Новые правила для госконтрактов на строительство объектов «под ключ»
Директор Экспертной группы VETA, судебный эксперт
специально для ГАРАНТ.РУ
C 1 июля этого года вводится новый порядок для госконтрактов, которые подразумевают проведение комплекса основных работ по строительству капитальных объектов. Главное нововведение – обязательное получение положительного экспертного заключения уполномоченного госучереждения, причем как по техническим вопросам, там и по инвестиционной составляющей.
Принципиальное нововведение одно – проект по возведению объекта (основа будущего договора) должен содержать обоснование запланированных инвестиций и пройти процедуру технологического и ценового/инвестиционного аудита. Без этого подобный контракт не может быть заключен. Все остальные законодательные новеллы приводят в соответствие этим требованиям нормативную базу по строительной и конкурсной документации. И, конечно, утверждено Положение о проведении технологического и ценового аудита обоснования инвестиций для подобных контрактов (далее – Положение).
Следовательно, с июля этого года, чтобы заключить контракт на строительство объекта «под ключ», заказчику-застройщику дополнительно потребуется:
обоснование инвестиций в создание объекта;
заключение по итогам технологического и ценового аудита;
решение о заключении контракта.
Доводы инвесторов
Обоснование инвестиций – это пакет документов. В него входит:
Нововведенным порядком предусмотрено публичное обсуждение обоснования инвестиций. В его рамках (в течение 15 дней) любое заинтересованное лицо вправе представить свой отзыв в отношении обоснования. То есть, необходимость инвестиций в строительство того или иного объекта может быть поставлена под сомнение. В случае развития неблагоприятной ситуации конфликт может быть перенесен в суд. Поэтому, по сути, заказчику необходимо предусмотреть и возможность формирования экспертного ответа на подобные возражения.
Технологический и ценовой аудит
Согласно Постановлению аудит проводится теми органами исполнительной власти (федеральными, субъекта РФ) или им подведомственными госучереждениями, у которых есть соответствующие полномочия. Например, к таким относится ФАУ «Главгосэкспертиза России». Также данное право есть и у Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом».
Аудит – платная услуга, тариф – 0,58% от стоимости проектных и изыскательских работ.Некоторое финансирование потребуется и на подготовку обоснования инвестиций. Средства на все это при организации строительства объекта федеральной собственности будут выделяться из федерального бюджета (в определенных пределах), объекта госсобственности субъекта РФ или муниципальной – согласно соответствующим принятым нормативным актам. То есть, вполне возможно, что эти расходы будут переложены на победителя конкурса (их компенсацию может подразумевать цена контракта).
По итогам аудита составляется заключение эксперта, где отражены его выводы о:
Кроме этого, в рамках аудита могут быть сделаны выводы о возможном сокращении стоимости,сроков и этапов строительства, оптимизации выбранных решений для разработки проектной документации, технологического оборудования и запланированных к использованию материалов.
Заключение контракта
Решение о заключении контракта должно содержать предполагаемую предельную стоимость объекта в соответствии с заключением аудита. Она не должна превышать размера стоимости, утвержденную решением о капитальных вложениях. Цена контракта определяется и обосновывается в рамках законодательства РФ в сфере закупок после получения вышеупомянутого заключения.
В будущий договор включается ряд принципиальных условий. По одному из них подрядчик не вправе требовать увеличения цены контракта, а заказчик – ее уменьшения. Оно распространяется и на те случаи, когда изначально предусмотреть полный объем работ или расходов не представляется возможным.
Таким образом, любое действие по заключению советующего контракта связано с наличием положительного заключения по итогам технологического и ценового аудита. Содержание заключения, в свою очередь, строго ограничивает условия контракта – предмет, состав, содержание технической документации, цена контракта и срок его исполнения.
В этих условиях заказчику и вероятному подрядчику стоит подумать об инструментах предотвращения рисков и наступления неблагоприятных правовых последствий. Например, объективность и достаточность документации инвестобоснования можно проверить в рамках независимой строительно-технической экспертизы. Такое предварительное специализированное экспертное исследование будет для застройщика либо иного заинтересованного лица не только дополнительным гарантом обоснованности его позиции, но и показателем добросовестности и разумности его поведения.
Экспертный случай
Проведение дополнительной экспертизы можно порекомендовать и перед аудитом, особенно если учесть вышеуказанную возможность любого лица представить свой отзыв на доводы инвесторов. Причем, к экспертам может обратиться и та, и другая сторона. Каждый, кто решит оказать влияние на ход публичного обсуждения, чтобы сориентироваться и составить грамотный отзыв в короткий срок (до 15 дней) может воспользоваться помощью лиц, обладающих специальными познаниями (экспертами).
