Что такое инвестиционный проект в строительстве
Инвестиционно-строительный проект – это обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков реализации капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством.
В контексте менеджмента различают термин «проект» в значении «некоторой задачи с исходными данными и требуемым результатом, от которого будут зависеть способы ее решения» и специфическое для строительной отрасли понятие «проект» в значении «проектной документации».
Инвестиционно-строительный проект представляет собой систему сформированных целей, которые создаются для физических объектов (например, недвижимости), различных технологических процессов и организационной документации для них.
Готовые работы на аналогичную тему
К доинвестиционному этапу проекта относятся следующие мероприятия:
Сущность инвестиционно-строительного проекта
Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.
Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:
документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;
бизнес-план (описание практических действий);
На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.
Итак, инвестиционный проект в строительстве – это в первую очередь совокупность сформулированных целей, которые могут создаваться как для физического объекта, так и для технологического процесса или финансового ресурса.
Что касается управленческих решений, касающихся целесообразности той или иной инвестиции, то подобные указания относятся к решениям стратегического характера. Они требуют серьёзного аналитического обоснования, и этому есть ряд причин. Во-первых, любая строительная инвестиция предполагает концентрацию крупного объема финансовых средств. Во-вторых, чаще всего такая инвестиция не даст сиюминутной прибыли, вследствие чего возникает эффект иммобилизации собственного капитала. В-третьих, в большинстве случаев инвестиционный строительный проект создается с привлечением заемных средств.
Для прединвестиционного этапа характерно несколько параллельных видов деятельности, частично распространяющихся и на последующий инвестиционный период. Получается, что как только исследования инвестиционных возможностей определяют жизнеспособность проекта, стартует этап содействия инвестициям. Однако, здесь основные усилия приходятся за заключительный этап (окончательную оценку проекта). С тем, чтобы уменьшить нерациональное распределение средств, необходимо как можно более ясно представлять последовательность разработки инвестиционного проекта, начиная от концептуальной стадии и заканчивая эксплуатацией объекта.
Прединвестиционная фаза может включать в себя следующие этапы:
Стадия строительства включает в себя работы нулевого цикла (подготовка участка и земляные работы), работы по монтажу конструкций и прочие виды строительных работ. Набор и обучение персонала может играть решающую роль в эффективности того или иного предприятия. Следует отметить также важность своевременного начала маркетинговой деятельности для подготовки новой продукции и обеспечения поставок.
Сдача объекта в эксплуатацию и запуск предприятия – один из самых коротких, но при этом технически важных периодов реализации проекта. Этот этап связывает предыдущую фазу строительства с последующим производственным или эксплуатационным этапом. Как правило, успехи, достигнутые в этот период, являются показателем эффективности планирования и реализации проекта, что предвещает его будущую действенность.
Проблемы на этапе эксплуатации следует рассматривать как с краткосрочной, так и с долгосрочной точки зрения. Краткосрочные позиции касаются начала производственной деятельности. В этот период могут возникать определенные проблемы с применением технологий, оборудования или недостаточной производительностью из-за недостатка квалифицированных кадров. Большая часть вышеизложенных проблем берет начало в фазе реализации проекта. Долгосрочный же подход заключается в рассмотрении выбранной стратегии развития. Он предполагает анализ совокупных издержек на производство и маркетинг. Все эти факторы неразрывно связаны с прогнозом, сделанным еще на этапе концептуального проектирования в прединвестиционной фазе. Если стратегические особенности и перспективные оценки окажутся ошибочными, процесс внесения каких-либо корректировок будет не только затруднительным, но и весьма дорогостоящим. В этой связи на оценку успеха любого инвестиционно-строительного проекта выделяются большие средства.
Реализация инвестиционного проекта строительства
Строительный бизнес как форма создания стоимости, является практически единственным типом хозяйствования, которое по своей сути мало изменилось еще с тех времен, когда строились пирамиды в Рамзесе или возводились висячие сады Семирамиды Древнего Вавилона.
Тем не менее и эту отрасль экономики, которая до сих пор еще является определенным «драйвером» развития производственных и финансовых отношений, охватили новые тенденции управления проектами, современными технологиями проектирования, инвестирования и т.п. В основе современного строительного бизнеса лежат принципы, которые раньше были свойственны лишь коммерческим или финансовым операциям на рынках.
Это касается в первую очередь таких моментов, как:
Все это вместе взятое в некоторой степени позволяет говорить о некоторой инвестиционной революции в строительном бизнесе, где именно составляющая времени работы капитала становится главным приоритетом, о чем собственно и будет рассказано в данной статье.
Основные этапы реализации инвестиционного строительного проекта
Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.
В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:
Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.
В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.
