно принимает своих клиентов и партнеров, вследствие чего важна имиджевая составляющая. Приоритетное внимание при оформлении интерьера уделяется выбору эксклюзивных материалов.
Представительские офисы, где компания ежедневно принимает своих клиентов и партнеров, вследствие чего важна имиджевая составляющая. Приоритетное внимание при оформлении интерьера уделяется выбору эксклюзивных материалов.

Высокотехнологичные офисы создаются для компаний, которым важно контролировать работу системной инфраструктуры из единого центра. Основное требование – обеспечение непрерывной работы офиса по принципу 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 365 дней в году.

6. Стоимость и структура цены проектов fit-out
Средняя стоимость проекта офиса класса А на российском рынке находится в диапазоне от 800$ до 1200$ за квадратный метр. На рынке представлены и более дорогие проекты, при реализации которых применяются сложные технические решения и используются дорогостоящие материалы. Стоимость таких проектов может достигать 3000$ за квадратный метр.
При этом, конечная стоимость во многом зависит от способности генерального подрядчика эффективно оптимизировать расходы на реализацию проекта.

Тип офисов

Средняя стоимость за кв.м.

Отрасли

Нефтегазовая отрасль, ресурсодобывающие компании, финансовый сектор, инвестиционные корпорации

7. Структура проекта fit-out
Выделяют три базовые структурные схемы реализации проектов fit-out.
Design&build
Генеральный подрядчик выполняет полный цикл работ по проектированию и строительству офиса, выполняет архитектурное и инженерное проектирование.
Design-bid-build
Заказчик заключает договор с архитектурным бюро для разработки концепции и дизайна будущего офиса. Генеральный подрядчик выполняет строительство, инженерное и архитектурное рабочее проектирование, при необходимости приводит проектную документации в соответствие с российскими нормами и стандартами. При этой модели заказчик самостоятельно контролирует ведение проекта.
Construction management
Заказчик заключает договор на разработку концепции, дизайна, рабочего проекта офиса с архитектурным и проектным бюро. Генеральный подрядчик осуществляет руководство процессом строительства. Для решения технических вопросов заказчик может привлекать проджект-менеджера (технического заказчика).

8. Этапы реализации проекта
Реализация проекта fit-out состоит из пяти основных этапов:
Предварительные мероприятия: разработка тендерного предложения и документации, заключение контрактов на реализацию проекта.
Подготовка к реализации проекта: формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, проведение мобилизации.
Реализация проекта: ведение строительных работ в тесном взаимодействии со всеми участниками проекта.
Сдача объекта в эксплуатацию: проведение пуско-наладочных работ, сдача-приемка объекта.
Гарантийный период обычно действует в течение двух лет. Он заключается в выполнении гарантийных заявок и завершается в момент истечения гарантийных обязательств перед заказчиком.

9. Тенденции
На сегодняшний день рынок fit-out находится на пике своего развития. В связи с ростом числа профессиональных игроков, постоянным усовершенствованием технологий и материалов, заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты. Одновременно повышаются требования к качеству отделочных материалов, технологичности и легкой адаптивности офисного пространства, а также качеству услуг генподрядчиков.
Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение «зеленых» стандартов при строительстве офисов. Опыт RD Construction показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение «зеленых» технологий и использование экологически безопасных отделочных материалов.

10. Перспективы
Региональное развитие
В связи с насыщением столичного рынка fit-out в ближайшее время стоит ожидать развития направления в регионах с более активным участием московских и иностранных игроков в лице архитекторов, генеральных подрядчиков и управляющих компаний. Уже сейчас на региональном рынке появляются масштабные качественные проекты для ведущих российских и международных компаний, среди которых call-центр «Альфа-Банк» в Барнауле, back-офис ТНК-ВР в Тюмени, дата-центр «Вымпелком» в Ярославле.

Качественное развитие
Рынок идет к модернизации законодательной базы, которая будет регламентировать работы по внутренней отделке применение отделочных материалов. Следствием этого станет повышение качества услуг и унификация стандартов по fit-out. Дальнейшее усовершенствование технологий будет требовать от генподрядчиков работы на опережение, системного подхода и предложения качественных инновационных решений. Это позволит компаниям, нацеленным на долгосрочное развитие, оставаться конкурентоспособным на рынке.

Материал подготовила Ольга Леонова, Руководитель коммерческого департамента RDConstruction.

Источник