А тому, кто выносит свой инвестпроект на суд общественности, независимая строительно-техническая экспертиза позволит учесть все спорные моменты заранее и заключить контракт без угрозы временных и финансовых потерь. Очевидно, что застройщику, небрежно отнесшемуся к подготовке документации для аудита, предстоят длительные судебные разбирательства в попытке признать недействительным отказ в выдаче положительного заключения, проведение судебных экспертиз.
Конечно, в ходе аудита заявитель может вносить изменения в представленный пакет документов (п.12 Положения).Но достаточно ли будет максимального 60-дневного срока для приведения документации в соответствие(п. 9 Положения), учитывая, что подавляющее большинство заказчиков-застройщиков по подобным контрактам не являются профессиональными участниками градостроительной деятельности? При этом закон не предусматривает возможности вернуть оплаченную сумму, если заключение не является положительным для застройщика.
В итоге, заказчикам строительства объектов федеральной или муниципальной собственности «под ключ» теперь придется решать сразу несколько дополнительных вопросов, связанных с проведением различных экспертиз. И, возможно, учитывая доходы многих местных бюджетов, на региональном и муниципальном уровне эти расходы будут частично или полностью переложены на подрядчика.
Контракт «под ключ»
Контракт «под ключ» (turnkey operation) представляет собой усложненную форму управленческого контракта, особое соглашение на строительство действующих предприятий, которые передаются за установленную плату заказчику(владельцу), когда достигнута полная их готовность к началу эксплуатации. Контракт «под ключ» позволяет заказчику (клиенту) получить доступ к целостной глобальной системе подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков, соответствующих инструментов инвестирования, которая позволяет выполнять контракт и передавать после его окончания в руки заказчика целостный, действующий технически и коммерчески состоятельный объект. Указанная система представляет собой систему отношений (соглашений) между подрядчиками, субподрядчиками, поставщиками, субпоставщиками. Однако заказчик (клиент) имеет дело непосредственно только фирмой, которая берет на себя обязательство сооружения объекта «под ключ» и является, как правило, одновременно генеральным подрядчиком и генеральным поставщиком, отвечающим полностью за исполнение всех обязательств в полном объеме. Поэтому в процессе исполнения контракта «под ключ» вся его система отношений и соглашений находится под контролем заказчика.
Суммарный объем подобных контрактов составляет сотни миллионов долларов, часто встречаются контракты, обходящиеся заказчику в несколькомиллиардов долларов. Это означает, что соответствующий рынок поделен между немногочисленными мощными фирмами, владеющими качественными технологиями, ноу-хау в области строительства, производства и управления, имеющими соответствующий опыт и репутацию. Например, строительство Камского автозавода осуществлялось с помощью контракта «под ключ», с участием в основном ведущих фирм США.
Процесс сооружения объектов «под ключ» включает следующие подрядные работы:
• подготовка технико-экономического обоснования объекта;
• разработка проектного задания, технического и рабочего проектов;
• поставка строительных материалов;
• сооружение промышленных и административных зданий, объектов инфраструктуры;
• поставка производственного оборудования, инструмента, запчастей;
• монтаж, наладка и пуск оборудования в эксплуатацию;
• передача заказчику объекта «под ключ», т. е. в полной эксплуатационной готовности.
Практика исполнения контрактных обязательств по сооружению объектов «под ключ» характеризуется поэтапной сдачей заказчику объема следующих работ:
• подписание протокола о завершении монтажа и готовности к пробной эксплуатации с целью устранения дефектов и обработки технологического процесса при участии специалистов поставщика оборудования;
• подписание протокола о готовности всего объекта к эксплуатации в течение гарантийного периода с целью устойчивого выпуска продукции;
• гарантийное обслуживание, осуществляемое обученный персоналом, под контролем специалистов поставщика. поставка запчастей, устранение дефектов за счет поставщика;
• подписание протокола о проведении испытаний в гарантийный период и об окончательной сдаче заказчик объекта «под ключ».
Платежи по проектам «под ключ» осуществляются поэтапно, по мере выполнения намеченных работ. Первоначальный платеж обычно составляет 10—25% стоимости контракта, 50—65% выплачивается в ходе выполнения намеченных по проекту работ, остальное — когда предприятие фактически уже работает в соответствии с условиями контракта. Между разработкой проекта и его завершением проходит много времени, в течение которого возможно инфляционное обесценение денег, поэтому в контракте на проект «под ключ» фирма по возможности добивается «эскалаторных» оговорок, состоящих в учете роста стоимости проекта в соответствии с темпами инфляции. Поскольку окончательный платеж выполняется только в случае, если предприятие работает удовлетворительно, важно очень точно определить, что же следует понимать под «удовлетворительной» работой.
