Что такое фонд финансирования строительства
Общие ограничения инвестиционной деятельности с пенсионными активами негосударственных пенсионных фондов
10
Вложение средств в. ФФС, управителем которого является крупный системный банк, безопасное для инвестора по нескольким причинам:
ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство
Исключается продажа одной квартиры нескольким инвесторам. Инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи дома в эксплуатацию
Средства инвесторов, находятся на отдельном, специально открытом счете. ФФС и банк-управитель несет ответственность за их сохранность
Для. ФФС вида. А текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он берет на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.
Для. ФФС вида. Б застройщик берет на себя обязательство придерживаться рекомендаций управляющего относительно потребительских свойств объектов инвестирования, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства и в соответствии с проектной документацией и в пределах общей стоимости строительства, согласованной с управителем, и своевременно ввести их в эксплуатацию в случае выполнения управляющим игра. Фика финансирования строительства свою очередь, управляющий определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности, а также принимает на себя риск относительно недостаточности за лучены средств на сооружение объекта строительства.
Система функционирования. ФФС предусматривает:
упкы права требования по договору об участии в. ФФС третьим лицам, частичного получения средств из. ФФС
ередавання управителю. ФФС сведений о фактической площади объектов инвестирования
Основными преимуществами. ФФС являются:
1). Полная легальность этого способа инвестирования строительства. Механизм финансирования регламентируется. Законом Украины»О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операции иях с недвижимостью»[7].
Главным недостатком финансирования через. ФФС есть определенные противоречия законодательства, инструкций служб. ГАСК,. БТИ и тп. Этот механизм не предусматривает оптимизации налогообложения при поступлении средств из. ФФС к застройке овника, а также не страхует от проблемных вопросов, возникающих при вводе объекта в эксплуатацию, при оформлении права собственности. Все это, в свою очередь, приводит к увеличению рисков деятельности. Мех анизм. ФФС законодательно предполагает противостояние финансового учреждения застройщику, который не выполнил свои обязательства, в интересах доверителя, но на практике, мало кто понимает (доводит) реальность этого ме тодтоду.
С появлением. Закона Украины»О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», который положил начало сертификатам. ФОН, они получили серьезный конкурентн ный потенциал
• во-первых, стали едва ли не единственно возможным способом привлечения средств на финансирование строительства рядом с механизмами фондов финансирования строительства;
• в-третьих, позволяют существенно оптимизировать налогообложение получаемых доходов и отсрочить обязательства по уплате налогов
Чистыми активами. ФОН средства, размер которых равен разности между стоимостью имущества. ФОН и стоимостью обязательств, возникших вследствие управления. ФОН. Стоимость чистых активов. ФОН определяется на конец рабочей ого дня, предшествующего дню, в который будет проводиться размещение или выкуп сертификатов. ФОН, но не реже одного раза в квартал.
Для создания. ФОН финансовое учреждение должно разработать и утвердить. Правила. ФОН, инвестиционную декларацию и проспект эмиссии сертификатов. ФОН, организовать размещение сертификатов. ФОН путем открытой пр родажу или их непосредственного предложения заранее определенному кругу лиц. Причем, основным принципом функционирования этого финансово-кредитного механизма является создание по каждому объекту строительства окр емого. ФОН.
Привлеченные в. ФОН средства используются на условиях управления имуществом в интересах владельцев сертификатов в порядке, определенном. Правилами. ФОН. Собственником сертификатов. ФОН может быть любое юридическое или фи изична лицо в отличие от инвестиционных сертификатов венчурного фонда, владельцами которых могут быть только юридические лици.
ФОН создается па срок, установленный проспектом эмиссии, и до окончания эмитент сертификатов этого. ФОН не берет на себя обязательств по выкупу таких сертификатов. По истечении срока, на яки й был создан. ФОН, он прекращает свое функционированиея.
Механизм работы. Фондов операций с недвижимостью является достаточно сложным, поэтому многим участникам рынка до конца непонятен, что вызывает недоверие к инвесторам
Активными субъектами инвестиционной деятельности являются функциональные участники, к которым относятся:
, разработку проекта, его финансирования, реализации и ввода в эксплуатацию. Отдельные функции по реализации проекта в целом или его отдельного этапа может брать на себя проект-менеджер (руководитель проекта), я кий привлекается специально на период реализации инвестиционного проектту.
идбання тех или иных готовых зданий, сооружений или незавершенных строительных объектев.
овленням отдельного инвестора такие компании выполняют также технико-экономическое обоснование проекта, разрабатывают бизнес-план, осуществляют мониторинг проекта, авторский и технический надзор при его использования нии, организуют и проводят тендерные торги.
асивив балансов фирмы, рассчитывают показатели ликвидности баланса, осуществляют оценку инвестиционных качеств ценных бумаг, оценку капитала собственно инвестора и его акционерев.
Фонды финансирования строительства
Порядок создания и функционирования фондов финансирования строительства определяется Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» № 978-IV от 19.06.2003.
Управитель (финансовое учреждение, управляющее привлеченными средствами) создает фонды по собственной инициативе.
На подготовительном этапе управитель разрабатывает правила фонда, регламентирующие порядок взаимодействия Застройщика, Управителя и доверителей; устанавливающие порядок, условия, особенности и ограничения управления ФФС и регулирующие другие условия работы фонда, по сути, правила являются публичной офертой для вступления в ФФС. Они являются обязательными к исполнению всеми участниками.
