Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Что такое капитальный ремонт
Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.
Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу
Определения объекта капитального строительства и линейного объекта
К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.
К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.
Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений
Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.
Цель капитального ремонта
Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.
Виды капитального ремонта
Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.
Смежные понятия
Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.
Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.
Что такое реконструкция
В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.
Определение реконструкции по Градостроительному кодексу
Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах
Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.
Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?
Смежные понятия
При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.
Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.
Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.
Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.
Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.
Отличия реконструкции и капитального ремонта
Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.
Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д. А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.
Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания. Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой. Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.
Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта. Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала. При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.
В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Капитальное строение: определение, признаки, виды строений
Капитальное строение это различного вида постройки (сооружения, здания), имеющие ряд признаков. Например, данные строительные объекты не могут быть временного характера, они привязаны к капитальному фундаменту, на эти постройки выдается необходимая документация, которая удостоверяет право собственности.
Термин капитальное строение предполагает возведение построек с выполнением следующих работ: изыскательских, проектных, пусконаладочных, монтажных.
К капитальным строениям не относятся различные навесы и киоски. Согласно закону Российской Федерации, киоск это постройка, площадь которой предназначена для одного продавца и не имеет торгового зала. Навес не полностью закрытое помещение, не имеющее стен или стены. Объектом капитального строения принято считать самостоятельные здания с коммуникациями, необходимым оборудованием, эстакадами и так далее. А также объекты незавершенного строительства, постройка которых была начата, но не закончена и приостановлена на фиксированный срок на всех законных основаниях.
Капитальное строение
Объекты капитального строительства подразделяются на производственные, непроизводственные и линейные (Постановление Правительства Российской Федерации № 87).
К производственным относятся здания, предназначенные для промышленных целей, объекты безопасности. Непроизводственными являются строения коммунального, культурно-социального и жилищно-бытового фонда. Линейные дороги, туннели, мосты, разного рода инженерно-коммуникационные сети, линии связи, трубопроводы и тому подобное.
На капитальное строение в обязательном порядке разрабатывается проектно-сметная документация.
Конкретно термин капитальное строение по ГОСТам Российской Федерации не трактуется, но есть некоторые показатели, которые указывают на тип возводимого или реконструируемого строения.
Сроки эксплуатации возводимых сооружений
Учитывая срок эксплуатации, строения принято делить на четыре группы:
К капитальным сооружениям относятся строения, срок эксплуатации которых не менее 25-ти лет. Объект такого характера не является перемещаемым, он не может быть перевезен и установлен в другом месте или демонтирован. Временная постройка (некапитальное строение) предполагает перенос и разбор сооружения.
Виды капитального строения
Кадастровый кодекс Российской Федерации определяет виды объектов капитального строения:
Признаки капитального строения
Разрешительные документы передают информацию о земельном участке, где будет осуществляться постройка, а также характеристику самой постройки, то есть количество этажей, расположение коммуникаций, планирование внутренних помещений и тому подобное. Не имея градостроительного плана капитального строения, проектная организация вправе отказать в реконструкции или строительстве объекта. В случае его наличия разрешение на строительство или реконструкцию выдается в архитектурном отделе администрации после подачи письменного заявления от имени застройщика и его рассмотрения в положенные сроки.
Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешается начать строительство здания (объекта) без разрешения в случаях: если объект будет возведен на участке, который принадлежит застройщику по праву собственности, если возведенное строение имеет вспомогательный характер, не потребует в дальнейшем изменений и не затронет коммуникационные узлы.
Капитальными строениями, возведенными самовольно, принято считать объекты, построенные без наличия необходимой документации. В первую очередь они имеют нарушения в неправомерном использовании территории (не определена цель использования) и в санитарных и градостроительных нормах. В таком случае объект сносится, при это все расходы возмещает застройщик, или же официально регистрируется и нарушитель получает свидетельство, подтверждающее право собственности на данное строение.
Существовало ряд проблем отнесения капитальных построек к недвижимому имуществу, так как в Градостроительном кодексе Российской Федерации есть такое определение объекты недвижимости в градостроительстве. В 2005 году в кодекс внесены изменения и данные строения сегодня называются объектами капитального строительства. Данный термин постепенно внедрился в земельное право и стал широко использоваться в гражданско-правовой сфере.
Чтобы отнести ту или иную постройку к капитальным или некапитальным строениям в Градостроительном кодексе Российской Федерации определены признаки и нормы сооружений. Однако есть множество нюансов, которые стоит учитывать.
В чем отличие капитального строения от некапитального?
Чтобы определить разницу между капитальными и некапитальными объектами недвижимости, необходимо учитывать законность размещения существующих строений на земельном участке (недвижимое и движимое имущество), а также минимизацию рисков при возведении новых некапитальных построек (получение разрешения на строительство).
Недвижимыми являются земельные участки, а также участки недр и все, что тесно связано с землей. Иными словами, это объекты, которые без несоразмерного ущерба их назначению переместить невозможно (в том числе и постройки незавершенного строительства).
Все, что не относится к недвижимости (постройки в том числе) является движимым имуществом.
Исходя из этого, некапитальный объект (то есть некая движимая вещь) это временная постройка, не имеющая связи с землей, которую вполне возможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению.
Однако, учитывая существующие строительные технологии, трудно представить объект, который перемещен быть не может и одновременно с этим перемещение любого, в том числе некапитального строения, нередко влечет назначению ущерб. В данном случае в понятии недвижимости и ее признаков недостаточно конкретики.
Арбитражные суды при рассмотрении дел, связанных с квалификацией объекта руководствуются следующим:
Как показывает практика, суд принимает во внимание вышеперечисленные признаки строения, однако, решение относительно его капитальности выносит, руководствуясь в большей степени по результатам назначенной и проведенной строительно-технической экспертизы.
При возведении фундамента важное значение имеет такое техническое решение, как надземная часть объекта, которая отделяется от фундамента и монтируется при необходимости на новом месте.
Некапитальными объектами принято считать сооружения облегченной конструкции, без заглублений в фундаменте и без подземных объектов. Это металлические каркасные здания, ангары, тентовые ангары, автопарковки, телефонные кабины, терминалы для проведения платежей, развлекательные сооружения (площадки для игр, шапито, аттракционы), постройки производственного, технического и коммунального назначения (склады, бытовки, гаражи, пункты вторсырья и тому подобное), крытые переходы и пандусы, сооружения сборного типа (павильоны, кладовые) и тому подобное.
Что касается конкретно города Москвы, то региональное законодательство само понятие некапитальное строение регламентирует в отношении отдельных объектов благоустройства, размещенных на участках государственной собственности.
Соответственно, в таких случаях допускается возведение построек без разрешения на строительство некапитальных объектов, при этом они не должны считаться объектами недвижимости и не должны противоречить законодательно установленным запретам. В данном случае вышеперечисленные признаки строений не влияют на необходимость документального разрешения. Например, бытовые городки, размещенные на строительных площадках, которые могут обладать различного рода коммуникациями и иметь совершенно разную глубину фундамента.
Капитальные строения имеют заглубленный фундамент, несущие и ограждающие конструкции. Коммуникации данного объекта отличаются проведением инженерного свойства. Сооружение привязывается к территории и имеет продолжительный срок эксплуатации. Требует обязательной регистрации документов.
Отличительной особенностью некапитального строения от капитального является недолговечность постройки. Объект носит вспомогательный характер, через некоторое время подлежит разборке (перемещению). Является временным сооружением, иногда сезонным, не требующим сбора разрешающей документации с минимальным сроком эксплуатации от 5-ти лет.