Наиболее часто заказы на сооружение объектов «под ключ размещаются конкурсным способом с использованием закрытых торгов. В этом случае заказчик получает от победителя торга банковскую гарантию серьезности предложения в размере 1-3% суммы заказа и банковскую гарантию должного исполнения контракта в размере до 10% суммы заказа. Практика конкурсного отбора фирм на международных торгах при размещении заказов на сооружение объектов «под ключ» позволяет заказчику, используя острую конкуренцию, осуществить закупку товаров и строительство объектов на 15-20% дешевле, чем в случае прямых переговоров с поставщиками и подрядчиками.
Инвестиционный контракт на строительство «под ключ»
Как показывает практика, инвестиционный контракт на строительство «под ключ» используется чаще всего. Хотя считается, что инвестиции в строительство носят долгосрочный характер, и временная отдаленность от момента их вложения до достижения конечного результата достаточно велика (получение в собственность объекта строительства). Чтобы разобраться в этом вопросе для начала определимся, что же такое инвестиционный контракт на строительство «под ключ» и чем он так привлекателен.
Если рассматривать всех участников договора Генерального подряда на строительство капитальных объектов, то самым «неграмотным» в этом вопросе, с юридической точки зрения, является физическое лицо. Если к тому же это физическое лицо является инвестором строительства, то его экономическая выгода может не всегда соответствовать действительности. Особенно это ощущается на последних этапах строительного производства. Анализ преимуществ и недостатков финансирования строительства по инвестиционному контракту был проведен и опубликован в «Энциклопедии строительства». Отдельное исследование отношений с инвестором и заказчиком-застройщиком, а также примеры договорных взаимоотношений участников строительства вы также можете найти на этом сайте. Многовариантность договоров, согласно которым инвестор предоставляет заказчику-застройщику денежные средства, которыми последний обязуется распорядиться в целях организации строительства вплоть до окончательной сдачи объекта в эксплуатацию, можно сгруппировать следующим образом:
Как видите, для привлечения денежных средств в строительство существует много наименований, от которых напрямую зависят договорные условия. И если инвестор – физическое лицо не слишком «подкован» в юридических вопросах, существует риск ненадлежащего выполнения сторонами своих договорных обязательств. Не так давно, в одном из журналов по строительной практике была опубликована ситуация, «когда при заключении договора заказчик строительства в устной форме уверял доверчивого инвестора, что полы обязательно будут паркетными. После завершения строительства инвестор был неприятно удивлен, обнаружив вместо паркета линолеум. И поскольку в договоре не было предусмотрено, чем именно должен быть покрыт пол, позиция заказчика, отказавшего гражданину в безвозмездной смене покрытия пола, вполне правомерна». В случае, когда инвестором выступает организация, вопрос о качестве договорных отношений осуществляется под надзором юристов, а значит и рисков, что инвестиционный контракт на строительство «под ключ» окажется нерентабельным, намного меньше.
В целом, инвестиционный контракт на строительство «под ключ», в сравнении с обычной организацией строительного производства менее «уязвим» по условиям договора Генерального подряда и более выгоден. Поэтому вполне объяснимо желание инвесторов, как физических лиц, так и юридических, вступить в правоотношения с заказчиком-застройщиком, вложить фиксированную сумму в новострой и получить готовый объект строительства «под ключ». Практика существования договорных отношений «под ключ» доказала не только экономическую выгоду, но также эффективность проектов, построенных с «нуля» силами Генерального подрядчика, при участии заказчика и инвестора.
В российских условиях отсутствия четкой законодательной базы инвестиционный контракт на строительство «под ключ» нуждается в описании точных требований исполнения договорных обязательств. В том числе необходимо четко и ясно определить порядок внесения денежных средств инвестором (единовременно или поэтапно), а также размер инвестиционных вложений, который изначально при выполнении проектов строительства «под ключ» устанавливается в виде фиксированной суммы. Общий размер этой суммы может меняться (в сторону увеличения) только в случае дополнительных объемов строительства, которые согласуется между всеми участниками стройки. Инвестору тоже необходимо убедиться в полномочиях Генерального подрядчика и проверить наличие лицензии на право осуществления деятельности заказчика-застройщика (Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 N 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства»). Кроме того, для заключения инвестиционного контракта на строительство «под ключ» понадобятся:
Инвестиционный контракт на строительство «под ключ» составляется в простой письменной форме и подписывается всеми участниками строительного проекта. Поэтому очень важно отразить в контракте его существенные условия: предмет и срок исполнения. По всем вопросам строительства, а также юридического сопровождения инвестиционных контрактов, договоров Генерального подряда, проектов «под ключ», звоните по телефону 209-09-40! Будем рады вас слышать!