Правила фонда финансирования строительства являются публичным предложением для вступления в фонд лицу, желающему стать доверителем такого фонда (ст. 12 ЗУ «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»).
| После признания доверителем правил и подписания договора управляющая компания не имеет права вносить изменения в правила без согласования со всеми доверителями |
Между Управителем и Строителем заключается генеральное соглашение и пакет договоров, установленный законодательством. После подписания договора с доверителями происходит аккумулирование средств в фонде (на отдельном банковском счете) и перечисление их Управителем в соответствии с графиком, утвержденным сторонами. Строитель осуществляет строительство в соответствии с графиком, по окончанию строительства передает недвижимость в собственность доверителям.
Закладные как способ финансирования строительства
Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, оформляется в документарной форме.
В основе выдачи закладной лежит договор ипотеки имущественных прав. После выдачи закладной переход прав ипотекодержателя к другому лицу осуществляется через передачу закладной. Предыдущий собственник закладной по требованию нового собственника обязан передать документы и информацию, которые являются важными для реализации прав по закладной. Аннулирование закладной и выдача новой закладной осуществляется по согласию между ипотекодателем (должником) и собственником закладной. Информация о выдаче закладной, аннулировании закладной, выдаче новой закладной подлежат внесению в соответствующий государственный реестр по месту государственной регистрации.
Закладная составляется в письменном виде в одном экземпляре на бланке стандартной формы с четким перечнем обязательных реквизитов (ст. 21 ЗУ «Об ипотеке»). На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче закладной. Закладная подлежит передачи должнику в случае полного исполнения им основного обязательства.
После ввода жилья в эксплуатацию Застройщик оформляет на себя право собственности на жилье. Позже жилье продается покупателю против погашения обязательства по договору займа через выкуп закладной по номинальной стоимости.
Основные понятия Фонда Финансирования Строительства (ФФС)
Фонд Финансирования Строительства (ФФС)
Деньгами управляет финансовая структура, выступающая посредником между инвесторами и застройщиком. Эта структура заключает договор с застройщиком, согласно которому перечисляет ему частями (по необходимости) нужные для сооружения объекта средства, в то же время, контролируя их использование и ход строительства.
Если же обнаруживается, что действия застройщика могут привести к нарушению условий договора, то управляющий ФФС имеет право передать объект строительства другому застройщику.
Поскольку банк является независимой коммерческой структурой и его заработок зависит от объема привлеченных средств, то он заинтересован не только в поиске инвесторов, но и в успешной реализации проекта.
Также закон обязывает ФФС продавать жилье только после получения разрешения на строительство и должен обеспечить продажу одной квартиры только в одни руки.
Кроме того, по закону, за инвестором закрепляется конкретная квартира, но он может в ходе строительства изменить объект инвестирования. Еще инвестор может частично возвращать внесенные в ФФС средства или же полностью выйти из фонда, при этом инвестору выплачиваются деньги за проинвестированные квадратные метры по цене квадратного метра, действующей на дату подачи заявления о расторжении договора об участии в ФФС.
Дата добавления: 2015-04-24 ; Просмотров: 343 ; Нарушение авторских прав?
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Для ФФС вида А:
текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования и объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию соответственно проектной документации и проектной декларации и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, определенных в проектной декларации, независимо от объема финансирования.
застройщик берет на себя обязательства придерживаться требований управляющего относительно потребительских свойств объектов инвестирования и объекта строительства, осуществлять сооружение объектов строительства без нарушения графиков строительства и соответственно проектной документации и проектной декларации и в пределах общей стоимости строительства, согласованной с управляющим, и своевременно ввести их в эксплуатацию и выполнить все необходимые работы для соблюдения технических характеристик объектов инвестирования и объекта строительства, определенных в проектной декларации, в случае выполнения управляющим графика финансирования строительства;
управляющий определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.
При осуществимые управления ФФС вида Б, для покрытия риска недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства, управляющий может заключить с определенным им страховщиком договор страхование такого коммерческого риска.
Разрешение на принятие управляющим на себя коммерческих рисков, определенных этим Законом, предоставляет соответствующий орган, который осуществляет надзор и регулирование деятельности управляющего соответственно разработанным им нормативно-правовых актов.
Управляющий по каждому застройщику может создать отдельный ФФС каждого вида. Для ФФС вида Б в случае нарушения застройщиком условий договора, который за оценкой управляющего может привести к повышению его рисков, управляющий может в одностороннем порядке изменить условия договора с застройщиком за конкретным объектом строительства ФФС вида Б на условия договора, которые отвечают ФФС вида А, и письменно сообщить об этом доверителей за этим объектом строительства
и застройщика в месячный срок.
ФФС считается созданным после утверждения управляющим Правил ФФС, заключение договора с застройщиком и открытие счета ФФС. Для каждого ФФС приоткрывается отдельный счет
Любые ограничения относительно количества объектов строительства, которые могут сооружаться в рамках каждого ФФС, а также относительно объемов привлеченных управляющим ФФС в управление средств, не устанавливаются. Банк-управляющий открывает счет ФФС в своем балансе.
Управляющий, который не является банковским учреждением, открывает в избранном им банке на свое имя отдельный текущий счет, который является счетом Фонду.
Счет ФФС управляющий использует для:
Учет средств, внесенных доверителями к ФФС, а также учет средств, направленных управляющим с ФФС на финансирование строительства, управляющий осуществляет отдельно от другого имущества управляющего, а также от других ФФС.
Привлеченные к ФФС средства используются управляющим на условиях договора об участии в ФФС в порядке, определенном Правилами ФФС.
Управляющий ФФС при осуществлении управления ФФС: