Новости Москва
06.11.2020
Новости , Кратко , Популярное , Интервью
Государство не выстрелит себе в ногу – мораторий на штрафы для застройщиков будет продлен?
На днях Минстрой сообщил, что действующий с апреля и до конца текущего года мораторий на штрафы за перенос сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов по договорам долевого участия продлевать пока не планируется. Застройщики встревожились, а дольщики, напротив, воспрянули духом.
Напомним, что соответствующее постановление Правительства РФ № 423 было принято 2 апреля 2020 года. Этот документ устанавливает особенности применения неустойки и иных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве на срок до 31 декабря 2020 года.
Однако принятое Постановление ограничивает действие данного Закона и оставляет покупателей квартир без возможности получить деньги в случае задержки строительства в текущем году.
Это решение было призвано снизить финансовую нагрузку на застройщиков. Среди дольщиков оно весьма непопулярно – по понятным причинам. Другое дело, что весной это был вынужденный шаг. На апрель как раз пришелся пик первой волны пандемии COVID-19, лихорадочно вводились многочисленные меры безопасности и ограничения, производство в стране практически остановилось. Так что мораторий на штрафы застройщикам, задерживающим ввод жилья, был неизбежен – строительные компании оказались заложниками обстоятельств.
Между тем строительство является системообразующей отраслью отечественной экономики, дающей значительную долю налоговых поступлений в бюджет. По данным Росстата, в России более 270 тысяч строительных организаций, обеспечивающих работой более 4,9 млн человек. При этом, как заявил в одном из интервью Марат Хуснуллин, на тот момент заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству, а ныне Заместитель Председателя Правительства РФ – «одно рабочее место в строительстве формирует до восьми мест в других отраслях экономики – торговле, ЖКХ и сфере услуг». Строительная сфера – это, несомненно, опора экономики, и бросить ее на произвол судьбы для государства – всё равно, что выстрелить себе в ногу.
Поэтому были приняты все возможные меры для поддержки строителей: в то время, когда жизнь практически замерла в период самоизоляции, работа на стройплощадках продолжалась, стали возможны продажи квартир полностью в электронном формате. Особую популярность приобрела программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% – она, кстати, уже продлена до 1 июля 2021 года.
О многочисленных просьбах застройщиков по поводу продления моратория недавно на заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ при Совете Федерации сообщил заместитель министра строительства Никита Стасишин. Однако устами этого же чиновника было заявлено, что сохранять данную меру поддержку не планируется. Пока не планируется.
Почему он сделал такое заявление – абсолютно ясно. Теперь, когда слово «коронавирус» уже не так пугает людей, перед ними встают насущные бытовые вопросы. А у дольщиков самый главный – получение квартиры. Тем более он становится важным на фоне финансовых потерь, понесенных в ходе мер по борьбе с пандемией. Все это, по мнению многих аналитиков строительной отрасли, может сплестись в очень опасный клубок и вызвать массовое недовольство среди дольщиков. Так зачем подливать масла в огонь?
Несомненно, обещание, что мораторий на штрафы снимается, успокоило многих дольщиков, однако насколько оно будет выполняться и выполнимо ли вообще? Прежде всего возникает вопрос: а что, собственно, изменилось, почему теперь можно опять штрафовать запаздывающих со сдачей домов строителей? Пандемия продолжается, идет вторая волна и до ее пика еще далеко. По всем регионам опять ужесточаются меры предосторожности.
Ситуация в строительной сфере и так не простая. Например, лишь в Москве и Московской области, согласно Единому реестру проблемных объектов, не сдан в срок 931 дом общей площадью 4997 тыс. кв. м.
Получается, если Минстрой говорит правду, в ближайшее время строительные фирмы получат целый вал исков на взыскание штрафов, общая сумма которых может выражаться в миллиардах. Понятно, что дольщики, да и многие другие, не имеющие отношения к строительству, граждане будут этому аплодировать. Однако необходимость выплачивать компенсации дольщикам лишь усугубит ситуацию, приведет к банкротству компаний и появлению множества долгостроев.
Государству в таком случае придется достраивать их за счет бюджета, который и так испытывает дефицит. Например, согласно внесенному в Мосгордуму проекту закона о бюджете города Москвы на ближайшую трехлетку, дефицит составит 510 миллиардов рублей. И если уж столица испытывает нехватку средств, что говорить о других регионах.
Рассчитывать на скорое новоселье при банкротстве застройщика тоже не стоит. В этой ситуации непосредственно решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, созданный Правительством РФ в 2017 году. Только Фонд сначала может в течение полугода проводить экспертизу целесообразности завершения строительства, а потом еще в течение трех лет – достраивать дом. Так что банкротство – невыгодная история и для застройщика, и для дольщиков, и для государства.
Ставят под сомнение заявление Минстроя не только эксперты, но и рядовые дольщики.
– Механизм давно отработан, – считает Константин Пронин, дольщик со стажем. – И, к сожалению, не только в строительстве. Сначала по-хозяйски обещают, потом, ссылаясь на форс-мажор, вероломно нарушают данные ранее заверения. У нас в стране накоплен большой опыт по селекции хозяев своих слов.
Так это или нет, покажет время. Пока очевидно одно: решение о продлении моратория еще не принято. Об этом свидетельствуют, в частности, максимально обтекаемые формулировки, которые использовал представитель ведомства: «Минстрой пока не склонен к продлению послаблений для застройщиков» и так далее.
Поэтому и дольщикам, и застройщикам остается ждать и надеяться – правда, каждому на свое.
Москва, Екатерина Попова
Москва. Другие новости 06.11.20
Судебная война и контролируемое банкротство: предприятие ТОМЕТ доводят до полного краха. / СМИ: Глава Минприроды РФ готовится к отставке. / Госдума готова ввести миллионные штрафы за фейки об СССР в годы Второй мировой войны: правительство поддержало. Читать дальше
«Мораторий на строительство недвижимости в Новой Москве – только во благо»
Недавно стало известно, что столичные власти ввели запрет на возведение нового жилья на территории Новой Москвы. В ближайшие 5 лет, по словам Владимира Жидкина, руководителя департамента развития новых территорий, разрешения на строительство застройщикам выдавать не будут. Специально для Новострой-М Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, которая строит в Новой Москве крупный жилой комплекс бизнес-класса «Румянцево-Парк», рассказал, в чем заключаются причины такого кардинального решения чиновников.
Прежде чем однозначно ответить на вопрос – во благо ли запрет на новое строительство жилой недвижимости в Новой Москве, стоит все же разобраться, почему было принято столь кардинальное решение, для чего это сделано и к чему это может привести.
С тех пор как земли Московской области юго-западного направления стали частью Москвы, локация стала активно развиваться, были вложены огромные инвестиции в создание и развитие транспортной, дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры, чтобы как можно больше привлечь сюда бизнес. Наблюдая, как активно власти формируют здесь городскую среду, вкладывая бюджетные средства, девелоперы увидели огромный потенциал присоединенных территорий для реализации своих проектов и начали активно их развивать.
Спустя некоторое время перспективность направления отметил и покупатель, который все больше стал делать выбор в пользу проектов Новой Москвы, прекрасно понимая, что жилые комплексы здесь строятся качественные, а статус «москвича» и все дальнейшие привилегии московской прописки оставляют Московскую область в аутсайдерах. Еще один фактор – особенность строительства проектов в Новой Москве, ведь по большей части – это комплексное освоение территории, подразумевающее возведение масштабных жилых комплексов.
На эти тренды отреагировали и девелоперы, которые на протяжении долгого времени осваивали земли Подмосковья и переориентировались на освоение земель Новой Москвы. Поэтому вполне логично, что спустя некоторое время, рынок отметил постепенную переориентацию застройщиков и покупателей с подмосковного рынка недвижимости в ТиНАО.
На фоне пика девелоперской активности и существенного роста предложения и было принято решение ограничить получение последующих разрешений на строительство, чтобы избежать в ближайшее время значительной перенасыщенности рынка Новой Москвы жилыми проектами, а сосредоточиться на качестве повседневной жизни новоявленных москвичей.
Теперь давайте посмотрим на причины этого решения
Новая Москва – это два административных округа – Новомосковский (НАО), который непосредственно граничит с МКАД и Троицкий (ТАО), расположенный в 15-30 км. Так вот именно в НАО сконцентрировано более 97% всего предложения рынка жилой недвижимости Новой Москвы, тогда как в ТАО – это лишь 3%.
Получается, что жилую недвижимость застраивают только в ближней части ТиНАО. С одной стороны, для конкуренции – это хорошо, но если проектов в одной локации сосредоточено очень много, то это может серьезно пошатнуть рынок, нарушив стабильность баланса спроса и предложения.
Решение о моратории на строительство жилыми объектами абсолютно логично, поскольку в противном случае рынок получит слишком избыточное предложение, огромную конкуренцию, демпинг цен и полную стагнацию, что неминуемо приведет к необратимым проблемам, как у застройщиков, так и у банков, которые их финансируют.
Еще одна цель, которую преследуют власти данным решением, не превратить Новую Москву в гигантский спальный район, к тому же задача стоит довольно остро. Чтобы жизнь в ТиНАО была комфортной для ее жителей, важно не только строить жилье на каждом шагу, но и заботиться о коммерческих, инфраструктурных и социальных объектах, обеспечить новый приток населения дополнительными рабочими местами. Поэтому, чтобы избежать дисбаланса и подходить к вопросу освоения земель Новой Москвы комплексно, и было принято абсолютно верное решение.