В раскрытии этой модели все функциональные этапы строительного проекта можно представить следующим образом:
В развернутом виде реализация инвестиционного проекта в строительстве предполагает несколько основных этапов работ, которые можно представить в виде таблицы:
Для того, чтобы понять как действительно на практике происходит организация и реализация инвестиционного строительного проекта, имеет смысл рассмотреть порядок осуществления типичного девелоперского проекта, который выглядит следующим образом:
Для того, чтобы проект был действительно прибыльным для инвестора и его партнеров, необходим тщательный маркетинговый план, который ориентирует инвестора на потребности рынка, а не на освоение денег в капстроительство. Для этого используется технология изучения рынка недвижимости, как это, например, представлено на диаграмме 1.
Для того, чтобы разработать четкую систему финансирования проекта, необходимо следовать типичной для девелоперских проектов схеме, как это показано на рисунке 2. Разрыв в потоках финансирования может повлечь не только замораживание строительства, но и привести к банкротству застройщика — инвестора и лишить всех участников — клиентов денег и перспектив получить свое жилье.
Представленные в качестве примера этапы реализации инвестиционного проекта по строительству коммерческого жилья, конечно же, отличаются от форм капитальных инвестиций в промышленном секторе экономики. Но в любом случае методология имеет практическое применение при возведении различных объектов недвижимости.
В дополнении к сказанному также следует учесть и такой важный элемент при инвестиционном строительстве как риск. Управление рисками при реализации инвестиционного строительного проекта, исходя из практики, осуществляется на всех этапах его воплощения.
Для наглядности система учета, анализа и реагирования на риск представлена в таблице 2.
Наиболее общими, широко используемыми и эффективными методами предупреждения и снижения риска в строительстве являются:
Страхование является одним из наиболее распространенных способов снижения рисков в девелоперских проектах, причем в большинстве случаев такое страхование регламентировано на законодательном уровне. В некоторых случаях риски реализации инвестиционных — строительных проектов нивелируются с помощью специальных методов хеджирования, которые применяются на финансовых рынках, например, реальные опционы или форвардные контракты на финансирование поставок импортных строительных материалов и оборудования.
Инвестиции в жилищное строительство
Сегодня существует масса способов размещения накопленного капитала: от самых простых – покупки драгметаллов и открытия депозитных счетов, до самых рискованных – игры на валютных и фондовых биржах. Все они имеют свои преимущества и недостатки, особенно в нынешних кризисных условиях. Но инвестиции в строительство жилья, вопреки времени и модным тенденциям, уже давно считаются самым надежным капиталовложением на довольно длительный срок. Так ли это? И на что должны обращать внимание потенциальные инвесторы в строительство? Дальнейший материал даст ответы на возникающие вопросы.
Существует много объектов строительства, которые требуют для своей реализации значительных капиталовложений. Среди них можно выделить:
Сразу отметим, что все вышеуказанные объекты, кроме жилья, требуют более существенных капиталовложений, чем может быть в распоряжении у среднестатистического потенциального инвестора, читающего эту статью. Именно поэтому мы будем вести речь про инвестиции в жилищное строительство в общем плане.
Специалисты утверждают, что инвестиции владельцев малых капиталов, как правило, размещаются в жилищном секторе строительства. Такие тенденции наблюдаются вследствие относительно низкой стоимости подобных объектов по сравнению с объектами коммерческого или промышленного сектора.
Начиная серьёзный разговор об инвестировании в строительство, нельзя не коснуться недостатков и преимуществ этого вида вложения капитала.
Преимущества и недостатки инвестиций в строительство жилья
Первым и самым рациональным преимуществом строительства жилья, по крайне мере перед его покупкой, специалисты считают существенную разницу в цене. Так, стоимость уже построенного жилья будет существенно выше, поскольку она зависит не только от стоимости работ, материалов, но и от иных факторов, таких как инфраструктура, возраст строения, состояние инженерных систем, расположение и т.д. Таким образом, вложения в строительство будут куда меньшими, нежели покупка уже готовой квартиры. А поскольку объем инвестиций меньше, то показатель возврата – больше, что дает повод говорить о более приемлемой прибыли. Но стоит помнить и про риски, которые могут ждать инвестора, а также сроки ликвидности, поскольку строительные инвестиции окупаются совсем не быстро.
Ко всему, профессиональные инвесторы выделяют также ряд преимуществ, способствующие тому, что инвестиционно-строительная деятельность приносит свои плоды. Среди них отмечается:
Как правило, высокий процент рентабельности большинства подобных проектов обеспечивается даже в том случае, если придётся продавать уже готовый построенный объект по цене ниже среднерыночной – и тогда возврат вложенного капитала практически гарантирован. Надёжность данного инструмента всегда будет первым пунктом обоснования вложений в строительные проекты, риски которых куда меньше, чем игра на бирже или передача в доверительное управление.