К чему может привести мораторий?
На самом деле, в краткосрочной перспективе такое решение ни к чему не приведет, потому что сейчас насчитывается большое количество проектов в активной стадии строительства, реализация которых рассчитана на несколько лет вперед. Ведь по большей части – это огромные площади, проекты в несколько очередей. А в долгосрочной перспективе при условии, что новые проекты выходить не будут, а предложение, соответственно, будет сокращаться, то это с большей долей вероятности может отразиться на росте цен на недвижимость в ТиНАО.
В трех подмосковных городах запрещено строительство жилых объектов
Правительством Московской области было принято решение о введении временного запрета на жилое строительство в Балашихе, Химках и Королёве. Каковы причины такого запрета и как долго он продлится?
Срок действия моратория
Точной информации о том, как долго будет действовать запрет на новое строительство, нет. Однако, губернатор области А.Воробьев сообщил, что такая перспектива рассчитана на условно средний срок. Таким образом, в ближайшее время ситуация точно не изменится, возводить новостройки в крупных подмосковных городах застройщики не будут.
«Разрешить нельзя отменить»
Помимо того, что региональные власти запретили строительство в трех подмосковных городах нового жилья, они к тому же отозвали и все разрешения, выданные ранее на возведение проектов. Так, например, стройка «Криогенмаша», стадиона в Балашихе, была запрещена.
Однако не все разрешения по закону можно отменить. Строительство тех проектов, которые на сегодняшний день уже имеют полный комплект разрешительной документации, в том числе и утвержденный план территориальной застройки или подписанные ДДУ с дольщиками, будет закончено.
Причина N1 – угроза транспортного коллапса
Со слов Воробьева, мораторий на строительство – это вынужденная мера, которая связана прежде всего с тем, что подмосковные города застроили «безбожно», превратив их в «безумные каменные джунгли». Нехватка рабочих мест в этих городах вынуждает огромное количество людей ездить на работу в столицу, создавая изо дня в день пробки на дорогах. В одной только Балашихе число жителей, работающих в Москве, составляет около 70% от всего трудоспособного населения города, а это почти 150.000 человек.
Причина N2 – дефицит объектов социальной инфраструктуры
Губернатор Мособласти объясняет принятое властями решение о временном запрете на строительство жилья в Королёве, Химках, Балашихе также тем, что в этих городах уже существует нехватка школ, детских садов, больниц и других социально значимых объектов инфраструктуры, а в ближайшем будущем, если застройка будет продолжена, может возникнуть их дефицит.
Принятые до моратория меры
В попытке разрядить обстановку и изменить сложившуюся ситуацию за прошедший год в Балашихе было построено 14 детских садов, 3 школы, начато строительство 2-х поликлиник. Планируется расширение рабочих мест не только в Балашихе, но и в Королёве.
Так как генеральные планы этих городов еще не утверждены, подмосковные власти вправе не утверждать градостроительные проекты и не разрешать строительство нового жилья.
Ранее, до введения моратория, регулирование застройки этих городов происходило в индивидуальном режиме. Каждый конкретный проект рассматривался отдельно, заседания могли переноситься по 10, а то и по 15 раз. В период с 2014 года по 2015 год Градостроительным Советом было одобрено строительство около 18 млн м² жилья, в то время как 24 млн м² отклонили.
За последние 10 лет новостройки в Балашихе возводились рекордными темпами, а в Королёве происходила активная точечная застройка. Все это привело в результате к чрезмерному уплотнению городов. При этом огромное количество жилья (около 80%) возводилось в непосредственной близости к МКАДу, отсюда и большая нагрузка на всю подмосковную инфраструктуру.
Принятый властями мораторий будет действовать в среднесрочной перспективе и, возможно, в ближайшее время распространится и на другие города ближайшего Подмосковья. Уже озвучено предложение о том, что необходимо запретить строительство новых жилобъектов в Реутове, в городе Видное, а также в Люберецком и Красногорском районах.
Несбывшиеся планы
Сегодня жилищный фонд Балашихи уже превысил 11 млн м², в то время как общая численность населения города составляет 424 тыс. человек. Если бы запрет на строительство не был введён, и планы застройщиков на возведение еще почти 8 млн м² жилья были бы реализованы, численность населения в городе увеличилась бы примерно на 274 тыс.человек.
В городе Королев на сегодняшний день в 6 млн м² жилья проживает свыше 220 тыс. граждан. До запрета строительства в планах застройщиков было увеличение жилфонда города на 1,7 млн м². Это послужило бы причиной увеличения численности городского населения почти на 60 тыс. новоселов.
В Химках сегодня построено 6,7 млн м² жилья, и еще строится 1,4 млн м².
Проанализировав эти данные, в сухом остатке получаем следующее: во избежание инфраструктурного и транспортного коллапса запретная мера является спасительной.