Несмотря на все вышесказанное, многие инвесторы отмечают вполне очевидные недостатки, которые сопутствуют привлечению инвестиций в строительство. Первым из них будет зависимость от человеческого фактора. Безусловно, результат строительства прямо зависит от качества постройки. При этом ошибки строителей встречаются на каждом шагу, что может стать критическим фактором для ликвидности инвестиционного проекта.
Не менее частой проблемой, инвесторы отмечают увеличение сроков строительства, что прямо влияет на увеличение рисков. Так, задержки в строительных работах неминуемо приводят к повышению значимости человеческого фактора, учащается возможность аварий, несчастных случаев, просрочек и связанных с этих проблем. Подсчитано, что неделя просрочки вполне реально уменьшает доход от инвестиции в строительство жилья на 0,01%.
Помимо всего этого, отмечается высокая конкуренция среди застройщиков, что непосредственно снижает рыночную стоимость в будущем готового инвестиционного проекта. И если с другими проблемами можно как-то справиться, то реальных и легальных инструментов воздействия на конкурентов просто не существует.
Способы капиталовложения в строительство жилья
Многих потенциальных инвесторов, твердо решивших добавить в свой инвестиционный портфель еще и инвестирование в строительство, интересуют схемы такого капиталовложения. Рассмотрим самые популярные из них.
Долевое строительство
Первый способ, с помощью которого можно вложить деньги в строительство квартиры – это долевое строительство. Суть данного способа заключается в совершении капиталовложений группой инвесторов. При этом они становятся «дольщиками» и вкладывают сумму в среднем на 30–40% меньшую, чем стоимость готового жилья. Такие инвестиции скрепляет договор инвестирования строительства, подписываемый как инвесторами, так и второй стороной – застройщиком.
Обратим внимание, что возможность выкупа доли в долевом строительстве существует на любых его стадиях, но чем ближе к концу – тем дороже доля. Это довольно неплохой метод инвестирования, но он сопряжён с целым рядом рисков. К наиболее частым из них относятся:
Жилищно-накопительные кооперативы начали появляться около 10 лет назад. Участие в них происходит на правах членства. Между кооперативом и его членом заключается договор, на основании которого член обязывается вносить паевые взносы.
Кооператив аккумулирует взносы своих членов, после чего вкладывает их в строительство жилых помещений, в том числе многоквартирных домов. Такой кооператив может играть роль, как застройщика, так и участника долевого строительства. Риски идентичны долевому строительству.
Фонд финансирования строительства
Участие в фондах финансирования строительства не менее популярно, чем вышеуказанные методы инвестирования. По сути, такой фонд является посредником между инвестором и застройщиком. Он, прежде всего, защищает права инвестора, контролируя расход средств, процесс постройки, юридическое сопровождение и т.д. ФФС наделен правом расторжения отношений с застройщиком, в случае нарушения условий.
Документальное закрепление инвестирования совершается путем заключения между ФФС и инвестором договора, который прописывает все риски, условия и форс-мажоры. Участие в таком фонде возможно лишь с самого первого этапа строительства. Специалисты отмечают высокую надежность такого способа инвестирования.
Инвестиционный проект строительства – обоснование инвестиций
Каждый инвестор, несмотря на высокую надежность такого способа капиталовложений, как инвестиции в строительство, обязан рассчитывать все риски, сопряженные с вложением своего капитала c возведением домов или промышленных построек. Самым важным моментом в таких расчетах, является обоснование вкладываемых средств, основным аспектом которого становится тщательное изучение инвестиционного проекта строительства.
Инвестиционный проект строительства представляет собой комплекс документов, обосновывающих экономическую целесообразность инвестирования и фиксирующий сроки, затраты и объемы строительства. В него входит:
Подробнее остановимся на обосновании.
Обоснование инвестиций в строительство разрабатывается задолго до самой проектной документации. Его разработкой занимается заказчик строительства, аккумулирующий средства и привлекающий инвестиции. Такие обоснования обязательно должны содержать:
Завершает этот документ – вывод, указывающий на основные финансовые показатели целесообразности и эффективности объекта инвестирования, а также рекомендации по проектированию и строительству. Это поможет обеспечить получение своевременной и максимальной прибыли инвестору данного мероприятия. Стоит ли говорить о необходимости максимально тщательного изучения данного документа перед принятием решения о капиталовложении?!
На основании всего вышесказанного можно сделать четкий и твердый вывод относительно надежности столь непростого инструмента инвестирования, как строительство жилья. Безусловно, подобно любому другому методу, строительство сопряжено с определённой долей рисков, однако и получение высоких дивидендов здесь вполне реально, что и обуславливает высокую популярность этого метода вложения капитала у потенциальных и действующих инвесторов. Если же вы хотите снизить риски, то можно рассмотреть инвестирование в недвижимость, которая уже построена и готова к эксплуатации.
Строительный бизнес, в чём его выгода
Суть и виды инвестиций в производство
Особенности инвестиций в человеческий капитал и варианты реализации инвестиций.